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Vega
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 Posté - 21 févr. 2017 : 22:13:23
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Le CS a lancé un questionnaire auprès des résidents (propriétaires et locataires) pour savoir quels sont les problèmes qu'ils rencontrent ; l'objectif est de préparer un plan des travaux sur plusieurs années à soumettre à l'AG.
Les réponses sont en cours mais d'ores et déjà il est clair que presque toutes les réponses mentionnent la perte de chaleur liée aux baies vitrées qui laissent passer l'air (et parfois l'eau). Notre résidence, composée de 4 bâtiments, date de 1994 les appartements ont été mis en vente à la découpe en 2012. Il y a, en façades, de grandes baies vitrées. Surtout pour les duplex qui ont des baies d'environ 5 m de hauteur.
Il y a donc un grand gaspillage d'énergie !
1) Le changement des fenêtres est-il à la charge des seuls copropriétaires ?
Des aides financières existent-elles pour financer ces travaux ?
2) Le nettoyage extérieur de ces "façades" vitrées (qui nécessite des échafaudages) est-il à la charge des seuls copropriétaires ?
3) Faudra t-il scinder le plan de travaux en 2 : d'un coté tout ce qui concerne les parties communes aux 4 bâtiments (parking commun, chaudière par exemple) et, d'un autre, ce qui est propre à chaque bâtiment (toiture ou façade par exemple) ?
Vega
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 22 févr. 2017 : 21:57:34
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Sauf à ce que le syndicat des copropriétaires (l'entité qui les regroupe) dispose de ressources permettant de faire face au dépenses collectives, qui d'autres que les copropriétaires pensez-vous qui puissent financer les dépenses communes ?
Que ce soit pour son fonctionnement de tous les jours, ou pour des travaux ponctuels ?
La charge en incombe, bien entendu, à chaque copropriétaire, chacun selon sa quote-part de parties communes (ses tantièmes) ou autre modalité de répartition prévue au RDC.
Pour le point 3), voir votre RDC : la spécialisation "par bâtiment" est-elle prévue, avec des conditions selon les parties communes concernées. ? |
Édité par - Gédehem le 22 févr. 2017 21:59:43 |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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 2
Posté - 22 févr. 2017 : 22:01:48
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Les fenêtres ne sont pas des parties communes ! donc elles sont à la charge exclusive des copropriétaires. Par contre, vous pouvez demander à une société un devis pour le changement de X baies vitrés et le proposer en AG. Vous obtiendrez un meilleur tarif pour 10 baies vitrées identiques sur mesure qu'une seule.
Pour le nettoyage, regardez ce qui doit être inscrit dans le RDC.
Pour ce qui est de scinder en deux, je verrais plutôt les coûts importants de ces travaux et les faire par tranche, donc effectivement pourquoi pas parties communes puis blocs, ou le contraire, tout dépend du plus urgent ! |
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Posté - 22 févr. 2017 : 23:41:33
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Article 25 de la loi de 1965 :
"Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
(...)
"f) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.
(...)"
Article 10-1 :
"Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
(...)
"c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du (...) f de l'article 25 ;
(...)"
On peut donc voter collectivement le changement de toutes les fenêtres mais chacun paye les siennes...
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 23 févr. 2017 : 09:48:05
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citation: Initialement posté par Vega
(...) perte de chaleur liée aux baies vitrées qui laissent passer l'air (et parfois l'eau). Notre résidence, composée de 4 bâtiments, date de 1994 les appartements ont été mis en vente à la découpe en 2012. Il y a, en façades, de grandes baies vitrées. Surtout pour les duplex qui ont des baies d'environ 5 m de hauteur.
Il y a donc un grand gaspillage d'énergie !
1) Le changement des fenêtres est-il à la charge des seuls copropriétaires ?
Des aides financières existent-elles pour financer ces travaux ?
Renseignez-vous auprès de l'Ademe
Vu la dimension des baies, pour avoir un gain significatif et espérer rentabiliser la dépense, il faut envisager des menuiseries de très haute qualité avec du triple vitrage.
2) Le nettoyage extérieur de ces "façades" vitrées (qui nécessite des échafaudages) est-il à la charge des seuls copropriétaires ?
Fenêtre= partie privative: changement au frais de chacun, la contrepartie c'est que le nettoyage est aussi à la charge et au bon vouloir de chacun. Sauf si mention contraire au rdc, je vois mal comment vous pourriez obliger quelqu'un à faire ses carreaux!).
Surtout au vu des frais à engager
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Vega
Nouveau Membre
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Posté - 23 févr. 2017 : 14:07:19
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Merci pour vos réponses. La référence aux travaux d'intérêts collectifs est très intéressante. Je vais également me renseigner auprès de l'ADEME.
Notre RDC précise que certains travaux sont votés par bâtiment et que les fenêtres sont à la charge des propriétaires. De plus, il est écrit à propos des charges relatives aux parties privatives :"Les frais de toute nature concernant les parties privatives d'un lot, son usage ou son utilité, seront supportés par le propriétaire dudit lot."
MAIS ...
d'un coté, la rédaction d"Universimmo dit que chaque copro paye les travaux privatifs (donc la rénovation des fenêtres, baies vitrées)
et
d'un autre coté, GEDEHEM dit que la charges incombe à chaque copro selon sa quote part des parties communes.
