|
|
Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum |
Page suivante |
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
shaun
Contributeur actif
196 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 21 nov. 2016 : 22:49:07
|
Bonsoir,
Je fais partie du CS d'une copropriété qui envisage un changement de syndic ; une réunion a eu lieu la semaine dernière avec l'un des syndics encore "en lice", et sa gestion des contentieux m'a fortement étonnée...
Pour situer le niveau des charges trimestrielles dans notre copro :
- 130 €/trimestre pour un lot
- 200 €/trimestre pour les 2/3 des lots
- 300 €/trimestre pour le restant
Parmi les points qui ont retenu mon attention, le syndic en question m'a indiqué :
1/ il envoie deux lettres de relance simple, il soutient que c'est une obligation de la loi Alur
2/ il refuse d'envoyer des relances aux copropriétaires débiteurs de moins de 250 €
3/ il refuse de lancer des contentieux pour moins de 1500 €, mais dans le même temps, refuse d'inscrire des hypothèques sur les biens concernés
Pour le 1, c'est pour moi une mauvaise interprétation de la loi Alur, je lui ai signalé, ça ne l'a pas ému.
Pour le 2, ça veut dire que 2/3 des lots pourront avoir en permanence un trimestre de retard, ça me paraît donc très limite.
Quant au 3, c'est pour moi le pompon, car 1500 €, pour notre plus petit lot, ça veut dire 3 ans de charges... C'est donc là que j'ai posé la question de savoir si pendant qu'ils ne faisaient rien, ils inscrivaient tout de même une hypothèque pour garantir les intérêts du syndicat, et là , mon interlocuteur m'a répondu que non, ils ne faisaient pas, car ce seraient des frais qui resteraient à la charge du syndicat. Vu où nous en étions de la discussion, j'ai préféré en rester là ...
Sachant l'importance d'une gestion correcte des débiteurs, j'aurais tendance à dire que les points évoqués ci-dessus suffisent à conclure "courage, fuyons", mais je voudrais avoir confirmation que je ne suis pas à côté de la plaque.
Merci pour vos retours,
Shaun/Frédérique
-----
Edition 22h49 : correction fautes
|
Édité par - shaun le 21 nov. 2016 22:50:04 |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 22 nov. 2016 : 00:00:41
|
Une créance est une créance, peu importe son montant.
S'agissant des provisions pour charges, elles sont exigibles le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre, sauf autre modalité décidée par l'AG.
Le 2 du dit mois c'est un retard de paiement, le 15 c'est un impayé, justifiant la mise en demeure, acte préalable à toute action en recouvrement.
Cette MED et les frais engagés qui suivent, facturés au syndicat, sont imputables au propriétaire débiteur.
Autrement dit, pour n'avoir pas mis en œuvre les procédures nécessaires au recouvrement des impayés, qui commence par une MED quel qu'en soit le montant, il y a carence manifeste.
Ce syndic a engagé sa responsabilité "plein pot" si le syndicat en subit un préjudice. Responsabilité que le prochain syndic devra sans doute engager.
On peut toutefois relever une lacune dans cette affaire : la position du CS, dont il n'est pas question.
Chacun sait que "l'argent est le nerf de la guerre", les impayés la principale plaie des copropriété. D'où la nécessaire vigilance du CS, qui doit suivre ces retards/impayés (état trimestriel à demander au syndic), et surtout le suivi des procédure engagée aussitôt par le syndic.
Absence de suivi et d'action du CS préjudiciable au syndicat.
Ce qui implique que les membres du CS s'informent et ne se laissent pas abuser par les propos ou affirmations folkloriques du syndic.
En plus de lui tirer les 2 oreilles, il va falloir sérieusement lui botter les fesses aussi longtemps qu'il n'aura pas engagé les actions de recouvrement.
|
Édité par - Gédehem le 22 nov. 2016 00:03:44 |
|
|
|
 2
Posté - 22 nov. 2016 : 07:08:41
|
|
citation: Parmi les points qui ont retenu mon attention, le syndic en question m'a indiqué :
1/ il envoie deux lettres de relance simple, il soutient que c'est une obligation de la loi Alur
2/ il refuse d'envoyer des relances aux copropriétaires débiteurs de moins de 250 €
3/ il refuse de lancer des contentieux pour moins de 1500 €, mais dans le même temps, refuse d'inscrire des hypothèques sur les biens concernés
Si vous voulez mon avis : commencez à chercher un autre candidat syndic :
1- aucun rapport avec la loi Alur
2- des débiteurs non relancés sont confortés dans leur situation de débiteur
3- pour moi les contentieux, via les injonctions de payer, commencent au plus tard à la seconde MeD consécutive, permettant de déclencher le juge de proximité au bout des 30 jours de délai après la seconde MeD. (ce qui fait près de 6 mois).
