| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
21
 Posté - 01 janv. 2017 : 11:05:45
|
Le teste correspondait à une obligation du syndic (article 18) de soumettre au vote ;
et à ma connaissance, il n'existe aucun texte qui empêcherait un syndicat de voter des avances pour travaux à venir.... |
|
|
|
 22
Posté - 01 janv. 2017 : 12:13:35
|
NON ! Luc, cela n'a rien à voir ; dans ce que vous citez on parle de "provisions" et on est dans le cas d'urgence : donc rien à voir avec le questionnement actuel :
"avances pour travaux à venir" et/ou "fonds de travaux obligatoires" |
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
23
Posté - 01 janv. 2017 : 12:26:16
|
Et c'est reparti.... Bon bien on vous laisse débattre et j'efface donc mon commentaire considéré comme inutile.
|
 |
|
 |
 |
 |
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
24
Posté - 01 janv. 2017 : 15:20:47
|
Rambouillet, merci de lire les messages.
J'indique que l'assemblée peut voter des provisions sur travaux futurs mais que le syndic ne pourra contraindre un copropriétaire à les payer
Elles n'existent plus dans l'article 18
ni dans l'article 35 du décret. Or le syndic ne peut appeler de manière contraignante que ce qui figure dans l'article 35. |
|
|
|
|
|
jeanb
Nouveau Membre
France
3 message(s)
Statut:
|
|
25
Posté - 05 janv. 2017 : 21:49:53
|
Ma copropriété a un fonds de travaux article 18 important et non utilisé depuis 3 ans.
Puis je demander le vote lors de l'AG 2017 d'un transfert de 5% par an de ce compte vers le compte 105 futur (article 14).
Ceci permettrait de ne pas bloquer a nouveau des fonds inutilement.
Merci de votre réponse à l'avance.
JB |
|
|
|
andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
Statut:
|
|
26
 Posté - 05 janv. 2017 : 22:19:08
|
5% du solde de ce compte et de cette avance ça ne correspond à rien ; c'est le pourcentage à appliquer au budget pour la constitution du fonds à partir de 2017...
Dans votre cas, vous pouvez tout à fait mettre à l'ordre du jour un projet de résolution relatif à l'utilisation de ce fonds, y compris transférer la totalité sur le nouveau compte 105 et selon le montant (plus ou moins que le budget) décider de constituer (ou pas si > budget) un fonds travaux complémentaire, pour 5% ou plus...
Vous pouvez également décider d'en transférer une partie et de rembourser le solde ou encore de l'utiliser pour des travaux ou même pour diminuer les provisions sur opérations courantes de l'année ! L'assemblée est souveraine après tout. |
|
|
|
27
Posté - 06 janv. 2017 : 08:12:13
|
Faire cette manip de transfert ne vous dédouanera pas du vote des 5% minis....
Par contre ce que vous pouvez faire administrativement ce sont 2 résolutions :
* réduction des avances actuellement de 40000 à 38000 (c'est un exemple, les 2000 e représentant les 5%) remboursable aux copros en 4 fois
* vote de 5% (soit 2000 €) sur un fonds de travaux
mais il faut avoir conscience que cet argent "économisé" par chacun des copros sera versé au profit du syndicat et "perdu" par les copros qui souhaitent vendre.... mais, c'est un choix....
|
|
|
|
28
Posté - 06 janv. 2017 : 08:16:19
|
andre78 : ke fonds pour travaux futurs ne peut pas être utilisé pour des dépenses courantes !! une telle décision de 'lAG sera annulée par le tribunal.
De plus elle est attachée au copropriétaire, comme l'avance de trésorerie. Elle est remboursable aux copros. Elle ne peut donc pas se transformer en avance attachée au lot.
J'ai une question concernant quel budget à prendre en compte pour calculer ce prélèvement de 5%.
Elle concerne le SDC des copropriétaires. Nous faisons partie d'une Union de SDC en charge de la gestion de parties communes, de servitude,.....
