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CyMo
Contributeur débutant
France
98 message(s)
Statut:
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 Posté - 25 nov. 2016 : 08:43:45
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citation:
Je ne comprends toujours pas le conseil que vous exposez a l'initiateur de ce fil.
Un Syndic qui refuse de lancer des contentieux pour moins de 1500 € me paraît raisonnable.
Il est préférable de voter une créance irrécouvrable tous les 5 ans, ça coûte moins chère. |
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 22
 Posté - 25 nov. 2016 : 09:08:14
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Ca n'est pas sérieux du tout:
Une créance qu'on n'a même pas essayé de recouvrer n'est pas irrecouvrable, elle est oubliée.
Une créance irrecouvrable, c'est une créance dont on possède un justificatif, souvent d'un huissier du fait qu'il est vain de continuer les efforts pour la recouvrer.
Si un copropriétaire chez vous se réveille de sa torpeur et attaque le syndicat au motif que celui-ci ne fout rien et laisse les dettes s'empiler, il va certes lui aussi dépenser de l'argent, mais il gagnera.
Quant au fait de 'voter tous les cinq ans' pour apurer les créances réputées irrecouvrables, ca fait encore partie de votre collection de perles, vous allez bientot pouvoir arborer un beau collier. |
Édité par - ribouldingue le 25 nov. 2016 09:13:23 |
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Posté - 25 nov. 2016 : 09:12:02
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Cymo : Si je regarde à l'instant, le compte de ce copropriétaire est de -26 426,92 euros.
Le budget de fonctionnement annuel est de 13.000eur (la règle des 25% me fait bien marrer).
?? copropriété en faillite, et cela vous fait marrer ! 
Cymo : il y a 18 mois, il y avait 150.000 euro de débiteurs
Impossible que votre copro. fonctionne si ce chiffre est réel; vos propos sont totalement incohérent
Un budget de 13000 € annuel ?? Comment le syndic a t'il payé lers factures ?
Je vous rassure, pour tenir à flot, la copro a touché 150.000eur de subvention d'acompte pour sa réhabilitation, et différentes primes d'assurance...
Vous affirmez ici que le syndic a bouché le trou avec des subventions pur réhabilitation !
Copropriété en faillite, syndic fou à enfermer, CS et copros irresponsables, ....
Pour info : un seul fournisseur non payé peut aller au TGI pour demander un administrateur. Ce passage vous permettra de geler vos dettes, de préparer un pla de redressement, .. c'est une mesure de bon sens pour une copropriété devenue "folle".
Mais attention, ce sont les copros qui paieront la note très salée !
Cymo :" Pour revenir au sujet du monsieur, je pense qu'il faut réfléchir avant d'agir.
J'ai eu la chance de tomber sur un Syndic, même si il n'avait rien fait depuis des années, pas trop débile dans son action."
AIE !! quel conseil. Vous menez votre copro à la faillite avec de tels propos. Attention à de tels conseils totalement absurdes.
Pour ne pas payer des frais d'avocats, de jusirice, vous préférez la faillite ! c'est fabuleux. |
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24
Posté - 25 nov. 2016 : 09:25:34
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Cymo : il est préférable de voter une créance irrécouvrable tous les 5 ans, ça coûte moins chère.
FAUX !!
vous ne savez pas ce qu'est une créance irrécouvrable. Pour que le syndic propose cela à une AG il FAUT que toutes les mesures pour recouvrer les dettes soient prises, assignations, ......
On ne vote pas une créance irrécouvrable comme cela.
De plus, pour votre info, quand l'AG vote une créance irrécouvrable, le montant est appelé suivant leur quote-part à TOUS les copros.
Vous pensez que cette créance disparait ? Méconnaissance totale. Nous sommes en copropriété, il n'existe PAS de pertes et profits. Les copros, pourtant non solidaires, vont pourtant boucher les trous de trésorerie, TOUS les trous.
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25
Posté - 25 nov. 2016 : 10:29:11
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pour celui qui lit ce fil et trouverait la position de Cymo 'raisonnable'
Voici donc un syndicat ou l'on ne poursuit pas les débiteurs, sauf quand ca chante au syndic  .
Vola un syndicat ou le débiteur ne demande pas la déchéance de la part de créance non exigible (trop tard): coup de chance  .
