| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
|
 Posté - 12 janv. 2017 : 12:37:50
|
Bonjour,
Je viens vers vous avec une question concernant le délai à respecter entre la convocation et la date de tenue d'une AG.
Notre Syndicat s'est réuni en AG le 14 décembre dernier mais n'a pu statuer sur toutes les questions car il y avait trop d'absents, avec moins d'1/3 des présents et représentés.
Notez que parmi les résolutions qui n'ont pu être votées figure le renouvellement du contrat de syndic.
Le Syndic adresse maintenant aux copropriétaires une convocation à une nouvelle AG, dont l'ordre du jour est déclaré avoir été établi avec le concours du CS et présentée comme ceci :
Convocation Assemblée Générale Spéciale
En raison d'un absentéisme lors de l'AG du 14/12/16, les résolutions exigeant les majorités de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 n'ont pas pu être adoptées.
Cette nouvelle AG est donc convoquée en application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans un délai maximal de 3 mois, et statue dans les conditions prévues à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c'est à dire la majorité des voix exprimées des présents ou représentés.
Dans ce cas le délai de convocation est réduit à 8j.
Bien que le terme d'Assemblée Générale Spéciale n'existe pas en réalité, cela me parait conforme excepté "dans ce cas le délai de convocation est réduit à 8j"
Je n'ai pas trouvé trace de cette disposition et je croyais qu'elle ne s'appliquait que pour les AG en urgence.
Ce critère d'urgence étant d'ailleurs non défini par la loi, mais généralement estimé en fonction du "péril pour la conservation de l'immeuble, la santé ou la sécurité des occupants" (cf art 17-1-1 s'appliquant aux petites copro mais par extension et usage repris pour apprécier tout caractère d'urgence)
--> alors le délai peut-il être raccourci à 8jours dans ce cas ? (pas d'urgence, juste une nouvelle AG pour revoter les points ajournés faute de quorum)
--> quand bien même ce délai raccourci serait justifié une convocation reçue le 11 janvier permet-elle de réunir une AG le 18 janvier ?
je me demande si notre syndic n'est pas déjà hors date de contrat (puisque non renouvelé le 14/12/16 faute de quorum) et s'ils ne nous pressent pas afin d'éviter de se faire sortir ...
je comprends bien que la conséquence de pointer cela serait d'être en carence de syndic mais cela aurait au moins le mérite d'inviter les copro à étudier de nouvelles propositions à l'occasion d'une nouvelle mise en concurrence.
votre avis ?
Mille mercis
|
Édité par - pepitamicorazon le 12 janv. 2017 12:43:45 |
|
|
|
|
|
|
1
Posté - 12 janv. 2017 : 13:05:51
|
Sur le délai : votre syndic a tort, car l'artilce 25-1 qui permet une seconde AG, ne dit pas que le délai est restreint :
"Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
Le présent article n'est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l'article 25."
Et bien sur vous avez noté que cela ne concerne pas les travaux amélioration, transformation, etc>...
Su la validité du de la convocation par un syndic non désigné, là vous réveillez un débat trsè long de ce site :
* certains, dont j'en suis disent que le syndic n'ayant pas vu son mandat choisi, le syndicat se trouve dépourvu de syndic et celui ci ne peut convoquer.
* d'autres disent que c'est possible.
Donc sur ce site vous n'aurez pas un avis tranché. Mais un juge tranchera.....
Par contre le délai de 8 jours est contraire à l'esprit : en effet, si les copros sont en nombre restreint ce n'est pas pour les reconvoquer en urgence, mais avec le délai nécessaire : 21 jours francs !!!!!
|
|
|
|
 2
Posté - 12 janv. 2017 : 13:09:58
|
pepitamicorazon :
1. en ce qui concerne le délai ramené à 8 jours, c'est l'article 19 du décret de 1967 qui le permet :
Article 19 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 12 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
Pour l'application du premier alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l'article 24 de la même loi, à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure.
Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi.
Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu'une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l'article 24 de la même loi :
1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l'article 11 ci-dessus n'ont pas à être renouvelées si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée ;
2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s'est tenue l'assemblée générale au cours de laquelle la décision n'a pas été adoptée.
