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 Posté - 15 mars 2017 : 21:29:54
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Bonjour,
Je reçois mon appel de charges de ma résidence principale du 2ème trimestre 2017 et là je constate une ligne intitulée "Régul charges 2014" pour 580€ en sus.
Evidemment pas de courrier d'explication.
J'ai donc regardé l'historique sur l'intranet du Syndic et là je constate la présence d'un document antidaté d'avril 2016 avec la régularisation des charges de 2014.
En allant plus loin, je relis les différentes AG et je constate que les comptes de 2014 n'avaient pas été approuvés.
Donc, entre mars 2015 (date de l'AGO) et mars 2017, le syndic actuel n'a pas effectué la répartition des charges de 2014.
Du coup, je me demande si les prestataires ont été payé pour 2014... et si oui avec quel argent ?
Lors de l'AGO d'avril 2016, les comptes de 2015 ont été approuvés et la répartition a été effectuée (les soldes sont à zéro sur nos appels de 2016, il n'y avait pas de mention relative à 2014).
Le hic, c'est que j'ai acheté en octobre 2015, et que l'état daté mentionne 0 euros de charges dues sur les exercices N-1 et N-2.
Pourtant, le syndic a bien été notifié de la vente et n'a pas fait oppposition sur le prix de vente.
Est-ce normal et est-ce à moi de payer pour une période bien antérieure à mon acquisition ?
Si je comprend bien la répartition à ma perte ou à mon profit pour l'année de la vente, là cela me paraît curieux.
Quels recours je peux avoir deux ans après ?
Merci pour votre aide,
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Édité par - jeflepetit le 15 mars 2017 21:39:22 |
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Franck1966
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 Posté - 15 mars 2017 : 22:04:16
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Avez-vous demandé des explications au syndic?
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Posté - 15 mars 2017 : 22:23:16
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citation: Initialement posté par Franck1966
Avez-vous demandé des explications au syndic?
Comme j'aimerais pouvoir le faire. 
Le Syndic ne répond à aucune sollicitation. Quant au conseil syndical il refuse de transmettre tous documents sous pretexte qu'on est pas au CS.
Nous ne savons pas ce qui se passe dans la copropriété et la dernière fois que l'on a tenté de se présenter au Conseil Syndical, nous essuyons un refus  .
Et pourtant on est pas du genre "relou" qui passent leur temps à enquiquiner le Syndic...
Quant aux vendeurs, ils sont partis ouvrir un hôtel à Bali (Asie), pas de nouvelles depuis.
Bon j'arrête de pleurer sur mon sort mais, côté "on s'arrange entre amis", ça risque d'être difficile...
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Édité par - jeflepetit le 15 mars 2017 22:26:06 |
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JB22
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Posté - 16 mars 2017 : 00:00:16
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Pouvez-vous nous dire si lors de l' A.G. de 2016, ou de toute autre A.G., les comptes de 2014 on été approuvés.
Pour qu' il y ait une somme de 580 € à payer au titre de l' exercice 2014 il faut que celui-ci soit déficitaire, Est-ce le cas.
L'état daté devait faire état de la somme que vous devriez être redevable au titre de l' exercice 2014, Cette indication vous aurez permis de convenir que cette somme serait à la charge du vendeur, et le montant remboursé par le vendeur lors de la signature de l' acte de vente. |
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Posté - 16 mars 2017 : 07:37:54
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citation: Initialement posté par JB22
Pouvez-vous nous dire si lors de l' A.G. de 2016, ou de toute autre A.G., les comptes de 2014 on été approuvés.
Ouille... excellente question, je n'avais pas regardé ça !
Oui, les comptes sont soumis à approbation en 2016 et ... approuvés!
Donc .... je pense que je dois payer 
@JB22, Merci en tout cas pour m'avoir éclairé sur ce point |
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JB22
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5
Posté - 16 mars 2017 : 08:55:18
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Extrait de l'article 5 du décret du 17 mars 1967.
"1° Dans la première partie, le syndic indique, d' une manière même approximative et sous réserve de l' apurement des comptes, le sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant."