C'est d'autant plus incompréhensible que le syndic se prive d'honoraires supplémentaires   |
|
|
|
3
 Posté - 22 nov. 2016 : 08:54:49
|
Je plussoie, ici c'est votre candidat qui fait sa loi et qui va donc l'imposer au syndicat. Ca n'est en effet pas la bonne façon de faire.
Il vous affirme selon la loi ALur, alors que c'est erroné, ce n'est pas bon non plus. Il va bientôt si vous le choisissez inventer des obligations selon les exigences de la défense nationale, non?
Je sens mal ce genre de candidat se lancer dans une jonction de payer, ca doit être contraire a ses convictions. En effet 1 500 euros, ca me semble (traduction) le seuil de l'intérêt de mettre l'avocat sur l'affaire. |
|
|
|
shaun
Contributeur actif
196 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 22 nov. 2016 : 08:57:29
|
Bonjour,
Rambouillet, merci pour votre réponse.
citation: Initialement posté par Gédehem
On peut toutefois relever une lacune dans cette affaire : la position du CS, dont il n'est pas question.
Gédehem : le syndic dont je parle n'est pas notre syndic : c'est un candidat syndic, et comme je le disais au début de mon post, c'est l'un des syndics encore en lice... mais de mon point de vue, il ne devrait plus rester en lice au vu de sa gestion des débiteurs.
Shaun / Frédérique |
|
|
|
shaun
Contributeur actif
196 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 22 nov. 2016 : 09:05:41
|
|
citation: Initialement posté par ribouldingue
Je sens mal ce genre de candidat se lancer dans une jonction de payer, ca doit être contraire a ses convictions. En effet 1 500 euros, ca me semble (traduction) le seuil de l'intérêt de mettre l'avocat sur l'affaire.
Ribouldingue, vous avez tout à fait raison, il n'a parlé que d'avocat pour le contentieux.
Je lui ai demandé s'il mettait en œuvre la procédure de déchéance du terme, il m'a dit qu'il ne savait pas ce que c'était.
Je pense donc rester sur mon impression initiale : un candidat syndic de moins... |
|
|
|
6
Posté - 22 nov. 2016 : 12:05:51
|
shaun : Parmi les points qui ont retenu mon attention, le syndic en question m'a indiqué :
1/ il envoie deux lettres de relance simple, il soutient que c'est une obligation de la loi Alur
2/ il refuse d'envoyer des relances aux copropriétaires débiteurs de moins de 250 €
3/ il refuse de lancer des contentieux pour moins de 1500 €, mais dans le même temps, refuse d'inscrire des hypothèques sur les biens concernés
Une seule solution, la poubelle pour ce contrat, sans hésitation ! C'est un mauvais syndic, voire un tres mauvais syndic, avant même d'avoir été élu.
ça veut dire 3 ans de charges.
Un rappel : le SDC a un priviliège immobilier. Ce qui signifie qu'il est prioritaire en cas de vente du lot. Il peut ainsi récupérer 100% des 3 années préce,dents de charges, 50% pour les 4 et 5 èmes années, rien pour les autres, sauf une possibilité si une prise d'hypothèque légale est prise TRES rapidement.
|
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 22 nov. 2016 : 15:28:39
|
Ce syndic dit n'importe quoi.
Maintenant il a l’honnêteté de dire ce qu'il fait. Pourtant syndic les MED sont un véritable business, dès que le 15 du trimestre arrive vous recevez une MED automatique à 75 euros.
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 22 nov. 2016 : 16:29:20
|
Je n'avais pas bien vu qu'il s'agissait d'un candidat syndic....
Ce qui en dit long sur l'état de certains des syndicats qu'il gère .......
Les frais de recouvrement sont prévus dans les rémunérations contractualisées. Comme le reste, il faut les négocier.
Ceci dit, s'agissant des retards de paiements et impayés, c'est comme pour les impôts, le couperet tombe : il y a préjudice pour la collectivité.
