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jmr91200
Contributeur senior
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 Posté - 07 janv. 2017 : 21:00:03
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Bonsoir,
Existe-t-il un modèle de lettre ou des termes précis à indiquer quand on demande un échelonnement provisoire de ces charges courantes ?
Merci.
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mfld
Contributeur actif
France
485 message(s)
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 Posté - 07 janv. 2017 : 23:29:47
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Avant d'écrire une lettre, peut-être prendre contact avec le syndic pour déblayer le terrain sur les modalités possibles d'étalement du règlement des provisions, qui reste dans le domaine de l'arrangement, avant de passer à un protocole d'échelonnement du règlement de la dette, qui est du domaine du recouvrement / contentieux ?
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Posté - 08 janv. 2017 : 07:38:12
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je rejoins mfld, ce n'est pas la lettre de demande qui importe, c'est le document signé élaboré conjointement avec le syndicat (via le syndic) qui organise l'échelonnement de la dette. Et les syndics savent faire ce document.... |
Édité par - rambouillet le 08 janv. 2017 07:38:36 |
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jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
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Posté - 08 janv. 2017 : 10:34:00
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Bien évidemment, j'ai pris contact avec le Syndic par le biais de notre gestionnaire qui m'a indiqué qu'une simple lettre suffisait. Demain, je vais tenter de joindre le service Contentieux pour obtenir ce document. |
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nefer
Modérateur
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4
Posté - 08 janv. 2017 : 10:57:00
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si le gestionnaire vous a informé par oral que votre proposition serait prise en compte, faites lui un courrier confirmant les dires |
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Sipayung
Contributeur débutant
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Posté - 08 janv. 2017 : 15:41:54
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Dans un premier temps avez-vous pris contact avec un des membres du conseil syndical ?
Comme l'a précisé mfld et confirmé rambouillet, en tant que copropriétaire bailleur est membre du syndicat de copropriétaires, c'est bien votre responsabilité qui est engagé vis à vis du syndicat concernant cette dette.
Il convient donc d'établir un protocole d'accord échelonnement de votre dette entre vous et le syndicat. Ce document doit être préparé par le syndic.
A noter que votre syndic peut vous facturer des frais pour l'établissement de ce protocole d'accord (nouveau contrat type de syndic, défini par décret du 26 mars 2015). Il vous faudra donc vérifier dans le contrat de syndic ce qui est indiqué.
Ce protocole d'accord (contrat) doit contenir les indications suivantes :
- Nom et Prénom du copropriétaire débiteur
- Numéro des lots du copropriétaire débiteur
- Nombre de tantièmes du copropriétaire débiteur
Le protocole doit également contenir le montant de la dette du copropriétaire. Dans l’idéal, il faudrait distinguer dans la composition de cette dette :
- le montant de l’arriéré au titre des charges courantes ;
- le montant de l’arriéré au titre des travaux ;
- le montant de l’arriéré au titre des avances (avance de trésorerie, de travaux,…) ;
- le montant de l’arriéré au titre des frais contentieux liés au recouvrement des impayés.
Enfin, le protocole doit mentionner la durée de l’échéancier conclu avec le copropriétaire débiteur, sachant que l’article 1244-1 du code civil limite la durée légale d’un échéancier à deux ans.
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Édité par - Sipayung le 08 janv. 2017 15:42:47 |
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jmr91200
Contributeur senior
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Posté - 08 janv. 2017 : 16:11:07
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citation: Initialement posté par Sipayung
Dans un premier temps avez-vous pris contact avec un des membres du conseil syndical ?
Absolument, je suis président et membre du C.S de notre copropriété :-) Blague à part, merci pour votre réponse complète.
citation: Initialement posté par Sipayung
A noter que votre syndic peut vous facturer des frais pour l'établissement de ce protocole d'accord (nouveau contrat type de syndic, défini par décret du 26 mars 2015). Il vous faudra donc vérifier dans le contrat de syndic ce qui est indiqué.
Nous sommes sous l'ancien "régime". En AG 2014, les copropriétaires ont reconduit le syndic pour 3 ans. Le tableau des honoraires contient une section "Procédures impayées", il y a une ligne "Rédaction d'un protocole d'accord et traitement des échéanciers" avec un tarif de 130,43 €.
