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Sépia
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 Posté - 16 janv. 2017 : 21:52:35
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citation: Initialement posté par philippe388
à quoi pensez vous en insistant sur cette candidature faite par courrier au syndic, A rien ! c'est juste pour faire avancer le schibilimi..le schilimilik....
citation: Le vote du CS c'est UNE SEULE résolution Voulez-vous dire que s'il a une résolution générale "Désignation des membres du CS", le syndic devrait refuser d'inscrire à l'ordre du jour la résolution proposée par un copropriétaire faisant isolément et dans les formes acte de candidature ?
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 42
Posté - 16 janv. 2017 : 23:01:42
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Sepia,
citation: Posté - 16 janv. 2017 : 21:52:35
Voulez-vous dire que s'il a une résolution générale "Désignation des membres du CS", le syndic devrait refuser d'inscrire à l'ordre du jour la résolution proposée par un copropriétaire faisant isolément et dans les formes acte de candidature ?
Depuis votre intervention initiale, et la relecture de vos posts suivants, nous avons bien compris que cette élection des membres du CS organisée de façon "neutre" vous interpelle et que vous souhaiteriez pouvoir la manigancée de diverses façons !
Il suffit au syndic, dans la résolution prévue à cet effet, d'indiquer :
que X postes de membres du CS sont à renouveler,
que Mrs X, Y et Z membres en titre jusqu'Ã l'AG souhaitent le renouvellement de leur mandat,
que Mr Z a souhaité voir inscrire sa candidature (nouvelle)
que les autres candidats éventuels peuvent faire acte de candidature jusqu'au déroulement de l'AG
et que les modalités des votes seront arrêtées par le Pt de l'AG
Ou toute autre formulation de même ordre...
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43
Posté - 16 janv. 2017 : 23:43:22
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JPM : Cela n'est pas mon avis. Comme pour le syndic, le scrutin sur un renouvellement demandé passe prioritaire. I l serait bon d'inscrire cela dans les RC.
Le bon sens commande.
OUh la!!! vous parlez en tant que syndic, c'est à dire gardez les anciens membres potiches du CS qui ne vous gêne pas dans leur controle. Ou est l'intéret du SDC la dedans ? On garde les mauvais et on continue à couler et à tromper les copros.
Le bon sens ou est il dans cette vision fausse de la démocratie.
Le temps des sortants est totalement révolu JPM ! ouvrez les yeux, il existe une vie en dehors de la copropriété.
Si l'on vous suit il n'existe aucune possibilité de " détroner " les sortants, le syndic aidant cela dans votre vision périmée.
Un CS n'a rien à voir avec un syndic; un amalgame de syndic, une très mauvaise habitude qui perdure, malheureusement pour les copros désireux de s'investir dans la gestion de leurs bien commun !
Mauvaises habitudes typiquement françaises, et l'on voit ou cela nous à mener aujourd'hui, dernier de la classe. En pas de changement en vue avec les candidats à la présidentielle, on prend les mêmes et on recommence !!
Un controleur DOIT être neutre ET changé le plus souvent possible, cela évite toutes les dérives, en copropriété ou ailleurs;
Si l'on avait pas fait acte de candidature dans la seconde de la demande du syndic gérant l'AG, nous , nouveaux copros désirant stopper les magouilles des " anciens" , ne serions jamais parvenus à etre élu au CS et à redresser notre résidence.
Tous le mode repart de zéro, les sortants ne sont PAS prioritaires ! AUCUNE loi ne dit cela.
sépia : Voulez-vous dire que s'il a une résolution générale "Désignation des membres du CS", le syndic devrait refuser d'inscrire à l'ordre du jour la résolution proposée par un copropriétaire faisant isolément et dans les formes acte de candidature ?
Ne faites pas semblant de ne pas comprendre !! il y a d'autres moyens pour être élu au CS que de réfléchir à divers artifices, ou magouilles en tout genre.
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Sépia
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44
Posté - 16 janv. 2017 : 23:54:13
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quelboulot - Votre approche est pleine de bon sens. Elle suppose, n'est-ce pas, que D n'a pas adressé sa demande au syndic sous la forme d'une résolution telle que "l'AG désigne M. D pour faire partie du CS" mais d'une déclaration de candidature ? M.D ne fait pas partie du CS actuel.