2. le problème important est de vérifier si le syndic EST toujours syndic, pour pouvoir convoquer cette AG.
Quelle est la date de fin de son mandat fixée par l'AG qui l'a élu. Cela figure au PV/
Si son mandat n'est pas échu, pas de problème. Même si l'AG se tiendra après cette échéance.
Si son mandat est terminé; il n'est plus syndic, il n'a aucun droit de convoquer cette AG.
Vous vous trouveriez alors dans le cas de l'article 46; l'AG convoquée pour élire le syndic ne l'a pas élu, c'est le passage OBLIGATOIRE par le TGI pour la nomination d'un syndic judiciaire. Tout copro peut le faire, le CS, .... 
Ce n'est pas "l'esprit "qui compte, mais d'avoir un syndic. 2 copros présents suffisient à en élire un à l'article 24. Peu important kes absents, ils ont toujours tort
Mais attention le syndic doit respecter les 8 jours francs; c'est à dire que le délai part le lendemain de la première présentation et se terline la veille de l'AG ! est-ce le cas ? 
|
Édité par - philippe388 le 12 janv. 2017 13:14:11 |
|
|
|
3
Posté - 12 janv. 2017 : 13:15:38
|
!!!! le délai des 8 jours n'est pas respecté ! vous avez reçu votre RAR le 11, une AG ne peut se tenir que le 20 janvier.  |
|
|
|
4
Posté - 12 janv. 2017 : 14:42:39
|
Merci messieurs
merci Philippe338 pour la référence juridique qui justifie les 8j
j'oublie toujours qu'il y a les décrets 
je comprends bien que 8j font en réalité 10j = 1j réception de la convocation + 8jours francs + le 10ème jour la réunion au plus tôt
je n'ai reçu que hier, un autre copro n'avait rien hier et en supposant qu'il reçoive aujourd'hui, cela donne une date au plus tôt le samedi 21 janvier... bref on est en hors délais ...
cela signifie-t-il que le syndic devrait Ă nouveau re-renvoyer une nouvelle convocation en Ă©tant cette fois plus vigilants sur les dates ?
mais quid des frais de reprographie ?
est-ce qu'on peut aussi se dire tant pis on garde cette date même si elle ne respecte pas le délai et on accepte de s'exposer au risque de voir arriver un recours en annulation ?
Votre avis ou expérience ?
Concernant la régularité du mandat de syndic c'est un joli flou  puisque ni l'ODJ, ni le PV de l'AG lors de laquelle ils ont été choisis ne mentionnent de date de début, ni de date de fin, ni de durée ....
je ne peux que supposer comme date de début que cela soit la date de l'AG en question, le 18/12/2014 ; et reprendre l'information que je n'ai eu qu'oralement d'une durée de 2 ans (il doit bien y avoir un contrat qq part mais je n'y ai pas accès...)
cela donnerait une date de fin le 17/12/2016 et donc nous serions en carence de syndic... humpf ... j'ai du mal Ă me rendre compte de ce que cela implique
certains sont partisans de "faire comme si", pour s'Ă©viter ce tracas qu'ils jugent inutile
Votre avis ?
|
Édité par - pepitamicorazon le 12 janv. 2017 15:20:50 |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 12 janv. 2017 : 14:49:36
|
Et s'il s'agissait de désigner le syndic lors de l'AG du 14 décembre 2016, il n'y a plus de syndic depuis cette date.
Donc personne d'autre que le juge pour désigner le syndic :
L. art.17 :
"A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble. "
Ce que reprend le décret d'application, plus explicite :
D.art.46. :
"A défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête ......."
Lors de l'AG dûment convoquée à cet effet ... : pas une autre AG.
Le syndicat "irresponsable" qui ne désigne pas le syndic lors de l'AG convoquée à cet effet, peu importe le motif, est considéré comme "incapable" et à ce titre mis sous la tutelle du juge.
Lequel a maintenant seul le pouvoir de désigner le syndic, les copropriétaires en ayant été collectivement 'incapables'.
Cette réunion de janvier est convoquée par une personne qui n'en a pas pouvoir : irrégulière.
