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paloucha
Nouveau Membre
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 Posté - 03 sept. 2016 : 09:53:13
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Nous sommes six copropriétés (1000 membres), ayant constitué une ASL pour la gestion de parcelles et services communs. Et, pour diverses raisons nous devons modifier les statuts ce cette ASL.
Actuellement, les exercices des six copropriétés et de l’ASL se terminent tous le 31 mars. L’AG de l’ASL à lieu en mai, les AG des copropriétés s’étalent de juillet à septembre (résidence de bord de mer avec peu de présents en dehors des mois ‘estivaux’).
Ce sont les six syndics qui votent les résolutions de l’AG de l’ASL en mai, et le budget de l’ASL qui est voté et adopté, est intégré aux charges des six copropriétés afin que leur budget global (charges ASL plus charges de copropriété) soit porté au vote des copropriétaires de chaque copropriété en juillet/septembre. Les résolutions de l’ASL ne sont jamais portées à la connaissance des copropriétaires.
Nous souhaitons d’abord, que ce soit un mandataire copropriétaire (Président du C S ou personne ad doc ) qui représente la copropriété, et ensuite, que les copropriétaires puissent exercer leur droit de vote par l’intermédiaire du mandataire à l’AG de la copropriété avant celle de l’ASL.
Pensez vous que cela soit possible, quel serait l’obligatoire planning d’une telle solution ?
Et , s’il faut décaler l’AG de l’ASL, sur quelles bases mathématique et juridique devraient se faire les appels de fonds de l’ASL d’avril à … octobre ou septembre par exemple ?
Merci de vos conseils
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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Posté - 03 sept. 2016 : 18:46:58
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Lorsqu'un immeuble en copropriété est inscrit dans le périmètre d'une ASL ce n'est pas le syndicat qui est membre de l'ASL mais bien les copropriétaires. Il est possible que les statuts de votre ASL expriment le contraire. La position de la Cour de cassation est très ferme sur ce point et il convient d'adapter les statuts.
citation: Ce sont les six syndics qui votent les résolutions de l’AG de l’ASL en mai, et le budget de l’ASL qui est voté et adopté, est intégré aux charges des six copropriétés afin que leur budget global (charges ASL plus charges de copropriété) soit porté au vote des copropriétaires de chaque copropriété en juillet/septembre. Les résolutions de l’ASL ne sont jamais portées à la connaissance des copropriétaires.
D'emblée une irrégularité majeure est que le budget d'une ASL ne peut pas être intégré au budget d'un syndicat dont les copropriétaires sont membres de l'ASL. A fortiori dans les budgets des six syndicats en l'espèce.
L'ASL gère son budget et doit appeler les provisions nécessaires auprès des copropriétaires pris comme membres de l'ASL et indépendamment des appels effectués par les syndics pour les copropriétés. Les comptes annuels sont également répartis entre les copropriétaires membres de l'ASL.
De même les provisions impayées à l'ASL ne peuvent être recouvrés que par ASL
Sur tous ces points la Cour de cassation est également très ferme.
Les statuts peuvent comporter une clause précisant que les copropriétaires devront être représentés aux assemblées de l'ASL par le syndic. Cette disposition ne laisse pas au syndic la possibilité de voter comme il l'entend.
Avant d'aller plus loin dans l'organisation de cet ensemble particulier, il faut que vous nous indiquiez si vous avez pris connaissance complète des statuts de votre ASL et aussi la date de ces statuts.
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 2
Posté - 04 sept. 2016 : 11:37:25
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Nous souscrivons à 100% à cette analyse qui est la pure traduction du droit. La Cour de cassation ne peut évidemment que la soutenir, mais elle n'a pas eu encore à se prononcer de manière frontale sur deux points cruciaux : la possibilité de contestation par des copropriétaires de décisions prises à l'ASL/AFUL en leur nom sans qu'il aient été consultés, ni même informés, et sur l'impossibilité pour l'ASL/AFUL de faire du recouvrement judiciaire sur les copropriétés à qui elle demande de collecter ses appels de cotisations...
Malheureusement - et c'est un vrai scandale -, par inculture ou jemenfoutisme juridique, et par souci mal placé d'économie d'honoraires et de simplicité, pas une seule structure immobilière de copropriétés dans des ASL ou AFUL ne fonctionne de la manière décrite, ce qui en fait potentiellement des barils de poudre juridiques, notamment lorsqu'une copropriété est défaillante ou fait de l'obstruction pour le paiement des appels de l'ASL/AFUL ! Et personne ne semble dans les pouvoirs publics s'en émouvoir ! Or il y a des copropriétés dont 70% des charges (chauffage, gardiens, espaces verts) viennent de l'ASL/AFUL !
