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Luisant
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 Posté - 01 mars 2017 : 23:22:34
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Les statuts d'origine font référence à l'article 6 de la loi du 21 juin 1865 et des articles 3 et 4 du décret du 16 décembre 1927, un extrait des statuts contenant l'objet de l'association syndicale, le mode d'administration, l'étendue des pouvoirs conférés au conseil d'administration et les clauses essentielles des statuts a été publié dans un journal d'annonces légales du département. Un exemplaire du journal a été transmis à la préfecture. De plus, un exemplaire des statuts et des divers documents définissant la résidence ont été publiés au bureau des hypothèques. Précisions portées sur les statuts d'origine alors que le permis de construire n'était pas encore accordé.
Une seconde version des statuts ne fait état que d'un dépôt à la préfecture.
Dans mon acte de vente figurent que les références au permis de construire et au certificat de conformité de l'ensemble de la résidence ainsi que la référence aux statuts, les deux premières versions... lesquels ont fait l'objet d'un dépôt au rang des minutes du notaire.
Dans ces statuts, le président recevait, au nom de l'ASL à titre gratuit, la propriété de tous les biens communs... maintenant c'est le syndicat...
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majik
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 Posté - 03 mars 2017 : 08:07:00
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citation: Les statuts d'origine font référence à l'article 6 de la loi du 21 juin 1865 et des articles 3 et 4 du décret du 16 décembre 1927,
un extrait des statuts contenant l'objet de l'association syndicale, le mode d'administration, l'étendue des pouvoirs conférés au conseil d'administration et les clauses essentielles des statuts a été publié dans un journal d'annonces légales du département
Votre ASL a ainsi obtenu une existence légale.
citation: un exemplaire des statuts et des divers documents définissant la résidence ont été publiés au bureau des hypothèques
La publication au fichier immobilier des parcelles d'assiette du lotissement est le but recherché par le lotisseur qui a procédé à un dépôt de pièces de lotissement par devant notaire qui a dressé l'acte authentique puis l'a publié.
Ces "pièces" publiées sont des documents contractuels appelés "loi des parties" contractantes que sont les acquéreurs de lots par suite de la signature de leur contrat de vente.
Les statuts ainsi publiés au fichier immobilier ont un double caractère contractuel qui les soumet à une double contrainte en matière de modification.
La survenue du nouveau dispositif légal qui abroge la loi du 21 juin 1865 crée l'obligation de mise en conformité de la substance des statuts conformément à l'article 7 de l'ordonnance et à l'article 3 du décret.
Cette mise en conformité légale NE PEUT ETRE CONFONDUE avec une modification des dispositions statutaires essentielles.
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Luisant
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Posté - 03 mars 2017 : 10:07:32
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Merci Majik pour ces informations complémentaires.
Nos statuts ont été modifiés au-delà de ce qu’imposait la mise en conformité qui était sollicitée (lettre avec A/R adressée au président).
La version adoptée, présentée comme mise en conformité, a été publiée.
Nos anciens statuts précisaient qu’une modification des statuts devait être adoptée avec 2/3 des voix. Ce fut le cas (j’ai voté contre). L’unanimité n’était donc pas nécessaire puisque les statuts prévoient un vote au 2/3. La majorité obtenue étant celle indispensable à une modification… n’est-ce pas suffisant pour valider une telle modification ?
En l’état ils demeureraient applicables ?
Alertés sur la réalité de cette refonte des statuts, différente de la mise en conformité, par un vote au 2/3 nous avons demandé qu’une mise en conformité à repartir de nos anciens statuts soit soumise au vote d’une prochaine AG… (vote attendu également à la majorité des 2/3 et pas de 2ème AG avec vote à la majorité des présents et représentés sur ce point).
Dans ces statuts précédents, dans le chapitre portant sur les pouvoirs, il est précisé que l’AG se prononce sur la modification des statuts de l’association, ainsi que des documents du lotissement en vue de l’application de l’article 38 de la loi d’orientation foncière du 30 décembre 1967. Ces dispositions avaient-elles une portée particulière sur la modification de la destination des parties communes ou sur les modifications des statuts ? Ce texte étant abrogé, quelle MAJ à proposer ?
J’ai lu votre document « lotissement ou copropriété ». Page 3 le paragraphe sur le cahier des charges pourrait peut-être alerter sur les modifications qui entrent dans le cas des des majorités fixées par les statuts et surtout au regard du caractère contractuel du cahier des charges les projets qui exigent un vote à l’unanimité (modification de la destination des parties communes et les clauses contractuelles portant sur les parties communes et non sur les équipements… si j’ai bien compris).
