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masek33820
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 Posté - 15 nov. 2016 : 07:46:37
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Bonjour,
C'est par hasard que j'ai appris que notre syndic a des gros problèmes devant la justice pour une histoire d'argent dans une autre copropriété.
Je lui envoyé un simple e-mail pour lui demander d'affirmer ou non de ce que j'ai entendu.
J'ai eu une réponse bizarre (courrier) par l’intermédiaire de son avocat envoyé également au mien avec une copie d'une plainte contre X devant la gendarmerie.
J'ai fait une enquête directement dans la copropriété concernée, il s'agit bien d'un gros problème de disparition d’une partie d’argent d'une grosse somme de 4,7millions attribuée par les assurances suite à départ de feu et la destruction de la charpente.
Cette affaire date depuis 7 ans, ces copropriétaires ont mis à la porte ce syndic, et le nouveau syndic a porté l'affaire devant la justice, le juge a désigné 2 experts, le premier pour la comptabilité (gestion comptable) de cette affaire et l'autre pour le génie civile (malles façons).
Question:
Si ce syndic est condamné, il n'aura plus de carte, donc pas le droit d'exercer ce métier, donc nous serons sous la tutelle d'un syndic provisoire désigné par un juge.
Est-ce que j'ai le droit d'alerter dès maintenant l'ensemble de la copropriété pour mesurer les futures conséquences?
Merci de votre aide.
Michelle
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 Posté - 15 nov. 2016 : 08:01:27
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On en est deja au troisième fil sur le même syndic. Ne serait-ce pas plus simple de tout dire sur le même fil? |
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JPM
Modérateur
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 2
Posté - 15 nov. 2016 : 08:10:55
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L'affaire remonterait Ă 7 ans.
On est obligé d'avoir recours à des expertise.
Depuis 7 ans on n'aurait pas trouvé le sort réservé à 4,7 millions d'€
Le moins qu'on puisse dire est que ce syndic doit bénéficier de la présomption d'innocence
Si vous voulez faire mousser tout cela dans votre syndicat, songez que vous pourriez y perdre une partie de votre patrimoine familial.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 15 nov. 2016 : 08:16:31
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Posté - 15 nov. 2016 : 14:11:57
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"..Cette affaire date depuis 7 ans, ces copropriétaires ont mis à la porte ce syndic, et le nouveau syndic a porté l'affaire devant la justice, le juge a désigné 2 experts, le premier pour la comptabilité (gestion comptable) de cette affaire et l'autre pour le génie civile (malles façons)."
Si le nouveau syndic a porté l'affaire devant la justice, il l'a fait avec l'accord du syndicat !! et certainemeent à la demande du syndicat !!!!
Il me semble que la copropriété (la votre, gérée par le syndic qui a porté l'affaire devant la justice) est dejà bien"alertée". |
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| Signature de kikiladoucette |
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masek33820
Contributeur actif
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Posté - 15 nov. 2016 : 14:52:58
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Bonjour,
Merci de vos réponses rapides.
Je crois que je me suis mal exprimée, en effet le syndic suivi par la justice c'est le nôtre actuellement.
La date du 7 ans est le déclenchement du feu et la misère de l'autre résidence pour faire les travaux qui ne sont toujours pas réceptionnés.
Leur nouveau syndic est en place depuis 1 an et demi mais nous, nous avons toujours le syndic poursuivi par la justice.
Question:
Sachant que la justice a mandatée deux experts, c'est qu'il y a une raison ou plusieurs raisons graves.
Est ce qu'il ne faut pas l'écarter pour ne pas tomber entre les mains d'un liquidateur judiciaire, ou un syndic nommé par un juge, son contrat avec nous se termine en 2018.
Est-ce que je dois alerter l'ensemble de la copropriété y compris le conseil syndical?
Merci encore de votre aide
Michelle
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 15 nov. 2016 : 19:16:30
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A mon sens, OUI, certainement.
La désignation du mandataire d'un syndicat impose la confiance, qui doit être absolue s'agissant de lui confier les "droits et actions du syndicat" et en particulier la gestion des fonds du syndicat.
