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Coati
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 Posté - 19 sept. 2016 : 13:08:01
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Re-bonjour majik,
OK pour cette démonstration très claire. Je ne veux surtout pas foncer dans le mur et comprends que la situation actuelle demande à être clarifiée.
Par contre, en l'état actuel des choses, que puis-je répondre à ce coloti qui souhaite mettre sur le tapis une partie de la vente des parties communes ?
Pour info, sur les 12 propriétaires, il y a au moins 3 ou 4 colotis qui sont contre toute vente partielle ou totale des parties communes. |
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| Coati84 - coloti d'un groupe d'habitations - création de l'ASL en novembre 2010 |
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 22
 Posté - 19 sept. 2016 : 13:28:58
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Coati : Pour info, sur les 12 propriétaires, il y a au moins 3 ou 4 colotis qui sont contre toute vente partielle ou totale des parties communes.
Mais sont elles vendables ?? LĂ est la question ?
objet de l'ASL : établissement, gestion et entretien de tous travaux destinés à permettre ou faciliter l'usage collectif des parties du groupe d'habitations placées sous le régime de l'indivision forcée.
L'objet de l'ASL ne mentionne pas cela ?
Cependant, il m'avait semblé, avec mon notaire, que réaliser en 2014 cette cession à titre gratuit des parties communes entre le lotisseur et l'ASL était la moins mauvaise des solutions.
Vous portez une lourde responsabilité dans ce dossier. Un étude juridique précise aurait été une base utile pour vous, président de l'ASL. Quant à votre notaire, est il au niveau de ce dossier ? |
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Coati
Contributeur débutant
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23
Posté - 19 sept. 2016 : 13:58:00
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Tout Ă fait d'accord avec vous philippe388.
Si à la lueur de tous les éléments que je vous ai communiqués, vous pouvez me dire que la vente des parties communes est juridiquement impossible alors je communiquerai à l'ensemble des colotis pour leur dire que ce sujet est clos ... et on passera à autre chose.
Je vois bien que la question est : est-ce que les parties communes sont vendables ? et si non sur quels aspects juridiques ou quelle jurisprudence puis-je m'appuyer pour dire cela ?
La difficulté actuelle est que je ne sais pas sur quel pied danser !!!
J'ai bien conscience de porter une certaine responsabilité sur ce dossier mais ai déjà du faire face :
- à un acte de propriété de 2009 faisant référence au règlement - cahier des charges mais ne mentionnant pas la propriété indivi des parties communes,
- à une tentative de putsch du lotisseur voulant créer un syndic payant lors de la création de l'ASL en 2011 (d'où ma motivation pour devenir président de l'ASL),
- à l'absence totale de volonté des autres colotis pour mettre à jour les statuts de l'ASL pour se conformer à l'ordonnance de 2004 et au décret de 2006,
- à l'absence totale de volonté des autres colotis pour mettre à jour leurs actes de propriété pour indiquer la propriété des parties communes,
- ...
A la lueur des différents posts, mon notaire a sans doute fait preuve de légèreté. |
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| Coati84 - coloti d'un groupe d'habitations - création de l'ASL en novembre 2010 |
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majik
Contributeur senior
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24
Posté - 19 sept. 2016 : 14:00:38
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Il semble que vous ayez "aperçu" le caractère inaliénable des parties communes...
Mais il me semble que vous ne percevez pas l'exacte situation de l'ASL.
Comment expliquez-vous que les statuts de cette ASL manquent de "conformité? |
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ronco
Nouveau Membre
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25
Posté - 20 sept. 2016 : 10:39:17
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Bonjour,
il ne peut pas y avoir indivision sur les parties communes et ASL propriétaire.
La première des choses est de connaître exactement la situation de ces parties communes en se renseignant à la conservation des hypothèques.
Si indivision , pour la cession il est nécessaire d'obtenir l'accord de tous les propriétaires indivis.
Si ASL propriétaire vote suivant vos statuts. Mais l'objet de l'ASL ne prévoyant pas cette situation , risque de recours des opposants. |
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Coati
Contributeur débutant
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26
Posté - 21 sept. 2016 : 09:11:00
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Bonjour,
J'attends actuellement une réponse de mon notaire sur ce point précis de propriété des parties communes. Je suis quasiment sûr que c'est bien l'ASL qui est propriétaire de celles-ci.
Comme ronco le souligne, les statuts de l'ASL ne prévoient pas cette situation et donc ne prévoient pas la vente partielle ou totale de ces parties communes. J'ai bien noté la situation juridique instable de cette situation.