Voila un syndicat ou des travaux de réhabilitation TRES importants  sont nécessaires (encore des dépenses  ) mais on obtient une subvention  qu'on utilise immédiatement pour boucher les trous.... 
On nous parle d'une dette cumulée de plus de 30 000 euros (Plus de deux fois le budget) dont plus de 26 000 pour un seul et qqs autres...., et on ne nous explique as comment elle aurait disparue..... C'est juste fou.... |
Édité par - ribouldingue le 25 nov. 2016 10:38:36 |
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shaun
Contributeur actif
196 message(s)
Statut:
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26
Posté - 30 nov. 2016 : 00:03:56
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Cymo, il y a quelques années (2008/2009 pour faire précis), notre copro était dans un état pas très éloigné de ce que vous décrivez (même si nous étions des petits joueurs à côté de vous) : budget annuel de 40.000 €, avec 50.000 € de débiteurs.
Le syndic ne faisait rien contre les débiteurs, le conseil syndical était totalement inactif (oui, certes, il y avait des membres et un président, mais aucune réunion, aucune question au syndic, aucune intervention ni en AG ni en dehors), et aucun copropriétaire n'y comprenait rien et ne faisait l'effort de chercher à comprendre.
Pour certains des copros (dont moi) l'électrochoc s'est produit quand une société (la compagnie des eaux) a pris l'annuaire et a appelé l'une après l'autre les personnes domiciliées à l'immeuble pour nous informer que ses factures n'étaient pas payées depuis 3 trimestres, et que le syndic ne répondait à aucun courrier.
Depuis, nous avons redressé la barre, mais ce fut long (et douloureux).
Avec comme vous, entre-temps, de (très) gros travaux, et un label "copropriété en difficulté" décerné par une OPAH.
Oui, les procédures coûtent, oui, il en reste toujours une partie à la charge du syndicat, mais c'est la seule façon de remettre tout le monde dans le droit chemin : il faut montrer qu'on ne peut pas impunément ne pas payer ses charges.
Et ne pas hésiter à en parler en AG : si ça a coûté au syndicat (la partie qui reste à sa charge, malgré les articles 700 et les éventuels D&I), ça a encore plus coûté à la partie adverse : ses propres frais d'avocat, une partie des frais du syndicat, des frais d'huissier, ...
Oui, ça prend du temps et de l'énergie, au syndic mais aussi au conseil syndical, mais c'est la seule manière d'échapper à la spirale infernale.
Aujourd'hui, après des travaux qui correspondent à 20 budgets annuels (oui oui, je dis bien 20 budgets annuels, soit 800.000 €), nous avons... 2000 € de débiteurs.
C'est pour moi encore beaucoup, mais quand je mesure le chemin parcouru (rappelez-vous, nos 50.000 € de débiteurs initiaux, avant nos travaux colossaux), c'est une paille ; par contre, je n'ai aucune envie de refaire le chemin en sens inverse, d'où l'attention particulière que je porte au suivi des débiteurs chez un syndic. Et ce quand bien même certains de mes camarades jugent que j'ai "l'oeil trop acéré". Eux ne se sont pas payé le chemin aller : ils sont arrivés après le franchissement de la Bérézina.
Bref, Cymo, tout ça pour dire que je trouve votre approche dangereuse. |
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27
Posté - 30 nov. 2016 : 09:17:31
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shaun :" Oui, les procédures coûtent, oui, il en reste toujours une partie à la charge du syndicat, mais c'est la seule façon de remettre tout le monde dans le droit chemin : il faut montrer qu'on ne peut pas impunément ne pas payer ses charges. "
Que du bons sens, et surtout une très bonne gestion.
La nomination d'un administrateur AdHoc permet à des copropriété en difficulté d'avoir du temps pour se redresser.
Les syndics et les CS qui pense que la politique de l'autruche est la meilleur des solutions entraineront obligatoirement les copropriétaires à payer beaucoup plus.
Plus les dettes s'accumulant plus l'ardoise sera lourde pour tous. La responsabilité de tels syndics et de tels CS devrait être engagée devant un tribunal. Il s'agit de faute professionnelle lourde pour le syndic, et d'un manquement grave à la mission de controle du CS.
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