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patmoov
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 Posté - 21 oct. 2016 : 02:03:00
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Bonsoir,
Petit nouveau dans le monde de la location et après beaucoup de lecture de sujets sur le forum (que je trouve très intéressant, merci à tous), j'ai une question et n'ai pas trouvé de réponse claire dans les sujets.
J'ai acheté un studio le 30/09/2016 avec un locataire qui loue en nu. J'ai repris le bail existant qui cours jusqu'en février 2018. Le locataire est d'accords pour refaire le bail en meublé à partir du 01/11/2016.
Ma question concerne les frais de notaire. Est ce que je pourrai déduire les frais de notaire, même si le bien était loué en nu en octobre et ensuite à partit du 01/11 en meublé?
Merci
Patmoov
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nefer
Modérateur
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 Posté - 21 oct. 2016 : 09:22:23
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on ne reprend pas un bail
un bail se poursuit même si le propriétaire change
il va dons falloir que vous résiliez le bail actuel en accord avec votre locataire et que vous en fassiez un autre (en lui fournissant tout le mobilier nécessaire...)
qu'entendez vous par "déduire les frais de notaire"?
s'agit il d'un bail notarié? |
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Posté - 21 oct. 2016 : 09:33:04
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Si vous exploitez en nu, l'achat est un événement relatif à l'exploitation en nu, ne serait-ce que pendant un mois.
Il n'est pas possible de prétendre acheter un bien dans votre exploitation meublée s'il s'agit d'une apport. Donc non, les frais de notaires relatifs à l'achat (c'est je pense le sens de votre question) sont non intégrables à la comptabilité de meublé. |
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patmoov
Nouveau Membre
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3
Posté - 21 oct. 2016 : 10:28:07
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Merci pour ces précisions.
en effet, le bail que le locataire a depuis 2012 est toujours en cours.
Je n'avais jamais été bailleur avant la date d'achat de ce studio 30/09/2016, avec ce locataire en place.
Depuis le 30/09/2016, je suis donc bailleur avec un locataire en place et un contrat en nu qui à été poursuivi.
Avec son accords, nous allons résilier le bail au 31/10/2016 et en signer un autre en meublé avec tout le nécessaire bien entendu, à partir du 01/11/2016.
Mon but étant de louer en meublé au réel simplifié et d'après ce que j'ai lu, les frais de notaire et agence supportés pour cet achat son déductibles ou amortissables avec ce régime fiscal.
1 - Est ce que le fait d'avoir poursuivi le bail du locataire en nu pendant 1 mois et passer en meublé ensuite, m'interdit d'intégrer ces frais à ma comptabilité (qui va débuter, car je n'avais jamais été bailleur avant le 30/09/2016) ?
2 - Est ce qu'il aurai fallu que je loue le studio dès le 1er jour ou je suis devenu propriétaire, pour pouvoir intégrer ces frais dans ma comptabilité ?
J'ai déclaré mon activité de loueur en meublé POi le 01/09/2016 au SIE, tout est ok de ce côté.
Je précise que c'est mon premier bien. |
Édité par - patmoov le 21 oct. 2016 10:29:33 |
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Posté - 21 oct. 2016 : 10:35:26
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Il fallait résilier le bail a la date du 30/09 même rétroactivement, et pas du 1/11 |
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patmoov
Nouveau Membre
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Posté - 21 oct. 2016 : 10:41:51
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D'accords, merci bien. Je pense que je vais pouvoir m'arranger avec le locataire. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 21 oct. 2016 : 11:21:07
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citation: Initialement posté par patmoov
D'accords, merci bien. Je pense que je vais pouvoir m'arranger avec le locataire.
sauf que dans l'acte d'achat il est précisé que ce bien est vendu en occupé avec un bail loi 89... |
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patmoov
Nouveau Membre
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Posté - 21 oct. 2016 : 11:37:47
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Ah, et c'est pas faisable? |
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Posté - 21 oct. 2016 : 11:48:44
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Si, le bail s'arrête le jour même si le document d'accord est bien rédigé.
Je ne vois pas un inspecteur des impots demander l'acte de vente pour requalifier pour 1 ou 2 jours. Les impots sont stricts mais pas stupides.
En revanche ayez bien une preuve que les meubles vous appartiennent désormais (pour ma part j'ai racheté les meubles du locataire avec un engagement de les revendre pour 1 euro lors de son départ, attention, il vaut miexu compléter que ce qui est racheté à 1 euros ce sont les meubles originaux, tous ceux qui ont été remplacés dans le cadre de la location sont conservés par le bailleur, sinon le locataire peut tout casser et faire remplacer puis ^partir avec du mobilier et de l'équipement neuf.
Il faut qu'il y ait un certain amortissement des meubels pour etre crédible meme si vous les payez 200 euros. |
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patmoov
Nouveau Membre
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Posté - 21 oct. 2016 : 11:57:11
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Mais les meubles que je vais mettre dans le logement auront une date de facture postérieur au 30/09/2016, c'est pas gênant pour la compta et les impôts ? |
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Posté - 21 oct. 2016 : 12:01:50
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POuvez-vous développer?
La date de facturation n'est pas forcément la date de livraison.
La compta, elle, elle n'a pas d"'état d'âme et ne fera pas de dépression, elle n'est faite que de caractères ascii... |
Édité par - ribouldingue le 21 oct. 2016 12:05:01 |
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patmoov
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Posté - 21 oct. 2016 : 12:09:30
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Si le bail meublé débute le 30/09/2016 et que je présente à la compta des factures de meubles datés du 21/10/2016, ça ne pose pas de problème ? |
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biscotte
Contributeur senior
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Posté - 21 oct. 2016 : 15:18:52
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Faites les choses en règle pour le départ du locataire, parce que quand ça va bien tout le monde est toujours d'accord pour les arrangements, si dans deux mois vous avez un gros pépin dans l'appartement et que vous êtes en bisbille avec le locataire faudrait pas qu'il aille vous chercher des complications car la bail n'a pas été résilié dans les règles ... si le préavis n'est pas déjà envoyé, attendez et faites tout bien. |
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Posté - 21 oct. 2016 : 18:28:52
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je plussoie, il faut plsu qu'un changement de bail, parce que l'une ou l'autre partie se trouvant plus tard désavantagée pourrait demander l'annulation de cet arrangement entre ex-amis.
personnellement je rédige une transaction en énumérant les raisons de faire cela, bonnes des deux côtés, s'il y en a que d'un seul coté, ce n'est plus un accord
Après, en effet pour les dates, l'accord peut faire coller à la volonté plus qu'à la date effective.
Pour ma part, le congé du premier bail fait partie de l'accrod et suit la mise en action du second bail. Tout doit être bien décrit, ibcluant les états des lieux et inventaires. |
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patmoov
Nouveau Membre
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Posté - 21 oct. 2016 : 22:31:00
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Je vais donc m'informer sur les règles pour faire tout bien |
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patmoov
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Posté - 21 oct. 2016 : 23:08:11
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Peut être que quelqu'un à vécu la même situation et pourrai donner la façon de rattraper la situation.
Je trouve dommage de perdre le bénéfice de passer en charge ou amortir les frais d'agence et de notaire à 1 mois près.
Merci pour vos explications |
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nu 1 mois et meublé ensuite 