(j'ai changé les "noms" pour ne pas avoir deux M. Z)
citation: Initialement posté par quelboulot
Il suffit au syndic, dans la résolution prévue à cet effet, d'indiquer :
que X postes de membres du CS sont à renouveler,
que Mrs A, B et C membres en titre jusqu'Ã l'AG souhaitent le renouvellement de leur mandat,
que Mr D a souhaité voir inscrire sa candidature (nouvelle)
que les autres candidats éventuels peuvent faire acte de candidature jusqu'au déroulement de l'AG
Mais, dans le cas (réel) qui m'intéresse, le mandat de A,B et C sera venu à expiration un mois avant l'AG.
Lors de cette AG, il n'y aura plus de conseil syndical et plus de conseillers syndicaux, donc pas de mandat et donc pas de mandat "Ã renouveler".
Dans ces conditions MM A, B et C ne feront-ils pas partie des autres candidats éventuels ?
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45
Posté - 17 janv. 2017 : 00:06:41
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Sepia
(souligné et colorisé par moi)
citation: Mais, dans le cas (réel) qui m'intéresse, le mandat de A,B et C sera venu à expiration un mois avant l'AG.
Lors de cette AG, il n'y aura plus de conseil syndical et plus de conseillers syndicaux, donc pas de mandat et donc pas de mandat "Ã renouveler".
Dans ces conditions MM A, B et C ne feront-ils pas partie des autres candidats éventuels ?
1 - dommage qu'il ait fallu attendre ce post pour savoir que "le mandat de A,B et C sera venu à expiration un mois avant l'AG. "
2 - Et donc que lors de leur désignation, les membres du CS n'ont pas été élu jusqu'à l'AG de "telle" année (selon la durée de leur mandat, 1, 2 ou 3 ans), mais jusqu'à une date précise qui en raison du retard de l'AG fait que leur mandat est forclos avant l'AG...
Franchement, c'est totalement abscons d'avoir prévu une telle résolution.
Vous avez un syndic pro et il a prévu une résolution de cet ordre ????
3 - même si "D" a prévu une résolution le concernant lui seul, le syndic a parfaitement le droit, et le devoir, d'intégrer sa demande dans la résolution unique relative à l'élection des membres du CS
4 - pour l'AG votre syndicat est (ou sera) donc sans CS, sans président de CS .... |
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Édité par - quelboulot le 17 janv. 2017 00:13:32 |
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Posté - 17 janv. 2017 : 00:16:52
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Sepia,
Pouvez-vous SVP nous recopier la teneur des résolutions relatives à la précédente élection des membres du CS ainsi que celle relative à l'élection du syndic en activité à ce jour ?
Merci |
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Sépia
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47
Posté - 17 janv. 2017 : 00:31:25
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philippe - Je suis navré d'avoir à reconnaître que je partage votre point de vue sur la prééminence qui devrait être accordée aux sortants.
Pour moi, ils sortent et s'il veulent entrer à nouveau, ils lèvent la main comme tout le monde.
Ou ils font acte de candidature par déclaration préalable auprès du syndic ou par envoi à ce dernier d'une demande d'inscription à l'ordre du jour d'un projet de résolution "l'AG désigne M. Machin comme conseiller syndical"
D'autant, comme je viens de le dire à quelboulot, que mes "sortants" ne seront plus rien depuis un mois lors de l'AG.
Maintenant, sur ce pointcitation: Initialement posté par philippe388
sépia : Voulez-vous dire que s'il a une résolution générale "Désignation des membres du CS", le syndic devrait refuser d'inscrire à l'ordre du jour la résolution proposée par un copropriétaire faisant isolément et dans les formes acte de candidature ?
Ne faites pas semblant de ne pas comprendre !! il y a d'autres moyens pour être élu au CS que de réfléchir à divers artifices, ou magouilles en tout genre.
Vous vous trompez de cible. Si quelqu'un fait semblant de ne pas comprendre en l'espèce, c'est vous, me semble-t-il.
