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Luny
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 Posté - 24 août 2016 : 19:40:22
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Bonjour,
Nous aurons à notre prochaine AG début 2017 un vote sur un projet de travaux d'un montant assez colossale puisque cela nous ferait une facture entre 10000 € et 14000 € selon les appartements (du F1 au F5).
Quand on a un tel montant, les modalités d'appel sont-elles totalement libres ou y a-t-il quand même des maximums à ne pas dépasser ?
Je m'explique : Le syndic peut-il exiger que cette somme soit payées en 4 ou 6 trimestres seulement ou bien y a-t-il quand même un montant maximum par trimestre que l'on ne peut pas dépasser ?
Je ne trouve rien sur le sujet.
Merci d'avance pour votre aide.
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Posté - 24 août 2016 : 20:04:14
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Luny : le syndic a obligation d'attendre d'avoir reçu la totalité des fonds pour lancer les travaux.
L'AG approuve les travaux, choisi une entreprise et son devis parmi les devis concurrents, ET adopte aussi les dates des appels de fonds.
Le syndic ne peut décider lui-même, seule l'AG décide en copropriété, et le syndic est chargé d'exécuter ses décisions.
10 à 14 000 € par lot, ce sont des travaux importants. cela nécessite un cahier des charges sérieux, des devis concurrents, et les entreprises sérieuses dont on a vérifié la santé financière ( obligation du syndic pour tous les travaux au dessus de 5000€). Le CS doit aussi préparé ce dossier avec le syndic.
Il n'existe pas de montants mini ou maxi par trimestre à respecter.
De nombreux copros vont être aussi obligés de prendre un crédit. C'est aussi à prendre en compte dans des délais d'appel de fonds pour de gros travaux.
Quels sont ces travaux ?
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Posté - 24 août 2016 : 20:57:16
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D'abord, le syndic ne peut rien EXIGER, il propose mais c'est l'AG qui décide.
La seule obligation du syndicat, donc du syndic, c'est de disposer des fonds avant de donner l'ordre de service.
L'AG, peut donc décider d'un versement en une fois, en 4 fois, en 10 fois, etc... ainsi que des dates d'exigibilité des fonds. Ensuite, le syndic fera avec.... |
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Luny
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 Posté - 24 août 2016 : 21:24:01
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Merci pour ces infos. Je sais bien que tout doit se voter en AG mais il est tellement à craindre que l'on se retrouve avec une telle somme tout au mieux en 6 trimestres que je voulais savoir s'il y avait tout de même des montants max que le syndic ne pouvait pas imposer même en vote.
Il s'agit de travaux de réparation balcons + ravalement + terrasses.
On est dans la phase où le MO doit faire établir des devis.
Il y a aussi des propositions de crédit qui devraient être faites je sais bien mais là aussi ??? |
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Posté - 25 août 2016 : 07:25:59
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citation: Il s'agit de travaux de réparation balcons + ravalement + terrasses.
(sans plus de détails sur vos travaux) Il ne faut pas oublier qu'il faudra 3 votes, car les travaux sont de destinations différentes, même s'ils sont réalisés par la même entreprise.
Il n'y a pas de montant maxi ou mini sur les versements, c'est l'AG qui décide.
PS : il faut rappeler en AG, qu'il ne sert à rien de "forcer" la main (ou le porte monnaie) à certains, car s'ils se trouvent en incapacité de payer, c'est aussi l'incapacité pour le syndicat (via le syndic) de lancer les travaux et/ou de mettre en difficultés le syndicat, lui-même. |
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Posté - 25 août 2016 : 07:41:00
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citation: Initialement posté par philippe388
Luny : le syndic a obligation d'attendre d'avoir reçu la totalité des fonds pour lancer les travaux.
Philippe388, il faut arrêter de colporter cette affirmation, qui n'est vraie que dans les livres. C'est la responsabilité du syndic de déterminer en fonction de la copropriété, de sa composition, de son historique et de la capacité contributive des copropriétaires le seuil à partir duquel il peut passer commande, et donc de proposer l'échelonnement des appels en conséquence. Ce seuil peut être de 20% dans certaines copropriétés, comme il peut être de 80% dans d'autres, la plupart du temps autour de 30%. On sait qu'il prend un risque personnel sur cette appréciation, mais 100% en caisse avant de commencer, même pas en rêve (de syndic)...
