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jeantout
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 Posté - 25 sept. 2016 : 17:11:19
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Bonjour,
Dans un copro ou j'ai seulement un garage, Le vote du avalement vient d'avoir lieu.
A l'occasion de cette décision, une modification des clés de répartition à été adoptée à savoir que les garages participeraient à hauteur de 10%.
Alors que la partition devrait etre de 13/10000 + 1/15 du devis de ravalement des seuls garages.
Ce qui revient Ă multiplier par 3 ou 4 ma participation.
Je le confesse mais je n'étais pas à l'assemblée, ce n'aurait rien changé car des propriétaires de garage présents n'ont pas pu s'opposer à la décision.
J'ai lu la littérature en la matière, mais n'étant pas juriste ni avocat je m'adresse à la communauté.
J'ai lu que le délais de 2 mois pour contester était passé à 3 mois. Vrai, Faux?
Est ce que dans une telle situation le délais de 2 ou 3 mois est toujours d'actualité?
Est ce que cette modification de la répartition n'aurait pas du faire l'objet d'une question séparée? et donc inscrite à l'ordre du jour plutôt que d’être votée avec le ravalement.
Merci de vos avis.
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Posté - 25 sept. 2016 : 17:22:32
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citation: J'ai lu que le délais de 2 mois pour contester était passé à 3 mois. Vrai, Faux?
Le délai est toujours de 2 mois à compter de la première notification du PV :
"Article 42
Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.
..."
Si vous assignez (dans les délais) vous gagnerez à tous coups car on ne modifie pas les tantièmes inscrits au RdC, sur une résolution non prise à l'unanimité pour des travaux d'entretien, tels que le ravalement.
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mfld
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 Posté - 25 sept. 2016 : 17:42:12
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+1 rambouillet : c'est Ă©norme !
C'est tellement énorme d'ailleurs qu'il serait étonnant que cela ne cède pas dans les jours qui suivent l'assignation.
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Édité par - mfld le 25 sept. 2016 17:52:20 |
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Posté - 25 sept. 2016 : 17:54:17
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jeantout : premier point, votre syndic DEVAIT informer l'AG qu'elle ne pouvait modifier une grille de charges de copropriété qu'a l'Unanimité, c'est à dire 100% des voix du SDC.
Il faut aussi que cette modification de charges soit votée à part de la résolution du ravalement !
Votre syndic a manqué totalement à son de voir de conseil.
Pour contester une résolution, il faut être opposant ou défaillant, article 42, et le faire dans les 2 mois APRES la réception du PV.
Mais l'AG a modifié vos charges perso. sans appliquer la loi, c'est à dire l'Unanimité. Le SDC ne peut donc pas vous imposer cette grille de charges.
Vous pouvez dès à présent informer le syndic qu'il ne peut pas appliquer la nouvelle grille, car non adoptée à l'Unanimité pour ce genre de travaux.
Vous l'informez donc que vous ne paierez votre appel de fonds que sur la bonne grille de répartition, celle des charges générales. Vous donnez le montant que vous devez payer.
Votre syndic va se trouver dans une situation intenable. Il ne peut pas appliquer une grille de charges non adoptée à l'Unanimité; c'est ce qu'il devrait figurer dans ce PV.
Il ne peut donc exiger le nouveau montant sur cette nouvelle grille. IL va avoir beaucoup de mal à vous assigner devant le TGI, pour non paiement de charges car il devra justifier par le PV que cette grille a été adoptée à l'Unanimité.
L'autre fautif est le président de séance; le seul responsable de la tenue de l'AG, de l'annonce des votes avec les bonnes majorités - ici l'Unanimité - et du PV, qu'il est le seul à pouvoir rectifier.
Un RAR au syndic et au président du CS en demandant la rectification de cette " erreur" de majorité.
Et le CS ? aux abonnés absent. Il prépare l'OdJ en concertation avec le syndic, il devait relever toutes ces erreurs.
A quelle majorité fut adoptée cette modif de cette grille de répartition ?
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GĂ©dehem
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Posté - 25 sept. 2016 : 18:30:56
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Il manque des éléments.
"la partition devrait ĂŞtre de 13/10000 + 1/15 du devis de ravalement des seuls garages."
Cette répartition découlait du RDC ???
" du devis de ravalement des seuls garages."
Est-ce à dire que les garages ne sont pas compris dans l'emprise du bâtiment à ravaler, mais constituent un bâtiment à part ???
Il se peut aussi que la répartition jusque là utilisée, ou celle prévue au RDC, n'est pas conforme.