Vous m'avez en effet renvoyé à la loi de la copropriété avec "Le vote du CS c'est UNE SEULE résolution, UN SEUL projet sur UN SEUL OBJET".
Et je vous avais demandé (je vous le demande encore) ce que vous faites de la loi de la copropriété avec votre SEULE résolution quand il y en a effectivement DEUX, ou trois, ou quatre, le nombre de candidatures parvenant au syndic sous la forme d'un projet de résolution n'étant pas limité ?
Et que la loi de la copropriété impose, si je ne m'abuse, de soumettre toutes les résolutions de l'ordre du jour au vote
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Édité par - Sépia le 17 janv. 2017 00:36:18 |
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JPM
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Posté - 17 janv. 2017 : 00:53:16
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Philippe388
Mépris pour les syndics, pour les conseillers syndicaux, pour les propriétaires qui les élisent, a fortiori quand ils renouvellent leurs mandats parce qu'ils s'occupent bien des affaires communes !
Sortez les sortants
La CLCV nous enseigne que si 54 % des copropriétaires sont satisfaits de la gestion courante des syndics, le taux passe à 60 % quand ce sont les conseillers syndicaux qui s'expriment. C'est parfaitement compréhensible . ils sont plus proches des syndics et donc mieux placés pour apprécier leur compétence et leur dévouement.
Les journalistes qui écrivent que les copropriétaires ne sont pas contents n'ont pas lu le rapport complet de l'association mais seulement le raccourci de Mon Immeuble
Il y a des copropriétés heureuses avec de bons syndics et de bons conseils syndicaux. 
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andre78fr
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49
 Posté - 17 janv. 2017 : 01:12:09
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Pour ceux qui veulent lire le rapport complet :
http://www.clcv.org/images/CLCV/fic...vier2017.pdf
JPM s'accommode un peu avec les chiffres ; la satisfaction sur le seul critère "qualité de la gestion" est de 48% chez les copropriétaires et 62% chez les conseillers syndicaux pour une moyenne de 54%. Ce sont les meilleures "notes" car sur la réactivité ça tombe à 41% de satisfaction (52% et 33%).
Comment peut-on prétendre que les copropriétaires sont contents face à de tels chiffres ???
Tout au plus on peut convenir que c'est partagé mais faut pas exagérer non plus...
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Sépia
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50
Posté - 17 janv. 2017 : 01:34:22
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Philippe - Si vous m'aviez répondu "même si "D" a prévu une résolution le concernant lui seul, le syndic a parfaitement le droit, et le devoir, d'intégrer sa demande dans la résolution unique relative à l'élection des membres du CS" comme l'a fait Quelboulot ç'aurait été plus simple.
Sauf, évidemment, si vous ne partagez pas cet avis...
Quelboulot - citation dommage qu'il ait fallu attendre ce post pour savoir que "le mandat de A,B et C sera venu à expiration un mois avant l'AG. "
Mea culpa
Franchement, c'est totalement abscons d'avoir prévu une telle résolution.
Vous avez un syndic pro et il a prévu une résolution de cet ordre ????
Là , je vois pas bien. Il ne me semble pas avoir parlé d’une résolution du syndic
Pour l'élection des conseillers, le 13/1/2014, la résolution du syndic était "Désignation des Conseillers Syndicaux pour une durée de trois ans".
La liste des candidats avait été laissée en blanc et complétée en séance. Il n'y a pas eu abondance de candidatures et seulement 8 sièges ont été pourvus sur les 9 prévus par le RdC. Cette fois-ci, ce sera un peu plus chaud.
En quoi le texte de la résolution concernant l'élection du syndic pourrait éclairer le présent sujet ?
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Édité par - Sépia le 17 janv. 2017 01:36:57 |
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Posté - 17 janv. 2017 : 07:12:14
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A l'heure actuelle, quoi qu'il en soit, rien n'est prévu pour priviliégier les sortants. Tout le monde est sur la même ligne, et seul le président de séance organise le vote; Pas de réunion préparatoire pour modifier celui-ci.
