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Luisant
Contributeur débutant
France
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 Posté - 22 févr. 2017 : 20:54:07
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Article L315-2-1 - Code de l'urbanisme :
"Lorsqu'un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir.
Toutefois, lorsqu'une majorité de co-lotis, calculée comme il est dit à l'article L. 315-3, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des co-lotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes en vigueur."
Les statuts prévoient que l'objet de l'ASL est en autres le contrôle de l'application du règlement et du cahier des charges du programme immobilier.
Les statuts ont été modifiés... et c'est dans la définition des majorités qu'on évoque la suppression d'un équipement ou d'un service existant, décision à prendre à la majorité absolue. Est-ce compatible avec le respect du cahier des charges du lotissement ?
Le cahier des charges semble de ce fait un document contractuel ?
"L'aliénation des parties communes et équipements communs nécessaires au maintien des caractéristiques déterminantes du lotissement..." peuvent-ils ainsi être supprimés. .. espaces verts, fontaines et même zone de retournement qui contribuent à la qualité de vie dans ce lotissement.
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 25 févr. 2017 : 07:36:57
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Oui le CdC est un document contractuel entre les colotis. C'est ce que précise l'article cité. Même ALUR ne peut pas aller contre.
Quant à votre crainte de dénaturer le lotissement, ne confondez vous pas "partie commune" et "équipement commun" ?
mais je suis sûr que vous allez avoir d'autres réponses 
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 Posté - 25 févr. 2017 : 09:20:35
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actualisez vos données : le L315-2-1... n'existe plus depuis 2005 (en gros !) |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 25 févr. 2017 : 10:56:33
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OK, parlons alors d'article L 442-9 et de sa jurisprudence de 2016 qui confirme l'aspect contractuel du Cdc.
Mais surtout, autant rien n'empêche que les statuts prévoient une majorité absolue s'il s'agit d'un équipement ( même si à mon avis la majorité des 2/3 serait préférable) autant l'unanimité est nécessaire s'agissant des parties communes.
Me semble-t-il ...
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 25 févr. 2017 : 11:03:20
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PS : la jurisprudence citée :
Réf : Cass. 3e Civ. 21 janv. 2016, n°15-10566 |
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Luisant
Contributeur débutant
France
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Posté - 26 févr. 2017 : 20:33:19
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Merci pour vos réponses. J’ai pris connaissance de ces différents documents. Le cahier des charges est donc un des documents contractuels. Notre ville possédant un PLU et le lotissement achevé depuis plus de 10 ans, nous relevons de ce PLU pour ce qui concerne les règles d’urbanisme et nous conservons les dispositions du cahier des charges du lotissement pour le reste ?
Dans nos statuts, lorsque l’AG est appelée à délibérer sur un projet de création d’équipement ou d’aménagement nouveau, ses décisions sont prises à la majorité des 2/3 des voix des présents ou représentés… si la majorité n’est pas obtenu… seconde convocation et cette assemblée prendra sa décision à la majorité des voix exprimées par les présents ou représentés.
Ainsi, le cahier des charges peut-il être modifié et permettre la suppression de bâtiments ou d’équipements (local poubelles, antenne collective, parking…) ?
Dans notre règlement intérieur pas de différences entre parties communes et équipements communs. Tout est listé dans « parties communes ».
Est-ce l’interprétation à retenir pour le respect et l'évolution du cahier des charges
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majik
Contributeur senior
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6
Posté - 27 févr. 2017 : 07:04:04
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citation: Les statuts ont été modifiés... et c'est dans la définition des majorités qu'on évoque la suppression d'un équipement ou d'un service existant, décision à prendre à la majorité absolue.
Pour quel(s) motif(s) les statuts ont-ils été modifiés?
La modification a t'elle eu lieu dans le respect de leur article stipulant les conditions de leur modification?
citation: Est-ce compatible avec le respect du cahier des charges du lotissement ?
