| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 31 oct. 2016 : 10:34:15
|
Bonjour,
Lorsque le syndic refuse de répartir des charges selon le critère d’utilité en se référant au règlement de copropriété datant de 1950, comment procéder pour le faire changer d’avis ?
Existe-t-il une disposition dans la loi L65 (et suivantes ) faisant prévaloir la loi sur le règlement de copropriété si celui-ci n’est plus conforme aux textes en vigueur ? Le copropriétaire qui conteste la répartition ne respectant pas le critère d’utilité n’aurait-il pas d’autre solution que :
- d’accepter
- ou d’assigner,
- ou (en payant à titre conservatoire ? ) , demander l’inscription à l’ODJ de la prochaine AG la modification sollicitée dans la répartition des charges considérées ?
Mais dans ce dernier cas, si l’AG refuse, faudrait-il assigner , et déclencher les hostilités ?
La production de jurisprudences dans le sens faisant prévaloir la loi sur les rgt de coprop obsolètes, peut-il inciter le syndic à répartir les charges conformément à la loi , en outre lui rappeler son devoir d’information et de conseil , peut-il être utile , car sa responsabilité professionnelle est engagée? Merci pour commentaires et si possible jurisprudences .
|
|
|
|
1
 Posté - 31 oct. 2016 : 10:53:42
|
soit on convainc, soit on fait trancher par un juge, soit on baisse la garde...
inutile de tergiverser : faites votre choix ! |
 |
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
 |
 |
 |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
 2
 Posté - 31 oct. 2016 : 12:04:15
|
"en se référant au règlement de copropriété datant de 1950,.....
Existe-t-il une disposition dans la loi L65"
Et est ce que ce règlement a été revu et corrigé depuis 1950 et après 1965 ?.....
Mais peut-être que le syndic a raison .... |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 31 oct. 2016 : 12:33:02
|
C'est "tout simple" .... : suffit de se pencher sur ce qu'il y a dans un RDC.
Le RDC comporte des clauses que l'on peut classer en 2 catégories :
- les dispositions légales
- les dispositions conventionnelles
Les dispositions légales sont généralement la transcription, parfois résumée, des la loi de 65 et de son décret.
Ici, le syndic ne peut appliquer QUE les dispositions légales en vigueur. Type la convoc de l'AG en 21 jours, alors que le RDC mentionne 15 jours, ou encore, dans les vieux RDC construits sur le statut de 1938 (ce doit être votre cas RDC 1950) avec le pdt d'AG qui est celui porteur du plus de tatièmes, alors qu'il doit être élu.
Etc etc ....
Ces dispositions légales sont communes à tous les syndicats, on le comprend, étant "gravées dans le marbre".
Les dispositions conventionnelles sont celles ... convenues entre copropriétaires. Sorte de règles internes, spécifiques à chaque syndicat.
Cas très classique pour les grilles de répartition des charges, dont on convient par exemple que les charges ascenseur seront réparties selon les tantièmes généraux, ou "au lot".
Pour ces clauses conventionnelles, elles ne peuvent être appliquées autrement que ce qui est prévu, les copropriétaires en étant tous d'accord.
Si un (ou des) n'est pas d'accord, estimant que telle clause conventionnelle est "contraire aux textes", il doit faire inscrire la question de sa réforme/modification/suppression à l'ODJ d'une AG, avec proposition d'une autre clause ou grille conforme.
Si l'AG refuse, il faut saisir le juge qui constatera la nullité de la clause.
En attendant, ainsi que le rappelle avec constante la jurisprudence, "une clause RDC contraire aux textes doit être appliquée aussi longtemps qu'elle n'est pas réformée (AG ou juge) étant convention entre copropriétaires"
Conclusion : votre syndic fait son boulot, votre CS et les copropriétaires ne font pas le leur : il y a longtemps qu'un RDC de 1950 aurait du être mis en conformité.
|
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 01 nov. 2016 : 20:17:42
|
Certes , mais un syndic qui néglige de prévoir l’inscription à l’ODJ de la répartition des charges en question selon le critère d’utilité, donc selon la loi, plutôt que selon la clé unique du RDC de 1950, est probablement critiquable .
Il est même fautif car il avait l’obligation d’information et de conseil du SDC.
Il expose en effet le SDC à une condamnation certaine ( et aux frais y afférents ) si le copropriétaire lésé demande l’annulation judiciaire de la résolution litigieuse.