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Luisant
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Posté - 03 mars 2017 : 11:47:48
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Pour compléter, en préambule de nos statuts il est bien précisé "mise à jour... en conformité de l’ordonnance n° 2004... alors que dans les fait c'est une refonte pour certains articles, refonte non prévue par l'ordonnance.
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Posté - 03 mars 2017 : 11:49:17
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profiter d'une mise en conformité pour nettoyer les statuts est, en soi, une très bonne idée... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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Luisant
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Posté - 03 mars 2017 : 12:05:26
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Oui, si tel est le projet mais faire voter des statuts en prétextant qu'il s'agit d'une mise en conformité rédigée par un notaire, information sur l'auteur vérifiée comme étant fausse après, et en prétextant toujours la mise en conformité pour modifier les articles sur les majorités, les mandataires... n'est pas en soi une excellente idée. Le tout sans débat puisque mise en conformité rédigée par un notaire... d'où, dans ce contexte, mes interrogations sur ce qui peut être modifié ou pas dans le cahier des charges notamment la destination des parties communes, l'accès au cahier des charges... |
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ronco
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Posté - 03 mars 2017 : 14:38:10
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Bonjour,
Luisant dans votre message du 1er mars vous indiquez "dans ces statuts le président recevait au nom de l'ASL la propriété de tous les biens communs"
La rétrocession entre le lotisseur et l'ASL a-t-elle bien été enregistrée par un acte notarié ? |
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Luisant
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Posté - 03 mars 2017 : 18:06:32
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Bonsoir,
Ronco, la rétrocession des parties communes au président est prévue par les anciens statuts… qui précisent que ces statuts ont fait l’objet d’un dépôt au rang des minutes chez le notaire X
Dans mon acte de vente, il est précisé que ces statuts ont fait l’objet d’un dépôt au rang des minutes chez le notaire X… laquelle association présidée par M. Y, propriétaire des parties communes…
Dans les statuts « mis en conformité », soit la version en vigueur, c’est le syndicat (4 membres) qui reçoit propriété des dits biens communs mais pas d’acte notarié précisé. Dans ces statuts, aucune référence aux précédents textes fondateurs. Les statuts débutent ainsi : il est formé une association… régie par l’ordonnance 2004-632… comme si elle n’avais pas existé avant.
J’ai récupéré les formulaires pour obtenir les documents constituant le cahier des charges du lotissement et initialement déposé au bureau des hypothèques.
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majik
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Posté - 04 mars 2017 : 07:01:06
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citation: la rétrocession des parties communes au président est prévue par les anciens statuts...
Dans les statuts « mis en conformité », soit la version en vigueur, c’est le syndicat (4 membres) qui reçoit propriété des dits biens communs
Vous ne répondez pas clairement à la préoccupation de Ronco :
La rétrocession entre le lotisseur et l'ASL a-t-elle bien eu lieu?
autrement dit: QUI EST PROPRIETAIRE de ce que vous nommez "parties communes"?
Et tant qu'à être précis, vous évoquez "divers documents définissant la résidence" mais pourriez-vous les ENONCER clairement, ces "divers" documents?
autrement dit: le cahier des charges est-il UN de ces documents?
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Luisant
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Posté - 04 mars 2017 : 09:36:13
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Dans mon message 21, j’ai listé l’ensemble des documents détaillés dans nos statuts et publiés. Aucun ne s’appelle cahier des charges.
Ce sont les statuts et eux seuls qui donne pouvoir à l’ASL de contrôler le respect de l’application du cahier des charges et évoque donc ce document. Je vais solliciter la consultation des documents détenus par l’ASL.
La rétrocession : elle est évoquée dans les statuts et le propriétaire des parties communes a été nommément désigné dans mon acte de vente. Je suppose donc qu’un acte permet au notaire une telle précision dans sa rédaction d’acte.
Dans un acte de vente plus récent le président est cette fois « représentant de l’ASL » et plus propriétaire.
Si je peux avoir accès aux documents de l’ASL, la rétrocession serait-elle un acte notarié dont un double nous aurait été laissé ou est-ce le notaire qui peut répondre à cette question ? Aurait-elle une incidence sur la règle de l’unanimité nécessaire à la modification de la destination des parties communes de l’ASL ?
Si la rétrocession a été actée pour le président lors de la création de l’ASL, je ne pense pas que celle transférant la propriété désormais aux 4 membres du syndicat l’ait été. La rétrocession est-elle indispensable ? Quelle est la pratique la plus « courante » ?
