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 Posté - 22 mai 2016 : 18:47:40
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Bonjour
Il est une connaissance généralisée, presque un crédo des LM (Loueurs en meublé) que de 'savoir' que les amortissements ne sont pas entièrement utilisables, pour exprimer vulgairement les exigences complexes des impôts, et de résumer cela assez souvent par la phrase magique, mais erronée, que 'Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit'.
C'est quadruplement faux puisque:
1/ Cela ne s'applique qu'au particulier
2/ Qui loue quelque chose, et donc on ne parle que des actifs loués (meubles et immeubles)
3/ Que cela ne concerne pas TOUT (les frais de premier Ă©tablissement par exemple en sont exclus)
4/ Et que la limitation (en fait le calcul des ARD) complexe, certes, n'impose pas l'absence de déficit.
ARD = Amortissement en report de déduction (Notion purement fiscale)
DOA = Dotation aux amortissements de l'année
Amortissement = Total de la perte de valeur VIRTUELLE pris en compte comptablement pour un actif.
Attention 1!
Ne pas confondre dotation aux amortissements en général calculée au 31 décembre de l'année, et amortissements.
Mon vase Ming vaut 1000 euros, sa durée de vie est de dix ans (Un Ming, ça va ca vient).
Chaque année, sa perte de valeur se traduit par une dotation aux amortissement de 100 euros
Au 31 décembre de la quatrième année, j'ai constaté 100 euros de DOA mais le total des amortissements est de 300 + 100 = 400 euros
Sa valeur résiduelle est de 600 euros (Même si je sais, moi, qu'il vaut plus)
Attention 2!
Pour ceux qui tiennent une comptabilité, vous constatez chaque année en un compte de type 6 (compte de charges) une perte de valeur dite DOA de 100 euros pour le Ming
PCG 688 - 100 euros
PCG = Plan comptable général
Comptablement vous Ă©quilibrez le PCG 688 par un accroissement des amortissements (PCG 288) du mĂŞme montant de 100 euros
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Édité par - ribouldingue le 22 mai 2016 20:28:05 |
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 Posté - 22 mai 2016 : 18:55:31
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Tout est dit dans l'article 39C
Il est clair, limpide, et succint (je ne vais pas le répéter deux fois  ). le voili le voilou:
citation: Article 39 C
I.L'amortissement des biens donnés en location ou mis à disposition sous toute autre forme est réparti sur la durée normale d'utilisation suivant des modalités fixées par décret en conseil d'Etat.
Par dérogation aux dispositions du premier alinéa, les entreprises donnant en location des biens dans les conditions prévues aux 1 et 2 de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier et celles pratiquant des opérations de location avec option d'achat peuvent, sur option, répartir l'amortissement de ces biens sur la durée des contrats de crédit-bail ou de location avec option d'achat correspondants. La dotation à l'amortissement de chaque exercice est alors égale à la fraction du loyer acquise au titre de cet exercice, qui correspond à l'amortissement du capital engagé pour l'acquisition des biens donnés à bail.
Si l'option mentionnée au deuxième alinéa est exercée, elle s'applique à l'ensemble des biens affectés à des opérations de crédit-bail ou de location avec option d'achat. Toutefois, les sociétés mentionnées à l'article 30 de la loi n° 80-531 du 15 juillet 1980 relative aux économies d'énergie et à l'utilisation de la chaleur pourront exercer cette option contrat par contrat.
II.-1. En cas de location ou de mise à disposition sous toute autre forme de biens situés ou exploités ou immatriculés en France ou dans un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen qui a conclu avec la France une convention fiscale contenant une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale, consentie par une société soumise au régime prévu à l'article 8, par une copropriété visée à l'article 8 quater ou 8 quinquies ou par un groupement au sens des articles 239 quater, 239 quater B, 239 quater C ou 239 quater D, le montant de l'amortissement de ces biens ou des parts de copropriété est admis en déduction du résultat imposable. Pendant une période de trente-six mois décomptée à partir du début de la mise en location ou de la mise à disposition, cet amortissement est admis en déduction, au titre d'un même exercice, dans la limite de trois fois le montant des loyers acquis ou de la quote-part du résultat de la copropriété.
La fraction des déficits des sociétés, copropriétés ou groupements mentionnés au premier alinéa correspondant au montant des dotations aux amortissements déduites, dans les conditions définies au même alinéa, au titre des douze premiers mois d'amortissement du bien est déductible à hauteur du quart des bénéfices imposables au taux d'impôt sur les sociétés de droit commun que chaque associé, copropriétaire, membre ou, le cas échéant, groupe au sens de l'article 223 A auquel il appartient retire du reste de ses activités.