Ce n'est pas la même chose ! Les appartements du 1er étage ont plus de 120 m2 mais pas de grandes baies vitrées, alors que des appartements d'environ 65 m2 ont, parfois, une double hauteur de vitrage.
Donc s'il ne faut payer que "ses" fenêtres, les copro du 1er paieront moins cher que s'ils doivent payer la rénovation des fenêtres en fonction de leurs tantièmes.
Il me semble que la solution que chacun paie ses travaux est la plus équitable ?
Vega |
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 Posté - 23 févr. 2017 : 15:46:46
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La réponse de Gedehem suppose que les fenêtres sont des parties communes, ce que sauf cas particulier elles ne sont jamais.
Je n'ai guère de doute que Gedehem va modifier cette réponse.
De toutes facons, ce sont toujours les copropriétaires qui payent, aux tantièmes pour les parties communes, et en entier pour leur partie privative en ce qui concerne les parties privatives.
citation: Il me semble que la solution que chacun paie ses travaux est la plus équitable ? Certes oui, mais ici il n'est pas question de critère d'équité mais du critère privatif/ partie commune.
Sauf à ce que tres exceptionnellement votre réglement de copropriété inclue les fenêtres et les menuiseries dans les parties communes, c'est bien le critère de chacun paye sa fenêtre qui doit être retenu. |
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Posté - 23 févr. 2017 : 17:17:25
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Pour reprendre la définition de Redaction UI, il anque une petite phrase :
"f) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.
Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent f."
Perso, je ne sais pas où en est ce décret .....
Mais cet article signifierait : les travaux se votent à la majorité 25, puis 25-1 si nécessaire. Si la majorité approuve, tout le monde y est soumis même ceux qui sont opposant, sauf à prouver que dans les 10 an, etc....
Et chacun paiera la facture réelle de transformation de ses fenêtres, ce qui impose à l’entreprise de détailler fenêtre par fenêtre, le coût dans le devis et dans la facture.
Là il n'est pas question de tantièmes, de nombre de fenêtres, etc.... la majorité impose à chacun de faire changer ses fenêtres privatives par l'entreprise retenue et dans le délai du chantier. C'est comme si l'entreprise envoyait à chacun sa propre facture, sauf que dans ce cas c'est le syndicat qui coordonne.
Attention, ce genre de chantier, ne supporte pas qu'il y ait des frais supplémentaires une fois que l'AG aura voté , les travaux et la répartition de la facture globale. |
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Vega
Nouveau Membre
France
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8
Posté - 23 févr. 2017 : 17:47:14
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Merci, tout ça est fort complexe mais ça aide de le savoir ...
Vega |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 23 févr. 2017 : 20:44:54
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"je ne sais pas où en est ce décret"
Le f) de L.25 a été rédigé par l'article 7 de la loi LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 "portant engagement national pour l'environnement" (était à cette date L.25 § g).
On peut trouver dans le dossier législatif de cette loi, rubrique "Echéancier de mise en application de la loi", que le décret d'application associé à cet article 7 a été publié au JO le 05-12-2012. Ce dernier article a créé les articles R. 138-1, 2 & 3 du Code de la construction :
citation: Article R138-3 En savoir plus sur cet article... Créé par Décret n°2012-1342 du 3 décembre 2012 - art. 2 Les travaux d'économie d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives mentionnés au g de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis comprennent tout ou partie des travaux mentionnés au 2° du I de l'article R. 138-2 citation: (2° Travaux d'intérêt collectif portant sur les parties privatives :
a) Travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur comprenant, le cas échéant, l'installation de systèmes d'occultation extérieurs) . Dès lors que de tels travaux sont votés, les copropriétaires concernés sont tenus de les réaliser dans un délai raisonnable en fonction de la nature et du coût des travaux, sauf s'ils sont en mesure de prouver la réalisation de travaux équivalents. Le syndicat des copropriétaires procède à la réception des travaux en présence des copropriétaires concernés. En cas de réserves, le syndic de copropriété assure le suivi et la réception des travaux destinés à permettre la levée des réserves. Après réception définitive des travaux, le syndic de copropriété adresse aux copropriétaires concernés, par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie de remise contre émargement, les pièces et documents relatifs aux travaux, notamment le contrat de l'entreprise, le ou les procès-verbaux de réception et, le cas échéant, les attestations des assurances prévues aux articles L. 241-2 et L. 242-1 du code des assurances afin que chaque copropriétaire puisse utilement mettre en œuvre les garanties à la charge de l'entreprise. NOTA : Par l'article 59 I 7° de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 le g) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est devenu le f).
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 23 févr. 2017 : 21:50:10
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J'ai effectivement sauté le coté " fenêtres" s'agissant en général des travaux décidés par le syndicat. Que chacun supporte.
Avant la modif de l'art.25 on avait déjà le "Traitement collectif de travaux privatifs engagés collectivement par le syndicat", histoire de réduire la facture de certains. Type changement des fenêtres.
Privatives, la répartition se fait à l'unité, ou autre modalité prévue au RDC.
Avec une constante : ce sont toujours les copropriétaires "qui payent" ....
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Vega
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Posté - 24 févr. 2017 : 14:42:28
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Je prends note de toutes vos réponses,merci.
vega |
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Changements des fenêtres, qui doit payer ? 