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ronco
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Posté - 04 mars 2017 : 10:59:42
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Bonjour,
pour connaître précisément le propriétaire de ces parties communes le plus simple est de contacter le Service de la Publicité Foncière (ex conservation des hypothèques).
Je pense qu'il est indispensable de savoir précisément qui est propriétaire des équipements et espaces communs. |
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Luisant
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Posté - 03 mai 2017 : 21:48:06
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Après demande au service de la publicité foncière (SPF), il ressort qu’aucun cahier des charges n’a été transmis au SPF. Nous serions une exception au lotissement, une personne, le promoteur, aurait obtenu un permis valant division (Une autorisation pour faire des divisions et des constructions). Nous serions un groupement d’habitations, information obtenue auprès d'un notaire.
« Article R*421-7-1
Lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété [*contenu*] par les documents énumérés à l'article R. 315-5 (A) et, le cas échéant, à l'article R. 315-6. »
Aucun cahier des charges n’existe et n’a donc été publié. Le seul document publié concernant les parties communes est un titre de propriété rétrocédant ces parties communes à l’ASL.
Dans ce titre de propriété est désigné le bien : voirie, espaces verts, antenne collective, fontaine…
En conséquence, les modifications : suppression de fontaine, transformation de la voirie en parking, la suppression de l’antenne collective ou des espaces verts qui donnent un certain standing, peut-elle se faire au 2/3 des voix, majorité requise, telle que précisée dans les statuts, pour la création d’équipement ou d’aménagement nouveau ? l’unanimité ne serait pas requise puisque nous n’avons pas de cahier des charges... on ne parlerait donc plus de modification de la destination des parties communes ?
2/3 des personnes qui installent des paraboles peuvent faire supprimer l'antenne collective ou faire supprimer les espaces verts pour y implanter des parkings, espaces verts qui sont devant mes fenĂŞtres ?
Merci pour votre aide. |
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Posté - 04 mai 2017 : 06:24:34
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Les statuts ou cahiers des charges d'une ASL ne se trouvent pas au SPF mais soit en sous-préfecture soit en préfecture (suivant le lieu) au service "associations".
Par contre au SPF, on connait le dernier propriétaire et dans votre cas : l'ASL |
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Luisant
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Posté - 04 mai 2017 : 08:37:32
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Merci Rambouillet, dans le fil des échanges, j’ai précisé détenir les statuts et le règlement intérieur mais pas le cahier des charges qui serait le document contractuel dont les modifications exigeraient un accord à l’unanimité. La question portait sur la destination des parties communes notamment ceux qui assurent une certaine esthétique : fontaine, espaces verts, ceux qui assurent un confort : antenne commune et voirie facilitant la circulation…
Nous n’aurions pas d’autres documents fédérateurs que les statuts et le règlement intérieur. Ces statuts prévoient la création et la modification des équipements communs. Ces équipements pourraient être modifiés avec un vote au 2/3… les espaces verts et la fontaine pourraient donc devenir des parkings… Ce serait une perte pour ceux qui avaient une vue sur ces équipements et le calme associé à ces équipements.
Ma question portait donc sur les conditions nécessaires pour modifier la destination des parties communes puisqu’on me précisait dans les échanges que cela ne devait pas être confondu avec les équipements communs. La jurisprudence n’évoque que le cahier des charges. Un titre de propriété publié rétrocédant les parties communes à l’ASL a-t-il cette portée ?
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Posté - 04 mai 2017 : 09:47:55
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L'ASL est propriétaire des parties communes. Ces parties communes correspondent à des lots cadastraux ; donc à partir de là on en déduit de quoi est propriétaire votre ASL : parties communes sur lesquelles se trouvent des équipements communs.
Le cahier des charges s'il n'est pas relié juridiquement aux statuts n'a pas de valeur pour ceux qui seraient devenus "propriétaires adhérents" après le vote l'instituant.
Des statuts découlent ce qui peut être fait ou pas sur ces parties communes.
vous citez :
"Ces statuts prévoient la création et la modification des équipements communs. Ces équipements pourraient être modifiés avec un vote au 2/3… les espaces verts et la fontaine pourraient donc devenir des parkings… "
Donc l'unanimité n'est pas requise pour ces modifications des équipements communs.
PS : C'est dans les lois sur la copropriété -et non les ASL - que dans certains cas l'unanimité pourrait être requise.... |
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Luisant
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Posté - 05 mai 2017 : 09:04:48
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"OK, parlons alors d'article L 442-9 et de sa jurisprudence de 2016 qui confirme l'aspect contractuel du Cdc.