Il EST le syndicat dans ses actes et son expression. Un doute n'est pas permis, aussi minime soit-il.
D'autant moins que "le temps du justiciable n'est pas celui de la justice".
C'est à l'évidence le nouveau syndic qui a engagé l'action, syndic en place depuis 1,5 an, même si le litige date d'il y a 7 ans (prescription 10 ans).
Action qui a été certainement engagée avec quelques "biscuits" dans les mains.
Il sera nécessaire de prendre des précautions : informer les copropriétaires (le CS) du litige, de sa nature, sans faire de commentaire, en ayant "sous le coude" des informations complémentaires à prendre à la source (pdt du CS de cette copropriété, contact avec son syndic, etc .)
Avec en tête le changement de syndic à la prochaine AG (commencer la phase "recrutement" dès maintenant.)
A noter des cas similaires que j'ai eu à connaitre, signalés en son temps à UI (15 ans ?) : un syndic de Limoges parti "avec la valise" de quelques copropriétés, un autre sur Toulouse avec les valises d'au moins une dizaine de copropriétés.
Ajout : voir ce (vieux) sujet, qui montre combien l'information des copropriétaires est nécessaire, indispensable en pareil cas :
http://www.google.fr/url?sa=t&rct=j...WQt8UP1xI5IA
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Édité par - Gédehem le 15 nov. 2016 21:50:00 |
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masek33820
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Posté - 16 nov. 2016 : 18:22:39
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Bonjour,
Merci de vos conseils,
Suite à vos conseils j'ai préparé un courrier avec l'aide de mon avocat.
Ce courrier sera envoyé au Président du Conseil syndical et à l'ensemble des copropriétaires car le conseil syndical est dans la poche du syndic.
Question:
Si le Président du Conseil Syndical ne bouge pas, quels sont les recours du reste des 70 copropriétaires devant la justice pour se débarrasser de ce syndic avant l'arrivée d'une catastrophe.
Effectivement, le fait qu'un juge désigne deux experts, c'est qu'il y a un gros problème avec ce syndic.
Merci encore de votre aide
Michelle |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 16 nov. 2016 : 19:39:50
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Masek, comme je l'ai déjà dit sur l'autre fil, parlez avec les copro (autres que CS) pour les préparer à l'AG pour élire un autre syndic (en espérant que le votre ne se réprésente pas), et surtout mettre à l'odj l'élection du nouveau CS; que les copropritétaires soient PRESENTS, pas de représentation (un minimum) car vous ne pourrez pas prendre tous les pouvoirs, ou bien prévoyez des "amis" qui seront présents , qui voteront comme vous (pour l'élection du syndic, et pour les membres du CS) et qui pourraient eux aussi prendre des pouvoirs.
Si une AGE est proche, il ne devrait pas y avoir de catastrophe !
Vous ĂŞtes au CS, contrĂ´lez bien le compte en banque sur extranet |
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GĂ©dehem
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Posté - 16 nov. 2016 : 21:03:10
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le fait qu'un juge désigne deux experts, c'est qu'il y a un gros problème avec ce syndic.
Lors d'un litige, 2 parties s'affrontent. Ici le syndicat avec les éléments qu'il peut avoir, de l'autre le syndic (ou ex) qui a généralement non seulement toutes les cartes en main (il détient toutes les pièces et registres), mais surtout les moyens d'occulter plus ou moins.
D'où la démarche très classique, désignation d'experts par le juge avec moyens d'investigation, lui permettant d'apprécier la réalité des choses, d'en mesurer "judiciairement" l'importance.
Si votre prochaine AG est dans quelques mois, inutile de précipiter les choses.
Comme suggéré, il faut constituer une équipe autour de vous, sans doute embryon du futur CS, permettant de mutualiser les moyens, les compétences, les volontés, équipe qui devra communiquer (bien la soigner !), et surtout commencer les recherches pour trouver UN candidat syndic.
Qui sera proposé à la prochaine AG : question à faire inscrire en temps utile au moins 2 mois avant la date habituelle de l'AG annuelle.