Du coup, imaginez la tête des copropriétaires de la résidence de paloucha - illustration extrême mais symptomatique - si on leur dit que l'ASL devra désormais faire ses assemblées avec les 1.000 copropriétaires et envoyer 1.000 comptes de charges, et qu'on leur annonce le budget d'honoraires correspondant.
Ce problème est dans l'impasse la plus totale, à moins qu'une clarification de la législation ne vienne y remédier ! |
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majik
Contributeur senior
863 message(s)
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Posté - 04 sept. 2016 : 20:00:10
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citation: Nous sommes six copropriétés (1000 membres), ayant constitué une ASL pour la gestion de parcelles et services communs. Et, pour diverses raisons nous devons modifier les statuts ce cette ASL.
les statuts de l'ASL doivent définir que l'assemblée générale est composée d'un représentant par "immeuble" ayant reçu mandat de tous les propriétaires de cet "immeuble" conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965
dans ce cas, les AG de copros devront nécessairement délibérer préalablement à l'AG de l'ASL dont elles auront eu connaissance de l'ordre du jour dont les questions donneront chacune lieu à un vote à la majorité requise. |
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hes
Contributeur actif
362 message(s)
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 Posté - 06 sept. 2016 : 14:40:14
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Il faut bien vérifier les statuts , effectivement.
Depuis la Loi ALUR, le Président du Conseil Syndical peut représenter la copropriété à l'assemblée de l'ASL à la place du syndic, sur décision de l'assemblée des copropriétaires. ( Si votre ASL est une AFUL, il y a totale liberté de choix)
N'oubliez pas que l'enjeu, c'est d'accéder au conseil de direction de l'ASL, plus important que l'assemblée.
HES
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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5
Posté - 06 sept. 2016 : 15:32:21
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Un bon service à rendre à la communauté est de rappeler le ou les textes relatifs à ces facilités non pas dans la loi ALUR mais dans les codifications
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hes
Contributeur actif
362 message(s)
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Posté - 07 sept. 2016 : 08:39:30
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Certainement JPM vous avez raison.
Pour les Associations Foncières Urbaines Libres, AFUL, ( catégorie d'ASL), il s'agit de l'article L.322-9-1 du Code de l'Urbanisme.
( Dans le cas de ce dossier, je ne pense pas qu'il s'agisse d'une AFUL)
Pour la représentation des copropriétaires dans les assemblées d'ASL non AFUL, le III de l'Article 22 de la Loi du 10 juillet 1965 permet au Président du Conseil Syndical de représenter les copropriétaires à l'Assemblée de l'ASL en remplacement du syndic, selon les modalités définies au II du même Article. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 07 sept. 2016 : 11:19:12
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Grand merci !
Article L322-9-1 du Code de l'Urbanisme
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 57
Lorsqu'un ou plusieurs des immeubles compris dans le périmètre d'une association foncière urbaine sont régis par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les travaux sur lesquels porte l'objet de l'association sont réputés rendus obligatoires au sens du e de l'article 25 de ladite loi.
Dans chaque copropriété, les copropriétaires peuvent charger un ou plusieurs d'entre eux, un mandataire ad hoc ou le syndic de la copropriété, dûment mandaté, de les représenter à l'assemblée des propriétaires de l'association. Un même syndic ne peut être mandaté par les copropriétaires de plus d'une copropriété.
Le premier paragraphe comporte un assez tour de prestidigitation dont il faudra tenir compte : les travaux sur lesquels porte l'objet de l'association sont réputés rendus obligatoires au sens du e de l'article 25 de ladite loi.
Ce qui veut dire que dans certains cas il pourrait s'agir de travaux qui pour le statut de la copropriété, ne seraient pas des travaux réputés obligatoires au sens du e de l'article 25.
Quant au second ? Il faut rappeler que nous sommes dans le cas d'une association foncière urbaine.
Dans chaque copropriété, les copropriétaires peuvent charger un ou plusieurs d'entre eux, un mandataire ad hoc ou le syndic de la copropriété, dûment mandaté, de les représenter à l'assemblée des propriétaires de l'association
Littéralement, il ne s'agit pas d'une décision d'assemblée. Il s'agit de mandats individuels comportant des votes POUR, CONTRE ou abstention. Certains praticiens vont au contraire proclamer que dans le cas du syndic il ne pourra exprimer qu'un vote global.
On n'a pas fini de rire.
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