En cas de location ou de mise à disposition sous toute autre forme de biens situés ou exploités ou immatriculés dans un Etat qui n'est pas partie à l'accord sur l'Espace économique européen ou qui n'a pas conclu avec la France une convention fiscale contenant une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale, consentie par les sociétés, copropriétés ou groupements mentionnés au premier alinéa, le montant de l'amortissement de ces biens ou parts de copropriété est admis en déduction du résultat imposable, au titre d'un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts.
La limitation de l'amortissement prévue aux premier et troisième alinéas et du montant des déficits prévue au deuxième alinéa ne s'applique pas à la part de résultat revenant aux entreprises utilisatrices des biens, lorsque la location ou la mise à disposition n'est pas consentie indirectement par une personne physique.
2. En cas de location ou de mise à disposition sous toute autre forme de biens consentie directement ou indirectement par une personne physique, le montant de l'amortissement de ces biens ou parts de copropriété est admis en déduction du résultat imposable, au titre d'un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts.
3.L'amortissement régulièrement comptabilisé au titre d'un exercice et non déductible du résultat de cet exercice en application des 1 ou 2 peut être déduit du résultat des exercices suivants, dans les conditions et limites prévues par ces 1 ou 2.
Lorsque le bien cesse d'être donné en location ou mis à disposition pendant un exercice, l'amortissement non déductible en application des 1 ou 2 et qui n'a pu être déduit selon les modalités prévues au premier alinéa est déduit du bénéfice de cet exercice. Si ce bénéfice n'est pas suffisant pour que la déduction puisse être intégralement opérée, l'excédent d'amortissement est reporté et déduit des bénéfices des exercices suivants.
En cas de cession de ce bien, l'amortissement non déduit en application des 1 ou 2 majore la valeur nette comptable prise en compte pour le calcul de la plus-value ou de la moins-value de cession.
La fraction des déficits non admise en déduction en application du deuxième alinéa du 1 peut être déduite du bénéfice des exercices suivants sous réserve de la limite prévue au même alinéa au titre des douze premiers mois d'amortissement du bien. Pour les quelques rares (dont moi) qui ne comprennent pas bien le 39C dans le texte, je m'en vais le couper, coller, et raccourci pour le purger de ce qui ne va pas nous servir (On oublie trop souvent que c'est le même qui sert aux entreprises qui envoient des guitares dans l'espace interdsidéral ou qui s'entêtent bêtement à faire fonctionner ds centrales nucléaires avec de la Blédine) |
Édité par - ribouldingue le 22 mai 2016 19:41:32 |
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Posté - 22 mai 2016 : 19:03:59
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citation: Article 39 C
I....
II..../...
La limitation de l'amortissement prévue aux premier et troisième alinéas et du montant des déficits prévue au deuxième alinéa ne s'applique pas à la part de résultat revenant aux entreprises utilisatrices des biens, lorsque la location ou la mise à disposition n'est pas consentie indirectement par une personne physique.
2. En cas de location ... le montant de l'amortissement de ces biens ... est admis en déduction du résultat imposable, au titre d'un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis,... diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ...
3.L'amortissement régulièrement comptabilisé au titre d'un exercice et non déductible du résultat de cet exercice en application des 1 ou 2 peut être déduit du résultat des exercices suivants, dans les conditions et limites prévues par ces 1 ou 2.
.../...
On ne parle de limite uniquement QUE
1/ pour les loueurs en meublés PERSONNES PHYSIQUES (ce qui est toujours le cas)
2/ uniquement pour les ACTIFS LOUES.
Vous avez acheté un ordinateur à 900 euros que vous utilisez. Vous ne le louez pas donc il ne vous rapporte aucun loyer?
Exclus donc de cette limitation.
===> Il ne fait donc pas partie de la limitation article 39C
Votre ordinateur creuse donc tout à fait légalement votre déficit
Pareil de vos logiciels qui sont des actifs, pourtant amortissables sur une seule année.
Idem pour la perceuse à moteur nucléaire à 600 euros hors taxe (720 TVA incluse).
Vous avez enfin déclaré 550 euros de frais de premier établissement (frais de constitution de l'entreprise, y compris premier rendez-vous avec un avocat , un comptable, et autres dépenses de formation ou de constitution) ces frais ne sont pas concernés par l'article 39 C non plus;
J'insiste:
Il n'y a la aucune option, ces actifs génèrent des dotations aux amortissements qui peuvent donc creuser votre déficit, impossible de ne pas le faire.