Mais pour éviter de créer la discorde dans la copropriété , la solution ne pourrait-elle pas consister pour le copropriétaire lésé, d’accepter son sort injuste ainsi décidé par l’AG, puis d’assigner le Syndic en mettant en cause sa responsabilité quasi délictuelle dans son préjudice , pour défaut de conseil lors de l’élaboration de l’ODJ avec le CS ?
|
|
|
|
5
Posté - 02 nov. 2016 : 07:08:50
|
|
Non, il en pourrait assigner le syndic directement, car c'est le syndicat qui a été privé de conseils, c'est à ce dernier d'assigner le syndic pour manquement à ses obligations. |
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 02 nov. 2016 : 10:08:59
|
En effet le SDC pourrait assigner le Syndic sur le fondement de sa responsabilité contractuelle ( son obligation envers le SDC), mais pour cela il faudrait déjà une décision de l'AG décidant cette assignation ... et cette décision serait évidemment problématique...
En revanche le copropriétaire lésé peut mettre en cause directement le syndic sur le fondement de sa responsabilité extracontractuelle, puisque en effet il n'y a pas de lien de droit entre lui et le syndic dont la faute a eu pour conséquence le préjudice économique en question ( répartition des charges en infraction avec le loi ). |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 02 nov. 2016 : 12:12:06
|
Pourquoi chercher des poux dans la tête du syndic, qui ne fait qu'appliquer les répartitions dont les copropriétaires sont convenus !
C'est fort de café !!
Si les copropriétaires et leur CS sont nullissimes, le syndic qui applique LEUR RDC n'y est pour rien du tout.
Qu'ils soient d'accord sur une répartition aux tantièmes généraux irrégulière, il s'en moque puisque personne ne conteste.
Il applique, point.
Cette démonstration me fait penser à celle sur les accidents de la route, de ces automobilistes qui percutent les platanes.
La faute aux platanes, coupons les platanes.
Lorsqu'un copropriétaire, surtout nouvel acquéreur, constate que les règles régissant ce groupement syndicat datent de 1950, basées sur des textes de 1938 abrogés en 1965, il devrait se poser des questions.
On suppose ici que depuis 1965 il y a eu au moins un nouveau copropriétaire...
Alors s'il y en a eu 25 ......
"C'est pas moi, c'est l'autre ...."
PS : il n'y a aucun lieu de causalité entre un éventuel défaut de conseil du mandataire et la convention entre copropriétaires d'une clause de répartition irrégulière.
Autrement dit, pas de faute du syndic. |
Édité par - Gédehem le 02 nov. 2016 12:21:56 |
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 02 nov. 2016 : 13:07:46
|
Lors de l'élaboration de l'ODJ , si le syndic n'a pas éclairé le CS de l'existence de l'article 10 de L65 rendant obligatoire la répartition des charges selon le critère d'utilité, il y a bel et bien défaut d'information et de conseil, exposant le SDC à une assignation et une condamnation, si le copropriétaire lésé introduit une action en réparation du préjudice subi .
Si le copropriétaire lésé assigne le SDC, et s'il gagne son procès ( probabilité 99% ) alors le SDC pourra à son tour assigner le syndic pour défaut de conseil . |
|
|
|
9
Posté - 02 nov. 2016 : 13:25:19
|
|
citation: Lors de l'élaboration de l'ODJ , si le syndic n'a pas éclairé le CS de l'existence de l'article 10 de L65 rendant obligatoire la répartition des charges selon le critère d'utilité, il y a bel et bien défaut d'information et de conseil, exposant le SDC à une assignation On invente.
Sous quelle forme devrait selon vous se faire 'l'éclarairage'?
Pourquoi cela devrait être fait chaque année depuis la loi, d'ou cela vient?
citation: Si le copropriétaire lésé assigne le SDC, et s'il gagne son procès ( probabilité 99% ) alors le SDC pourra à son tour assigner le syndic pour défaut de conseil . Et selon vous, avec un conseil syndical actif et une procédure au tribunal qui va durer au moins un an, donc a cheval sur deux AG, personne du conté du conseil syndical n'est responsable, ils attendent tous que le syndic leur 'dise' ce qui est légal?
Et pareil du côté des copropriétaires?
Et personne entre temps ne va avoir l'idée difficile (il faut que le pro le leur écrive?) de demander une modification du RdC de manière à mettre fin rapidement à la procédure?
Un petit bémol à ma réponse:
J'ai le sentiment que si vous avez le même syndic depuis 1965, alors en ce cas, oui, probablement, vous pouvez envisagez que le syndicat menant une action contre lui (en l'ayant préalablement viré) serait peut-être gagnante.
Est-ce le cas?