Si mon syndic l'implique, ça va me refroidir car ça reviendrait à payer l'équivalent d'une des trois mensualités supplémentaire en frais.
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Posté - 08 janv. 2017 : 16:13:43
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Je ne crois pas que l'article 1244-1 sintéresse à ce cas. Voici son contenu:
citation: Article 1244-1
Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
En outre, il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement, par le débiteur, d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux dettes d'aliments. Il s'agit d'une obligation liée a une exécution d'une mesure de justice,.
Par ailleurs, le protocole devrait peut-etre mentionner quelque chose égard a l'exigibilité de dette totale de l'année en cours (Elle l'est par défaut si un appel est impayé). |
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nefer
Modérateur
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Posté - 08 janv. 2017 : 16:30:29
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donc votre dette est d''environ 400 euros |
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Sipayung
Contributeur débutant
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Posté - 08 janv. 2017 : 16:31:05
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Le protocole doit être accompagné d'un échéancier à dater et signer.
Il faut prévoir également dans ce protocole qu'à défaut de paiement d’une seule échéance du montant de la dette totale prévue à l'échéancier, le protocole deviendrait immédiatement caduc sans autre forme de mise en demeure ou de procédure. La totalité des sommes liquides et exigibles serait alors immédiatement due. |
Édité par - Sipayung le 08 janv. 2017 16:31:50 |
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jmr91200
Contributeur senior
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Posté - 08 janv. 2017 : 16:43:45
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citation: Initialement posté par nefer
donc votre dette est d''environ 400 euros
365 euros. Ma proposition est de régler en 3 fois (janvier, 1er février, 1er mars) : 125 €, 120 €, 120 €. Dans mon envoi, je joindrai les trois chèques.
C'est exceptionnel, j'ai toujours été à jour et dans le respect des dates d'exigibilité.
citation: Initialement posté par sipayung ***modération correction de la citation***
Il faut prévoir également dans ce protocole qu'à défaut de paiement d’une seule échéance du montant de la dette totale prévue à l'échéancier, le protocole deviendrait immédiatement caduc sans autre forme de mise en demeure ou de procédure. La totalité des sommes liquides et exigibles serait alors immédiatement due.
C'est pas plutôt le cas pour quelqu'un qui serait en impayé depuis X temps ? C'était le cas de l'un de mes voisins qui n'avaient réglé aucune charge, qui a fait le mort et qui est en train de nous régler sa dette avec des mensualités selon le jugement. |
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Édité par - nefer le 08 janv. 2017 18:13:28 |
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Sipayung
Contributeur débutant
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Posté - 08 janv. 2017 : 17:08:58
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le protocole vous engage sur la somme totale de votre dette échelonnée par un échéancier que vous conviendrez avec votre syndic et ou votre conseil syndical.
Si votre échéancier comprends aussi les appels de fonds futurs, ceux-ci seront par conséquent concernés et en cas de non paiement d'une échéance de votre dette, la totalité des sommes liquides et exigibles sera alors immédiatement due. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 08 janv. 2017 : 18:18:37
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je vous suggère d'envoyer vos 3 chèques datés du 09/01/2017 ( par exemple) puisqu'il est interdit de post dater des chèques, d'inscrire au dos de chaque chèque " à encaisser le...", de joindre un courrier au syndic en lui demandant de bien vouloir encaisser le chèque n°...à la date du...,...et ainsi de suite pour les 3
un protocole ne me semble pas nécessaire pour le réglement d'une petite somme comma la votre.
je suppose que tout syndic serait "content" s'il recevait le réglement des débiteurs avec 3 chèques..cela éviterait des procédures. |
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Sipayung
Contributeur débutant
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Posté - 08 janv. 2017 : 18:33:36
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La proposition de nefer peut être envisagée dans la mesure où vous faites entière confiance en votre syndic et qu'il ne mettra pas à l'encaissement les 3 chèques datés au 09/01/2017.
L'avantage d'un protocole c'est qu'il engage les deux parties à respecter ce qu'il a été convenu dans l'écrit.