Donc ils peuvent, ils DOIVENT |
Édité par - ribouldingue le 22 mai 2016 19:45:36 |
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Posté - 22 mai 2016 : 19:18:27
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Vous voulez passer outre, et ne pas compter telle dotation aux amortissments car cela vous arrnage?
Les z'impo ont prévu le coup:
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4693-PGP.htmlcitation: b. Amortissements irrégulièrement différés
190
Si, à la clôture d'un exercice, l'entreprise ne respecte pas l'obligation prévue à l'article 39 B du CGI, de constater en écritures un amortissement minimal égal à l'amortissement linéaire, elle perd définitivement le droit de déduire la fraction des amortissements qui a été ainsi différée. Autant dire que ce ne sont pas des ARD mais des amortissements perdus.
Ouinnnn.... (On vous aura prévenu!) |
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Posté - 22 mai 2016 : 19:36:31
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Pour le calcul de la limite, revenons au même bofip qui explicité le 39C:
citation: A. Premier terme de la différence : loyers acquis
50
Les loyers à prendre en compte pour déterminer le montant de la limite de déduction de l’amortissement sont les loyers acquis, c’est-à -dire courus, quelle que soit leur date de perception.
Le montant du loyer acquis est augmenté, le cas échéant, des dépenses incombant au propriétaire et mises par contrat à la charge du locataire ou de l’utilisateur. On parle donc non pas de somme l'argent recue, mais de loyers courus, ou engagés. En cas d'impayé, on les compte quand même.
Ce ne sont pas exactement les recettes de la 2033-B en théorie, mais pour le LM, je ne vois guère d'autre source de revenu normal, donc on s'attend à ce que dans son cas se soit rigoureusmeent égal.
citation: B. Second terme de la différence : charges afférentes aux biens ou parts
60
Les charges venant en diminution du loyer pour la détermination de l’amortissement déductible sont celles qui ont été supportées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu locatif, à l’exclusion des dotations aux amortissements. Je rapporte cette définition d'un situation un peu similaire: faisons la différence des charges comme si nos étions ou n'étions pas 'propriétaire' du bien immeuble+meuble en question.
On nous demande donc de retenir que les dépenses supportées en vue de la conservation ou l'acquisition du revenu locatif.
Un exemple de telles dépenses est donné dans une courte liste:citation: - dans le cas des immeubles :
des dépenses de gestion (sous réserve des précisions apportées au § 70),
d’entretien,
de réparation
et d’assurance y compris celles incombant aux locataires et mises à la charge du propriétaire ;
des charges afférentes aux emprunts contractés pour l’acquisition,
la construction,
la réparation ou l’amélioration des immeubles ;
des frais de gérance
et de rémunération des gardes ou concierges ;
des taxes foncières
et des taxes annexes Ă ces impĂ´ts ;
de la contribution annuelle sur les revenus locatifs, etc.
Pour le mobilier et l'équipement:citation: dans le cas des biens meubles : des dépenses de gestion (sous réserve des précisions apportées au § 70), d’entretien et de réparation supportées par le propriétaire ainsi que des intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de ces biens.../...
A l'inverse ne sont pas déductibles, donc AUGMENTENT le déficit:
citation: des frais de comptabilité,
des honoraires juridiques liés aux assemblées générales d’approbation des comptes,
de la taxe professionnelle dès lors qu’elle est liée à l’activité de location ou des frais de domiciliation.
Il en va de même de la rémunération versée au gérant de la société.
Sur ce forum se pose depuis plusieurs années une série de question sur les charges d'eau, d'électricité refacturables, les charges de copropriétés liées à des charges récupérables sur le locataire, la TEOM par exemple.
Pour ma part je considère que ce ne sont pas des charges liées à la conservation du revenu locatif.
Si je ne possédais pas l'actif, mais que je le loue à un ami par exemple, je paierais quand même au titre de ma location les frais d'eau individuelle, d'électricité collective, et les autres charges refacturables au locataire;
En revanche je ne paierais pas d'assurance d'immeuble, ce serait mon ami qui le paierai!
Je n'aurais aucun moyen même de me poser la question de savoir si je déduis ou pas.
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Posté - 22 mai 2016 : 20:12:38
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Dernier point:
Quelle latitude a t'on d'écarter plus ou moins d'amortissement de façon à creuser ou ne pas creuser le déficit, lequel sert ou ne sert pas selon le cas?
Je rappelle que le Loueur LMP aime les déficits puisqu'ils sont utilisables immédiatement en déduction des autres revenus.
Le déficit du LMP est une défiscalisation.