"...Dans une annexe à la troisième partie de l' état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget..."
Le syndic n' a donc pas à indiquer le reliquat des charges pouvant restées dues, Le problème dans votre cas c' est qu'il n' est pas prévu la non approbation des comptes d' un exercice antérieur.
Si les procès verbaux des trois dernières années vous ont été fournis, je pense que vous devrez payer. |
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nefer
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 Posté - 16 mars 2017 : 09:19:04
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tant que les comptes d'un exercice ne sont pas approuvés lors d'une AG, le montant qui en résulte (crédit ou débit) n'est pas exigible
cette somme est donc due par vous.
vous auriez aussi pu avoir un crédit......et vous n'auriez rien dit.... |
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Posté - 16 mars 2017 : 15:37:31
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citation: Le hic, c'est que j'ai acheté en octobre 2015, et que l'état daté mentionne 0 euros de charges dues sur les exercices N-1 et N-2. En fait et c'est en cela que c'est très important, il faut lire les PV d'AG et pas seulement les recevoir.
En le lisant vous auriez vu qu'il y avait un hic sur les comptes de 2014 et vous auriez été en état de négocier non pas avec le syndicat mais avec votre vendeur une clause potentielle relative à ce problème.
Il n'est certes jamais facile de faire payer le vendeur deux ans après, mais c'est deja mieux que la situation actuelle, le cas échéant vous auriez pu demander un séquestre, même symbolique, mais par exemple 500 euros eussent été nécessaires.
Modif: Oups, pardon, JB22 l'a déja dit.... |
Édité par - ribouldingue le 16 mars 2017 15:38:52 |
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Sunbird
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Posté - 16 mars 2017 : 17:01:47
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1/ Le syndic doit répondre à vos demandes même si vous n'êtes pas au CS.
2/ Difficile de répondre sans plus d'élément
Concernant l'état daté, finalement on en voit la limite.
Actuellement vous payez combien de charges par trimestre? |
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Franck1966
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Posté - 16 mars 2017 : 21:28:51
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Ribouldingue "En le lisant vous auriez vu qu'il y avait un hic sur les comptes de 2014 et vous auriez été en état de négocier non pas avec le syndicat mais avec votre vendeur une clause potentielle relative à ce problème." : peu de gens pensent à les lire, mais surtout encore moins de gens les comprennent !!!
Peut-être que le notaire aurait pu le voir, mais je pense que les clercs ne s'occupent que des états datés, sans lire les PV d'AG, dommage car il n'y a pas grand chose à vérifier ...
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Posté - 17 mars 2017 : 08:53:41
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Peut-etre, mais bon.
Qui lit la loi?
Est-ce que je peux dire que ne regardant pas trop les feux rouges, je n'ai pas vu que ce n'était pas mon tour, et que finalement ayant eu un accident, je souhaite savoir contre qui me retourner?
citation: peu de gens pensent à les lire, mais surtout encore moins de gens les comprennent !!! Ma remarque ne concernant par ailleurs nullement les comptes, mais l'approbation des comptes.
Quand dans un syndicat, les comptes ne sont pas approuvés, on doit se poser des questions, comme quand dans une société les comptes ne sont pas approuvés. Cela doit constituer un signal très fort.
Quand on achète un logement, a plus de 100 000 euros souvent, on ne peut pas juste mettre le logement dans le cabas, désolé, on passe a la banque et on passe souvent beaucoup de temps a économiser 0,01%, on peut aussi investir un minimum sur ce que sont les charges que l'on va payer, leur évolution sur les 3 dernières années, il est donc impossible de ne pas voir que les comptes ne sont pas approuvés.
citation: Peut-être que le notaire aurait pu le voir, mais je pense que les clercs ne s'occupent que des états datés, sans lire les PV d'AG, dommage car il n'y a pas grand chose à vérifier ... Alors on est en France, et le législateur pense, et nous fait croire que on peut tout border pour que le consommateur se comporte comme un bébé qui marcherait sur un champs de mines.
A chaque problème, contre qui puis-je me retourner?
On paye un notaire pour autre chose, garantir une transaction, réaliser les vérifications obligatoires, comme l'existence d'un état date, et l'existence de dettes.