Oui, le sydnicat a commis une bourde en n'ayant pas prévu soit la durée du mandat soit la date de l'AG de manière que le conseil soit encore en service. Mais ce n'est pas par une manipulation pré-AG qu'on peut y remédier.
citation: comme je viens de le dire à Quelboulot, que mes "sortants" ne seront plus rien depuis un mois lors de l'AG. Sauf sur un point, la loi leur demande de présenter à l'AG un rapport sur l'activité du conseil, rapport écrit et joint à la convocation, mais j'ajoute que souvent pour ne pas dire tout le temps, le conseil omet la version écrite...
Quand le conseil rend un bon rapport, il pousse fort pour sa rééléection. |
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JPM
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Posté - 17 janv. 2017 : 08:50:47
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Sur le sondage CLCV voici la copie exacte du tableau :
citation: Concernant les prestations du syndic, ? les points sur lesquels les copropriétaires sont les plus satisfaits concernent :
- la coopération avec le conseil syndical (55 %)
- la clarté des informations transmises (55 %) *
- la qualité de la gestion (54 %)
- le suivi des impayés (54 %) ?
les points sur lesquels les copropriétaires sont les moins satisfaits concernent :
- le suivi des contrats (47 %) *
- la réactivité face aux sollicitations (41 %) ? *
sur chacune de ces prestations, l’avis des conseillers syndicaux est systématiquement plus favorable que celui des « simples » copropriétaires
Mon Immeuble ne reprend que les résultats < (50 %) et aucun supérieur à 50 %
Ai je raison en proclamant que la relation n'est pas fidèle ?
J'ajoute qu'en principe les tests de CLCV sont réalisés sur des populations adhérentes c'est à dire marquées par une activité consumériste. Ce n'est pas une critique mais une simple observation scientifique.
Enfin je n'ai pas la prétention de voir les syndics à 100 % de satisfaction.
Je constate que les résultats de ce sondage ne sont pas rapportés fidèlement et que ce n'est pas glorieux pour les bidouilleurs.
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Posté - 17 janv. 2017 : 10:38:06
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Sépia
citation: Pour l'élection des conseillers, le 13/1/2014, la résolution du syndic était "Désignation des Conseillers Syndicaux pour une durée de trois ans".
La résolution aurait dû être, par exemple pour un renouvellement d'un an :
"... nomme à compter de ce jour et jusqu'à la prochaine assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice 2016 ou celle convoquée en application de l'article 25-1, avant dernier alinéa(1)"
Ce qui permet d'avoir plus de latitude que lors d'une résolution de date à date
citation: Franchement, c'est totalement abscons d'avoir prévu une telle résolution.
Vous avez un syndic pro et il a prévu une résolution de cet ordre ????
Là , je vois pas bien. Il ne me semble pas avoir parlé d’une résolution du syndic
C'est pourtant bien le syndic qui a rédigé la résolution de l'élection des membres du CS dans la convocation de l'AG il y a 3 ans, résolution qui a limité les dates de fin de fonction des membres du CS au 12/01/2017 !
Je vous pose la question du contenu de la résolution de désignation du syndic, car si elle est du même ordre, un retard dans la tenue de l'AG (post date limite de désignation du syndic), peut vous amener (enfin le syndicat) à vous retrouver sans syndic !
concernant le "c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;" de l'article 25 |
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Édité par - quelboulot le 17 janv. 2017 10:39:15 |
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Sépia
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54
Posté - 17 janv. 2017 : 14:45:23
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Quand le conseil rend un bon rapport, il pousse fort pour sa rééléection.
En même temps, et notamment si ce rapport est lu à l'occasion de l'AG, il peut susciter des critiques et des débats sur des questions qui ne sont pas inscrites à l'ordre du jour, critiques et débats qui risquent de ne pas favoriser la réélection des sortants.
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Posté - 17 janv. 2017 : 15:27:27
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Tout a fait d'accord;
Mon point était que c'est la la seule 'prérogative' accordée au conseillers sortant lors de l'AG. Ils n'ont pas de droits particulier sinon. |
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Gédehem
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56
Posté - 17 janv. 2017 : 16:54:20
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Dans le même sens qu'André : il est tout de même "extraordinaire" d'applaudir au taux de satisfaction du syndic tournant autour de 50%, s'agissant d'une constante.