Cependant, face à la demande insistante d'un des colotis concernant la vente partielle des parties communes, avez-vous des conseils ou une jurisprudence à me communiquer pour que je puisse indiquer à tous les colotis la démarche à suivre pour aller ou non dans ce sens d'une vente ?
Merci & Ă plus tard. |
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| Coati84 - coloti d'un groupe d'habitations - création de l'ASL en novembre 2010 |
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majik
Contributeur senior
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Posté - 21 sept. 2016 : 20:24:33
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Coati, il semble que vous-même êtes acquis à l'idée de vendre "une partie" de partie commune.
Alors : POURQUOI?
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Coati
Contributeur débutant
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28
Posté - 21 sept. 2016 : 23:35:10
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Bonsoir,
Non, c'est le contraire. Je ne souhaite pas vendre ces parties communes et garder ce coin de tranquillité.
Par contre, je souhaite être irréprochable, si cela est possible, sur la réponse juridique et le mode opératoire lié à cette demande insistante d'un des colotis concernant la vente partielle des parties communes.
A plus tard. |
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| Coati84 - coloti d'un groupe d'habitations - création de l'ASL en novembre 2010 |
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majik
Contributeur senior
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Posté - 22 sept. 2016 : 05:32:39
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L'article L. 442-10 du code de l'urbanisme prévoit que les documents du lotissement peuvent être modifiés, par l'autorité compétente au titre de l'application du droit des sols (ADS), après accord de la majorité qualifiée des colotis. Toutefois, il est précisé au deuxième alinéa de l'article L. 442-10, que cette disposition ne s'applique pas à l'affectation des parties communes des lotissements. Or, les espaces verts situés au sein du périmètre d'un lotissement constituent des parties communes, au sens de cet alinéa. Par conséquent, la suppression d'un espace vert constituant un espace commun aux lots d'un lotissement est subordonnée au consentement mutuel des colotis, conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil.
ASSEMBLEE NATIONALE
Question publiée au JO le : 06/10/2015 page : 7554
Réponse publiée au JO le : 13/09/2016 page : 8214 |
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Coati
Contributeur débutant
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30
Posté - 22 sept. 2016 : 11:56:26
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Un très grand merci majik.
Il me semble, en effet, que cette réponse écrite publiée au JO le 13/09/2016 répond parfaitement à mon questionnement :
"... la suppression d'un espace vert constituant un espace commun aux lots d'un lotissement est subordonnée au consentement mutuel des colotis, conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil ..."
Toute dernière question pour clore ce sujet qui doit intéresser aussi d'autres personnes.
Puis-je traduire le consentement mutuel des colotis par la tenue d'une Assemblée Générale Extraordinaire de l'ASL avec un vote à l'unanimité des propriétaires des 12 lots ?
C'est à dire que cette vente du terrain partie intégrante des parties communes ne peut se faire que si les 12 propriétaires, présents ou représentés lors de cette AGE, votaient tous la résolution de vente de ce terrain.
Merci d'avance pour vos contributions. |
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| Coati84 - coloti d'un groupe d'habitations - création de l'ASL en novembre 2010 |
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Posté - 22 sept. 2016 : 12:15:32
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Coati : les membres de l'ASL sont tous les colotis. Le président ne décide pas touit seul.
Pour la majorité nécessaire de vote, tout est inscrit dans vos statuts.
Mais ces parties communes, et quelles sont elles ?? sont elles vendables.
Vous n'avez qu'un seul coloti qui désire vendre des parties communes ! Renvoyez le aux statuts de l'ASL , et ne faites rien de plus. A lui de se renseigner aussi sur ces statuts dont nous ne connaissons pas grand chose.
Il y a réellement un problème avec cette ASL créée en 2011,et son objet; que vous devez régler avant toutes actions et votes dans une AG. Vous prenez de gros risques personnels en suivant ce seul coloti.
De votre coté, il vous faut contacter un avocat expert dans ce genre de dossier. Votre notaire est out! |
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CHRI64
Contributeur senior
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32
Posté - 22 sept. 2016 : 14:44:43
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"... vous devez régler avant toutes actions et votes dans une AG. Vous prenez de gros risques personnels en suivant ce seul coloti"
Même si l'échec de la motion est assuré puisque au moins Coati va voter contre ?
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Coati
Contributeur débutant
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33
Posté - 22 sept. 2016 : 15:19:05
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Bonjour,
Mon constat est le suivant : toute unanimité sera, à présent, impossible à avoir dans cette ASL du seul fait de la présence de ce coloti ayant acquis un lot en 2014. Aussi, le syndicat - dont moi-même - ne pourra entreprendre aucune action nécessitant un vote à l'unanimité (modification statuts, clarification ...).