Au contraire, le LMnP ne peut pas déduire son déficit, il ne peut que le reporter pendant dix ans.
Malheureusement une interprétation attentive du code des impôts et une jurisprudence de 2015 impose en pratique au LMnP d'utiliser d'abord ses ARD puis s'il n'en n'a plus ses déficits.
Autant dire qu'il n'utilisera jamais ses déficits.
citation: RĂ©ponse 1/ Aucune latitude:
Vous ne POUVEZ pas décider d'écarter plus ou moins d'ARD, ou de tout écarter parce que 'c'est plus simple'.
Si vous avez écarté des amortissements que vous ne pouviez légalement pas écarter, ils sont perdus.
Au vu de la complexité des calculs, vous pouvez certes espérer (je n'exprime aucun conseil, ici) que le SIE ne mettra pas en face de votre déclaration 'le' spécialiste qui contestera vos ARD.
A vous de voir.
citation: RĂ©ponse 2/ Exercer une option
Il est évident que le LMnP n'a pas intérêt à exercer l'option de mettre en charges les frais d'acquisition des immeubles.
En faisant cela, il creuse son déficit sur une seule année ponctuelle, argent perdu.
Exemple: Je constate 10 000 euros dépensés pour acquérir mon bien de 100 000 euros, j'exerce donc l'option de les assimiler au prix d'acquisition.
J'immobilise donc 110 000 euros en tant que LMnP
Le LMP lui a tout intérêt à l'inverse, immobiliser 100 000 euros et déduire 10 000 euros
le LMnP ne va amortir en pratique que 85% de ses 10 000 euros, puisque les 1 500 euros liés au composant terrain (15%) sont non amortissables.
Il déduira également les derniers centimes dans 40 ou 50 ans, autant dire jamais.
NOTE: L'option s'exerce une première fois et ne peut plus être changée plus tard.
Quand on achète un second bien, le calcul se fait obligatoirement à l'identique.(Permanence de la méthode comptable)
citation: Réponse 3: Gérer les actifs de plus de 500 euros non loués
Vous achetez un ordinateur pour les besoins de l'entreprise, et un ensemble (perceuse, et autres outils) pour les menus travaux.
* Ces biens n'étant pas loués ne sont pas touchés par l'article 39C
* Ces biens ne faisant par partie de l’âme de votre entreprise, vous pouvez ne pas les amortir mais les déduire s'ils valent moins de 500 euros hors TVA (Option)
Le LMP peut donc choisir préférentiellement de les déduire entièrement en creusant ainsi son déficit.
Le LMnP va préférer les amortir sur 3 ans par exemple, mais il doit savoir que ces dotations ne sont aucunement transformables en ARD.
S'ils font plus de 500 euros hors taxe, c'est en revanche plan d'amortissement obligatoire en sachant que ce ne seront jamais des ARD.
=== > Le Lmnp Peut avoir intérêt a acheter son lot d'outillage en une seule fois et de porter à l'actif afin de répartir la déduction sur plusieurs années (3 par exemple).
=== > Le LMnP peut aussi avoir tout intérêt a acheter son ordinateur de 400 euros et son logiciel de 200 euros et à les amortir.
On va amortir l'ordinateur sur 3 ans et le logiciel sur 1 ans, donc vous allez me dire que OK pour l'ordinateur mais pour le logiciel 'Je ne vois pas l'intérêt'.
Pourtant si! 12 mois, ca peut vouloir dire 8 mois la première année et 4 mois la seconde. En forçant un peu, moitié moitié, ce qui est toujours mieux que 100% et rien.
Un ordinateur amorti sur 3 ans peut signifier déduction totale sur 4 années (5 mois-12 mois-12 mois - 7 mois ). C'est toujours ça de gagné, non? |
Édité par - ribouldingue le 22 mai 2016 20:22:48 |
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Posté - 22 juil. 2016 : 20:39:16
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Je reviens avec la parole d'un sachant (pour ceux qui on fait la guerre de 14, le sachant est un mot inventé à la fin du 20eme siècle qui ne veut pas dire grand chose, mais qu'on peut employer sans rien payer à personne)
http://paulduvaux.com/item/473-loca...ble-art-39-c
Cet homme, je dirais ce grand spécialiste de la chose LM (je ne parle pas d'amour, mais de location en meublé) s'interroge également à micro ouvert sur l'article 39C, comme quoi il n'y a pas que nous sur le forum universimmo à parler d'amortissement après la prune et avant le pousse-café.
Il dit que la pratique des comptables est de faire simple:
On fait 'approximativement' du 39 C en énonçant 'approximativement' qu'on ne peut pas faire de déficit en meublée avec l'utilisation des amortissements.
