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R-lupus
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 Posté - 30 janv. 2017 : 09:47:21
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Bonjour,
J'ai créé il y a 12 ans avec mon épouse une SCI (50/50) qui détient 2 appartements: le 1er est loué nu à un locataire en résidence principale dans les DOM (Defisc Girardin), le second était loué nu en résidence de tourisme à la montagne à un opérateur de tourisme (ZRR/Demessinne), qui apportait les meubles et les services.
Cet opérateur a fait l'objet d'une liquidation judiciaire.
J'ai par ailleurs une activité de LMNP pour un appartement en EHPAD.
J'envisage le montage suivant :
1) la SCI donne en location nu l'appartement avec un bail sur 9 ans conclu avec moi-même en tant que LMNP,
2) Dans le cadre de mon activité LMNP, je fourni les meubles et je conclu un mandat de gestion auprès d'un opérateur qui se charge de la location avec fourniture de 3 services para-hotelier.
Ce montage est il accepté par les impôts où est-ce que je risque l'abus de droits ?
Existe t-il une autre alternative (création d'une SARL de famille, qui louerai l'appartement à la SCI) ?
Dernière question, un LMNP peut-il louer un bien nu dont il n'est pas propriétaire, s'il apporte les meubles ?
Merci de vos réponses
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 Posté - 30 janv. 2017 : 10:04:49
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Bonjour R-lupus
citation: Dernière question, un LMNP peut-il louer un bien nu dont il n'est pas propriétaire, s'il apporte les meubles ? Je ne vois pas de raison de répondre non. En revanche il ne peut amortir que les meubles évidemment.
De même pour le calcul des amortissements utilisables et de ceux à reporter, il faut dans le loyer pris en compte l'affecter un coefficient.
citation: 2) Dans le cadre de mon activité LMNP, je fourni les meubles et je conclu un mandat de gestion auprès d'un opérateur qui se charge de la location avec fourniture de 3 services para-hotelier. Ca devient compliqué. Avec l'occupant final, il y a donc quatre intervenant sur ce bien locatif. Mais je pense que ce n'est pas la que réside le porblème.
Si vous aviez un bail commercial avec un organisme qui le gère avec les trois services para-hoteliers, vous feriez de la location meublée.
Ici vous utilisez un mandataire qui gère donc pour vous. Ce qu'il 'fait' est donc ce que vous déclarez en tant qu'entrepreneur et en tant que contribuable. Si je me réfère à http://paulduvaux.com/item/153-repo...rahotellerie votre activité (celle qu'opère votre mandataire) est donc du para-hotelier, et excède donc la seule mise disposition des locaux meublés.
citation: Cependant sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d'hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien.
Donc, non votre activité ne serait plus de la location en meublée.
Outre que vous ne pourriez plus en tirez les avantages, vous seriez soumis à la TVA et certainement cotisable au RSI.
citation: Existe t-il une autre alternative (création d'une SARL de famille, qui louerai l'appartement à la SCI) ? Il me semble que le point bloquant n'est pas la, il est dans le fait que votre mandataire fournisse 3 des 4 prestations para-hotelières;
S'il n'en fournit que 2 ou bien s'il exerce par un bail au lieu d'un mandat, tout change.
citation: Lorsque ces prestations sont proposées par le locataire exploitant et non par le bailleur, l'activité de ce dernier relève du régime fiscal de la location meublée lorsque le contrat le liant à l'exploitant est un contrat de louage de choses et qu'il n'est pas associé aux résultats de son locataire exploitant." |
Édité par - ribouldingue le 30 janv. 2017 10:08:04 |
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Posté - 30 janv. 2017 : 10:12:28
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Un petit espoir reside cependant dans l'exposé de Maitre Duvaux un peu plus loin:
citation: En pratique, ce sujet est important car de très nombreux confient leur bien à des professionnels qui se chargent de tout, de trouver des clients et de leur fournir des services. Ce schéma se rencontre notamment dans les alpes ou certaines propriétaires de chalets confient leurs biens à des agences spécialisées qui exploitent les chalets à destination d'une clientèle étrangère.
Si le propriétaire du chalet n'a pas la responsabilité des prestations fournies, s'il ne facture pas aux clients les prestations d'hébergement en incluant les services, il ne réalise pas lui-même une prestation hôtelière et il n'est pas assujetti à TVA. Donc , quelle est votre convention ou votre contrat avec votre mandataire? |
Édité par - ribouldingue le 30 janv. 2017 10:15:14 |
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R-lupus
Nouveau Membre
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Posté - 30 janv. 2017 : 10:28:50
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Bonjour et merci Ribouldingue pour votre rapide réponse.
Je vais essayer d'être un peu plus précis.
L'appartement a été acheté en 2005 dans une résidence de tourisme constituée de 4 immeubles et 100 appartements. Tous les copropriétaires sont dans le même situation que moi, sauf que je suis le seul à avoir une SCI qui est propriétaire de cet appartement.