NON
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 27 févr. 2017 : 12:40:35
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En effet les équipements que vous indiquez, qui plus est prévus à l'origine, ne peuvent être supprimés sans modifier la destination du lotissement.
Ce que vous appelez qualité de vie.
Ils relèvent de l'unanimité.
Par équipements pouvant relever d'une majorité différente pour être installés on peut imaginer l'installation d'un banc sur un espace vert, ou d'un terrain de tennis ... ou d'une barrière d'accès ...etc
Remarque : ce qui est contractuel s'impose entre les contractants (Voir Lapalice). La municipalité n'est pas contractante. |
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Luisant
Contributeur débutant
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Posté - 27 févr. 2017 : 22:49:33
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Merci pour votre aide.
Vos messages m’invitent à mieux appréhender la situation de l'ASL.
Nos statuts relevaient de la loi de 1865. Je demandais en 2015 la mise à jour de ces statuts qui aurait pu être assez simple : administration par un syndicat, rôle du président, publication…le reste figurait déjà dans les statuts existants.
En réalité, de nouveaux statuts ont été adoptés présentés comme résultant du travail d’un notaire… Mandataires redéfinis (ascendant et descendant ajoutés… discriminatoire pour une célibataire aux parents âgés), répartition des voix modifiée pour les différents sujets, fonction au sein du syndicat plus précisée comme étant bénévole et surtout l’ajout de l’ article suivant :
« En ce qui concerne la modification des pièces du dossier approuvé du lotissement, ses décisions ne sont valablement prises qu’à la majorité des 2/3… ».
La caution d’un travail par un notaire a mis fin aux débats jugés complexes et inutiles… les nouveaux statuts ont été adoptés…
Depuis nous avons contesté ces statuts et sollicité l’annulation de cette refonte.
C’est dans ce contexte que j’essaie de vérifier la portée de ce nouveau pouvoir « modifications des pièces du dossier approuvé du lotissement ». D’où le sujet soumis sur le forum. Si l’objet de l’ASL est de « contrôler l’application du règlement et du cahier des charges du programme immobilier » pourquoi en proposer la modification et autrement qu’à l’unanimité des colotis.
La suppression d’une fontaine, des espaces verts, la multiplication par 3 des places de parking sur une voie privée qui doit permettre l’accès aux engins d’incendie… cela a une incidence sur l’usage des parties communes et d’ampleur différente pour ceux qui ont une vue sur les espaces verts et la fontaine…
Quels textes imposent l’unanimité pour la modification du cahier des charges du lotissement, ce document contractuel ? L’article L 442-9 du co
Par ailleurs, le PLU imposait 3 places de parking par maison (2 en sous-sol et une dans la descente des garages) Maintenant le PLU précise que 2 suffisent 1 en sous-sol et une en descente de garage. Des colotis ont transformé leur garage en atelier ou pièce à vivre… garant leurs voitures sur les places visiteurs et dans la voie privée… Les maisons étant toutes mitoyennes, de nouvelles places ne peuvent être créées sur les terrains privés de ces colotis… Je suppose que le CDC intégrait ces contraintes de stationnement…
Je n’ai pu avoir accès au CDC. A la signature de l’achat, seuls le règlement et les statuts m’ont été remis. Je vais demander à pouvoir consulter le CDC pour vérifier les clauses contractuelles qui y figurent. Je suppose que le syndicat possède ce document puisque chargé du contrôle e son application ?
Je lis par ailleurs sur un autre site :
« Ainsi, cette réforme dite de la Loi ALLUR qui touche de nombreux domaines impacte considérablement les droits des lotissements et permet aux colotis qui le souhaitent de procéder à des modifications, constructions, extensions ou changements qu’ils souhaitent sans pouvoir se voir opposer la force du cahier des charges ou du règlement de lotissement, avec les conséquences en terme de relations de voisinage que cela peut comporter… » article daté en 2015
De quoi reposer la question sur la portée de ce cahier des charges…
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majik
Contributeur senior
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Posté - 28 févr. 2017 : 05:59:12
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Luisant, ne mélangez pas tout!
