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vanhool
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 Posté - 10 mars 2017 : 16:21:04
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***Modération UI : correction du titre***
bonjour
je vient de voire le PV d ag 2017 pour l appel de prévision pour gros travaux pour la refection de la toiture sur 10 ans il a était prevue un trimestre a 15000€ puis les 3 autres a 25000€ puis le 1/1/2018 cela passe a30000€
on et 105 Co proprio mais il cela na pas était budgeter .on sort déjà d un ravalement que l on a payer sur 10 ans
sur le feuille pour l ag cela n était pas inscrit et déjà que pour le ravalement une dizaine on des difficultés a payer .
normalement cela doit être un tier du budget par appel de fond .cela vas arriver que l on vas être une copropriété en danger. Celai et arranger par un petit noyau du Cs
quel solution pour verifier ce que l on peut faire
merci vanhool
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GĂ©dehem
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1
 Posté - 10 mars 2017 : 16:30:45
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"Je viens de voir le PV d ag 2017...."
Que dit-il d'une décision sur la réfection de la toiture, décision bassée sur une proposition chiffrée (un devis d'entreprise) qui était jointe à la convocation ???
Il ne peut pas y avoir "appel de fonds" (vous n'avez rien à verser) si une décision de travaux n'a pas été prise, avec un budget précis décidé sur la base d'un devis..
Que dit ce PV sur ce point ??? |
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vanhool
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 2
 Posté - 10 mars 2017 : 16:38:31
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bonjour
aucun devis n a était joint a la feuille d ag .sur le PV d ag juste provision pour gros travaux .meme problème que pour le ravalement pas de devis juste quant on prévois les travaux
merci vanhool |
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Posté - 10 mars 2017 : 17:29:02
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vanhool : citation: aucun devis n a était joint a la feuille d ag .sur le PV d ag juste provision pour gros travaux .meme problème que pour le ravalement pas de devis juste quant on prévois les travaux
??? Cela n'est pas un fonctionnement normal, et cela DOIT etre contester.
Avez vous un syndic pro ? Un CS , qui pour rappel controle la gestion du syndic ET prépare l'OdJ.
1. devis concurrents joints à la convocation, étéblis sur un chaier des charges précisi
2. l'AG adopte un devis, ET Ă©galement un calenrier des appels de fonds.
3. lorsque le syndic a reçu TOUS les fonds, il peut commander ces travaux
4. SANS ces décisions de l'AG, entreprise et montant des travaux, le syndic n'a aucun droit d'appeler des fonds.
5. Sans TOUS les documents joints à l'OdJ - devis, plans, ... cette " décision est contestable devant le tribunal, et elle sera annulée. C'est une obligation de joindre tous les documents nécessaires à la décision.
6. SEULS les copros opposants ou défaillants peuvent contester une résolution dans les 2 mois après la réception du PV. Ce délai a déjà débuté si vous avez reçu ce PV.
Quelle est précisement le texte de cette résolution travaux ?
PS : si les copros ont adoptés ces travaux sans docs, et sans calendrier, ils sont les SEULS responsables.
Le syndic a commis une grave erreur de gestion en ne joignant aucun doc, les copros sont les suels décisionnaires, ils ont été totalement irresponsables sur ce coup.
Quant au CS, à dégager au plus vite. 
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GĂ©dehem
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Posté - 10 mars 2017 : 18:27:15
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Si aucun devis n'a été joint à la convocation d'AG, que le PV ne précise pas la nature des travaux à réaliser ("Travaux de réfection de la toiture : détal ...) et le chiffrage de ces travaux (un montant en €), il n'existe pas de 'décision' qui oblige à régler quoi que ce soit.
Il ne peut pas y avoir d'appels de fonds si aucun fonds n'a été décidé..
Les copropriétaires n'ont rien à régler.
Il faut donc voir exactement ce que mentionne le PV d'AG, ce que l'assemblée aurait réellement voté. |
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Posté - 10 mars 2017 : 19:48:00
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citation: bonjour
aucun devis n a était joint a la feuille d ag .sur le PV d ag juste provision pour gros travaux vanhool, merci de rédiger des phrases entières et compréhensibles  . En général ça aide beaucoup quand on n'a pas a interpréter.
En particulier, Majuscule en début de phrase, et rédaction complète souhiatée, et non pas de type SMS.
On ne demande pas si des devis sont joints Ă la 'feuille d'AG' que je comprends comme le PV (Mais est-ce cela?).
Les devis Pour travaux (Si des travaux ont été décdés) devaient être joints à la convocation. L'étaient-ils?
citation: je vient de voire le PV d ag 2017 pour l appel de prévision pour gros travaux Je ne sais pas ce que mes collègues ont compris 
Vous venez de recevoir, de lire, de relire pour vérifier???? Et l'AG date de quand, accessoirement?