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Posté - 25 août 2016 : 08:15:47
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Compte tenu du montant prévisible des travaux (10000 à 14000/lot) , je serai syndic, personnellement, je mettrai en place un plan prévisionnel d'avances ou de fonds de travaux en préalable de lancer de tels travaux. Je ne prendrai pas l’initiative de donner l'OS avant d'avoir au moins 90 % des fonds....  |
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Luny
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Posté - 25 août 2016 : 11:00:52
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citation: Initialement posté par rambouillet
Il ne faut pas oublier qu'il faudra 3 votes, car les travaux sont de destinations différentes, même s'ils sont réalisés par la même entreprise.
Votre phrase m'interpelle car aujourd'hui, c'est déjà ce pour lequel je me bats par rapport au coût que la totalité va représenter mais je ne savais pas qu'il y avait obligation « légale » on va dire de voter les choses séparément (si vous aviez le texte de référence pour le filer, ça m'aiderait bien car ici on a vraiment de fortes têtes qui veulent imposer tout et n'importe quoi).
En effet, ce projet monstrueux provient à la base d'une personne qui s'est mis dans l'idée il y a 2/3 ans de tout refaire dans cette résidence et qui tente depuis de manipuler tout le monde.
Il y a 2 ans de cela, elle avait déjà affiché dans les halls en pleine période de fin d'année (pour nous souhaiter une bonne année sans doute lol ! ) un devis d'1,5 m€ en projet !
Entre temps, on a quand même voté un MO pour un diagnostic mais bon, même s'il y avait 3 candidats, 1 avait été « choisi » par cette même personne qui a bien tout fait pour qu'il réussisse à passer.
Je continue à me battre pour exiger que les devis soient établis en 3 paliers, c'est à dire balcons seulement / balcons + ravalement / terrasses à part. Mais on commence déjà à voir qu'on pousse au marchandage en sortant que si on fait les 3, on aurait une réduction de …. Je vous fait grâce de la suite.
La réalité au niveau de la résidence est que les travaux sur les balcons, oui il faut l'admettre, sont obligatoires. Le ravalement, c'est uniquement profiter du fait d'avoir l'échafaudage monté sinon, l'état des murs n'est pas si mauvais que ça et comme vous dites après, c'est aussi le coût global qu'il faut voir.
Les 2 terrasses (car il y a 2 bâtiments) : sur l'un des bâtiment il y aurait des infiltrations chez les gens du dernier étage donc nécessaire effectivement. Sur l'autre bâtiment, aucune infiltration donc ce n'est pas obligatoirement urgent, idem on pourrait étaler les frais.
citation: Initialement posté par rambouillet
PS : il faut rappeler en AG, qu'il ne sert à rien de "forcer" la main (ou le porte monnaie) à certains, car s'ils se trouvent en incapacité de payer, c'est aussi l'incapacité pour le syndicat (via le syndic) de lancer les travaux et/ou de mettre en difficultés le syndicat, lui-même.
Ca, vous ne prêchez qu'un convaincu mais avec très peu de personnes qui en ont pris conscience et un clan qui embobine les autres pour tout faire voter.
Nous avons déjà un gros impayé de plus de 15000 € à ce jour en cours de procédure, quelques autres petits débits qui en s'additionnant forme une petite somme (et ces gens là seront probablement les premiers à avoir du mal à assumer ), d'autres chantiers qui pourraient nous tomber dessus (une électricité non conforme en sous-sol et on voit bien par exemple que certaines ampoules tombent en panne presque tous les mois donc des choses à faire, des canalisations d'évacuation qui ont de l'âge etc etc …), c'est à la base une résidence qui pendant de nombreuses années n'a pas été beaucoup entretenue mais ce n'est pas pour autant qu'il faut se lancer dans tout et n'importe quoi sans réfléchir. Non pas que je sois contre le fait de faire des travaux, je suis conscients que c'est notre intérêt de conserver notre patrimoine mais se lancer sur une aussi grosse facture me fait énormément peur, nous allons être « étouffé » par cette facture de toutes les façons sans pouvoir avoir la moindre toute petite marge s'il arrive un autre pépin où si cela entraîne une grosse augmentation des impayés de la part des personnes qui ont déjà du mal aujourd'hui et finir en administration financière coûte très cher aussi !
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Luny
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Posté - 25 août 2016 : 11:06:12
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citation: Initialement posté par rambouilletCompte tenu du montant prévisible des travaux (10000 à 14000/lot) , je serai syndic, personnellement, je mettrai en place un plan prévisionnel d'avances ou de fonds de travaux en préalable de lancer de tels travaux. Je ne prendrai pas l’initiative de donner l'OS avant d'avoir au moins 90 % des fonds....