La loi Alur, le Code de l'urbanisme, le PLU...ressortent du droit public.
Le cahier des charges publié au fichier immobilier et/ou mentionné aux contrats de vente des lots relève du droit civil.
C'est un document immuable et inaltérable en ce qu'il fixe les droits et obligations régissant les rapports entre colotis...et le mode gestion des parties communes.
Les statuts d'une association syndicale de propriétaires relèvent de l'ordonnance du 1er juillet 2004 et décret du 3 mai 2006.
Si le cahier des charges prévoit qu'une ASL sera constituée pour la gestion des parties communes, le périmètre, l'objet, la répartition des cotisations aux lots, notamment, s'imposent à l'ASL.
citation: Depuis nous avons contesté ces statuts et sollicité l’annulation de cette refonte
devant le TGI?
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Luisant
Contributeur débutant
France
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Posté - 28 févr. 2017 : 10:00:30
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Nous avons contesté les statuts votés sur la base d’informations mensongères, par le biais d'un avocat mandaté par une minorité de propriétaires. La conséquence, la majorité requise pour la modification de ces statuts contestés a été acquise et nous avons demandé de repartir des anciens statuts pour le travail de mise en conformité…
Ce contexte de remise en cause a provoqué la démission du syndicat, sans permettre l’élection d’un nouveau syndicat (AG extraordinaire). Nous avons dû faire une requête devant le TGI pour faire nommer un syndic professionnel qui devra reprendre la gestion, les comptes… (solution prévue par les statuts)...
Nous devrions donc pouvoir consulter le cahier des charges dans un climat plus serein et vérifier tout ce qui relève du contrat entre les colotis et exigeant un vote à l’unanimité avant modification).
C’est effectivement parce que je n’ai pas de compétences en droit et que j’ai des questions qui trouvent leurs réponses dans ce domaine que je cherche notamment sur votre forum depuis plusieurs années. Je vous en remercie car j’ai pu ainsi mettre en évidence des erreurs de gestion de notre ASL et surtout solliciter à juste titre des informations.
« Article L442-10
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 159
Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable.
Le premier alinéa ne concerne pas l'affectation des parties communes des lotissements. »
Sur cette affectation des parties communes l’unanimité serait indispensable car ces points relèvent du contrat entre colotis (droit privé) ?
Les cahiers des charges année 1990 devaient nécessairement préciser tout cela et la consultation ne peut donc m'être refusée.
Merci encore pour cet accompagnement. La gestion d'une ASL par un syndic bénévole n'est pas simple !
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Posté - 28 févr. 2017 : 10:02:55
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il faut l'unanimité sur ces parties communes tout simplement parce que chacun en est propriétaire pour partie |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Luisant
Contributeur débutant
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Posté - 28 févr. 2017 : 10:13:10
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majik
Contributeur senior
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Posté - 28 févr. 2017 : 19:04:09
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Les articles L442-9 et -10 du Code de l'urbanisme tendent à autoriser les modifications "à caractère réglementaire".
C'est Ă dire des dispositions du mĂŞme ordre que celles d'un PLU Ă condition que les modifications soient compatibles avec les dispositions du PLU en vigueur.
Cela exclut les dispositions "à caractère contractuel" du document contractuel nommé "cahier des charges" qui fixe les droits et obligations qui régissent les rapports entre les propriétaires colotis.
Le cahier des charges, s'il a été PUBLIE, se trouve "conservé" au service des hypothèques qui en transmet une copie sur votre demande.
Voyez votre acte de vente qui doit le mentionner.
En principe et en droit, l'ASL des propriétaires n'est pas compétente pour modifier le cahier des charges.
Ni au titre du L 442-10...
...et encore moins en ce qui concerne les dispositions contractuelles.
Une ASL est faite pour gérer des parties communes à plusieurs propriétés.
Elle n'a aucun pouvoir d'intervenir dans le contrat entre les propriétaires.
