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bouzigues
Contributeur actif
France
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 Posté - 16 sept. 2016 : 17:01:51
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Bonjour,
Soit une copropriété de six lots (silos), pas nucléaires mais cela aurait pu se faire si la mobilisation citoyenne ne s'était pas opposée.
Donc cinq lots habités et un lot de garage.
Il y a donc les lots 1 2 3 4 5 et 6 le garage.
Ce n'est pas le nombre de lots qui priment mais les tantièmes.
Aussi étant majoritaire en lots et en tantièmes, d'après la loi j'ai autant de voix que les deux autres copropriétaires.
Pour contourner cet état de fait, suite à une donation indivise de la nue propriété à mes enfants puis-je par une cessation temporaire d'usufruit, rendre les possesseurs de tantièmes différents ?
Autrement dit le lot 1; 10 tantièmes.
le lot 3: 15 tantièmes
Mes lots; 2 : 15 tantièmes - 4 : 45 tantièmes - 5 ; 15 tantièmes.
Le lot 6 est négligé, mais tout de même de bonne facture.
Je conserve l'usufruit du lot 4 et je cède l'usufruit des lots 2 et 5.
RĂ©sultat 45 + 30 et non plus 75 .
C'est pour cela le titre du sujet car c'est bien embrouillé et je ne l'énonce pas clairement et aisément, faute de pratique.
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nefer
Modérateur
14630 message(s)
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 Posté - 16 sept. 2016 : 17:27:31
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oui vous pouvez, mais un copropriétaire pourrait contester en argumentant sur un abus de droit |
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Posté - 16 sept. 2016 : 17:50:56
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Effectivement vous pourriez vous faire retoquer par un juge, sous le prétexte de manipulations pour détenir artificiellement la majorité.... |
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Posté - 16 sept. 2016 : 18:46:25
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bouzigues :
Il convient de rappeler que dans une assemblée générale de copropriété, les copropriétaires disposent d'un nombre de voix proportionnel à leurs quotes-parts dans les parties communes.
En effet, l'article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.»
Toutefois, l'article 22 prévoit que « lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.»
Ainsi, par exemple, si un copropriétaire détient 600 millièmes sur 1 000 millièmes, ses voix seront réduites à 400.
Le calcul de la majorité du propriétaire concerné s’effectue en comparaison des voix du syndicat en entiers, et non aux seuls copropriétaires présents et représentés (Cass 3ème civ 2 juillet 2008 n° 07-14.619 Loyers et copr. 2008 comm 198).
Cette disposition étant d’ordre public (c'est-à -dire qu’elle ne souffre d’aucune exception), la sanction est la nullité de la décision de l’assemblée.
Aussi, il appartient au Président de l'assemblée générale de veiller à son application.
En cas de fraude à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire opposant ou défaillant est fondé à engager une action en annulation de l'assemblée, et ce, dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal de cette assemblée.
Dans ce cas, le demandeur à la nullité de la décision n’a pas à justifier ses griefs (Cass 3èmeCiv 3 mars 2010).
Les tentatives de contournement de cette règle :
En pratique, il peut s’avérer que certains copropriétaires majoritaires cherchent à éluder frauduleusement l'application de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, afin de conserver le contrôle de l'assemblée générale.
Ces fraudes apparaissent souvent dans un contexte de mésentente entre le copropriétaire majoritaire et les autres copropriétaires.
Pour faire obstacle à une réduction de ses voix, le copropriétaire majoritaire peut être tenté de sous évaluer sa quote-part de parties communes en communiquant des indications erronées sur cette quote-part et en faisant obstacle aux tentatives de vérification des copropriétaires, entretenant ainsi une certaine opacité sur la question.
Néanmoins, ce moyen s'avère souvent inefficace.
C'est pourquoi, les copropriétaires majoritaires indélicats peuvent être tentés de céder à une personne physique ou morale, à titre onéreux ou gratuit, un ou plusieurs de leurs lots, ou d'en démembrer la propriété notamment par la constitution d'un usufruit.