Extrait de l'Etude CLCV 2013 :
"En effet, l’étude (1) satisfaction diligentée par l’UFC-Que Choisir révèle que contrairement aux syndics non-professionnels qui affichent un taux de satisfaction global de 89 % chez les copropriétaires, les grands réseaux de syndics (Foncia, Nexity, Citya, Urbania et Immo de France) ont un taux qui chute à 64 %.
Pire encore, Foncia et Urbania génèrent respectivement 42 % et 45 % de mécontentement chez les copropriétaires.
Plus particulièrement, en ce qui concerne les honoraires pratiqués par ces grandes enseignes, leurs clients les jugent exorbitants, à la différence des autres professionnels. En effet, dans notre enquête, l’appréciation des consommateurs de leurs pratiques tarifaires est mauvaise (0 à 60 % de satisfaction).
.....
(1) questionnaire de satisfaction (octobre 2012) ayant reçu 2456 avis de copropriétaires."
Je ne retrouve pas une étude similaire parue dans les années 80 ou début 90, d'où il ressortait des données similaires.
On peut applaudir au fait que 52% seraient "satisfaits", comme on peut déplorer que 48% ne le soient pas.
Mais on ne peut raisonnablement s'en féliciter lorsque ces taux tournant autour de 50/50 sont quasi identiques depuis 30 ans.
Si depuis 30 ans la "profession" n'a pas été capable de modifier ses pratiques afin de faire progresser ce taux de satisfaction, c'est qu'elle est "mauvaise" dans ses réponses.
On en a mis à la porte pour moins que cela ! .....
"J'ajoute qu'en principe les tests de CLCV sont réalisés sur des populations adhérentes c'est à dire marquées par une activité consumériste. Ce n'est pas une critique mais une simple observation scientifique."
C'est vrai ça ... : il vaut mieux sonder les copropriétaires qui ne s'intéressent pas au fonctionnement du syndicat plutôt que ceux qui mettent le nez dans les affaires et se renseignent ou adhèrent à une association.
La gentrification frappe aussi en copropriété .....
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Édité par - Gédehem le 17 janv. 2017 17:02:39 |
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Sépia
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57
Posté - 18 janv. 2017 : 20:10:00
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En vous remerciant pour vos contributions, je tente de résumer l’état de la question et ce que j’en retire pour mon usage personnel.
Sur le principe d'une réunion informelle
A première vue, les textes laisseraient la faculté au syndic de répondre à la demande (formulée par un groupe de copropriétaires non-membres du CS) d’organisation d’une réunion d’information précédant l’AG qui désignera les conseillers syndicaux, sauf à dire que cela n’est pas expressément prévu dans sa mission.
L’écueil des frais
Trois solutions examinées :
a - ne pas en faire ou les limiter à l’extrême (invitations établie par les demandeurs et diffusion dans les boîtes aux lettres par leurs soins, bistrot et donc, pas besoin du syndic), les intéressés en faisant leur affaire.
L’idée d’une association de copropriétaires susceptible d’organiser toute réunion en complète autonomie et sur son propre budget a, ici, tout son intérêt.
b - si moyens plus importants mis en oeuvre par le syndic (tirages informatiques, courriers personnels, location de salle, plus, éventuellement, présence du syndic donnant lieu à honoraires), facturation des frais aux seuls demandeurs.
On peut imaginer que, dans ce cas, le syndic X n’intervient pas en qualité de syndic de la copropriété La Galère Enchantée, mais comme le commerçant X, prestataire de services.
Mais le syndicat ne serait-il pas alors en droit de lui reprocher d’avoir utilisé abusivement le listing des copropriétaires pour réaliser une opération personnelle étrangère à son mandat ?
c – mettre les frais visés au b ci-dessus à la charge du syndicat : une telle solution devrait être rejetée, sauf à courir le risque de provoquer de la mauvaise humeur et des réclamations.