Le CS devait faire la tournée des copropriétaires pour récolter les pouvoirs.
|
Édité par - Gédehem le 12 janv. 2017 14:52:14 |
|
|
|
6
Posté - 12 janv. 2017 : 15:27:30
|
Gloups ! c'est bien ce qu'il me semblait ...
évidemment dès que l'on parle carence, juge et tout le tralala les copro paniquent (à juste titre ?)
c'est pourquoi certains souhaitent "faire comme si" ...
faire "comme si" on n'avait pas pigé que le syndic n'a plus de contrat, le renouveler lors d'une AG dont on fait "comme si" on n'avait pas vu qu'elle ne respecte pas le délai de convocation
et hop tout rentre dans l'orde ni vu ni connu ...
moi je suis plutôt du genre carré (déformation professionnelle ) et pas à l'aise avec cela d'autant plus que ce syndic nous bidouille des charges n'importe comment (plusieurs post à ce sujet sur le forum charges) ...
mais le CS soutient le syndic et les copro le suivent
un avis ? une expérience ?
|
Édité par - pepitamicorazon le 12 janv. 2017 15:29:46 |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 12 janv. 2017 : 15:42:31
|
que le syndic n'a plus de contrat
lire : "que le syndic n'a plus de MANDAT"
La désignation du syndic lui confère un "mandat social".
Les conditions d'exécution de ce mandat et les rémunérations qui vont avec (contrat) procèdent, découlent de ce 'mandat'.
Le "contrat de syndic" est la conséquence de son mandat.
L'AG convoquée a cet effet n'ayant pas désigné de syndic, il n'y a plus de mandataire.
Plus de mandat = plus de contrat.
Votre démarche : seul ou avec d'autres contactez dès demain un avocat spécialisé immo, lui faire déposer rapidement requête en désignation d'un syndic.
Eventuellement (c'est mieux), vous (dans la requête) pouvez proposer telle personne, tel futur candidat syndic. Très classique, le juge n'ayant pas à chercher pour le désigner.
Les frais engagés sont une avance de fonds nécessaires à l'administration du syndicat.
Seront remboursés par le futur syndic.
Il est prudent de le spécifier dans la requête en désignation d'un syndic pour un syndicat qui en est dépourvu (référence à L.art.17 et D.art.46)
"les copro paniquent (Ă juste titre ?)"
Pas de quoi paniquer : le juge est justement là pour protéger ce syndicat composé de copropriétaires majoritairement irresponsables : il va les mettre sous sa tutelle en désignant un syndic.
Tout va bien ! 
|
Édité par - Gédehem le 12 janv. 2017 15:49:06 |
|
|
|
8
Posté - 12 janv. 2017 : 15:47:45
|
merci pour le rappel mandat vs. contrat
si je comprends bien nous n'avons plus de syndic, non pas depuis le 16/12/2016 (date de fin de leur contrat) mais depuis le 14 décembre 2016 date de l'AG lors de laquelle nous avons été incapable de voter le renouvellement du mandat.
j'ai bon ?
merci aussi pour vos conseils sur les démarches à entreprendre
je vais réfléchir très sérieusement à cela
puis-je me permettre de vous demander malgré tout quelle conséquence si le syndicat décidait de faire comme si de rien n'était ? |
Édité par - pepitamicorazon le 12 janv. 2017 15:51:12 |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 12 janv. 2017 : 15:50:16
|
|
Ref : "Quelle conséquence si je stationne là où c'est interdit" ? |
|
|
|
10
Posté - 12 janv. 2017 : 15:54:46
|
certains malhonnetes vous diraient qu'il n'y en a aucune si on ne se fait pas pincer par la police
est-ce ce que vous voulez dire ? tant qu'on ne se fait pas pincer (et par qui d'ailleurs ?) cela n'a pas de réelles conséquences
donc ceux qui soutiennent le syndic et n'ont pas envie de le voir quitter ses fonctions (ah, confiance aveugle quand tu nous tiens) ont raison de vouloir faire comme si de rien n'Ă©tait (enfin, de leur point de vue , hein ?)