Vous parlez de TRAVAUX ou bien de la constitution d'un réserve, d'une provision (Prévision???????????!!!!! Qu'est-ce?) ou autre?
Que viennent faire les 'sur 10 ans' ????????????????????????????????????????????????????????????
Les 10 ans jouent sur quoi?
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Édité par - ribouldingue le 10 mars 2017 19:52:51 |
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GĂ©dehem
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Posté - 10 mars 2017 : 21:58:42
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A l'évidence, notre ami Vanhool maitrise sans doute mieux le néerlandais que le français ....
Soyons indulgents ... |
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Posté - 11 mars 2017 : 07:13:34
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Ribouldingue, soyez indulgent...  tout le monde ne maîtrise pas la lange de Molière comme vous.
Au contraire continuez à nous éclairer de vos lumières, notre ami vanhool en profitera ....
PS : Ribouldingue, vous allez sur des forums des pays du Nord.... ? 
Plus sérieusement, il est intéressant de noter que dans votre syndicat, on planifie un peu les financements de gros travaux (c'est le rôle du fonds travaux depuis 2017). C'est bien. Pour faire cela, il n'y a pas besoin de devis de travaux, ni d'inscrire les dits travaux à l'OdJ.
Par contre devait ĂŞtre inscrit Ă l'OdJ, un projet concernant un financement de fonds travaux.
PS : il faut aussi "épurer" les anciens travaux avant de commencer de parler de nouveaux. Si des copros sont déjà débiteurs, on met en ouvre les dispositifs pour faire rentrer l'argent dû, avant d'en dépenser d'autres.... |
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Posté - 11 mars 2017 : 07:53:02
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Je ne vois pas d'information que notre ami est hollandais, mais breton j'en suis désolé.
Je lis une rédaction type 'sur le téléphone', pas un français approximatif.
Je pense que lui faire remarquer que sa rédaction est infiniment flou n'est pas l'insulter, c'est au contraire l'aider.
Le problème ici est que chacun en revanche interprète une demande selon sa compréhension. Pour l'un c'est un vote travaux, pour l'autre une réserve. En relisant, je ne vois pas la réponse.
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=1 pour une discussion du même genre, imprécise. |
Édité par - ribouldingue le 11 mars 2017 08:02:08 |
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Posté - 11 mars 2017 : 10:25:31
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c'est peut-ĂŞtre un nordique qui nous envahi par Saint Malo, attention Ă nous, les envahisseurs envahissent....
Plus sérieusement, je reste sur ma position : quand un syndicat a beaucoup de débiteurs, on commence par régler les problèmes de débits avant d'en créer d'autres.....
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vanhool
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Posté - 11 mars 2017 : 10:50:36
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bonjour
je m excuse du retard pour répondre a ce sujet
en lisant vos commentaire je voie que ma demande n est pas bien formuler .je n ai aucun montant pour ces travaux de refection de la toiture .il parle de changer les ardoise, les bois ,mettre de la laines de vert.je vient de regarder le nombre de débiteur il y en a plus d une vingtaines et des gros montants. Le syndic et sng gerancia .sur le PV d ag il n y a pas grand chose au sujet des travaux juste les montant sur 10 ans . pour le ravalement l ancien syndic lui avait budgeter le ravalement .la coproprio ce compose de 6 bâtiments et de 105 copropriétaires .
cela a toujours Ă©tait comme cela pas de devis ou juste a l ag pour les travaux rapide .
je suis malouin breton par ma mere et d origine italien par mon père et marie avec une pure bretonne
j espère avoir bien répondu a vos demande
merci vanhool |
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GĂ©dehem
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11
Posté - 11 mars 2017 : 11:26:47
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cela a toujours Ă©tait comme cela pas de devis ou juste a l ag pour les travaux rapide .
On comprend que ce soit le foutoir dans cette copropriété.
Avez vous un CS ? Que dit-il ???
Si aucun devis chiffré, avec un montant global des travaux, n'a été joint à la convocation de 'AG, convocation que vous devez recevoir au moins 21 jours avant la réunion, les copropriétaires ne peuvent rien décider.
Que ce soit pour ces travaux de toiture, un ravalement des façades.
Pour les "petits travaux d'entretien courant", on doit vous présenter un "budget prévisionnel", qui fixe le budget global nécessaire au fonctionnement du syndicat.
Si, lors de l'AG, il n'est pas voté un montant précis pour ces travaux (exemple : réfection toiture 15.800 €), les copropriétaires n'ont rien à payer.
S'il n'y a pas eu de "budget prévisionnel" adopté, pas de provision pour charges non plus.