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Édité par - Gédehem le 16 nov. 2016 21:07:07 |
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masek33820
Contributeur actif
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Posté - 18 nov. 2016 : 11:12:41
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Bonjour,
Merci de vos réponses.
En effet, je suis rentré au conseil syndical lors de la dernière assemblée générale du début septembre dernier 2016.
A cette assemblée, le contrat du syndic a été prolongé de 3 ans.
Actuellement, je suis convaincu que les membres du conseil syndical étaient au courant que le syndic a des problèmes devant la justice, mais silence radio, aucun contrôle des comptes, il ne faut surtout pas déranger le syndic.
Les personnes de la copropriétés contactées par téléphone ne sont pas surpris des magouilles entre les membres du conseil syndical.
Il est claire qu'il faut préparer en douce au mois 50% des pouvoirs pour renverser ce syndic avant la catastrophe pour changer l'ensemble des membres du conseil syndical et le syndic.
Questions:
Lors de la prochaine assemblée générale, est ce que je peux mettre ce point à l'ordre du jour afin de réveiller toute la copropriété de son sommeil profond.
J'ai préparé un courrier pour l'envoyer à l'ensemble des copropriétaires avec l'avis de mon avocate.
Cette dernière a demandée un délai, pour rejoindre l'avocat du syndic afin de ne pas donner l'occasion au syndic de porter plainte contre moi.
Que pensez-vous?
Merci encore.
Michelle |
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Posté - 18 nov. 2016 : 11:43:46
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masek33820 : En effet, je suis rentré au conseil syndical lors de la dernière assemblée générale du début septembre dernier 2016.
A cette assemblée, le contrat du syndic a été prolongé de 3 ans.
La dernière AG qui sera convoquée pour élire le syndic se tiendra en 2019 ! Vous ne pouvez pas changer de syndic avant cette date. Le Syndic ne proposera pas une résolution pour un changement de syndic.
Même chose pour les membres du CS si ils ont été élus aussi pour 3 ans.
Ce sont les copros qui ont décidés de donner un mandat de 3 ans. Si il y avait des doutes sur ce syndic, pourquoi personne n'a soulevé ce problème lors de cette AG ET demandé qu'un mandat d'UN an soit adopté.
La seule solution est la révocation ! mais attention, il faut de très bonne raison pour cela. Votre syndic n'est pas condamné, il est donc considéré comme innocent.
Vous allez devoir le garder pendant jusqu'en 2019, sauf une condamnation qui pourrait lui faire perdre sa carte pro ! rien n'est sur la dessus.
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Posté - 18 nov. 2016 : 13:56:47
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citation: Actuellement, je suis convaincu que les membres du conseil syndical étaient au courant que le syndic a des problèmes devant la justice, mais silence radio, aucun contrôle des comptes, il ne faut surtout pas déranger le syndic. Je ne comprends pas le lien que vous faites sauf a supposer qu'il s'agit d'une escroquerie dans laquelle certains copropriétaires accepteraient délibérément d'être escroqués.
L'urgence numéro 1 consiste a vérifier que le syndic actuel est toujours inscrit et autorisé a exercer et surtout que son assurance professionnelle est toujours active.
Vous n'avez pas de moyen légal de changer de syndic avant la fin de son mandat.
citation: ctuellement, je suis convaincu que les membres du conseil syndical étaient au courant que le syndic a des problèmes devant la justice, mais silence radio Non, il n'a pas de problème devant la justice, il a été assigné (il a des problèmes avec une copropriété, ou inversement l'autre copropriété a des problèmes avec ce syndic).
De même, le fait qu'un expert ait été nommé n'indique rien. Quand il y a des problèmes nécessitant expertise, une ou les deux parties demandent la désignation d'un expert judiciaire, donc il est 'normal' s'il y a litige qu'un expert soit désigné par le Juge, cela ne résulte nullement d'un pouvoir du Juge qui estimerait l'affaire 'assez grave' pour nommer un expert.