Accessoirement:
Quel sera le préjudice pour le syndicat?
Combien va couter au syndicat la procédure hors frais remboursés par l'article 700?
Est-on réaliste????? |
Édité par - ribouldingue le 02 nov. 2016 13:37:41 |
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 02 nov. 2016 : 14:20:28
|
|
Pour revenir à la question du 31-10-2016 : que doit faire le copropriétaire lésé par la non-application du critère d'utilité dans la répartition des charges correspondant à un chantier particulier ? |
|
|
|
11
Posté - 02 nov. 2016 : 14:38:21
|
jany2718 :Lors de l'élaboration de l'ODJ , si le syndic n'a pas éclairé le CS de l'existence de l'article 10 de L65 rendant obligatoire la répartition des charges selon le critère d'utilité, il y a bel et bien défaut d'information et de conseil, exposant le SDC à une assignation et une condamnation, si le copropriétaire lésé introduit une action en réparation du préjudice subi .
NON !! cela ne fonctionne pas comme cela.
1. un ou des copros peuvent assigner le SDC pour non respect d'une grille de charge adoptée par une AG. Le syndic n'applique que les décisions de l'AG.
2. "Nul ne peut ignorer la loi" ! Le CS est ELU pour controler les comptes, la gestion, préparer l'OdJ, vérifier que els décisions de l'AG soient bien exécuter, ....
Pour cela il DOIT connaitre la loi et les régles de la copro. Le RDC doit être le livre de chevet. Un CS sérieux se renseigne, et POSE des questions au syndic sur les grilles de charges si il a un doute.
Ne pas connaitre l'article 10 de la loi de 1965 pour un CS est aussi une " faute". Il peut dans sa mission demander conseil. Ce sont des charges courantes de copropriété.
3. on assigne pas le SDC pour défaut de conseil Qui sont les membres du SDC, les copros qui DECIDENT en AG.
4. L'AG a adopté une résolution, elle est applicable. Elle peut être contesté dans les 2 mois de la réception du PV par les opposants et les défaillants.
5. Le syndic n'est pas non plus responsable de la tenue de l'AG. C'est le seul président de séance qui annonce les votes et les majorités, ET également si les appels se feront en charges générales ou spéciales.
6. ne pas avoir mis à jour un RDC qui date de 1950 ? qui sont les responsables : les différents CS, les copros,.. Il s'agit de gérer leur bien commun, et de répartir les charges.
7. Si le RDC n'a jamais été mis aà jour - lois- - et aucune modif de répartition de charges n'a été adoptée, le syndic applique le RDC. IL ne peut pas modifier une grille de charges sans un vote de l'AG.
jany2718 : pas d'assignation car vous allez droit dans le mur, mais prévoir avec le CS et le syndic une mise à jour du RDC, et proposer des modifications de grilles à l'OdJ. mais attention, l'AG est la seule décisionnaire, et certaines modifications de charges c'est l'Unanimité.
PS : vous désirez appliquer le critère d'utilité sur quelles charges ?  
|
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 02 nov. 2016 : 15:12:20
|
Si le syndic est à l'abri de toute critique, alors on devrait comprendre qu'il n'est tenu que de faire les comptes et commander les travaux ...
Pourtant il est bien un professionnel du droit et de l'immobilier et en sa qualité de syndic, il a l'obligation de conseiller le SDC, sans attendre ses questions.
Quant au CS, il est évidemment impossible de mettre en cause sa responsabilité civile, puisque cet organe n'a pas la personnalité juridique et n'a aucun pouvoir décisionnel. |
|
|
|
13
Posté - 02 nov. 2016 : 16:17:38
|
jany2718 : Si le syndic est à l'abri de toute critique
??? encore faut il que ces critiques soient justifiées; elles ne le sont pas dans votre copropriété dont la vie s'est arrêtée en 1950.
puisque cet organe n'a pas la personnalité juridique et n'a aucun pouvoir décisionnel.
Ce n'est pas le sujet ! aucun CS n'a soulevé ce problème du RDC depuis66 ans. Les copros ont choisis des membres fantômes, tant pis pour eux, et pour le SDC.
C'est le syndic, élu par les copros, qui gère le SDC; c'est l'AG, dont les copros qui DECIDENT; le CS, élu par les copros, a pour mission de controle.
"Pourtant il est bien un professionnel du droit et de l'immobilier et en sa qualité de syndic, il a l'obligation de conseiller le SDC, sans attendre ses questions."