A vous lire, il semble que votre syndicat dysfonctionne. |
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Posté - 11 mars 2017 : 11:30:56
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citation: je suis malouin breton par ma mere et d origine italien par mon père et marie avec une pure bretonne
Comme quoi nous n'avons pas fait un délit de faciès, mais un délit de nom ou d'avatar.... mille excuses....
Provisionner sur 10 ans au préalable, une réfection de toiture, sur le principe, c'est très bien, et dans ce cas pas besoin de descriptif, de devis, etc... Mais je persiste : on résorbe les débiteurs avant de se lancer dans autre chose ne serait ce que l'approvisionnement d'un fonds... |
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GĂ©dehem
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Posté - 11 mars 2017 : 11:40:19
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Soit 2 cas
- la création d'un fonds spécial destiné à provisionner une future réfection toiture dans 10 ans.
- le provisionnement sur 10 ans de ces travaux, le syndicat effectuant un emprunt pour les réaliser demain.
Dans les 2 cas, il faut bien un chiffrage permettant de calculer la quote part de chacun, les modalités de provisionnement, le tout étant adopté par l'AG.
Sur ce qui est rapporté, certes partiellement, on n'y est pas ....
Si on y ajoute 10% de copropriétaires qui sont en impayés ..... |
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Posté - 11 mars 2017 : 12:54:02
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citation: je suis malouin breton par ma mere et d origine italien par mon père et marie avec une pure bretonne
j espère avoir bien répondu a vos demande  Je n'en demandais pas tant.
Honnêtement je me doutais que votre nom avait une consonnance italienne ce que ni Rambouuillet ni Gedehem n'avaient intuité
Je suis un peu comme le PSG qui a marqué quatre buts
citation: Comme quoi nous n'avons pas fait un délit de faciès En plus à 1500 kilomètres près vous étiez bon
citation: on résorbe les débiteurs avant de se lancer dans autre chose ne serait ce que l'approvisionnement d'un fonds... Evidemment.
On dirait que ce syndicat pratique la fuite en avant.
citation: la coproprio ce compose de 6 bâtiments et de 105 copropriétaires . vanhool, combien de copropriétaires viennent à l'AG et combine se font représenter. Il semble y avoir un problème d'implication chez vous.
Y a t'il un conseil syndical, auquel cas prenez contact avec un ou plusieurs des conseillers.
Pour gerancia, honnêtement on ne peut pas dire que c'est du 'premium quality', il s'y passe beaucoup de choses en quelques années/.....
http://www.societe.com/societe/gera...2731897.html |
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vanhool
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Posté - 11 mars 2017 : 15:08:28
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bonjour
il y a cs mais impossible de discuter avec le president et les autres conseillers .sur 105 il y a au moins 46 personnes ne ce déplace pas a l ag . pour sng gerancia c est la galère tous et régie par Aix en Provence .le gros problème dans cette copropriété il y a un petit noyaux qui régie la copropriété beaucoup d ancien et de residence secondaire . il n y a pas beaucoup a faire pour régler ce problème .cela fait 32 ans que nous y habitons et meme fait partie du cs
merci vanhool |
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Posté - 11 mars 2017 : 21:05:07
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citation: .le gros problème dans cette copropriété il y a un petit noyaux qui régie la copropriété Mon a-priori est que s'ils sont investis, ce n'est pas forcément mal et que sauf s'ils sont très riches ou bien ont des cousins entrepreneurs, ils devraient etre comptables de leurs deniers, donc des votres.
Donc je ne vois pas cela comme un inconvénient.
L'inconvénient est ailleurs: Les autres ne venant pas et se désintéressant, les votes finalement sont fait par le noyaux, du coup les regles serelachent et les droits des gens comme vous oubliés pour ne pas dire bafoués.
citation: on sort déjà d un ravalement que l on a payer sur 10 ans Donc à chaque gros travaux il y a emprunt?
citation: appel de prévision pour gros travaux pour la refection de la toiture sur 10 ans Sur le fond, car cela prime deja avant la forme, est-ce que objectivement votre copropriété est en état moyen ou mauvais? |
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vanhool
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Posté - 13 mars 2017 : 10:40:50
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bonjour
il n y a pas d emprunt pour le ravalement on paye une provision avec les charges de 60000€ par ans pendant 10 ans il a fallut en remettre au bout .pour la refection des toitures cela et 120000€ par ans pendant 10 ans .
copropriété de 105 copropriétaire sur 6 bâtiments avec gardiens et femme de ménage.la copropriété est en état moyen .si j aurais 15 ans de moins il y avait possibilité de monter un syndicat secondaire sur 2 bâtiments .car tous et gérer par un petit noyau impossible de discuter avec eu
merci vanhool |
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vote travaux pour refaire la toiture 