L'affectation des parties communes est de caractère contractuel.
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Posté - 28 févr. 2017 : 19:11:47
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majik : citation: Une ASL est faite pour gérer des parties communes à plusieurs propriétés.
Non ! pas seulement des copropriétés !!!  |
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Luisant
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Posté - 28 févr. 2017 : 21:33:55
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Le cahier des charges, s'il a été PUBLIE, se trouve "conservé" au service des hypothèques qui en transmet une copie sur votre demande.
Dans mon acte de vente, les actes sont publiés mais rien sur le cahier des charges du lotissement. les statuts ont fait l'objet d'un dépôt au rang des minutes du notaire...
Nous disposons du règlement intérieur, des statuts mais pas plus. La destination des parties communes est en partie précisée par le plan annexé au permis de construire accordé par la mairie... sous réserves
Je vais solliciter le service des hypothèques.
Notre ASL n'est composées uniquement que de pavillons individuels. |
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 01 mars 2017 : 07:33:24
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"Une ASL est faite pour gérer des parties communes à plusieurs propriétés.
Elle n'a aucun pouvoir d'intervenir dans le contrat entre les propriétaires."
Et pourtant elle a en charge dans certains statuts le respect par les colotis du CdC ou du Règlement ...
Mais si en effet ce n'est pas l'ASL qui peut modifier ledit contrat, les co contractants eux mĂŞmes le peuvent par un vote unanime.
Ainsi il est possible - par exemple sur proposition du Bureau, qui représente l'ASL - de changer la destination d'un espace vert en lot d'habitation.
Aucune création humaine n'est éternelle
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majik
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Posté - 01 mars 2017 : 10:10:51
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citation: les statuts ont fait l'objet d'un dépôt au rang des minutes du notaire...
Luisant, dans votre 1er message vous Ă©criviez:
citation: Les statuts ont été modifiés...
question : ce sont les statuts modifiés qui ont été déposés sous seing privé?
par qui? |
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Luisant
Contributeur débutant
France
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Posté - 01 mars 2017 : 15:08:05
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Les statuts déposés sous seing privé (chez notaire) sont ceux élaborés lors de la création de l'ASL.
Les statuts modifiés plus qu'actualisé ont été publiés via les services de la préfecture.
J'ai retrouvé un document qu'un voisin possédait intitulé "notice descriptive". Y figure la description des matériaux et constructions intérieure et extérieure de chaque maison ainsi que les aménagements extérieurs dont la voirie intérieure mais pas de places de parking trouvées implantées sur cette voirie. Celles-ci figuraient sur le plan annexé au permis de construire validé... le service du cadastre méconnaît l'existence de ces places de parking...
Ce cahier des charges devant être respecté et son application contrôlée par le syndicat... ce document de référence doit bien être quelque part ? Je vais solliciter le service des hypothèques. La mairie qui a accordé le permis de construire a bien dû être en possession de ce document même si tout ne la concernait pas ?
Merci pour vos questions qui invitent à creuser les problèmes en vue de solutions. |
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Luisant
Contributeur débutant
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Posté - 01 mars 2017 : 15:15:26
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Dans l'acte notarié, les seules précisions concernant le lotissement portent sur le référencement du permis de construire et sur celui du certificat de conformité. |
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majik
Contributeur senior
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Posté - 01 mars 2017 : 20:15:25
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citation: Les statuts déposés sous seing privé (chez notaire) sont ceux élaborés lors de la création de l'ASL.
ces statuts ont-ils été publiés selon les formes prévues par la loi du 21 juin 1865?
citation: Dans l'acte notarié, les seules précisions concernant le lotissement portent sur le référencement du permis de construire et sur celui du certificat de conformité.
l'acte notarié en question est-il votre acte de vente?
votre acte de vente mentionne t'il l'existence d'une ASl en précisant la date de sa publication à la préfecture et de sa publicité dans un journal d'annonces légales? |
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Obligations des co-lotis - cahier des charges 