Dans un tel cas, les juges du fond apprécient souverainement l'existence d'une manœuvre frauduleuse tendant à tourner la règle de limitation des voix du copropriétaire majoritaire posée par l'article 22 de la loi de 1965 précitée, et appliquent des sanctions.
Une telle fraude, si elle est démontrée par le demandeur à l'action, est régulièrement sanctionnée, comme le montre la jurisprudence.
Ainsi, la donation d'une cave en vue de constituer une majorité fictive (TGI Paris, 14 févr. 1996), comme la vente d'un lot accessoire poursuivant le même objectif (Cass. 3e civ., 6 juill. 1982. – CA Paris, 16 juin 1998), est annulée par le juge.
De plus, le juge annule les décisions d'assemblée générale prises lorsqu'est établi le caractère frauduleux d'une donation (Cass 3e civ 21 février 1995), d'une vente (Cass. 3e civ 9 décembre 1986) ou de la constitution d'une société civile immobilière entre époux (Cass 3ème civ 20 janvier 1993).
A titre d’exemples, la jurisprudence a jugé frauduleuse, la donation dépourvue d’intérêt pour le donateur, qui est dans l'impossibilité de justifier d'un motif légitime et sérieux (Cass 3ème Civ 21 février 1995, Loyers et copr. 1995, comm. 296).
De même, a été jugée frauduleuse, la création d'une société civile immobilière à caractère familial, ayant pour objet l'acquisition et l'administration de lots dépendant de la copropriété (Civ. 3, 20 janvier 1993, Loyers et copr. 1993, comm. 112 ).
Enfin, le juge peut déclarer la vente frauduleuse inopposable aux copropriétaires minoritaires, et annuler en conséquence les décisions prises par l'assemblée générale (TGI Paris, 24 mai 1984).
Il convient de rappeler que la fraude ne se présume pas de sorte l’action en contestation d’assemblée générale fondée sur une fraude au principe de réduction des voix du copropriétaire majoritaire sera rejetée si le caractère frauduleux de la donation ou de la vente n'est pas démontré.
Ainsi, par exemple, lorsqu'il apparaît que l'acte de donation critiqué répondait à des motivations fiscales (Cass 3ème civ, 28 Juin 1995: JurisData : 1995-002473). |
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Posté - 17 sept. 2016 : 08:37:08
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citation: puis-je par une cessation temporaire d'usufruit, rendre les possesseurs de tantièmes différents ? Dit comme cela, c'est évidemment constitutif d'un abus de droit en créant par un montage non nécessaire un monopole de décision.
Il faut si vous voulez que le montage soit valide que les intérets des différentes entités ne soient pas entièrement convergents, et si possible que la création du montage ne suivent pas une situation évidente de conflit, sinon, votre montage est trop cousu de fil blanc.
Le but d'un forum n'étant pas d'aider à la constitution d'un 'truc' illégal, vous gagneriez dans votre cas à vous rapprocher d'un avocat. |
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bouzigues
Contributeur actif
France
185 message(s)
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5
Posté - 17 sept. 2016 : 12:57:49
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Bonjour,
Je tiens tout d'abord à vous remercier pour votre réactivité.
Mon intention n'est pas de frauder puisque je n'ai pas une formation exhaustive des règles de la copropriété à 3 copropriétaires. Je ne l'avais pas pour autant à 2.
En fait j'apprends et c'est donc en corrigeant ses fautes que l'on progresse.
J'ai rdv chez un notaire avant la fin du mois, je me ferai donc expliquer les tenants et les aboutissants.
Je ne manquerai pas de revenir sur ce post.
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Posté - 17 sept. 2016 : 15:37:25
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bouzigues : " Mon intention n'est pas de frauder"
Il ne s'agit pas de " fraude" mais d'un intention de détourner la loi en cas de copro majritaire et de la réduction des voix, pour conserver votre majorité de 75/100 èmes, en réalisant un acte notarié qui vous permettrait cela.