On ne le paye pas pour lire et interpréter a notre place les PV d'Ag qu'il nous fait transmettre;
On le paye en revanche, et c'est trop souvent oublié, pour qu'il nous conseille et nous renseigne quand on pose des questions sur ces sujets.
C'est un exécutant et un conseiller, par un vérificateur-dépatouilleur. |
Édité par - ribouldingue le 17 mars 2017 09:00:03 |
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Franck1966
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Posté - 17 mars 2017 : 21:36:54
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Je suis entièrement d'accord avec vous Ribouldingue, mais si le clerc ou le notaire avait vu le refus des comptes, il l'aurait signalé à Jeflepetit, qui aurait pu en parler au vendeur.
Ce ne sont pas les 580€ (bien que ce soit une somme certaine) mais le principe.
Jefleptit va devoir payer pour ce qui pourrait être du laxisme au départ ! |
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Sunbird
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Posté - 17 mars 2017 : 23:10:31
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citation: Initialement posté par Franck1966
Je suis entièrement d'accord avec vous Ribouldingue, mais si le clerc ou le notaire avait vu le refus des comptes, il l'aurait signalé à Jeflepetit, qui aurait pu en parler au vendeur.
Le clerc n'est pas là pour lire les PV.
Si le syndic n'indique pas sur l'état daté que les comptes n'ont pas été validés, il y a peu de chance que cela soit soulevé lors de la signature.
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Posté - 18 mars 2017 : 08:38:03
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citation: mais si le clerc ou le notaire avait vu le refus des comptes, il l'aurait signalé à Jeflepetit, qui aurait pu en parler au vendeur. Votre phrase ne fonctionne pas;
Vous faites ici l'hypothèse que malgré son contrat le clerc (est-ce son travail?) aurait du rechercher les approbations des comptes.
Non.
Quand on lit un PV d'AG on regarde pas mal de choses, pas juste la non-approbation des comptes. Des refus de travaux pourtant importants sont considérés dans l'état daté comme un point positif (pas de dépense) mais dan la vraie vie, ce peut etre un inconvénient (dégradation qui perdure).
On peut apprendre que le gardien pose des socis, ou certains copropriétaires des problèmes graves, ou encore qu'il existe des fuites, qui certes n'occasionnent pas de dépense dans l'immédiat mais qui ne sont pas identifiées.
Vous ne reprochez pas au notaire de n'avoir pas 'vu' la non approbation, mais de n'avoir pas 'analysé' les 3 PV....
... Et donc pour en faire la preuve d'avoir adressé un compte-rendu d'analyse à l'acheteur, donc?
La loi impose la transmission de PV à l'acheteur. On se doute que ce n'est pas juste pour le mettre encadré dans son salon.
Encore une fois, il lui est loisible a titre de conseil (qu'il paye) de demander au notaire de lire même succinctement avec lui ces trois PV. |
Édité par - ribouldingue le 18 mars 2017 08:41:50 |
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nefer
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Posté - 18 mars 2017 : 10:31:52
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c'est l'acheteur qui doit lire les PV des AG...et éventuellement poser des questions au vendeur
le notaire n'est pas là pour "éplucher" les PV des AG
et si une agence est en charge de la vente, le vendeur doit fournir tous les élements à son mandataire |
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Franck1966
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Posté - 18 mars 2017 : 18:56:36
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Nefer, Ribouldingue, vous savez sans problème lire un PV, ce n'est pas le cas de tout le monde.
L'acquéreur ne va pas systématiquement prendre un avocat pour lire et chercher l'erreur.
Personnellement, mon notaire avec qui j'ai fait plusieurs affaires m'a systématiquement averti de tout problème avec le lot acheté (pb charges non réglées, pb copropriété, travaux à prévoir dans l'avenir de la copro ...).
Aujourd'hui je me débrouille, mais il y a 20 ans !!!!!!!! |
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Posté - 18 mars 2017 : 19:02:47
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Mon vendeur m'a mis les piles dans ma lampe de poche.
Est-ce que je peux en conclure qu'il y était obligé?