D'où la décision de l'AG, à l'occasion de ces travaux, de revoir la répartition. Nouvelle répartition modifiant le RDC, ce qui implique que, outre la nouvelle grille de répartition, la question de sa publication et donc des frais nécessaires (acte notarié) ait été prévue à l'ODJ.
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jeantout
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Posté - 26 sept. 2016 : 23:30:19
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Bonjour,
Merci de vos avis.
Oui les garages sont à part des deux autres bâtiments.
Je suis allé voir le syndic aujourd'hui et pour ne pas avoir à dire qu'il s'est planté il me dit que mon raisonnement tient la route ! ! !
et quand je lui demande comment il pense se sortir de ça, il m'invite à rencontrer le conseil syndical.
; ce que je vais faire , mais en compagnie des autres copro des garages.
Ceci dit j'ai acquis la conviction "qu'il avait pas bien lu le règlement de copro.
A suivre, |
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GĂ©dehem
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Posté - 27 sept. 2016 : 01:03:53
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Oui les garages sont à part des deux autres bâtiments.
Il s'agirait donc d'une construction distincte, d'un bâtiment commun à usage de garages privatifs, bâtiment commun aux seuls propriétaires de garage.
Dans la mesure où le RDC précise ce point, la modification de la répartition prévue impose un vote à l'unanimité des voix du syndicat.
Il se peut même que seuls les propriétaires de garages aient droit de vote, ce bâtiment "garages" constituant une partie commune spéciale à eux seuls. (idem pour le bâtiment habitation).
Voir ce qu'il en est (RDC), en particulier pour un ravalement de l'ensemble.
A défaut, les propriétaires de garages supportent le ravalement de leur bâtiment commun selon les tantièmes "garages", les propriétaires des lots "habitation" supportant le ravalement de ce bâtiment 'habitation' chacun selon ses tantièmes.
On peut ravaler l'un sans faire l'autre.
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jeantout
Nouveau Membre
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Posté - 27 sept. 2016 : 07:56:55
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Bonjour,
Je voulais mettre l'image du règlement de copro concernant les garages et le porche par lequel les voitures passent pour y accéder mais je ne trouve pas le bouton Upload , mème pas grisé.
Je poursuis .
A+ G R |
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Luc Standon
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Posté - 27 sept. 2016 : 09:45:00
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citation: Initialement posté par philippe388
Il ne peut donc exiger le nouveau montant sur cette nouvelle grille. Le syndic pourra exiger le montant en vertu de la décision de l'AG, car le syndic n'a pas à se faire juge des décisions votées par l'AG, mais il doit exécuter toutes les décisions. C'est d'ailleurs ce qui est martelé par php388 dans de nombreux autres sujets.
Aussi je reste surpris de lire à présent ici que php388 affirme que le syndic ne peut exécuter la décision votée par l'AG.
citation: Initialement posté par philippe388
IL va avoir beaucoup de mal à vous assigner devant le TGI, pour non paiement de charges car il devra justifier par le PV que cette grille a été adoptée à l'Unanimité. Selon l'importance du montant des travaux, il n'est même pas certain que jeantout soit même assigné devant le TGI. L'avocat (mandaté par e syndic) pouvant assigner simplement devant le tribunal d'instance, selon le montant de la créance exigée par le syndicat. Le fera t'il ou pas, est une autre question.
citation: Initialement posté par philippe388
L'autre fautif est le président de séance; le seul responsable de la tenue de l'AG, de l'annonce des votes avec les bonnes majorités - ici l'Unanimité - et du PV, qu'il est le seul à pouvoir rectifier. Indéniablement php388 a l'art d'encourager les copropriétaires à se présenter bénévolement aux fonctions nécessaire au bon fonctionnement du syndicat.
citation: Initialement posté par philippe388
Un RAR au syndic et au président du CS en demandant la rectification de cette " erreur" de majorité. Dans d'autres sujets, php388 prétendait alors qu'il était impossible de modifier, a posteriori, un PV qui a déjà été signé et approuvé.
Décidément que de revirements soudain en un seul message de php388...
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 27 sept. 2016 : 10:28:39
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Il ne s'agit pas de décourager les postulants à la fonction de pdt de séance mais d'éviter d'y désigner des potiches et/ou des ignorants, rappelant que ce pdt est responsable de la "police" de l'assemblée, de la conformité des décisions qu'elle prend
Quant au syndic, sa responsabilité est aussi engagée en pareil cas, en tant que "professionnel de l'immobilier". Défaut de conseil, d'autant que la décision n'est pas applicable en l'état puisque contraire aux dispositions du RDC.
De plus, la question "modification du RDC : modification d'une grille de répartition, budget pour publication" avec un projet correspondant n'étant certainement pas inscrite à l'ODJ.