Nous ne somme pas naifs sur ce forum   comme un juge soumis Ă la demande des autres copros.
Pour contourner cet état de fait, suite à une donation indivise de la nue propriété à mes enfants puis-je par une cessation temporaire d'usufruit, rendre les possesseurs de tantièmes différents ?
Les termes employés nous confirment que vous avez bien compris le problème des petites copros, et la possibilité de contourner la loi avec une cession temporaire d'usufruit.
Les termes employés sont assez clairs, vous désirez contourner la loi de le copropriété, avec ces fausses donations.
La bonne solution c'est d'avoir de très bonne relation avec vos 2 voisins, voire un seul pour avoir une majorité, sans risquer d'être condamner et vos donations annulées.
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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Posté - 17 sept. 2016 : 18:57:11
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Philippe 388 : vous vous mettez dans un très mauvais en reproduisant un texte sans citer précisément vos sources.
Il n'y a d'ailleurs que les visiteurs habitués à savoir que le marron est un signal de reproduction. Pour les autres vous êtes l'auteur du texte.
Pour la question ? il y a effectivement de grandes chances pour que ce stratagème soit réduit à néant.
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Posté - 17 sept. 2016 : 19:13:12
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JPM : quand je connais les sources je les donne avec les textes.
Pour celle-ci, elle sort de mes fiches copros, et je n'ai pas retrouvé la source.
Mais elle contient TOUS les éléments juridiques, et elle est totalement dans le sujet; pourquoi cela vous gêne t'il ? Vous n'aviez pas ces éléments ?
JPM :" vous vous mettez dans un très mauvais" Dans un très mauvais quoi ? |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 17 sept. 2016 : 19:59:44
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Posté - 18 sept. 2016 : 12:32:47
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Luc Standon : vous n'avez toujours rien à apporter aux fils ou vous n'intervenez que pour polémiquer sur les réponses des autres intervenants ! cela devient très fatiguant.
Vous ne répondez pas à la question de bouzigues !
Le texte que j'ai donné répond parfaitement à sa demande.
Votre intervention n'a aucun intérêt, sauf celui de pourrir les débats.
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Posté - 18 sept. 2016 : 12:44:50
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citation: Mon intention n'est pas de frauder puisque je n'ai pas une formation exhaustive des règles de la copropriété à 3 Désolé de vous contredire, mais tel qu'exposé dans votre post, il est clair que si.
Pour vous en abstraire, il faut que la raison PRINCIPALE de votre montage soit ailleurs (donner des droits a vos enfants, préparer votre succession, ...) et que l'obtention de la majorité 'de fait' ne soit qu'un contrecoup.
Faites vous expliquer cela par votre notaire, mais j'insiste sur le fait qu'un avocat me semble dans votre cas plus indiqué qu'un notaire: Un expert du droit plus qu'un expert du patrimoine, un homme qui va devant le Juge plutôt qu'un homme qui gère les successions et les cessions.
Je laisse la parole au spectacle avec Luc et Philippe.... |
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bouzigues
Contributeur actif
France
185 message(s)
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Posté - 18 sept. 2016 : 14:32:32
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Bonjour,
Mon intention initiale est de transmettre la nue propriété à ma fille et mon garçon.
En conservant l'usufruit je conserve toujours la majorité fictive.
Les acquéreurs des lots concernés savaient qu'il y a une situation de blocage et que s'ils ne s'entendent pas entre eux deux encore plus.
Le principal problème de cette copro est qu'il n'y a pas de syndic, ni eu la moindre assemblée générale depuis sa création, il y a quatre ans.
Vous me direz la loi oblige ceci cela.
En attendant malgré tout le navire navigue sur les flots calmes d'une anse.
Ce qui m'a laissé perplexe c'est que l''ancien propriétaire des deux lots les a vendu
en prétextant qu'il y avait un syndic bénévole et que le notaire n'a pas pris son attache.
t |
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Posté - 18 sept. 2016 : 14:38:33
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citation: Le principal problème de cette copro est qu'il n'y a pas de syndic, Ca n'est en rien une création de blocage, c'est juste la cause d'une non situation.