L’AG
En présence d’une demande de résolution personnelle de M. Machin, le syndic l’intégrerait à la résolution générale :
« L’AG ordinaire du Syndicat des copropriétaires de la Résidence La Galère Enchantée, réunie le 28 février 2007, désigne en qualité de membres du conseil syndical pour une durée de 3 ans prenant fin à la date de l’AG ordinaire de l’année 2020,
M. Machin dont la demande de résolution en date du 18/1/2017 figurant en annexe de la convocation, est jointe à la présente
Mme Chose qui a fait acte de candidature par un courrier adressé au syndic en date du 23/2/2007
M…… faisant acte de candidature lors de l’AG de ce jour
M…… faisant acte de candidature lors de l’AG de ce jour
M….. faisant acte de candidature lors de l’AG de ce jour
etc... »
(En rouge : mentions qui compéteraient le texte de la résolution jointe à la convocation)
Bien que les avis divergent à ce propos, je veux considérer que les sortants ne bénéficient d’aucune prérogative et doivent, s’ils désirent être candidats, suivre la même procédure que n’importe quel autre copropriétaire, y compris la voie choisie par M. Machin ou Mme Chose.
Le déroulement du vote
Sujet déjà largement évoqué dans ce forum et sur lequel il ne paraît pas indispensable de revenir
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Édité par - Sépia le 18 janv. 2017 20:16:53 |
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Gédehem
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58
Posté - 18 janv. 2017 : 21:07:09
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"pour une durée de 3 ans prenant fin à la date de l’AG ordinaire de l’année 2020,"
Pas possible : si c'est 3 ans, c'est 3 ans de date à date.
Désigné à effet du 15 mars 2017 (par ex. date AG) le mandat de 3 ans se termine le 15 mars 2020 à minuit.
D'où des dates échéances similaires à celle du syndic :
membres du CS désignés "pour un mandat prenant effet ce jour (date AG : 15.03.2017) jusqu'au 31 mai 2018" (ou 2018).
Avec chaque année cette même question, comme pour le syndic :
" Désignation des membres du CS"
Il n'est pas imposé de candidature préalable à l'AG, pas plus que la mention nominative des candidats dans la convocation : elles sont valablement déclarées en séance.
Quant aux sortants, ils n'ont pas de prééminence sur de nouveaux candidats, même s'il peut paraitre très pertinent de désigner à nouveau un membre qui donne pleine satisfaction.
Manque un aspect de l'affaire, que les syndicat devraient imposer : la présentation des candidats, par une sorte de "profession de foi" ou d'engagement, montrant ce qu'ils entendent apporter pour la collectivité.
Car il est hélas constant que personne ne demande rien aux candidats.
Cela éviterait de désigner des potiches (qui ne font rien) ou des boulets (qui ne font que critiquer).
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Édité par - Gédehem le 18 janv. 2017 21:08:02 |
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JPM
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Posté - 18 janv. 2017 : 22:53:20
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Il ne s'agit pas de la prééminence des sortants mais de la priorité nécessaire du vote sur les renouvellements demandés pour déterminer le nombre des places disponibles.
Le conseil n'est renouvelé qu'après achèvement de tous les scrutins
les sortants sont en place jusqu'à ce moment, sauf ceux qui ont fait connaître leur retrait et ceux dont le renouvellement a été refusé.
Preuve en est que pour le syndic dont le renouvellement n'a pas été examiné en premier lieu le législateur a cru devoir préciser que la désignation d'un nouveau syndic vaut révocation de celui en place, ce qui est une bévue juridique monumentale.
Il fallait au moins parler d'extinction du mandat plutôt que de révocation.
Même avec cette correction la disposition reste boiteuse et fait injure à la noblesse de la désignation majoritaire.
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nefer
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Posté - 18 janv. 2017 : 23:07:41
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citation: Initialement posté par Gédehem
"pour une durée de 3 ans prenant fin à la date de l’AG ordinaire de l’année 2020,"
Pas possible : si c'est 3 ans, c'est 3 ans de date à date.
Désigné à effet du 15 mars 2017 (par ex. date AG) le mandat de 3 ans se termine le 15 mars 2020 à minuit.
si le mandat commence le 15 mars 2017, il se termine le 14 mars 2020 Ã minuit...
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Le syndic peut-il organiser une réunion informelle 