C'est cet aspect qu'il faut retenir, dommage pour les fautifs 'punis'. |
|
|
|
9
Posté - 22 nov. 2016 : 17:10:36
|
sunbird : " Maintenant il a l’honnêteté de dire ce qu'il fait"
C'est ce qui est le plus inquiétant ! un syndic qui explique qu'il ne gère pas les impayés comme il DOIT le faire, a eu son diplôme dans une pochette surprise.
Il ne s'agit pas d'honnêteté mais d'une très grande incompétence; il explique à ces copros comment on fait une grosse faute professionnelle. |
|
|
|
shaun
Contributeur actif
196 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 22 nov. 2016 : 20:57:57
|
Merci pour les réponses des différents intervenants qui confirment mon point de vue : poubelle ! Reste à convaincre les autres membres du CS.
Shaun / Frédérique
PS :
citation: Initialement posté par philippe388
shaun :ça veut dire 3 ans de charges.
Un rappel : le SDC a un priviliège immobilier. (...)
Oui philippe388, je sais, c'est bien pour ça que je lui ai posé la question de savoir s'ils prenaient une hypothèque... |
|
|
|
11
Posté - 23 nov. 2016 : 09:02:02
|
shaun : poubelle ! Reste à convaincre les autres membres du CS.
Ils approuvent les propos de ce syndic sur le suivi des impayés ? mais le CS, dans sa mission, DOIT vérifier que le syndic prenne TOUTES les mesures pour récupérer les dettes, sans attendre plusieurs mois, voire des années !
Ces membres n'ont rien à faire dans un CS si ils n'ont pas conscience de leur mission de controle.
Si ils proposent une tel contrat, des sont des irresponsables.
A vous de convaincre l'AG de ne pas élire un tel syndic, et de ne pas renouveler des membres qui ont approuvé de tels propos. |
|
|
|
CyMo
Contributeur débutant
France
98 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 24 nov. 2016 : 16:09:53
|
Bonjour,
je ne serais pas aussi catégorique sur les actions à entreprendre pour recouvrer les sommes ... je ferais du cas par cas.
Dans une corpo où un syndic n'avait jamais entrepris de recouvrement, j'ai mis la pression pour qu'il lance les opérations (un copro n'avait jamais payé un centime depuis son achat en 2008, 6 copro débiteur sur 16)... et mon dieu que ça coûte chère.
Pour retrouver le propriétaire d'une cave, suite à une erreur d'affectation du lot en 1973 (sic), il a fallu débourser 450eur (pour 1000eur de dette).
Maintenant, la cave appartient à une indivision suite à succession qui ne veut pas payer la dette ...
Ensuite, en cas de jugement, les dommages et intérêts de l'article 700 sont souvent loin de couvrir les frais réels engagés, il reste toujours au moins 1000eur à la charge de la copro par jugement (c'est un minimum, des fois c'est plus de 2000 eur).
Nous lançons maintenant la première procédure d’expropriation ... ça va encore nous coûter un bras.
J'ai demandé en AG le vote d'une clause d’aggravation des charges pour faire porter le surcoût au débiteur, mais le syndic estime que ça se vote à l'unanimité et ne veut pas prendre le risque de le faire...
|
|
|
|
13
Posté - 24 nov. 2016 : 16:27:05
|
Cymo : "Dans une corpo où un syndic n'avait jamais entrepris de recouvrement, j'ai mis la pression pour qu'il lance les opérations (un copro n'avait jamais payé un centime depuis son achat en 2008, 6 copro débiteur sur 16)... et mon dieu que ça coûte chère.
"
Un copro qui n'a jamais rien payé depuis 2008 n'a jamais été poursuivi depuis 2008 par le syndic ?
Mais que fait aussi le CS ! syndic, CS ET copros totalement irresponsables.
Cela signife que vous ne pourrez déjà plus récupérer les charges des années 2008 à 2011 ! Et vous trouvez que les poursuites coutent chères.
Les sommes perdues de 2008 à 2011, seront bien évidemment payés par TOUS les autres copros. Il faut bien payer les charges, et expliquez nous comment le syndic paie les factures avec 6 débiteurs sur 16 ?
Pour info : si le le montant des impayés est supérieur à 25% du budget, le syndic a OBLIGATION de demander la nomination d'un AJ.