Du coup attention, vous devez marcher sur des oeufs, et ne pas claironner que le sydnic 'a des problèmes devant la justice', et toute déclaration qui pourrait lui nuire, car vous risqueriez en retour de vous faire assigner, ou même d'etre l'objet d'une plainte au pénal.
En particulier gardez vous de faire entendre la désignation illégale au motif que le syndicat n'était pas au courant de l'assignation concernant une autre copropriété. Une assignation n'est pas une condamnation. |
Édité par - ribouldingue le 18 nov. 2016 14:06:42 |
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GĂ©dehem
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Posté - 18 nov. 2016 : 14:13:04
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Pas "de moyen légal" ????
Surprenant
Décider la révocation du syndic est un moyen très légal de mettre fin au mandat en cours pour changer de syndic.
Comme exposé plus haut, la confiance est le lien principal (unique ?) indispensable pour donner mandat, s'agissant de transférer à un tiers l'expression des pouvoirs que l'on détient.
Le mandataire 'EST' cette personne mandante.
Mandat qui est toujours "intuitu personae", c'est à dire en français courant "personnellement, eu égard à la personne mandataire, à sa considération."
Pas selon la couleur de sa cravate ou de sa devanture.
S'il y a suspicion, doute du mandant sur "la personne" qu'est son mandataire, qu'il y a rupture de cette confiance incontournable, il y a motif à révocation du mandat.
Que l'on soit syndic ou non : cela concerne en général la relation mandant/mandataire.
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Édité par - Gédehem le 18 nov. 2016 14:13:50 |
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Posté - 18 nov. 2016 : 14:21:48
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Tant qu'il n'y a pas de condamnation, la révocation n'est pas légalement acceptable, elle est illégale et entrainera des indemnités de préjudice soit à l'amiable, soit devant un juge.
Quel argumentation peut mener à prouver que la copropriété a été trompée dans sa confiance?
Quelle loi impose au syndic de faire communication de toutes les procédures en cours, et gagnées ou perdues, ceci de son propre gré?
Sur un autre côté, on pourrait faire valoir que des résistances à présenter des comptes peuvent faire naitre un doute, et une perte de confiance.
Le souci est que la désignation a été faite après et pour 3 ans, et que le syndicat ne peut pas se prévaloir donc d'une perte de confiance, en revanche masek oui, pourrait s'en prévaloir (sur lemotif des comptes).
Est-ce une base suffisante pour faire révoquer en justice le syndic puisqu'une révocation par le syndicat semble a mon avis difficile ou impossible et non voulue qui plsu est pas un certain nombre de coporpiétaires; |
Édité par - ribouldingue le 18 nov. 2016 14:25:15 |
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Jean13
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15
Posté - 29 nov. 2016 : 10:01:53
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citation: Initialement posté par ribouldingue
On en est deja au troisième fil sur le même syndic. Ne serait-ce pas plus simple de tout dire sur le même fil?
Mais c'est qui ce syndic ? pourriez-vous mettre le lien de ce fameux fil ?
Il y en a tellement de syndics ayant des problèmes avec la justice .... |
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Posté - 29 nov. 2016 : 10:26:10
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jean13, quand vous en aurez fini de vous répandre sur tous les fils du forum avec des affirmations populistes et faciles, sans le moindre début de raisonnement, avec ici des 'lois idiotes' et la des 'sydnic qu'on doit désigner sur la place publique' et qui manifestement servent a attire l'attention sur des broutilles pour perturber les fils (qui est derrière votre pseudo de Jean13?)? |
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Jean13
Contributeur senior
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Posté - 29 nov. 2016 : 11:23:41
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citation: Initialement posté par ribouldingue
jean13, quand vous en aurez fini de vous répandre sur tous les fils du forum avec des affirmations populistes et faciles, sans le moindre début de raisonnement, avec ici des 'lois idiotes' et la des 'sydnic qu'on doit désigner sur la place publique' et qui manifestement servent a attire l'attention sur des broutilles pour perturber les fils (qui est derrière votre pseudo de Jean13?)?
Auriez vous l'obligeance de répondre à ma demande et de donner le lien du fameux fil que vous avez cité ?
