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touq62
Nouveau Membre
45 message(s)
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 Posté - 13 févr. 2017 : 08:39:50
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Bonjour Ă tous,
Après votre éclairage sur les majorités, mais également sur la désignation du président, du secrétaire de séance et de leurs responsabilités sur la tenue de l’AG,
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=22540
Je reviens vers vous pour solliciter vos conseils sur le choix du cabinet de syndic et principalement sur le choix du gestionnaire de la copropriété et de ses obligations.
Pour cause de négligences graves, nous devons changer de cabinet de syndic, en évitant de nous retrouver avec un gestionnaire dont nous ne connaissons ni les qualités ni les compétences et encore moins sa véritable formation. Le gestionnaire que nous avons rencontré s’est vanté de pouvoir faire mieux que celui en place, il aurait fait du droit et aurait été formé dans une société que nous ne connaissons pas.
- Avant de présenter sa candidature en AG, comme pour un recrutement en entreprise, sommes-nous en droit de lui demander son CV ?
- Quels sont les points les plus importants à analyser ?
- Le contrat de syndic: quels sont les points les plus importants à surveiller pour éviter de nous voir facturer des frais indus, voire abusifs ?
- L’extranet : que pouvons-nous exiger
- Le carnet entretien, actuellement il ne contient que très peu d’éléments sur les travaux réalisés jusqu’à présent, alors que la résidence a été réceptionnée il y a quarante ans ! Nous ne trouvons aucun rapport d’expertise, aucun rapport de chantier, aucun document de réception des travaux !
- Comptabilité : quels sont les éléments que nous devrions pouvoir consulter en permanence sur extranet ?
- Banque : avons-nous le choix de la banque, si oui, faut-il lui signifier avant de le présenter à l’AG que c’est nous qui la choisissons ?
Nous sommes attentifs Ă vos conseils et ouverts Ă toutes vos suggestions.
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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1
Posté - 13 févr. 2017 : 09:22:29
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toug62, vous devez surtout poser ces questions à des conseillers syndicaux dont la copropriété est gérée par ce syndic et avoir accès à la pratique réelle. Donc demander à ce candidat syndic quelles copropriétés du voisinage, il gère.
Vous pourriez demander Ă ces CS :
- 3 convocations AG pour voir notamment les documents comptables (de nombreux syndics n'appliquent la réglementation sur les annexes),
- 3 PV d'AG et notamment tout le monde vote-t-il tout à l'unanimité y compris le quitus au syndic ? ce n'est pas bon signe du tout.
- disponibilité effective du Grand-Livre en pdf plusieurs fois par an si votre CS souhaite ce contrôle.
Cdlt. Louis92. |
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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 2
 Posté - 13 févr. 2017 : 10:09:44
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vous parlez du gestionnaire...mais le syndicat passe un contrat avec le cabinet de syndic: avez vous rencontré le responsable? |
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touq62
Nouveau Membre
45 message(s)
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3
Posté - 13 févr. 2017 : 10:50:50
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oui mais dans un cabinet de syndic, le gestionnaire peut changer |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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4
Posté - 13 févr. 2017 : 11:53:02
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Touq62 : votre mail sur UI ne semble pas fonctionner.
Note pour changement de syndic
Un changement de syndic (comme le changement d'un prestataire, d'une assurance, etc ...) ne s'improvise pas.
Le préalable obligé : trouver un candidat, un "bon", à qui il faut demander TOUS les renseignements possibles.
Il faut ici s'inscrire dans une démarche "Recrutement"
Vous êtes PDG d'une entreprise, d'une société, et vous recherchez votre directeur financier, votre DRH : vous allez faire une sélection parmi les candidats et les "cuisiner" afin d'aller chercher au fond de leur fond ce qu'ils "valent", ce que l'ont peut exiger d'eux, et surtout la plus-value qu'ils vont apporter à votre entreprise.
Recruter un syndic, c'est la mĂŞme chose.
On ne se limite pas à sa bonne mine, à la couleur de sa porte d'entrée, au nom de l'enseigne.
Qui est-il, a quel groupe appartient-il, ses filiales ou celles de son groupe, combien d'employés dans sa ste/son agence, quelle structure (sce comptable, administratif, juridique...), quel assureur RCP, quel garant financier (pour quel montant), combien de syndicats en portefeuille, combien par gestionnaires et nombre de lots, coordonnées de quelques CS à contacter (attention ici aux CS 'complaisants')....etc.
Et bien entendu, quel gestionnaire prendra en charge le syndicat, sa compétence, son expérience, etc ...
Cette démarche "recrutement" a lieu au moins 6 mois avant la date d'AG annuelle désignant le syndic.
Un changement de syndic (le recrutement d'un cadre sup) exclue la précipitation.
Bien entendu, la démarche doit être collective pour avoir quelque chance de réussite, par le CS ou à défaut par un groupe de copropriétaires.
La proposition de « contrat de rémunération » doit suivre le principe du « TOUT.. sauf ... »
Le « TOUT » : Toutes les taches relevant dans la gestion courante habituelles, prévisibles, devront être forfaitisées (administration du syndicat, tenue de la comptabilité, compte bancaire séparé au nom du syndicat, convocation et présence aux AG annuelles, réunion préparatoire AG avec le CS, visites copropriété, frais administratifs, frais de copies, gestion des archives, etc : forfait global).
Le « sauf » : Seront détaillées les taches hors gestion courantes, taches imprévisibles, aléatoires, hypothétiques, ou privatives : état daté lors des ventes/mutation, gestion des contentieux (huissier, avocat), ainsi que les prestations privatives individuelles ou collectives, par exemple.
Dans la mesure où il n'y a en a pas, seule le forfait « gestion courante » est imputé au syndicat.
NB : selon l'article 11 du décret du 17 mars 1967 modifié, toute candidature de syndic présentée à une assemblée générale doit être accompagnée « pour la validité de la décision » d'une proposition de « Contrat de syndic ».
Que ce candidat soit un copropriétaire non professionnel, agissant bénévolement ou non, ou un syndic professionnel rémunéré, les textes ne faisant aucune distinction ou exclusion.
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touq62
Nouveau Membre
45 message(s)
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Posté - 13 févr. 2017 : 12:54:37
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Merci Gédehem, je prends le temps d'analyser votre réponse |
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touq62
Nouveau Membre
45 message(s)
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Posté - 13 févr. 2017 : 16:35:27
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Louis92, en effet, nous allons chercher des témoignages des résidents de copropriétés voisines.
Nefer, nous avons rencontré le directeur d’agence, lequel nous a dit qu’il s’occuperait en personne de notre résidence (250 lots) ce qui n’est pas forcément une bonne référence. Nous avons de sérieux déboires avec un « chef » d’agence.
Gédehem, OK pour le recrutement et la « plus-value » qu’il compte nous apporter.
En effet, la bonne mine est parfois trompeuse quant à l’enseigne… aucune ne m’inspire confiance.
Notre démarche est presque collective sachant qu’il peut y avoir une taupe dans l’équipe.
Pour le contrat, demander tout ce qui n’est pas compris dans le contrat selon votre détail et à quel prix.
OK pour l’art 11 du décret 67-223 du 17 mars 1967, nous en avons une copie.
Un grand merci à chacun d’avoir bien voulu nous éclairer sur ce sujet. |
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AG et choix d'un syndic 