j'essaie de trouver des arguments pour rassurer les copro sur le fait qu'il vaut mieux faire les choses dans les règles même si cela leur fera peur d'entendre parler de tutelle ... |
Édité par - pepitamicorazon le 12 janv. 2017 16:03:50 |
|
|
|
11
Posté - 12 janv. 2017 : 16:49:38
|
pepitamicorazon : Concernant la régularité du mandat de syndic c'est un joli flou puisque ni l'ODJ, ni le PV de l'AG lors de laquelle ils ont été choisis ne mentionnent de date de début, ni de date de fin, ni de durée ....
je ne peux que supposer comme date de début que cela soit la date de l'AG en question, le 18/12/2014 ; et reprendre l'information que je n'ai eu qu'oralement d'une durée de 2 ans (il doit bien y avoir un contrat qq part mais je n'y ai pas accès...)
??? l'AG a élu le syndic pour une durée. Si l'AG n'a PAS voté de durée - c'est possible! - alors le mandat est de 3 ans.
Mais votre syndic a proposé son renouvellement. Il a obligatoirement joint à l'OdJ de cette AG son contrat. Vous avez donc son contrat, sinon c'est un motif d'annulation de cette résolution, voire de l'AG.
Le respect des 8 jours n'est pas le problème le plus sérieux; c'est la fin du mandat qui compte.
Et votre CS ??? il roupille ? Demandez lui la date de début et de fin de mandat.
je ne peux que supposer comme date de début que cela soit la date de l'AG en question, le 18/12/2014 ; et reprendre l'information que je n'ai eu qu'oralement d'une durée de 2 ans (il doit bien y avoir un contrat qq part mais je n'y ai pas accès...)
cela donnerait une date de fin le 17/12/2016 et donc nous serions en carence de syndic... humpf ... j'ai du mal Ă me rendre compte de ce que cela implique
C'est pourtant évident : vous n'avez plus de syndic dsepuis cette date. IL ne peut plus gérer vitre SDC, ni faire aucun acte de gestion, ni convoquer cette AG? même sous huit jours.
Une seule choise Ă faire, demander au TGI, la nomination d'un syndic judiciaire.
Ce sont les copros responsables de cet état de fait, ils n'ont pas élu de syndic en décembre 2016. ET un ZERO pour le CS qui n'a rien fait pour que les copros se déplacent.
TOUS marchent sur la tête. Le " pas vu, pas pris" est d'une grande irresponsabilité. ET cela se paiera un jour avec un CS et syndic très mauvais.
Le syndic judiciaire sera nommer dans les 15 jours de la demande d'un copro, du président du CS, .... sa mission sera de convoquer une AG pour élire le syndic. IL ne s'agit pas de tutelle.
PS : pour rassurer les copros irresponsables, expliquer leur que ce " gentil syndic" mandataire social du SDC gère leurs fonds et la copropriété sans aucun droit depuis mi décembre, en totale infraction avec la loi. Qu'il prélève des honoraires en toute illégalité, .....
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 12 janv. 2017 : 17:01:11
|
IL ne s'agit pas de tutelle.
Bien sur que si !
Le syndicat ne peut agir que par son mandataire.
Sans mandataire il est "incapable", dans le sens "paralysé sans pouvoir rien faire"
Et ici de par la loi.
D'où la protection prévue par les textes : lorsqu'une personne est "incapable" elle est mise sous la protection de la justice qui désignera son 'tuteur', ici le syndic judiciaire.
Lequel syndic judiciaire n'aura de compte à rendre qu'au juge qui l'a désigné. Pas au syndicat 'incapable' mis sous 'tutelle'.
Vous avez raison d'insister sur la gestion des fonds du syndicat. Qui plus est si le compte n'est pas réellement 'séparé" ....
D'une façon générale, aucun acte ne peut être passé par cet ex syndic depuis la date de l'AG (14.12.2016) prévoyant la désignation du syndic, l'AG n'ayant pas désigné le mandataire du syndicat ainsi qu'il le lui été demandé. |
Édité par - Gédehem le 12 janv. 2017 17:18:35 |
|
|
|
13
Posté - 12 janv. 2017 : 19:02:36
|
Oh la la merci encore pour ces Ă©claircissements !