Et alors ? les copros se sont satisfait depuis 1950 de cette gestion. Ils sont responsables de cet état de sommeil. Le syndic n'est pas un garde chiourme, ni un professeur.
L'obligation de conseiller c'est AUSSI et SURTOUT répondre aux questions des copros, et 66 AG sans que personne ne pose des questions, Est-ce pas la faute du syndic ?
D'ailleurs, quel est le conseil que vous attendez de votre dernier syndic ?
Sa réponse est la bonne : "j'applique le RDC"! C'est un bon conseil. Au SDC et à l'AG de modifier les grilles de charges.
Engager sa responsabilité pour le respect du RDC ! bonne chance.
Il faut contester dans les 2 mois - art D42 - cette résolution, sinon elle s'applique et s'impose à TOUS. C'est la loi.
|
|
|
|
14
Posté - 02 nov. 2016 : 16:21:13
|
|
citation: Quant au CS, il est évidemment impossible de mettre en cause sa responsabilité civile, puisque cet organe n'a pas la personnalité juridique et n'a aucun pouvoir décisionnel. Certes, mais c'est un peu facile;
(Il a , au fait, un pouvoir décisionnel majeur dans votre affaire, c'est lui qui dresse avec le sydnic l'ordre du jour de l'AG, ce qui n'est pas rien.
Il a un autre pouvoir, celui de se saisir de tout sujet relatif à la copropriété et le cas échéant de se faire aider par un conseil externe, ce qu'il n'a manifestement pas fait pendant 51 ans, ou tout au moins pas avec succès ou même un brin d'intérêt pour a question dans votre cas particulier)
Du coup, 'puisque cela ne peut pas être le conseil, c'est donc le syndic:
Vous n'avez pas répondu a ma question, ce serait le syndic de 1965, celui de 1966, celui de 1970, ou puisque c'est celui qu'on a sous la main celui de 2016 (ou de 2017 si la procédure a lieu en 2017)? |
Édité par - ribouldingue le 02 nov. 2016 16:24:32 |
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 02 nov. 2016 : 17:16:25
|
Le copropriétaire lésé pourrait aussi soumettre la question à l'organisation syndicale professionnelle à laquelle appartient le syndic si respectueux du RDC devenu obsolète, ou à un arbitre ( le conciliateur associé au TI ou autre médiateur ) .
S'il était assigné ( sur le fondement de sa responsabilité quasi délictuelle) , il devrait supporter lui-même les honoraires de l'avocat en défense, la condamnation et l'article 700 ... dans ce cas il est probable qu'il trouvera le temps d'expliquer au SDC lors de la prochaine AG, qu'il convient de prévoir une rectification dans la répartition litigieuse. Il pourrait aussi indemniser de ses propres deniers ( ou de ceux de son assureur RC ) le copropriétaire qui aurait finalement payé pour ne pas déclencher la guerre civile dans la copropriété . |
|
|
|
16
Posté - 02 nov. 2016 : 17:43:03
|
|
citation: Le copropriétaire lésé pourrait aussi soumettre la question à l'organisation syndicale professionnelle à laquelle appartient le syndic A quel titre?
Il ne fait pas partie de cette organisation, il n'a aucun lien contractuel. |
|
|
|
17
Posté - 02 nov. 2016 : 17:49:59
|
jany3718 : Le copropriétaire lésé pourrait aussi soumettre la question à l'organisation syndicale professionnelle à laquelle appartient le syndic si respectueux du RDC devenu obsolète, ou à un arbitre ( le conciliateur associé au TI ou autre médiateur ) .
S'il était assigné ( sur le fondement de sa responsabilité quasi délictuelle) , il devrait supporter lui-même les honoraires de l'avocat en défense, la condamnation et l'article 700 ... dans ce cas il est probable qu'il trouvera le temps d'expliquer au SDC lors de la prochaine AG, qu'il convient de prévoir une rectification dans la répartition litigieuse. Il pourrait aussi indemniser de ses propres deniers ( ou de ceux de son assureur RC ) le copropriétaire qui aurait finalement payé pour ne pas déclencher la guerre civile dans la copropriété .
OUH LA!!!!
Responsabilité quasi délictuelle : de qoui parlez vous ?
Vous avez donc jugé votre syndic coupable d'avoir respecter un RDC, qui n'est en rien obsolète puisque vous, les copros, ne l'avez jamais modifié depuis 6 ans. ET condamné à indemniser le copropriétaire .
La guerre civile dans la copropriété !   