Le CS connait il ce point ? Avez vous calculé ce pourcentage ?
Nous lançons maintenant la première procédure d’expropriation ... ça va encore nous coûter un bras.
NON, cela n'est pas tout à fait cela. Après avoir mis en oeuvre TOUTES les mesures pour récupérer les dettes, et cela dès le 2ème mois d'impayés, pris une hypothèque légale, le syndic peut proposer à l'AG de la mise en vente du lot. L'AG a t'elle voté cela ?
En ce qui concerne la clause d'aggravation des charges, elle ne sert à rien, le SDC ne peut pas se faire justice soi-même. ET quelle trouvaille pour ce débiteurs qui n'a rien payé depuis 2008, et du SDC qui n'a rien réclamé !
L'argument ' ça va nous couter un bras" n'est pas recevable ! Le syndic n'a pas à attendre l'accord de l'AG, en pas plus du CS qui est aussi responsable de cet état de fait.
Continuez avec ce syndic et ce CS, vous allez droit dans le mur, et chaque copro va devoir sortir son mouchoir et ses sous.
PS : pour votre info. les SDC pourra récupérer 100% des 3 années précédentes de charges, 50% des 4 et 5èmes années, et RIEN pour les précédentes. Ceal s'appelle le privilège immobilier.
L'hypothèque si elle est pris TRES rapidement permet d'avoir une chance de récupérer quelque chose des années antérieures à la 5 ème année.
|
|
|
|
14
Posté - 24 nov. 2016 : 16:36:24
|
|
citation: Bonjour,
je ne serais pas aussi catégorique sur les actions à entreprendre pour recouvrer les sommes ... je ferais du cas par cas. Excellent.
Celui qui va a voir une procédure aura beau jeu de démontrer un traitement différent et à la tete du client
Ceux qui voient les fautifs non gérés se demandent pourquoi pas moi. D'ailleurs c'est bien le cas chez vous.
Et dire que cela ne vous a pas guéri... Etonnant.
citation: Pour retrouver le propriétaire d'une cave, suite à une erreur d'affectation du lot en 1973 (sic), il a fallu débourser 450eur (pour 1000eur de dette). Donc, finalement, on fait quoi? On ne le recherche pas...?
Une suggestion: Envoyer les convocations aux AG en recommandé coute de l'argent. Que votre syndic n'envoie plus rien.... |
Édité par - ribouldingue le 24 nov. 2016 16:38:49 |
|
|
|
CyMo
Contributeur débutant
France
98 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 24 nov. 2016 : 17:29:28
|
|
citation:
Mais que fait aussi le CS ! syndic, CS ET copros totalement irresponsables.
Euh ... je crois qu'ils en avaient rien à foutre. Il y avait un appartement en arrêté de péril depuis 2009 et un autre déclaré insalubre depuis 1989.
Il y avait eu un arrêté de péril sur tout l'immeuble dans les années 60, et il y avait un risque d'en avoir un autre.
citation:
Cela signife que vous ne pourrez déjà plus récupérer les charges des années 2008 à 2011 ! Et vous trouvez que les poursuites coutent chères.
Faux, le jugement rendu en 2016 porte sur toutes les créances depuis 2008. Le copropriétaire n'est pas venu à son audience pour demander la prescription au juge... et il n'a pas fait appel.
citation:
Pour info : si le le montant des impayés est supérieur à 25% du budget, le syndic a OBLIGATION de demander la nomination d'un AJ.
J'y ai pensé... mais là aussi ça coûte un bras.
citation:
NON, cela n'est pas tout à fait cela. Après avoir mis en oeuvre TOUTES les mesures pour récupérer les dettes, et cela dès le 2ème mois d'impayés, pris une hypothèque légale, le syndic peut proposer à l'AG de la mise en vente du lot. L'AG a t'elle voté cela ?
C'est fait. Délais estimé pour l'adjudication dans les hauts de seine : 2 ans.
citation: Continuez avec ce syndic et ce CS, vous allez droit dans le mur, et chaque copro va devoir sortir son mouchoir et ses sous.
Dans cette copro, ce n'est pas quelques milliers d'euros de dette et de procédure, mais l'intégralité du bâtiment qu'on a failli perdre alors ...
|
|
|
|
16
Posté - 24 nov. 2016 : 17:40:01
|
|
citation: Faux, le jugement rendu en 2016 porte sur toutes les créances depuis 2008. Le copropriétaire n'est pas venu à son audience pour demander la prescription au juge... et il n'a pas fait appel. Ca se nomme du 'sacré bol'. Tant mieux pour votre copropriété.