à vrai dire je ne me penche réellement sur toutes ces questions que depuis une petite année et je n'avais même pas pu aller aux précédentes AG (j'avais veillé cependant à me faire représenter)
Ce sont d'abord des questions de charges qui ont attiré mon attention et maintenant plus je creuse, plus je découvre d'irrégularités :
- d'abords dans les comptes avec des imputations de charges farfelues en infraction des dispositions du règlement de copro ! 
---> à force de contester avec les textes de loi et le règlement de copro en main, et de menacer de faire intervenir ma protection juridique j'ai fini par obtenir des comptes à peu près propres ! reste qlq bricoles à ajuster mais elles sont connues, et l'action est en cours.
- puis avec des irrégularités pratiques, notamment concernant l'eau : d'où l'on découvre au bout de + de 2 ans de vie de la copro que certains occupants (propriétaires ou locataires) n'ont jamais ouvert d'abonnement individuel à l'eau et que leur consommation passe dans les communs depuis toujours ?!
---> à force de raler, expliquer, contester, enquêter, le syndicat a fini par opter pour la mise en place de sous compteurs individuels qui devraient régler le problème ... mais je guette quand même car le syndic n'a encore jamais procédé à une régul
- maintenant cela ... ça me fatigue ...
en effet le CS est manifestement endormi sur pilote automatique avec comme seule préoccupation de savoir si l'on plante des rosiers ou des lauriers dans le massif de l'entrée (je caricature mais c'est presque cela)
et pour le reste ils "font confiance" au syndic qui a été choisi il y a 2 ans pour remplacer le syndic d'origine trop proche au gout du syndicat du promoteur avec lequel nous avions eu des problèmes d'achèvement
bref, si je me lance dans l'action pour "révéler" le fait qu'ils n'ont pas de mandat, je vais mettre un sacré bazar !
et je ne suis pas sure d'assumer le rôle de la méchante 
tout le monde va me tomber sur le dos en m'accusant de faire virer le syndic après avoir déjà mis mon grain de sel pour régulariser l'imputation des charges (ce qui est déjà très mal vu par ceux nombreux qui ont du coup vu leur charges augmenter afin de payer maintenant leur juste part)
de toutes façons je voulais me présenter au prochain CS pour épauler sur la partie comptes/charges puisque le CS actuel n'y pige rien et ne contrôle rien, mais là c'est un bien gros rôle qu'il me faudrait endosser si je dois en plus avoir la casquette "juridique"
bref, je vais être la *chieuse et j'aime pas ça |
Édité par - pepitamicorazon le 12 janv. 2017 19:04:19 |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 12 janv. 2017 : 19:21:25
|
Peut être .... Mais cela peut aussi en réveiller certains, l'intervention d'un juge montrant le coté "sérieux" de votre contestation.
Pur certains copropriétaires, la râleuse de service ne l'est plus lorsque c'est le juge qui met son nez dans les affaires du syndicat. C'est qu'il y avait bien des travers.
Il ne faut donc pas agir en silence, mais par une note "juridico-administrative" diffusée au CS et à quelques copropriétaires "amis" (tous ?) rappelant la règle, qu'il n'y a plus de syndic depuis 1 mois, et que la seule possibilité est de solliciter le pdt du TGI pour y pourvoir ....
Démarche que vous allez entreprendre seule si personne ne bouge dans ce sens, la sauvegarde des intérêts du syndicat étant en cause.
Et en attendant que cela bouge, prenez rdv avec un avocat. |
|
|
|
15
Posté - 12 janv. 2017 : 19:47:42
|
Prendre rdv avec un avocat ... ça va me couter de l'argent ça ?
somme que je vais récupérer un jour ou qui sera perdue ?
et ma PJ Ă votre avis ?
merci |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 12 janv. 2017 : 22:05:08
|
Prendre un rdv avec un avocat, c'est comme pour le dentiste : c'est gratuit !
En revanche, pour la requête c'est 'payant', dans tous les sens du terme : des € à avancer mais un syndic au bout .