Sauf que là , cette méthode plus professionnelle certes serait la vôtre mais pas du tout celle de notre syndic. En prospectant, je me suis rendu compte que, comme par hasard, elle cherche à faire faire le max de travaux à toutes ses résidences. A un voisin qui cherche à vendre l'appartement de son père décédé et qui s'est pris la tête avec elle, elle lui a balancé que de toutes les façons, une fois les travaux faits dans 1 ou 2 ans, elle partira, en ne cherchant plus à s'embêter avec notre résidence (la personne a été soufflée ! elle n'a pas eu le temps d'appuyer suffisamment vite sur son tel pour enregistrer la conversation, elle n'a que la fin, ça reste fou mais véridique !) |
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Posté - 25 août 2016 : 11:29:58
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en voici un exemple qui ne porte pas sur deux objets de travaux mais sur deux objets en général :
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...13&fastPos=1
et plus précisément dans cet arrêt :
"Mais sur le second moyen :
Vu l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 17 ancien du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale : leur exécution est confiée à un syndic éventuellement placé sous le contrôle d'un conseil syndical ; que le procès-verbal comporte le texte de chaque délibération ;
Attendu que pour rejeter la demande de M. X..., l'arrêt retient que la convocation envoyée à chaque copropriétaire comprenait un ordre du jour avec un deuxième paragraphe intitulé : " approbation des comptes exercice 1er janvier 2002 au 21 décembre 2002 et quitus du syndic pour sa gestion correspondante " ; que dans la mesure où la question des comptes et celle du quitus figuraient bien à l'ordre du jour communiqué aux copropriétaires, l'assemblée générale pouvait valablement délibérer par un seul et même vote ;
Qu'en statuant ainsi, alors que chaque résolution proposée au vote de l'assemblée générale ne peut avoir qu'un seul objet, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; "
il y en a certainement d'autres, Ã chercher |
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Luny
Nouveau Membre
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Posté - 25 août 2016 : 11:55:52
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Merci pour cet exemple si ce n'est que dans notre cas, les personnes jouent sur le fait que c'est "un" seul gros chantier notamment pour balcons et ravalement dans le sens où c'est l'ensemble de la façade des bâtiments.
Je vais continuer de chercher c'est clair. C'est pour cette raison que je m'y prends dès maintenant d'ailleurs même si l'AG ne sera probablement qu'en mars 2017. Vu le chantier, il faut, quand c'est correctement fait, plusieurs mois pour constituer un dossier solide. |
Édité par - Luny le 25 août 2016 12:27:06 |
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Posté - 27 août 2016 : 09:36:09
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rédaction Universimmo : Philippe388, il faut arrêter de colporter cette affirmation, qui n'est vraie que dans les livres
OH magnifique !! on dirait mon syndic !! on n'est pas obligé d'appliquer les textes !!
Dernières affirmations en AG : le délai légal est bien de 21 jours dans " les livres", mais pour notre cabinet la date de départ est la date d'envoi du courrier ! ;;;;;;;;;;
et celle ci, " nous pouvons modifier intégralement le texte d'une résolution,... le changement de gouttières est devenu, budget pour l'étude d'un ravalement" ....
C'est vrai, vous avez donc raison, on ne doit pas forcement appliquer ce qui est dans les livres !!
Mais luny nous parle d'un gros impayés !! Responsabilité du syndic, certes, mais qui paiera au final, et qui va boucher les trous de trésorerie, le syndic ??
luny : l'AG est le lieu des débats, à vous de casser ce système en place, et que l'AG rejete des travaux non nécessaires. |
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Posté - 27 août 2016 : 12:23:18
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citation: Initialement posté par philippe388
rédaction Universimmo : Philippe388, il faut arrêter de colporter cette affirmation, qui n'est vraie que dans les livres
OH magnifique !! on dirait mon syndic !! on n'est pas obligé d'appliquer les textes !!
Attention Philippe388 : où avez-vous vu que nous avons suggéré de ne pas appliquer les textes ? Où est-ce écrit dans un texte de loi ou règlement que le syndic ne peut commander les travaux que s'il a encaissé l'intégralité des provisions appelées ? |
Édité par - rédaction Universimmo le 27 août 2016 14:16:59 |
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Montant des appels de travaux 