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nefer
Modérateur
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Posté - 08 janv. 2017 : 22:47:55
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citation: Initialement posté par Sipayung
La proposition de nefer peut être envisagée dans la mesure où vous faites entière confiance en votre syndic et qu'il ne mettra pas à l'encaissement les 3 chèques datés au 09/01/2017.
Je l'ai déjà vu pratiquer un certain nombre de fois par des syndics différents. |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 08 janv. 2017 : 23:30:38
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"Je l'ai déjà vu pratiquer un certain nombre de fois par des syndics différents."
C' est effectivement une pratique courante, mais totalement illégale.
Le chèque doit être provisionné à sa date de création.
Si un chèque est mis en recouvrement après le délai de huit- jours et qu'il n' y a plus de provision, le bénéficiaire est considéré comme négligeant, pas de protêt. |
Édité par - JB22 le 08 janv. 2017 23:31:35 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 09 janv. 2017 : 00:38:17
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Je partage l'avis de JB : la pratique est irrégulière, même si elle peut paraitre tentante.
Les copropriétaires doivent régler les provisions selon les modalités prévues par les textes (exigibles 1er jour du 1er mois de chaque trimestre) ou selon les modalités décidées par une AG.
Le syndic n'a pas pouvoir de négocier des conditions particulières sans délégation de l'AG dans ce sens.
S'il y procède malgré tout, c'est à titre personnel : il outrepasse son mandat. Lequel lui impose de recouvrer les fonds selon les budgets votés.
Voir D. art.35, très clair. S'il fait autrement, il engage sa responsabilité plein pot en cas de problème par la suite.
Comme par exemple un défaut de trésorerie pour ces impayés "étalés".
Autrement dit, sauf autorisation d'AG, pas de "facilité de paiement" même si l'affaire peut sembler à priori tentante du seul point de vu personnel.
Elle ne l'est certainement pas pour le syndicat, tout retard ou impayé lui étant pénalisant. |
Édité par - Gédehem le 09 janv. 2017 01:11:46 |
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jmr91200
Contributeur senior
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Posté - 09 janv. 2017 : 06:38:53
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Je trouve la discussion très intéressante. Dans ce cas-là , considerez-vous que le Syndic outrepasse son mandat quand il propose aux copropriétaires le prélèvement mensuel ? |
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Posté - 09 janv. 2017 : 09:01:32
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jmr91200 : Dans ce cas-là , considerez-vous que le Syndic outrepasse son mandat quand il propose aux copropriétaires le prélèvement mensuel ?
OUI ! c'est l'AG qui fixe les dates des " appels de fonds", budget ET travaux. Si elle a décidé un paiement trimestriel et non mensuel, le syndic ne peut PAS proposer autre chose.
Pour les travaux hors budget, l'AG adopte les dates des appels de fonds. |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 09 janv. 2017 : 09:12:51
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"donc votre dette est d''environ 400 euros"
Montant non démenti par l' intéressé, représentant un trimestre de charges.
Un recouvrement contentieux coûterait bien plus cher que ces 400 €.
Sur un plan pratique je ferai signer une reconnaissance de dettes avec une proposition de paiements, sans autres formalités.
"considerez-vous que le Syndic outrepasse son mandat quand il propose aux copropriétaires le prélèvement mensuel "
Non, les copropriétaires sont libres d' accepter ou pas.
C' est une pratique dangereuse, c' est un peu comme donner un chèque en blanc. |
Édité par - JB22 le 09 janv. 2017 09:17:02 |
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nefer
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Posté - 09 janv. 2017 : 09:57:31
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citation: Initialement posté par JB22
Un recouvrement contentieux coûterait bien plus cher que ces 400 €.
c'est pour cela que je suggérais la remise de 3 chèques.
comme chaque titulaire d'un compte bancaire le sait, la provision doit être suffisante sur le compte bancaire à la date d'émission d'un chèque
bien sur jmr912000 prend le risque que le syndic remette en banque les 3 chèques de suite s'il n'en discute pas avec le gestionnaire auparavant
mais si jmr91200 est de bonne foi et n'a pas eu d'incident de paiement les années précédentes..... |
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Demande d'échelonnement provisoire 