Mais surtout, autant rien n'empêche que les statuts prévoient une majorité absolue s'il s'agit d'un équipement ( même si à mon avis la majorité des 2/3 serait préférable) autant l'unanimité est nécessaire s'agissant des parties communes. "
réponse proposée dans ce fil d'échanges. Mon attention était attirée sur le cahier des charges document contractuel dont la modification nécessiterait un vote à l'unanimité avec renvoi à la jurisprudence... d'où mes recherches auprès du service de publicité foncière.
A la veille de vote portant sur la modification des parties communes, la question se pose et une réponse serait souhaitée... avant mise en oeuvre de ces modifications de nos parties communes. |
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Posté - 05 mai 2017 : 09:36:31
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mais apparemment, dans votre cas, il n'y a pas de CdC !!! (il n'est pas obligatoire)
on tourne en rond dans votre dossier car vous mélangez allègrement la propriété des espaces communs, leur affectation, ASL, statuts cahier des charges, et les modalités de décisions relatives à leurs évolutions respectives... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Luisant
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Posté - 05 mai 2017 : 10:25:42
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De ces échanges il me semble à la lecture des documents consultés et existants que l'affectation des parties communes reste imprécise mais rien n'imposait cette définition (au cas particulier, la rétrocession d'une parcelle a été faite, les statuts précisent notre mode de fonctionnement et de gestion et le règlement intérieur les obligations en terme de respect de règles de vie communes : charte esthétique, propreté...).
Il me semble donc, en conclusion, qu'en l'absence de cahier des charges, seuls les statuts précisent les conditions à respecter pour la gestion et l'évolution de ces parties communes et pour décider de l'affectation de ces parties communes : espaces verts, voirie, parking... ?
Partis des statuts, vous m'avez invitée à me référer au cahier des charges et de vérifier si la rétrocession avait bien eu lieu... et nous en revenons donc aux statuts en l'absence de CDC... démarche qui a permis une meilleure connaissance du dossier et des règles de gestions. Pour cela merci. |
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Luisant
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Posté - 15 sept. 2017 : 19:58:26
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"ces statuts ont-ils été publiés selon les formes prévues par la loi du 21 juin 1865 ?"
il est stipulé dans les statuts "conformément aux dispositions de l'article 6 de la loi du 21 juin 1865 et des articles 3 et 4 du décret du 16 septembre 1927... un extrait des présents statuts... sera publié dans un journal d'annonces légales du département. Un exemplaire du journal sera transmis à la préfecture"
En outre, un exemplaire du présent statut ainsi que les divers documents définissant la résidence seront publiés au bureau des hypothèques..."
Dans mon acte de vente il est précisé que le lot acquis est dans une ASL régie par les statuts, les différentes versions étant précisées... et que j'en ai bien pris connaissance avant signature.
Au centre des publications foncières nous avons trouvé le titre de propriété (rétrocession à l'ASL des parties communes) puis tout ce qui concerne chaque maison. Dans ce titre de propriété sont détaillés les locaux annexes, une voirie et les espaces verts mais rien sur l'implantation de parkings...
A la préfecture rien n'a été retrouvé, tout aurait été retourné à la marie...
Dans le règlement intérieur il est également précisé que "dans tout acte translatif ou locatif de parcelles, il est réputé fait référence au cahier des charges qu'il s'agisse d'une première vente ou de reventes..."
Alors comment l'ASL peut-elle "contrôler "l'application du cahier des charges du programme immobilier" comme précisé dans son objet ?
Nous cherchons toujours, à ce jour, ce qui définit la destination des parties communes pour identifier les modifications qui relèveraient d'un vote unanime.
Merci encore pour votre aide.
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majik
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Posté - 16 sept. 2017 : 08:54:49
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citation: Nous cherchons toujours, à ce jour, ce qui définit la destination des parties communes
pour identifier les modifications qui relèveraient d'un vote unanime.
Une seule chose semble certaine : les dites parties communes sont la propriété de l'ASL
La gestion de ce bien propre relève des statuts de l'ASL.
TOUTEFOIS, l'ASL ne peut en modifier la destination contractuelle précisée dans les DOCUMENTS 1)PUBLIES AU FICHIER IMMOBILIER 2) mentionnés aux ACTES DE VENTE eux-mêmes publiés
Le hic : l'incertitude sur les "statuts de l'ASL" dont on ignore la validité de la modification... |
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Obligations des co-lotis - cahier des charges 