Mais que ce n'est pas sérieux, que ce n'est pas du vrai 39C.
Par hasard, il signale qu'on ne peut tenir en compte comme loyer et comme charges liées à la location que ce qui est amortissable.
Il énonce donc corrélativement, et c'est plutôt bien vu, qu'une partie du loyer étant relative à la location du terrain, et ledit terrain n'étant pas amortissable, le loyer utilisé pour le calcul du déficit admissible devrait être réduit, grosso-modo de 15%.
Et d'ajouter que personne ne l'a jamais fait.
Ce qui est réconfortant finalement c'est de lire d'un spécialiste que les hommes de métier, comptables ou avocats, se posent moins de questions, font ultra simple, mais illégal, que les impôts laissent faire, et qu'il existe à la connaissance de Maitre Devaux aucune jurisprudence sur ces questions.
.... Étonnant, non? |
Édité par - ribouldingue le 22 juil. 2016 20:44:18 |
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sgnu
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Posté - 03 sept. 2016 : 15:53:09
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Excellent, merci pour le lien, encore fallait-il y penser !
Il est vrai que cette personne sort des sentiers battus et qu'elle est à ma connaissance le seul avocat fiscaliste à diffuser ses connaissances et réflexion sur Internet, chapeau bas.
Qui se lance Ă ne comptabiliser en recettes que 85% de ses loyers ? |
Édité par - sgnu le 03 sept. 2016 15:54:07 |
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Posté - 03 sept. 2016 : 17:13:11
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Personne précisément, et pourtant ca devrait logiquement découler de tout l'énoncé de la loi.
Je comprends d'ailleurs que qui calcule ses ARD comme je le fais et comme je le préconiser sur ce forum, en faisant la différence entre loyer au sens de ce chapitre du code général des impots et les charges déductibles non lieés aux biens, pas grand monde sans doute, et assurément pas de comptable, que l'on paye pourtant pour cela.
Sinon personne n'énoncerait plus la contre-vérité qu'un LMnP ou qu'un LMP ne peut pas être en négatif en utilisant les dotations aux amortissmeents.
même Le Boul'ch énonce cette contre-vérité, on peut certes remarquer que
1/ il n'est pas comptable (mais avocat)
et que
2/ Il fait souvent dans la simplicité. |
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babyfoot
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Posté - 09 sept. 2016 : 13:48:57
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Il faut ajouter que :
1) Finalement, le CE a conclu à l'impossibilité de déterminer précisément la part amortissable du loyer (https://www.doctrine.fr/d/CE/1993/C...000007634898) :
Considérant qu’il résulte de ce supplément d’instruction contradictoire qu’une répartition précise du loyer et des charges entre les biens amortissables et les biens non amortissables n’a pu être établie?; que, toutefois, les différentes hypothèses examinées par les parties conduisent toutes à des redressements plus importants que ceux qui sont à l’origine des impositions mises en recouvrement?; que, dès lors, M. X… n’est pas fondé à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande
2) L'article 31 de l'annexe II visé par le CE n'existe plus depuis 1999. Ses dispositions ("ne peut excéder le montant du loyer perçu pendant l'exercice considéré") ont été reprises dans l'article 39C: "dans la limite du montant du loyer acquis".
3) La décision du CE est, à mon avis, très discutable car elle ajoute au texte de la loi la condition qui n'y figure pas.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Sinon personne n'énoncerait plus la contre-vérité qu'un LMnP ou qu'un LMP ne peut pas être en négatif en utilisant les dotations aux amortissmeents.
Sauf erreur de ma part, ce qui est affirmé un peu partout est que la déduction comptable des amortissements ne peut créer un déficit fiscal.
Et l'article de Me Duvaux n'y contredit absolument pas, car le déficit qu'on trouve dans sa grille d'exemple ne provient jamais des amortissements.
En effet, le fait de retenir un loyer partiel ne peut que diminuer le plafond des amortissements. Or, pour obtenir un déficit, il faudrait, au contraire, augmenter ce plafond.
Maintenant, si on parle vraiment d'"être en négatif en utilisant les dotations aux amortissements", bien sur qu'il est toujours possible de dégager un déficit fiscal à cause des charges importantes. Pas besoin de l'article de Me Duvaux pour ça. Mais le plafond de déduction des amortissement est ainsi défini qu'il ne creuse jamais ce déficit. |
Édité par - babyfoot le 09 sept. 2016 14:09:42 |
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LM - Les ARD, comment les calcule t'on? 
