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Hareus
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 Posté - 03 sept. 2016 : 15:04:11
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Bonjour à tous,
Ma question est simple : je déclare des revenus fonciers en Micro Foncier.
Je me suis porté acquéreur d'un nouveau studio et sa location me fera dépasser les 15000 € autorisés pour ce régime.
Pour l'imposition future, pourrai-je conserver le régime Micro Foncier sur mes anciens biens et déclarer cette nouvelle location à venir en Micro Bic (meublée) ou au réél ?
Merci d'avance
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 Posté - 03 sept. 2016 : 15:42:44
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Bonjour
On ne passe pas en déclaration BIC parce qu'on a dépassé un seuil fiscal du micro-foncier.
La nature de la déclaration fiscale ne dépend que de la nature des revenus. Si ce sont des fonciers, en dépassant le seuil du micro, alors vous déclarez au réel. |
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babyfoot
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Posté - 06 sept. 2016 : 11:34:14
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Bonjour,
citation: Initialement posté par Hareus
Pour l'imposition future, pourrai-je conserver le régime Micro Foncier sur mes anciens biens et déclarer cette nouvelle location à venir en Micro Bic (meublée) ou au réél ?
Comme l'a dit ribouldingue : tout dépend du contrat de location.
Si vous louez NU, c'est imposé en revenus fonciers (micro ou pas, selon le seuil), pour l'ensemble des biens loués nu.
Si vous louez votre deuxième bien en meublé, vous devez déclarer ces revenus en BIC/micro-BIC, séparément des revenus des biens loués nu. |
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Hareus
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Posté - 07 sept. 2016 : 15:49:46
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Bonjour,
Merci à vous deux pour vos réponses.
Donc si j'ai bien compris, je pourrai continuer à déclarer mes anciennes locations "nues" en Micro Foncier ( - de 15000 ) et louer en "meublé" ma future acquisition et profiter du Micro BIC ? |
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Posté - 07 sept. 2016 : 16:46:05
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Exactement de la même facon que le jour ou vous ouvrez une assurance vie vous avez toujours le bénéfice du revenus de vos actions. Ce sont des sources de revenus indépendantes. |
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babyfoot
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Posté - 09 sept. 2016 : 11:39:38
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Bonjour
citation: Initialement posté par Hareus
profiter du Micro BIC ?
Oui, sauf que le mot "profiter" est plus souvent rattaché au "BIC réel simplifié" qu'à "Micro-BIC", ce qui a fait d'ailleurs le succès de ce forum. |
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Posté - 09 sept. 2016 : 12:50:12
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Profiter de la simplification, en acceptant de payer 'plein pot'! |
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Hareus
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Posté - 09 sept. 2016 : 16:41:05
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Merci bien,
en fait je n'ai pas de crédit ni de travaux à déduire, je fais moi-même la gérance donc je pense que ces régimes sont plus intéressant que le réel non ? |
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babyfoot
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Posté - 09 sept. 2016 : 17:49:40
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Une petite simulation.
Supposons :
->Achat, frais de notaire y compris : 200.000 €.
->Rentabilité de 5%, soit 10.000 € de loyers/an.
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1) Micro-BIC : 10.000€*50% soit 5.000 € imposées...
===============
2) Réel simplifié
===============
On estime le prix du terrain (non amortissable) Ã 15%.
On décompose les 170.000 € restants comme suit :
- Structure : 35%, soit 59.500 € sur 50 ans =1.190 €/an
- façade étanchéité : 25%, soit 42.500 € sur 25 ans =1.700 €/an
- IGC : 20%, soit 34.000 € sur 12 ans =2.833 €/an
- Agencements : 20%, soit 34.000 € sur 15 ans =2.267 €/an
Total amortissements / an : 7.990 € (pendant les 12 premières années).
On y ajoutant les meubles (aussi amortissables), les charges de copropriété, les impôts fonciers, la CFE ..... on arrive facilement à 2.010 € par an.
Résultat... (presque) pas d’imposition de sitôt.
Un conseil de lecture : le sujet épinglé dans ce forum. |
Édité par - babyfoot le 09 sept. 2016 17:52:24 |
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Hareus
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Posté - 09 sept. 2016 : 21:23:24
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Merci babyfoot pour ce développement.
Je m'aperçois que je ne pige pas grand chose en déclaration revenus immobiliers...
Mes investissements sont de tout petits studios anciens payés pas cher, ces calculs seraient aussi valables ?
Dans l'affirmative il faut se rapprocher de qui, un comptable ?
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babyfoot
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Posté - 12 sept. 2016 : 18:38:47
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Bonjour,
J'ai fait ce calcul en partant de la rentabilité de 5% (du coût de l'acquisition).
Donc, ça doit être plus ou moins vrai pour tout bien avec le même taux de rentabilité.
Sinon, c'est facilement transposable, le calcul n'est pas sorcier.
Pour votre deuxième question, ce forum est là pour vous aider de tout faire soi-même.
Mais, si vous préférez la simplicité, vous pouvez :
- vous adresser à un expert-comptable (cherchez bien un spécialisé en LMNP)
- rester au micro-BIC et être imposé à la hauteur de 50% des recettes.
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Hareus
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Posté - 17 sept. 2016 : 20:47:35
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Merci encore babyfoot et ribouldingue |
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Déclaration Micro Foncier et Micro Bic 