Ca ne constitue en rien un acte de gestion, ni un exemple à suivre.
Si la signification est faite à personne vous ne risquez en effet plus rien (mais si ca n'a pas été fait à personne, alors....) |
|
|
|
CyMo
Contributeur débutant
France
98 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 24 nov. 2016 : 17:59:19
|
Du bol, je ne sais pas.
Si je regarde à l'instant, le compte de ce copropriétaire est de -26 426,92 euros.
Le budget de fonctionnement annuel est de 13.000eur (la règle des 25% me fait bien marrer).
Actuellement, avec une cloture au 31 décembre, on est à 16.000eur, avec plus de 4.000 eur dans le compte "384 Frais de procedure" ...
et encore, il manque une écriture, le SdC a été condamné à verser 10.000 eur à un bailleur pour perte de loyer suite à l’arrêté de péril de 2009...
Je vous rassure, pour tenir à flot, la copro a touché 150.000eur de subvention d'acompte pour sa réhabilitation, et différentes primes d'assurance...
Tout ça pour dire, il y a ce qu'on apprend dans les livres sans avoir besoin de sortir de chez soi, et après, la vrai vie avec les vrais gens.
citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Faux, le jugement rendu en 2016 porte sur toutes les créances depuis 2008. Le copropriétaire n'est pas venu à son audience pour demander la prescription au juge... et il n'a pas fait appel. Ca se nomme du 'sacré bol'. Tant mieux pour votre copropriété. Ca ne constitue en rien un acte de gestion, ni un exemple à suivre. Si la signification est faite à personne vous ne risquez en effet plus rien (mais si ca n'a pas été fait à personne, alors....) |
|
|
|
18
Posté - 24 nov. 2016 : 18:28:44
|
|
citation: le compte de ce copropriétaire est de -26 426,92 euros.
Le budget de fonctionnement annuel est de 13.000eur (la règle des 25% me fait bien marrer).
Ca vous fait peut-etre sourire, mais vous avez besoin d'un vrai homme à poigne, il faut arrêter le bricolage
Si vous caractérisez ce genre de gestion comme 'la varie vie avec les vras gens', désolé, je préfère, et je prone ce que vous appelez 'dans les livres' qui est d'agir rapidement avant que cela se dégrade à l'infini. |
|
|
|
CyMo
Contributeur débutant
France
98 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 24 nov. 2016 : 19:14:35
|
|
citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: le compte de ce copropriétaire est de -26 426,92 euros.
Le budget de fonctionnement annuel est de 13.000eur (la règle des 25% me fait bien marrer).
Ca vous fait peut-etre sourire, mais vous avez besoin d'un vrai homme à poigne, il faut arrêter le bricolage Si vous caractérisez ce genre de gestion comme 'la varie vie avec les vras gens', désolé, je préfère, et je prone ce que vous appelez 'dans les livres' qui est d'agir rapidement avant que cela se dégrade à l'infini.
J'ai oublié de préciser, mais lorsque j'ai acheté il y a 18 mois, il y avait 150.000euro de débiteurs. Quand il a vu ça dans l'état daté, mon notaire m'a déconseillé d'acheter...
Ca représentait alors 125% du budget :)
Un jour, il faudra que je compte combien ça nous a coûté pour recouvrer ces sommes.
Heureusement, il aura suffit de faire des exemples avec 3 d'entre eux, et communiquer habillement vers les autres pour recouvrer la plupart des sommes à l'amiable.
Pour revenir au sujet du monsieur, je pense qu'il faut réfléchir avant d'agir.
J'ai eu la chance de tomber sur un Syndic, même si il n'avait rien fait depuis des années, pas trop débile dans son action.
|
|
|
|
20
Posté - 25 nov. 2016 : 07:00:52
|
|
citation: J'ai eu la chance de tomber sur un Syndic, même si il n'avait rien fait depuis des années, pas trop débile dans son action. Vous avez un don certain pour aligner des perles.
Je ne comprends toujours pas le conseil que vous exposez a l'initiateur de ce fil. |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
Suivi des débiteurs - candidat syndic - votre avis 