Un bon conseil: Si on n'est pas capable de lire un PV d'AG, il faut éviter d'investir dans l'immobilier. Sion achète quand même; on peut essayer de mettre la faute sur les autres, mais ça n'est pas raisonnable pour autant.
(PS: Je note que dans un premier temps vous revendiquiez le fait de ne pas savoir lire les comptes, ce qui est plus compréhensible. un PV d'AG, euh... quand même.....)
On est sur un forum immobilier, je crois qu'il faut éviter de faire croire a un acheteur que le notaire va totu faire a sa place. |
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Sunbird
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Posté - 19 mars 2017 : 16:12:59
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@Franck1966
ce n'est pas parce que votre notaire a agit de la sorte qu'il doit le faire.
Une promesse c'est de l'ordre de 33 pages, dans cette promesse les notaires reprennent les diagnostics car c'est une obligation, pour le reste PV/santé financière du SDC aucun mot, hormis si le SDC est sous ADJ. Le notaire communique les annexes sous forme papier ou sur un CD et la loi est respectée.
La loi aurait du obliger que les promesses inscrivent explicitement certaines informations sur le SDC, cela viendra peut être un jour, mais sans une notice détaillée du syndic et qui engagerait la responsabilité de ce dernier je ne vois pas comment un agent immobilier ou un notaire peuvent faire.
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goutelette
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Posté - 19 mars 2017 : 17:32:50
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Bonjour,
citation: Ribouldingue : Quand dans un syndicat, les comptes ne sont pas approuvés, on doit se poser des questions, comme quand dans une société les comptes ne sont pas approuvés. Cela doit constituer un signal très fort.
Fidèle lectrice depuis bien des années, j'ai conservé en mémoire et en ligne de conduite le conseil de l' un d'entre vous, ....Que le syndicat lors de l' AG ne devait jamais refuser les comptes, ( voir l'ensemble )
Ce qui aurait pour inconvénient de stopper tous paiements ou réception financière du syndic .
Par contre il est conseillé de poser des " réserves" précisant les facturations supposées erronées.
Si les comptes ne sont pas acceptés, " C' est qu' il sont refusés"
Comment, expliquer qu'un Syndicat refuse les comptes et la vie continue comme avant ?
Rectifiez moi si je me trompe ?
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Posté - 19 mars 2017 : 17:40:51
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Tout simplement parce qu'un syndicat fonctionne exercice par exercice...
Si on n'approuve pas les comptes dans leur totalité et que le compte est positif, ce positif traîne pendant X années, puis un jour un nouveau syndic se demande qu'est ce que cette somme en plus ?
Si on n'approuve pas les comptes dans leur totalité et que le solde est négatif, soit l'avance de trésorerie vient en contrepartie (s'il y en a une), soit les comptes traînent un déficit en début d'année qui vient un jour ou l'autre s'incrémenter sur le solde positif d'un exercice suivant dès que cela est possible et personne n'y voit rien.... ou alors un nouveau syndic voyant des sommes négatives, dit à une AG, il faut régulariser et l'introduire dans les comptes et ni vu, ni connu....
Ne pas approuver les comptes dans leur totalité, c'est donc une erreur, mais de toute façon un CS doit s’accrocher à ce problème comme un bernard l'hermite sur son rocher pour qu'à l'AG suivante, tout soit résolu, sinon.............. pschittt !
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Posté - 19 mars 2017 : 18:33:39
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citation: comme un bernard l'hermite sur son rocher .. et une moule à sa coquille, donc...
citation: Comment, expliquer qu'un Syndicat refuse les comptes et la vie continue comme avant ? parce que des gens dans la vie ne font pas les choses correctement, et que des fois ils sont pénalisés, d'autres fois ce sont d'autres qui en souffrent, comme ici.
On connait tous des gens qui héritent, et ne font pas les choses dans l'ordre. Et c'est à l'héritage suivant, parfois 30 ans plus tard, que le pataquès n'est plus tenable. |
Édité par - ribouldingue le 19 mars 2017 18:35:50 |
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Régularisation charges 2 ans après et mutation 