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 02 nov. 2016 : 18:51:45
|
Revenons au sujet, et à la question de Jany :
"Pour revenir à la question du 31-10-2016 : que doit faire le copropriétaire lésé par la non-application du critère d'utilité dans la répartition des charges correspondant à un chantier particulier ?"
Notifier au syndic une demande d'inscription de questions à l'ODJ de la prochaine AG (modification de la grille de répartition des charges de .....contraire aux dispositions de L.art.10 et réputée non écrite), avec proposition d'une nouvelle grille conforme.
Ou à défaut, proposition d'un spécialiste à même d'établir cette nouvelle grille (pour ascenseur par ex).
Ainsi qu'une autre question portant sur la mise en conformité du RDC, rédigé sur la base du statut de la copropriété de 1938 abrogé par la L.65. Avec proposition ici aussi d'un spécialiste chargé de cette mise en conformité. |
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 02 nov. 2016 : 20:59:40
|
|
oui, en outre une assignation en nullité de la répartition des charges selon l'ancien RDC ( clauses réputées non écrites) sur le fondement de l'article 43 de L65, ne serait-elle par pertinente ( pas de délai de prescription ! ) ? Le nouveau RDC ne peut prévoir tous les cas de travaux ou de création de nouvel équipement dont le coût sera réparti selon le critère d'utilité ( art10 alinéa 1). La répartition conforme à la loi, ne nécessite pas l'adoption d'un nouveau RDC et de nouvelles clés de répartition, pour chaque nouveau chantier dont le bénéfice ne concernerait que certains lots . Le simple examen de la situation doit permettre de déterminer quels sont les bénéficiaires selon les dispositions de l'article 10 . Si cela ne convient pas à certains , c'est à eux qu'il appartient d'assigner le SDC ( si décision d'AG) ou le syndic si répartition faite de sa propre initiative. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 02 nov. 2016 : 22:56:46
|
?
De quoi parlez-vous maintenant ?
Soit il s'agit de répartir une charge selon une grille prévue au RDC mais non conforme aux textes, soit il s'agit d'une répartition inventée (par le syndic) sur une prétendue clause du RDC.
ref : "le syndic refuse de répartir des charges selon le critère d’utilité en se référant au règlement de copropriété datant de 1950"
De quelle charges/travaux s'agit-il, à répartir selon quelle modalité prévue au RDC ?
Sur la modification de la répartition non conforme, il faut en passer par l'AG.
Si contestation de la charge imputée, il faut assigner le syndicat pour faire constater l'irrégularité de la clause/grille de répartition non conforme aux textes.
Mais il semble que ce soit autre chose :
"La répartition conforme à la loi, ne nécessite pas l'adoption d'un nouveau RDC et de nouvelles clés de répartition, pour chaque nouveau chantier dont le bénéfice ne concernerait que certains lots . Le simple examen de la situation doit permettre de déterminer quels sont les bénéficiaires selon les dispositions de l'article 10 "
Pas du tout et sur tous les points : une belle mayonnaise.
Une répartition de charges ne se présume pas, ne s'improvise pas selon le sens du vent ou un "simple examen de la situation".
A l'évidence, il faut vous faire expliquer les modalités de répartition des charges.
S'agissant de répartir une charges sur certains lots, il faut que cela soit expressément prévu au RDC, en instituant des "parties communes spéciales aux lots X, Y et Z" qui seuls supporteront les charges spécifiques à ces parties communes spéciales.
Même chose s'il s'agit d'un service collectif ou équipement commun spécifique à certains seulement.
Pour résumer, par principe, tous supportent des charges selon les tantièmes généraux des parties communes, ou selon le critère "utilité objective" pour les services et équipements communs et les grilles correspondantes, peu importe la nature des travaux ou le nombre de chantiers .
Pour être dispensé de supporter une charge, il faut que cela soit prévu par la présence ou la création de parties communes spéciales.
"Arrêt du 4 juillet 2006, pourvoi 05-11058 ( Voir aussi CA Paris 31.08.2000 et autres dans le même sens. )
Il est rappelé l’indissociabilité entre charges communes spéciales et parties communes spéciales, les premières ne pouvant exister sans les secondes.
En l’absence dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales, la Cour considère qu’il est impossible de spécialiser les charges, avec pour conséquence de dispenser certains lots de certaines charges afférentes à certaines parties d’immeuble."
D'où les interrogations à propos de : "le syndic refuse de répartir des charges selon le critère d’utilité en se référant au règlement de copropriété", pas clair du tout au regard de votre dernier post. |
Édité par - Gédehem le 02 nov. 2016 23:06:30 |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
Refus de répartition des charges selon le Critère 