Il est aisé de remédier a l'inexistence d'un syndic.
Vous commetez, Ă mon avis une ou plusieurs erreurs de raisonnement.
Encore une fois je ne juge pas, je constate, et je constate qu'en voulant régler des prétendus problèmes, vous allez au devant d ela loi. |
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nefer
Modérateur
14630 message(s)
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Posté - 18 sept. 2016 : 15:07:55
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puisqu'il n'y a pas de syndic, qui a souscrit l'assurance multi risques immeuble obligatoire ? |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 18 sept. 2016 : 15:08:16
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citation: Initialement posté par philippe388
Luc Standon : vous n'avez toujours rien à apporter aux fils ou vous n'intervenez que pour polémiquer sur les réponses des autres intervenants ! cela devient très fatiguant. Votre point de vue n’engage que vous, et je ne suis pas d’accord avec vos propos.
J’ai abordé des débats dans lesquels il a aussi fallu supporter vos nombreuses interventions stériles et vos polémiques sans fondement avec même parfois des attaques d’ordre personnel.
citation: Initialement posté par philippe388
Vous ne répondez pas à la question de bouzigues !
1 - Je ne me sens tirer par aucune obligation de devoir de conseil, d'autant qu'il a déjà été répondu à la question.
2 - Vous non plus, vous ne répondez pas à la question puisque c'est Maitre Joan DRAY qui y répond (voir lien déjà mentionné dans message #9). Vous ne faites qu'un simple copier/coller sans référencer la source, c'est du plagiat. Alors que même en gardant le texte en PDF depuis le site de LégaVox, la source est toujours indiquée en haut de page.
- http://etu.u-bordeaux-montaigne.fr/...plagiat.html
Point positif : Au moins en plagiant un avocat cela Ă©vite Ă l'Ă©rudit php388 d'Ă©crire des aberrations et des inepties sur le forum.
citation: Initialement posté par philippe388
Le texte que j'ai donné répond parfaitement à sa demande. Encore une fois, vous faites preuve de malhonnête intellectuelle.
Question d’éthique vous voulez probablement mentionner le texte (de Me Joan DRAY) que vous avez plagié. En effet les verbes « donner » et « plagier » n’ont pas la même signification.
Chacun de vos détracteurs connaît votre habilité à jongler sur/avec les mots lorsque cela vous arrange. Vous en faites encore la démonstration en prétendant avoir donner un texte alors que vous l'avez simplement plagié (copier/coller sans référencer la source).
citation: Initialement posté par philippe388Votre intervention n'a aucun intérêt, sauf celui de pourrir les débats.
A contrario de votre point de vue et de vos messages #8 et #10, mon intervention (#9) permet simplement de référencer la source de votre plagiat, tout en laissant le débat ouvert, bien évidement. Ou en d'autres termes plus explicites à votre compréhension :
Pour ma part, je considère le sujet clos, et je pense que bouzigues a sa réponse avec les bonne références juridiques : il sait aussi qui consulter entre Me Joan DRAY ou php388.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Édité par - Luc Standon le 18 sept. 2016 15:11:49 |
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Posté - 18 sept. 2016 : 19:41:22
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citation: Pour ma part, je considère le sujet clos, et je pense que bouzigues a sa réponse Luc modérateur, on aura tout vu.
Luc, un poste est vacant en 2017, il faut certes passer par une primaire, mais le poste a l'air pas mauvais. Pensez y.... |
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Posté - 18 sept. 2016 : 20:18:18
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Luc Standon : Le roi du copier-coller qui parle de plagiat !!! encore faut'il en connaitre la définition.
Pour votre info, wikipédia dit ceci :"Le plagiat est une faute d'ordre moral, civil ou commercial, qui peut être sanctionnée au pénal, elle consiste à copier un auteur ou accaparer l'œuvre d'un créateur dans le domaine des arts sans le citer ou le dire, ainsi qu'à fortement s'inspirer d'un modèle que l'on omet, délibérément ou par négligence, de désigner.