DĂ©cision sans doute prise Ă la sauvette Ă propos du ravalement (c'est un grand classique)
D'où en pareil cas l'assignation conjointe du syndicat, du pdt de séance et du syndic.
D'où l'attitude du syndic, même si elle est tardive : son silence en séance est incompréhensible.
Tout ceci doit être consigné par écrit, notifié tant au syndic qu'au CS, lui aussi responsable, tout CS étant chargé de vérifier la conformité des actes des uns et des autres, dont le déroulement des AG et la conformité des prises de décision.
Activité totalement occultée par les CS. |
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Posté - 27 sept. 2016 : 18:47:43
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Luc Standon : car le syndic n'a pas à se faire juge des décisions votées par l'AG, mais il doit exécuter toutes les décisions.
???
Vous ne connaissez pas grand chose à la copropriété, votre dernière réponse est consternante. Aucune expérience du fonctionnement " normal" d'un SDC, de la tenue " normale" d'une AG, ....
Le PV doit être signé en fin d'AG car c'est une obligation  , ce qui n'empêche pas le président de séance, le seul responsable de ce PV de demander une rectification au rédacteur si une erreur apparait dans le résultat d'un vote, ou .... . Il n'est pas rare que le PV mentionne "résolution adoptée" alors qu'elle est fut "rejétée " !! Mais pour cela il faut avoir assisté à quelques AG, et lire quelques PV
Il doit aussi vérifier la bonne majorité de vote avant d'annoncer le résultat.
Le syndic a bien manqué à son devoir de conseil si la grille de répartition adoptée par l'AG n'est pas conforme au RDC. TOUT copro. pourrait contester son propre compte de charges. Cela arrive aussi 
Une modification d'une grille de charge , comme un ravalement, sont des décisions TRES importantes. Cela DOIT être vérifié aussi lors de la préparation de l'OdJ, concertation obligatoire ! entre le syndic et le CS.
Luc Standon :" Indéniablement php388 a l'art d'encourager les copropriétaires à se présenter bénévolement aux fonctions nécessaire au bon fonctionnement du syndicat."
Un procès d'intention totalement stupide. SI vous saviez combien de copropriétaires " timides" j'ai convaincu de venir au CS.
Luc Standon : avez vous été membres d'un CS ? je ne parle pas de président du CS puisque vous pensez que le CS ET le SDC peut s'en passer, dans l'intérêt du bon fonctionnement d'un SDC.
PS : ET la fête des voisins ?? Un bon moment pour pousser quelques copros à s'investir dans la "gestion "de leur SDC. Pas de retour d'expérience la dessus.
PS2 : il faut aussi un bon GO pour l'organiser !! comme pour le CS.
PS3 : quand je parle de modifier un PV après l'AG,; c'est à dire sans l'avoir signé en fin d'AG, c'est de bidouillage que je parle. Expérience perso la dessus ?
Rectifier une erreur dans un PV signé ( ou pas !!) ce n'est pas du bidouillage. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 27 sept. 2016 : 20:13:26
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citation: Initialement posté par philippe388
Vous ne connaissez pas grand chose à la copropriété, Vous l'avez tellement dit à de nombreux membres de ce forum, que tous auront bien compris qu'à part vous seul il n'y a évidement personne d'autre qui comprenne quoique ce soit à la copropriété.
C'est d'ailleurs pour cela qu'on vient sur ce forum : pour avoir l'avis exclusif de php388.
On devrait même admettre que php388 est synonyme du terme de copropriété.
citation: Initialement posté par philippe388
votre dernière réponse est consternante. En fait, je reprenais simplement vos anciennes élucubrations... Dois-je aussi les éditer avec les liens ?
Pour ma défense, si c'est seulement ma dernière réponse qui est consternante à vos yeux, j'ai encore de la marge, car à ce stade, il y a bien longtemps que j'ai arrêté de compte les réponses consternantes de php388.
citation: Initialement posté par philippe388
Aucune expérience du fonctionnement " normal" d'un SDC, de la tenue " normale" d'une AG, .... C'est vrai que vous et votre syndic, c'est une longue histoire d'amour, voguant sur un long fleuve tranquille.
citation: Initialement posté par philippe388Un procès d'intention totalement stupide. SI vous saviez combien de copropriétaires " timides" j'ai convaincu de venir au CS. Bien non justement, je ne le sais pas.