Le montant de notre quote-part des charges de cette Union représente le même montant que notre budget annuel du SDC.
Ce nouveau fond travaux est attaché aux lots, et est dédié à des travaux concernant exclusivement le SDC, comme le ravalement, ......
Le syndic a inclus dans les appels de fonds de janvier, le montant des charges de l'Union. Est-ce bien normal ?
|
|
|
|
29
Posté - 06 janv. 2017 : 08:30:17
|
|
citation: Le syndic a inclus dans les appels de fonds de janvier, le montant des charges de l'Union. Est-ce bien normal ?
Philippe, je suppose que vous avez voulu écrire :
"Le syndic a inclus dans les appels du fonds travaux de janvier, le montant des charges de l'Union. Est-ce bien normal ? "
Cette participation aux charges de l'Union est de la gestion courante, comme les participations aux dépenses de l'eau et il est normal que cette charge soit incluse dans les 5%. La loi n'a mis aucun caractère restrictif....
Certes cette dépense concerne les travaux d'entretien du SDC, mais les travaux d'entretien qui seront votés par l'Union concernent aussi par ricochet l'entretien du SDC qui est "adhérent" à l'Union.
Par contre, la loi est muette sur un "fonds travaux" de l'Union elle-même ..... donc on peut considérer que ce fonds ne serait pas obligatoire dans l'Union. |
|
|
|
andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
Statut:
|
|
30
Posté - 06 janv. 2017 : 10:28:01
|
Je parlais du fonds de l'article 18, avances travaux du compte 1032, objet de précédentes questions, peut-être amené à disparaître ou du moins à ne plus être obligatoire... je maintiens mon avis ; ces avances peuvent être librement affectées par une AG.
Je rejoins aussi rambouillet sur le calcul des 5% basé sur la totalité d'un budget et en incluant les charges de l'Union. |
|
|
|
31
Posté - 06 janv. 2017 : 13:11:20
|
Les charges Union concerne le fonctionnement courant - honos asurances, entretien des parties commune et petits travaux et entretien, contrats divers, ...
Mais l'AG de l'Union vote également des travaux hors ce budget, comme la réfection de la voirie, des abattages et plantations dans le bois de 2 ha,, qui font partie de la quote-part payée par chaque membre SDC de l'Union.
Ces fonds travaux de 5 % du budget ne concerne en aucun cas l'Union, puisqu'elle n'est pas propriétaire ! De plus l'Union n'est pas concerné par la loi de 1965.
article 14-2 Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires.
L'article 14.2 :
I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Il me semble que ces 5% ne concernent que les travaux du SDC, et pas ceux décidés par l'AG de l'Union.
Quand il y a du flou, il y a un loup !! 
andre78fr : je maintiens mon avis ; ces avances peuvent être librement affectées par une AG.
Je parlais bien de l'article 18. Ces avances sont remboursables en cas de vente, comme le fonds de roulement. Elles ont été votées pour effectuer des travaux, et en aucun cas pour payer les factures courantes. La seule décision de l'AG peut-être de rembourser ces fonds qui appartiennent au copros et pas au SDC.
Avez vous un texte sur la possibilité d'affecter ces fonds au fonctionnement courant ?
Nous avons déjà vu sur UI que des syndics se servaient de ces fonds pour combler des trous de trésorerie dus à des impayés, et cela est illégal.
|
|
|
|
32
Posté - 06 janv. 2017 : 14:58:38
|
Ces voiries, etc... profitent au maintien de la qualité de votre syndicat, votre investissement. L'Union qui gère ces espaces n'est pas propriétaire comme vous le dites.
Je suis confronté moi-même à une Union et nous pratiquons ainsi. Tout d'abord rappelons que la compta d'une Union n'a aucune obligation à suivre la nomenclature comptable des copros (mais c'est mieux et nous pratiquons avec cette nomenclature).