Pour continuer à bénéficier du status de résidence de tourisme, il faut:
1) Que 65% des copropriétaires confient leurs biens à un opérateur de tourisme, (c'est le cas, nous sommes 75 sur 100)
2) Que l'opérateur fournisse 3 des 4 services para-hôteliers (accueil, petit déjeuner, fourniture du linge de maison, ménage.
Ceci conformément aux dispositions de l’article 261 D 4° b du Code général des impôts).
Les copropriétaires (rassemblés en association) ont décidé de conclure individuellement un mandat de gestion avec un cabinet d'administration de biens qui s'engage à fournir 3 des 4 services. Ils optent tous pour un status de LMNP.
Donc à priori, le montage LMNP vers mandataire est valable. Ma question porte sur le montage SCI vers mon activité LMNP.
J'ai posé par email ma question aux impôts et je n'ai pas obtenu de réponse. Idem, de la part de mon notaire, ni de mon cabinet d'expert comptable qui s'occupe de mon activité LMNP.
Encore merci de vous pencher sur mon cas :-)
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Posté - 30 janv. 2017 : 10:57:12
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Ok, donc c'est le mandataire qui fournit les prestations, ce qui vous permet à tous de rester dans le cadre de la location meublée.
Pour la Sci qui loue le bien a vous même, oui, c'est un montage que je pratique moi-même. Il faut y mettre un semblant de forme, cad être prêt a justifier.
Si par exemple votre femme, associée dans la Sci ne fait pas elle meme de location, et que vous en ayez une (J'ai par ailleurs une activité de LMNP pour un appartement en EHPAD), que l'interêt des associés soit de limiter les dépense de comptabilité en ne cantonnant toutes les actiivt de location en meublé au sein d'une même entité, cela me parait (mais je ne suis pas fiscaliste) deja un bon point pour ne pas être suspecté par les impots de quoique ce soit;
Je suppose que votre crainte est que l'on conteste le fait que la Sci elle-même ne fasse du meublé, mais précisément une société immobilière n'est pas faite pour cela. On ne peut pas vous obliger fiscalement à forcer la Société immobilière a faire du 'assimilé commercial', et ce serait meme un argument supplémentaire pour cet étage intermédiaire.
Peut-etre que vos statuts de scai parlent de location, vérifiez qu'il ne parle pas spécifiquement de location nue, auquel cas vous pouvez arguer que agissant ainsi vous vous évitez le changement de statuts. |
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R-lupus
Nouveau Membre
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Posté - 30 janv. 2017 : 12:27:28
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Top, merci pour votre éclairage, cela me rassure vraiment :-)
Concernant l'activité de LMNP, elle est au nom de mon épouse et moi-même - nous sommes mariés sous le régime de la communauté, et il y a un seul foyer fiscal.
Par ailleurs, comme vous le soulignez, le fait d'avoir un autre bien en location nu dans les DOMS (et qui représente 70% des revenus de la SCI) est une preuve supplémentaire de ma bonne foi.
Il me reste plusieurs points à éclaircir :
1) vérifier les statuts de la SCI,
2) l'activité va générer des charges. Qui doit payer ses charges ? J'imagine qu'il faut appliquer une répartition entre les charges locatives supportées par le LMNP et les charges Propriétaire supportées par la SCI.
3) définir le montant du loyer associé au bail entre la SCI et le LMNP. J'envisageais quelque chose comme : (montant des loyers encaissés par le LMNP - les charges locatives - la valeur des meubles en amortissement sur 4 ans).
4) Obtenir un confirmation des impôts que le montage ne sera pas considéré comme un abus de droits.
Encore merci, |
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Posté - 30 janv. 2017 : 12:40:43
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citation: Par ailleurs, comme vous le soulignez, le fait d'avoir un autre bien en location nu dans les DOMS (et qui représente 70% des revenus de la SCI) est une preuve supplémentaire de ma bonne foi. On ne parle pas de bonne foi ici, mais de justification entrepreneuriale.
Votre bonne foi est un simple argument pour demander de ne pas payer 10¨de plus par exemple. La bonne foi n'exclut pas l'erreur.
citation: 2) l'activité va générer des charges. Qui doit payer ses charges ? J'imagine qu'il faut appliquer une répartition entre les charges locatives supportées par le LMNP et les charges Propriétaire supportées par la SCI. Les charges récupérables sur le locataire sont a facturer au Lmnp, les charges non récupérables sont a payer par la Sci.
Comme c'est un bail civil, vous pouvez prévoir que le locataire, outre la TEOM, remboruse la taxe foncière
citation: 4) Obtenir un confirmation des impôts que le montage ne sera pas considéré comme un abus de droits. Je ne suis pas certain qu'on puisse leur demander a priori.
citation: ) définir le montant du loyer associé au bail entre la SCI et le LMNP. J'envisageais quelque chose comme : (montant des loyers encaissés par le LMNP - les charges locatives - la valeur des meubles en amortissement sur 4 ans). Vous vous compliquez les choses.
Surtout, attention à ce que le loyer que percoit la Sci ne soit indexé ou dépendant de rien, sinon il est assimilable a un revenu BIC et vous perdez tout l'avantage. |
Édité par - ribouldingue le 30 janv. 2017 12:58:32 |
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