Et comme vous savez aussi si bien dire : "Avez-vous des preuves de ce que vous avancez ?"
citation: Initialement posté par philippe388
Luc Standon : avez vous été membres d'un CS ? Allons, allons... Depuis le temps, et vous posez encore la question. Décidément vous n'êtes pas très perspicace.
citation: Initialement posté par philippe388
PS : ET la fête des voisins ?? Un bon moment pour pousser quelques copros à s'investir dans la "gestion "de leur SDC. Pas de retour d'expérience la dessus. Je ne suis pas certain que ce soit le sujet de présenter un débriefing de la dernière édition du 27 mai 2016.
citation: Initialement posté par philippe388Rectifier une erreur dans un PV signé ( ou pas !!) ce n'est pas du bidouillage. Étant totalement incompétent en ce domaine, et devant l'ampleur de vos expériences, merci de nous indiquer la bonne marche pour rectifier officiellement une erreur matériel sur un PV d'AG, passé le délai de 2 mois (ou pas). Tout comme jeantout, je suis évidement impatient de vous lire à ce sujet... (je sens aussi qu'on va bien s'amuser)... Et en + on reviendra alors dans le fil du sujet initial...
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Édité par - Luc Standon le 27 sept. 2016 20:43:13 |
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Posté - 29 sept. 2016 : 09:29:35
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Luc Standon et philippe388, une fois de plus, tout à votre duel récurrent (vos devriez voir le film "Duellistes"), vous risquez d'oublier en chemin la question posée... et son auteur qui doit se sentir bien seul... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 29 sept. 2016 : 16:44:27
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Il me semble qu'un élément important manque pour notre information.
Le modification de répartition des charges en question figurait elle clairement à l'ordre du jour avec un projet de résolution ?
Si oui ? Jeantout aurait dû s'en préoccuper ; ce qui ne couvre pas une éventuelle nullité.
Si non ? l'affaire est réglée.
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Posté - 29 sept. 2016 : 16:49:50
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JPM : Le modification de répartition des charges en question figurait elle clairement à l'ordre du jour avec un projet de résolution ?
J'ai posé la question au post 3 !!! pas de réponse la dessus.  |
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Benilde
Nouveau Membre
41 message(s)
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 Posté - 08 oct. 2016 : 15:24:40
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Bonjour.
Me retrouvant presque dans le mĂŞme cas dans le forum AG avec "modification du RC", je me rend compte que la modification des charges est possible, et donc le Rc s'en trouve modifier.
Vote à l'unanimité, mais alors que veut dire cette partie de l'article 11 ??
"l’article 11 de la loi prévoit que « lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité."
J'ai beau relire, et chercher la subtilité de la langue française, on parle ici de majorité votante et non de vote à l'unanimité, ce qui veut dire pour moi, qu'on pourrait changer la clé des charges autant de fois qu'on le désire dès que des travaux sont votés en AG à la majorité, je ne comprends plus. 
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Édité par - Benilde le 08 oct. 2016 15:26:56 |
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Posté - 08 oct. 2016 : 15:43:18
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Benilde :"ce qui veut dire pour moi, qu'on pourrait changer la clé des charges autant de fois qu'on le désire dès que des travaux sont votés en AG à la majorité, je ne comprends plus."
Tiens donc !!!
Un ravalement fait partie des travaux d'entretien voté à l'article 24, majorité des présents ou représentés.
La répartition se fait sur une grille de répartition en charges générales, ou spéciales par batiment si le RDC le précise.
Modifiez cette grille de répartition, c'est l'Unanimité !!
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Benilde
Nouveau Membre
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17
Posté - 11 oct. 2016 : 19:54:46
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Bonjour.
J'ai compris que c'est à l'unanimité, mais alors que veut dire:
« lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité."
On parle ici de majorité, pas d'unanimité.
On dit aussi " la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale"
Je signe pour l'unanimité, mais alors que veut dire cette dernière phrase ?? |
Édité par - Benilde le 11 oct. 2016 19:58:50 |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 11 oct. 2016 : 21:17:37
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La majorité "nécessaire" dépend de la nature des travaux en question.
Il s'agit de travaux de construction, de création de lots privatifs, ou encore lors de la modification de la destination d'un lot privatif existant.
C'est classique par exemple si le syndicat créait de nouveaux lots, par agrandissement ou surélévation.
Ou lors de la modification d'un lot habitation pour en faire un cabinet médical, la grille de répartition des charges d'ascenseur étant revue.
Ou encore pour des travaux d'agrandissement d'un lot privatif par emprise sur les parties communes, avec raccordement au chauffage collectif de la ou des pièces en plus..
Selon que ces travaux relèvent de la majorité art.25 ou 26, la modification ou l'adaptation nécessaire des grilles de charges qui en découle relèvera de la même majorité.
Mais s'agissant d'engager des travaux d'entretien courant, il n'y a pas "acte de disposition ou d'acquisition", donc pas de modification de la répartition possible, sauf à l'unanimité. |
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Modification repartition des charges pour ravaleme 