Les charges de l'Union se décomposent en 2 grands chapitres : les charges générales : syndic, assurance, gestion, entretien courant, etc.... et les travaux exceptionnels. Ceci correspond à une charge payée sous forme d'une cotisation par le syndicat.
Cette cotisation dans la compta du syndicat est affectée d'une clé spéciale (confer le RdC) et se décompose en un compte 614 : pour payer les charges générales, car nous considérons que nous faisons appel à un sous traitant pour entretenir l'équipement commun et en un compte 615 : pour payer les travaux exceptionnels.
(je ne dis pas que c'est la meilleure manière....).
Donc on pourrait considérer utiliser ce "fonds travaux du syndicat" pour payer la cotisation afférente au montant du compte 615 de la cotisation du syndicat, puisque cela participe au maintien à niveau de notre investissement. (nous faisons ainsi actuellement avec les "avances travaux du syndicat"). Je ne suis pas certain que quelqu'un irait chercher noise sur cette procédure, d'autant que les textes sont assez pauvres sur ce point....
Donc pour nous, il y a peut-être "flou" sur les textes, mais pas sur notre procédure interne, donc pas de loup.....
PS : je dois dire que même chez F.....A, leur directeur financier s'arrache toujours les cheveux avec une Union et ne sait pas toujours quoi faire..... |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
33
Posté - 06 janv. 2017 : 16:10:04
|
La comptabilité de l'Union doit tenir compte des règles de la comptabilité des syndicats pour permettre le classement des dépenses conformément à l'article 10 de la loi de 1965 et aux prescriptions du plan comptable.
Il est alors facile d'établir si la quote part de syndicat dans une dépense de l'Union entre dans le champ de l'une des catégories de provisions sur travaux constituées par le syndicat.
Pour les décisions futures de travaux de l'Union se posera la questions des modalités d'engagement juridique de chacune des dépenses au niveau de chacun des syndicats. Force est de constater le silence criant de le réglementation juridique et comptable sur tout cela.
|
|
|
|
|
|
34
Posté - 06 janv. 2017 : 17:57:13
|
|
citation: La comptabilité de l'Union doit tenir compte des règles de la comptabilité des syndicats pour permettre le classement des dépenses conformément à l'article 10 de la loi de 1965 et aux prescriptions du plan comptable.
Certes c'est mieux, mais ce n'est pas obligatoire ....
"Article 1 du décret comptable
Les règles comptables spécifiques prévues par le présent décret s'appliquent uniquement aux syndicats de copropriétaires. Elles ne s'appliquent pas à la comptabilité du syndic, qui obéit à ses règles propres, ni à la comptabilité d'autres entités telles que les unions de syndicats ou les associations syndicales régies par l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée." |
|
|
|
jeanb
Nouveau Membre
France
3 message(s)
Statut:
|
|
35
Posté - 06 janv. 2017 : 21:40:51
|
Merci de vos réponses
Réponse tardive pour moi avec 5 h de décalage habitant la Guadeloupe.
Ayant un syndic un peu dur d'oreille et un copropriétaire qui depuis 10 ans a entamé des procédures tous azimut simplement pour ne pas payer, j’aimerais trouver une jurisprudence concernant le remboursement des avances de l'article 18 après 3 ans quand les travaux ne sont pas exécutés.
Je suis persuadé que ce copropriétaire va contester le procédures des ses impayés et qu'il va se servir de ces arguments.
J'en profite pour remercier JPM et son site qui m'a permis de régler beaucoup de problèmes de copropriété.
Merci
JB |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
36
Posté - 07 janv. 2017 : 00:19:45
|
Je n'ai pas écrit que le décret comptable s'applique aux unions de syndicats
J'ai écrit que la comptabilité de l'union doit tenir compte des règles de la comptabilité des syndicats.
C'est le bon sens qui commande cette observation.
Il en va de même pour les ASL dès lors qu'elles comportent en leur sein une ou plusieurs copropriétés.
Le bon sens doit inspirer les rédacteurs de statuts .
|
|
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
Décret de 27/12/2016 (fonds travaux) 