"
Proposer un copier coller d'un texte qui est déjà un copier-coller de textes de loi et de jugement n'est certainement pas un plagiat.
PS : TOUS les Uinautes sont donc passible du pénal selon vos critères sur le plagiat. MDR, LUC.
Luc :"vous ne répondez pas à la question puisque c'est Maitre Joan DRAY qui y répond"
Quelle mauvaise foi !!! mon post est Ă©crit en brun, ce qui signifie que ce texte n'est pas de moi.
Pourquoi intervenez vous et fermez ce fil alors que vous avez affirmé ne pas vouloir répondre à la question de bouzigues ??
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Posté - 18 sept. 2016 : 20:25:57
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bouzigues :" Le principal problème de cette copro est qu'il n'y a pas de syndic, ni eu la moindre assemblée générale depuis sa création, il y a quatre ans."
Cette copropriété est en totale illégalité ! attention aux premiers soucis, aux premiers travaux, aux premiers accidents,.... et nefer a raison de poser la question, qui paie l'assurance de la copropriété.
Avant de parler de copro majoritaire, de réduction des voix, d'indivision fictive, .... Pourquoi ne pas provoquer une AG dans un mois afin d'élire votre syndic, qui pour rappel est une obligation.
Vous pouvez aussi demander la nomination d'un AJ devant le TGI afin qu'il convoque une AG pour Ă©lire ce syndic ?
En attendant malgré tout le navire navigue sur les flots calmes d'une anse.
3 copros totalement irresponsables.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 18 sept. 2016 : 22:36:50
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Pour ma part, je considère le sujet clos, et je pense que bouzigues a sa réponse Luc modérateur, on aura tout vu. Et en quoi je deviendrais subitement modérateur, lorsque je précise simplement que : "POUR MA PART, je considère le sujet clos, et je pense que bouzigues a sa réponse..."
Pour ma part, je n'ai pas postulé pour être modérateur, en indiquant que je (me myself & I) considérais le sujet clos.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Luc, un poste est vacant en 2017, il faut certes passer par une primaire, mais le poste a l'air pas mauvais. Pensez y.... Vous parlez de Charles Vicomte probablement ?!...
Je suppose que c'est Ă lui qu'il faut donc que vous fassiez une proposition...
citation: Initialement posté par philippe388
Pour votre info, wikipédia dit ceci :"Le plagiat est une faute d'ordre moral, civil ou commercial, qui peut être sanctionnée au pénal, elle consiste à copier un auteur ou accaparer l'œuvre d'un créateur dans le domaine des arts sans le citer ou le dire, ainsi qu'à fortement s'inspirer d'un modèle que l'on omet, délibérément ou par négligence, de désigner.
" C'est très bien vous avez au moins commencé à lire les liens que j'avais mis à disposition dans mon message #9. Reste plus qu'à en faire bon usage (apparemment, dans le cas de php388, c'est pas gagné, ).
citation: Initialement posté par philippe388TOUS les Uinautes sont donc passible du pénal selon vos critères sur le plagiat. MDR, LUC. Non, mais simplement particulièrement et spécifiquement vous.
citation: Initialement posté par philippe388
mon post est écrit en brun, ce qui signifie que ce texte n'est pas de moi. Peu importe la couleur d'écriture de votre texte vous n'avez qu'à utiliser les balises appropriées.
citation: Initialement posté par philippe388
Pourquoi intervenez vous et fermez ce fil... Pour mettre la source de vos références juridiques, en évitant de vous faire passer pour l'érudit que vous n'êtes pas.
Sur ce...
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bouzigues
Contributeur actif
France
185 message(s)
Statut:
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Posté - 19 sept. 2016 : 16:39:21
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Bonjour,
Une question est restée sans réponse à savoir lors des ventes des lots pourquoi
le notaire n'a pas contacté le syndic bénévole? |
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Sujet |
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Bonjour l'embrouille 