En conséquence, mon souhait est grand de m'appuyer sur cette réponse écrite publiée au JO le 13/09/2016 pour mettre en place une Assemblée Générale Extraordinaire de l'ASL avec un vote à l'unanimité des propriétaires des 12 lots concernant la vente du terrain. Cette résolution ne sera jamais votée à l'unanimité car il y a au moins 4 - 5 opposants déclarés à cette action. En suivant, on ne parlera plus de cette idée.
L'ASL continuera ensuite à vivre son bonhomme de chemin avec un appel de fond annuel de 100 € concernant l'entretien du réseau d'évacuation des eaux usées de la rue privée et la souscription d'une assurance.
Qu'en pensez-vous ? |
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| Coati84 - coloti d'un groupe d'habitations - création de l'ASL en novembre 2010 |
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Posté - 22 sept. 2016 : 16:27:04
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Coati : pour quelle raison vous continuez sur cette idée de vente de communes, qui ne sont certainement pas vendables ? L'ASL n'a pas à proposer à une AG une telle résolution qui est hors de son objet.
Vous n'avez pas à céder à un seul coloti. Renvoyez le à l'ASL et à son Objet, c'est votre role.
Il prendra conseil auprès d'un avocat, et cela lui coutera des sous ou il oubliera cette demande.
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Coati
Contributeur débutant
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35
Posté - 22 nov. 2016 : 13:55:46
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Bonjour,
Finalement, j'avais adressé une convocation à l'Assemblée Générale Extraordinaire concernant le vote de la résolution "Mise en vente du terre-plein, partie intégrante des parties communes du groupe d’habitations xxx" en octobre dernier avec une synthèse établie par le syndicat et portant sur les points juridiques suivants :
- Le règlement – cahier des charges du groupe d’habitations « xxx » est indiqué dans chaque acte de propriété de chacun des propriétaires des lots de ce groupe d’habitations. Les points relatifs aux statuts de l’ASL sont indiqués dans ce règlement – cahier des charges et en particulier :
« … les terrains affectés à l’usage collectif placés sous le régime de l’indivision forcée comprennent les voies de desserte, espace vert, parking … »
« … les terrains affectés à l’usage collectif appartiennent indivisément aux propriétaires des lots … »
« … dès que la division du groupe d’habitations sera devenue effective, les propriétaires de chaque lot se trouveront obligatoirement et de plein droit groupés dans un syndicat … »
- L’ASL « xx » a été constituée par une résolution votée à l’unanimité lors de l’Assemblée Générale Extraordinaire de l’ASL du xx. Cette création d’ASL a fait l’objet d’une publication au Journal Officiel le xx.
- Suite à la signature de l’acte de vente entre xx et l’ASL « xx » représentée par son Président le xx, l’ASL est devenue propriétaire des parties communes du groupe d’habitations « xx ». Dans cet acte de vente, il est précisé la chose suivante « … l’ASL acquiert la pleine propriété des parties communes … »
L’indivision forcée étant stipulée dans le règlement – cahier des charges du groupe d’habitations « xx » rappelé dans chaque acte de propriété, le changement de destination des parties communes (cession totale ou partielle … ) du groupe d’habitations ne peut être engagé que sur la base d’une résolution présentée en Assemblée Générale extraordinaire et votée à l’unanimité des voix des propriétaires des lots de l’ASL.
Cette position juridique a été rappelée par maître xx, notaire, le 30 septembre 2016 et s’appuie sur la jurisprudence liée à la violation des stipulations du cahier des charges d’un lotissement.
De plus, la réponse écrite publiée au Journal Officiel le 13 septembre 2016 apportée à la question « lotissement et réglementation » posée par Madame Nathalie CHABANNE, députée des Pyrénées Atlantiques, en octobre 2015 conforte cette jurisprudence. Il y est mentionné « … par conséquent, la suppression d’un espace vert constituant un espace commun aux lots d’un lotissement est subordonnée au consentement mutuel des colotis conformément aux dispositions de l’article 1134 du Code Civil … ».
Au final, les résultats du vote de la résolution sont les suivants :
- pour : 1
- contre : 6
- absentions : 2
Pour information, le propriétaire ayant souhaité la mise en place de cette résolution à l'ordre du jour de cette AGE n'était pas présent. Au final, 9 propriétaires sur 12 étaient présents et seul un propriétaire a voté pour cette résolution alors qu'il aurait fallu l'unanimité des propriétaires pour qu'elle soit adoptée.