Populiste ? le mot Ă la mode hein ? ArrĂŞtez l'overdose de TV |
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Jean13
Contributeur senior
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18
Posté - 29 nov. 2016 : 11:25:33
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citation: Initialement posté par ribouldingue
(qui est derrière votre pseudo de Jean13?)?
Un modeste membre contributeur du forum tout comme vous .
Vous avez trop d'imagination et de suspicion |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 01 déc. 2016 : 18:05:43
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Ribouldingue : "Quel argumentation peut mener à prouver que la copropriété a été trompée dans sa confiance?"
Dans le fait que cet ex syndic fait l'objet d'une action pour des fonds qui auraient été détournés par ailleurs.
ref : dans cet autre syndicat "le nouveau syndic a porté l'affaire devant la justice, le juge a désigné 2 experts, le premier pour la comptabilité (gestion comptable) de cette affaire et l'autre pour le génie civile (malles façons)."
Si le nouveau syndic a engagé une action contre l'ex syndic à propos d'un remboursement d'assurance de 4,7 millions d'€ dont il ne trouve pas trace, ce n'est certainement pas sans des éléments "en béton".
D'où les 2 experts désignés par le juge.
Ce qui ne présage certes de rien, mais qui laisse planer un très sérieux doute sur la probité de ce syndic, entamant la confiance que d'autres syndicats informés peuvent avoir.
D'autant plus avec le principe "de précaution", principe constitutionnel, peut sans doute être mis à toutes les sauces.
Un autre exemple : l'annonce par voie de presse de la modification à la baisse ou du retrait de la garantie financière par le garant.
Dans la majorité des cas, les syndicats ne sont pas individuellement prévenus.
Selon la formule consacrée, les syndicats ont 3 mois pour faire valoir leurs éventuelles créances.
C'est donc très incidemment qu'un syndicat peut découvrir que la garantie financière accordée à son syndic lui a été retirée (combien lisent ces "annonces" ?), ce dont le syndic ne s'est pas vanté, justifiant une révocation pour rupture de ce lien de confiance, en plus de la fin d'une condition liée au mandat..
Il ne faut pas se cacher la face : soit on est dans un lien contractualisé, le syndic étant un prestataire de services comme un autre, soit on est dans le cadre d'un lien passé "intuitu personae" (personnellement, eu égard à la personne dont il s'agit) s'agissant d'un mandataire social.
Dans ce dernier, le lien "de confiance" prime sur tout.
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Édité par - Gédehem le 01 déc. 2016 18:20:02 |
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Posté - 01 déc. 2016 : 18:30:06
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citation: Ribouldingue : "Quel argumentation peut mener à prouver que la copropriété a été trompée dans sa confiance?"
Dans le fait que cet ex syndic fait l'objet d'une action pour des fonds qui auraient été détournés par ailleurs. .. Qui ont été, avec une condamnation, c'est un fait, et il est utilsable.
Qui 'auraient', c'est un bruit de chiotte.
Je ne connait pas par coeur le numéro de l'article du code pénal qui traite des 'bruits de chiottes', mais cela me semble assez voisin des accusations sans fondement, nuisance à la réputation, etc....
Si on parle gestion du syndicat, je suis plus que d'accord qu'il urge de se séparer de cette 'personne'.
Si on parle droit et juridique, je dis que les faits sont supposés, qu'il ne sont pas avérés à ce point, et qu'on ne peut rien baser sur des suppositions de culpabilité, d'autant que en droit, le syndic bénéficie (c'est bien le mot) en attente de sa condamnation d'une présomption d'innocence.
citation: D'autant plus avec le principe "de précaution", principe constitutionnel, Première nouvelle. Pouvez-vous nous en citer l'intitulé?
Ma compréhension est qu'il a été introduit à ce jour uniquement auniveau communautaire, et que son domaine d'action certaine se limite à l'environnement.
Sinon, on évoquerait ce principe pour mettre en prison des personnes non condamnées, on n'aurait pas besoin de palabrer sur les inscrits au ficher S |
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Un syndic devant la justice pour une affaire grave 