Pour cette avance, c'était expliqué plus haut :
"Les frais engagés sont une avance de fonds nécessaires à l'administration du syndicat.
Seront remboursés par le futur syndic.
Il est prudent de le spécifier dans la requête en désignation d'un syndic pour un syndicat qui en est dépourvu
Voyez avec l'avocat pour une estimation. |
|
|
|
Sipayung
Contributeur débutant
52 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 15 janv. 2017 : 13:43:38
|
pepitamicorazon :
citation: Le Syndic adresse maintenant aux copropriétaires une convocation à une nouvelle AG, dont l'ordre du jour est déclaré avoir été établi avec le concours du CS et présentée comme ceci :
Convocation Assemblée Générale Spéciale
En raison d'un absentéisme lors de l'AG du 14/12/16, les résolutions exigeant les majorités de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 n'ont pas pu être adoptées.
Cette nouvelle AG est donc convoquée en application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans un délai maximal de 3 mois, et statue dans les conditions prévues à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c'est à dire la majorité des voix exprimées des présents ou représentés.
Dans ce cas le délai de convocation est réduit à 8j.
Bien que le terme d'Assemblée Générale Spéciale n'existe pas en réalité, cela me parait conforme excepté "dans ce cas le délai de convocation est réduit à 8j"
L'assemblée générale appelée à statuer en seconde lecture à la majorité de l'article 24 doit, aux termes de l'article 19 du décret du 17 mars 1967, être convoquée dans un délais de trois mois à compter du jour de la première assemblée générale. Cela veut dire que les convocations doivent être envoyées aux copropriétaires avant 3 mois (l'assemblée générale peut se tenir après).
Veuillez aussi noter que votre syndic n'a pas d'obligation de convoquer cette nouvelle assemblée, le syndic étant libre de re-convoquer ou pas ! ...
Donc soyez plutôt indulgent que votre syndic a bien convoqué une nouvelle assemblée pour statuer à la majorité de l'article 24 sur les questions dont les résolutions n'ont pas obtenu le tiers des millièmes des voix du syndicat lors de votre première A.G. .
D'autre part, si aucune nouvelle question n'est inscrite à l'ordre du jour, les notifications déjà effectuées lors de la convocation à la première A.G. n'ont pas à être réitérées, le délai de convocation pouvant être alors réduit à 8 jours.
Cependant, dès lors que l'ordre du jour de la seconde assemblée comporte de nouvelles questions, la convocation doit être faite dans les formes légales habituelles (notifications des projets de résolutions et des documents prescrits pour la régularité des délibérations) et selon les délais usuels (21 jours entre la réception des convocations et la date de la 2ème A.G.).
pepitamicorazon :
citation: je me demande si notre syndic n'est pas déjà hors date de contrat (puisque non renouvelé le 14/12/16 faute de quorum) et s'ils ne nous pressent pas afin d'éviter de se faire sortir
Un syndic ne peut convoquer une A.G. que si date de validité de son mandat n'est pas expirée. (c.f. durée et période du mandat de votre syndic dans le P.V. de l'A.G. ayant désigné votre syndic).
Si au moment de la convocation votre syndic était toujours en exercice, aucun problème, votre A.G. en seconde lecture peut avoir lieu mais le syndic ne pourra pas être le secrétaire de l'A.G. si son mandat est expiré à la date de l'A.G. en seconde lecture, il faudra donc nommer un copropriétaire pour exercer cette fonction.
Loi du 10 juillet 1965 :
Article 18 point V :
" ... Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic."
Lors de votre A.G. du 14/12/16 vous n'avez pas désigné un nouveau syndic et faute de majorité à l'article 25 vous n'avez pas reconduit le mandat de votre syndic. Donc le mandat de votre syndic court toujours jusqu'à la date de fin indiquée dans le P.V. l'ayant désigné.
Il semble que vous rencontrez des difficultés avec le syndic en fonction.
Pourquoi n'avez-vous pas mis en concurrence le syndic en fonction avant de recevoir la convocation pour l'A.G. du 14/12/16 ?