Ma question du jour est la suivante : dans le PV de cette AGE, dois-je indiquer les noms des votants ou dois-je seulement indiquer les résultats bruts ("pour : 1 / contre : 6 / absentions : 2) ?
Je pose cette question car le secrétaire du syndicat souhaite indiquer les noms mais cela me paraît dangereux dans l'hypothèse éventuelle d'un quelconque recours. Finalement, ce serait le 1er PV qui comprendrait des noms liés à des votes depuis la création de l'ASL en 2011.
Merci d'avance pour vos retours d'expérience sur ce point sensible. |
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Jean13
Contributeur senior
France
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Posté - 06 déc. 2016 : 17:32:36
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citation: Initialement posté par Coati
Bonjour,
Ma question du jour est la suivante : dans le PV de cette AGE, dois-je indiquer les noms des votants ou dois-je seulement indiquer les résultats bruts ("pour : 1 / contre : 6 / absentions : 2) ?
Je pose cette question car le secrétaire du syndicat souhaite indiquer les noms mais cela me paraît dangereux dans l'hypothèse éventuelle d'un quelconque recours. Finalement, ce serait le 1er PV qui comprendrait des noms liés à des votes depuis la création de l'ASL en 2011.
Merci d'avance pour vos retours d'expérience sur ce point sensible.
Bonsoir,
Je ne suis pas expert en ASL mais un PV reprenant en détails les noms de votants pour et des votants contre est plus que souhaitable .
Chacun devant avoir le courage d'assumer ses décisions et ses votes.
Chez nous c'est ainsi que cela est fait et cela évite d'avoir en cas de besoin à ce que vous soyez importuné ultérieurement.
Je ne comprends pas pourquoi vous considérez cela comme dangereux , peut être pouvez vous m'éclairer ?
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 06 déc. 2016 : 21:29:38
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Finalement, ce serait le 1er PV qui comprendrait des noms liés à des votes depuis la création de l'ASL en 2011.
C'est très surprenant.
Que disent vos statuts sur ce point ? |
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Coati
Contributeur débutant
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38
Posté - 13 déc. 2016 : 10:06:39
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Bonjour Ă tous,
Merci pour vos posts.
Les statuts de l'ASL précisent que les votes sont à bulletins secrets ce qui n'a jamais été le cas depuis le début de l'ASL. Cependant, ce point est rappelé en début d'AG pour savoir si quelqu'un s'oppose à ce que les votes se déroulent à main levée. Cela a été le cas lors de l'AGE.
Finalement, après lecture de la jurisprudence et des arrêts de cours de cassation et pour qu'il n'y ait aucun risque de recours, j'ai indiqué précisément :
- les noms des absents à cette AGE en plus de l'annexe jointe comprenant les signatures des présents,
- les noms des personnes ayant voté pour, voté contre et s'étant abstenues.
J'espère que cela est correct. Je viens de diffuser le CR de cette AGE à l'ensemble des colotis. |
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Coati
Contributeur débutant
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Posté - 05 mars 2017 : 19:33:31
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Bonjour Ă tous,
Notre future AG aura lieu le 23 mars 2017 et aura pour principale résolution celle-ci "modalités de la réalisation des travaux de mise en conformité des canalisations en plomb de distribution d'eau potable de la rue privée".
A l'origine en 1962, les limites de propriété entre les parcelles du groupe d'habitations et cette rue privée ont été réalisées grâce à des haies de troène sans qu'un bornage n'ait été effectué.
Puis, en 1980, des grillages ont été installés entre ces haies de troène et la rue privée ... et finalement empiètent de 50 cm sur les limites de propriété d'origine signifiées sur le cadastre. D'autre part, les compteurs de gaz se situent au niveau de ces grillages.
Mes questions sont les suivantes :
- puis-je faire installer un compteur d'eau juste à côté de mon compteur de gaz sur une limite de propriété qui n'est pas à la bonne place ?
- ces grillages stipulant les limites de propriété sont à leurs places depuis plus de 30 ans et n'ont fait l'objet d'aucune constatation. Peut-on considérer que les limites de ces grillages constituent les limites de propriété ? Existe-t-il un délai de prescription ?
- dois-je faire voter une résolution lors d'une AGE pour fixer une bonne foi pour toutes les limites de propriété ? quelle devrait être la majorité des voix requise ?
Merci de m'aider à travers vos expériences vécues sur ce sujet que je ne sais traiter.
Bonne soirée. |
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Vente parties communes d'un groupe d'habitations. 