Aussi la mise en concurrence de votre syndic en exercice entre les deux A.G. (celle du 14/12/16 et l'A.G. en seconde lecture) restait possible à l'initiative de tout copropriétaire ayant pris la peine de notifier le contrat d'un nouveau syndic avant l'envoi par le syndic en fonction de la convocation de l'A.G. en seconde lecture.
Pourquoi ne l'avez-vous pas fait ?
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 15 janv. 2017 : 16:12:30
|
Sipayung rappelle justement que :
"Un syndic ne peut convoquer une A.G. que si date de validité de son mandat n'est pas expirée."
Autrement dit, la date échéance initialement retenue fixe la limité jusqu'à laquelle le syndic peut valablement convoquer une AG
Pour le reste il se trompe : l'art.18 étant sans intérêt pour le présent sujet, l'AG de décembre 2016 n'ayant pas désigné de syndic.
Dans ce cas, référence à l'art.17, qui expose les 2 cas où le sydicat est dépourvu de syndic.
1- l'AG convoquée à cet effet n'est pas parvenue à le désigner.
2 - pour X ou Y raison il n'y a plus de syndic.
Dans le cas exposé, on est dans la situation 1 :
L'AG n'ayant pas désigné de syndic, le syndicat se retrouve dépourvu de syndic.
D'où la seule procédure possible pour ce syndic "incapable" de désigner son syndic : le TGI
"A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires dûment convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance ......."
Par cette assemblée dûment convoquée le 14 décembre 2016 pour le désigner, ..... pas une autre assemblée.
Les textes sont très clairs, l'art.17 aussi : depuis le 14 décembre ce syndicat est dépourvu de syndic.
Il faudrait intégrer les nouveautés apportées par la loi Alur, bien qu'ici la procédure existait depuis 65, D.art.46 étant en vigueur depuis l'introduction de ce statut.
Il n'y a pas que l'obligation du compte séparé.
Il y a aussi cette disposition couperet : lorsque l'assemblée ne parvient pas à désigner le syndic il n'y a plus de syndic, seul le pdt du TGI ayant alors pouvoir de le désigner.
|
Édité par - Gédehem le 15 janv. 2017 16:26:31 |
|
|
|
Sipayung
Contributeur débutant
52 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 15 janv. 2017 : 20:16:08
|
Gédehem j'avoue rejoindre vos affirmations et je tiens donc à corriger mon post précédent.
Donc, si la désignation d'un syndic requiert dans une premier vote la majorité de l'article 25, il est possible pour l'assemblée, selon les dispositions de l'article 25-1, dont le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, de décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Néanmoins et comme vous l'avez précisé, si l'assemblée générale ne parvient pas à désigner le syndic, faute de réunir la majorité prévue à l'article 25 ou celle de l'article 25-1, il y a lieu de recourir à la procédure de la désignation judiciaire. |
Édité par - Sipayung le 15 janv. 2017 20:16:51 |
|
|
|
20
Posté - 16 janv. 2017 : 07:24:58
|
Là nous sommes en train de repartir sur un post d'une multitude de pages (avec beaucoup de modérations )car déjà la question a déjà été débattue.
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=22322
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=22330
Sur ce site, il y a 2 "Ă©coles" :
La première qui dit comme vient de le répéter gedehem (et je suis de ceux là ) : si le syndic n'est pas désigné à cette assemblée soit par la majorité 25, puis la majorité 24 (article 25-1), alors le syndicat est dépourvu de syndic et il faut appliquer l'article 46 : désignation judiciaire. Une seconde assemblée ne serait pas conforme aux textes....
Le seconde qui dit : si le mandat du syndic n'est pas expiré dans les dates définies par l'AG qui l'a désigné, alors le syndic qui n'a pu être désigné à la majorité 25, puis la majorité 24, mais serait encore sous contrat, a le droit de convoquer une seconde AG comme dit l'article 25-1.
Cela dit, il vaut mieux faire votre idée en fonction du "terrain" et de la loi, car là je crains que nous repartions sur des pages et des pages, les deux parties étant irréconciliables
Sans compter qu'il y a aussi polémiques sur la façon de décompter les voix pour atteindre les seuils......  |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
convocation AG 8j vs. 21j 
