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niko0392
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Posté - 16 mars 2017 :  14:51:34  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Je poste ce message afin d'avoir un petit renseignement qui devrait être rapide à donner, en tout cas je l’espère ;).

Je suis au régime réel et je commence à préparer mon premier "bilan" cette année et mes cerfa 2033 et 2031 etc avec mon comptable.

Le montant de mes loyers hors charges annuel est de 7200€ environ. Si je comprends bien je serais d'office "bénéficiaire" d'une comptaabilité super simplifiée? Ceci me dispense donc de remplir la 2033 A?
Cette comptabilité super simplifiée n'oblige donc pas à avoir de logiciel de comptabilité ciel par exemple (même si je compte le faire de toute façon en cas de contrôle).

Je vous remercie.


Édité par - niko0392 le 16 mars 2017 14:58:40


ribouldingue
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 1 Posté - 16 mars 2017 :  15:27:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour Niko0392

citation:
Le montant de mes loyers hors charges annuel est de 7200€ environ. Si je comprends bien je serais d'office "bénéficiaire" d'une comptabilité super simplifiée? Ceci me dispense donc de remplir la 2033 A?
Le montant hors charge ne signifie rien du tout.

A quoi vous rapportez vous pour énoncer que vous y seriez d'office?
D'office grosso-modo avec ce montant de loyer (le vrai Juge de paix c'est le montant TOTAL des recettes) vous êtes au régime micro (microbic).
Puisque vous avez exercé l'option, vous êtes donc de droit au régime réel.

Après, le choix entre super-simplifié et simplifié me semble résulter d'un cochage dans la 2033.

En ce cas vos obligations sont en effet très réduites

Édité par - ribouldingue le 16 mars 2017 15:29:06

niko0392
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 16 mars 2017 :  15:57:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour Ribouldingue,

Alors avec les charges mes loyers perçus sont d'environ 8100 €.
Euh pour le cochage après lecture de la 2031 oui il y a une case qui correspond ( je voulais savoir si des démarches supplémentaires étaient nécessaires, visiblement non), pour la 2033 je n'ai pas vu une tel case.

L'aurai-je manquée sur la 2033?

Merci beaucoup

niko0392
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 16 mars 2017 :  16:13:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'embraye sur un sujet différent (si je dois ouvrir un autre topic je le ferais bien sur ;) )

J'ai lu avec attention le gros article sur les LMNP. J'ai une ou deux questions quand aux cases correspondantes au différentes charges sur la 2033.B:


-Peut on déduire l'assurance du crédit immobilier et les frais de dossier? Si oui quelle est la case correspondante (242 comme l'assurance propriétaire bailleur peut être)?

-J'ai décidé de passer mes frais de notaire en charges et non en amortissement afin d'éviter les perte d'environ 15% (terrain)? Quelle est la case correspondante (sachant que je dois les provisionner je n'ai pas encore eu le détail complet de mon notaire)?

-Dans l'article on parle de taxe professionnelle qui n'existe plus, elle est je crois remplacée par la CFE? Est-ce toujours la même case (sachant que je ne la paye pas cette année car c'est la première). C'est pour info.

-Dans quelle case va l'avance pour un fond de roulement de travaux que j'ai faite à mon syndic (120€ dans mon cas)?

-Dans quelle case vont les appels de charges trimestrielles ?

-Dans quelle case vont l'assurance pour les loyers impayés?

-Dans quelle case vont les provisions pour risque d'impayés?

Je déblaie pour le moment cette partie avant de me lancer dedans avec mon comptable. D'autres question surement un peu bete pour vous seront à venir.

Ps: Pour les amortissements merci à l'article et aux contributeurs, il est vraiment très clair


Merci de votre lecture.

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 16 mars 2017 :  18:00:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
OUh la la (Welcome), il vous faut tenir une comptabilité , même si elle est simplifiée ou super .

Grosso modo, une assurance c'est du PCG=616 (PCG=Plan comptable général) donc une charge déductible tout comme l'assurance PNO.

Si les frais de notaires sont traitées en charge, c'est du PCG=628 donc une charge déductible et va dans la même case (Sinon ce serait une somme d'actifs traités en 213).

citation:
Peut on déduire l'assurance du crédit immobilier et les frais de dossier?
Oui oui

citation:
Dans l'article on parle de taxe professionnelle qui n'existe plus, elle est je crois remplacée par la CFE?
Est-ce toujours la même case
PCG=635 impots donc, et la case dans la 2033-B est repérable puisque il faut en plus la mettre en exergue spécifiquement pour la CFE en la ressortant du total (avec les Taxes foncières)
(C'est je pense ainsi que les impots vérifient que vous la payez bien et que vous n'avez pas été oublié).

citation:
Dans quelle case va l'avance pour un fond de roulement de travaux que j'ai faite à mon syndic (120€ dans mon cas)?
Attention à ne pas confondre le fonds travaux nouveau, qui ne vous appartient plus (dont je ne sais pas encore dans quelle cas je le mettrais, ca me rend perplexe, pour moi ce sont des simili-travaux d'entretien PCG 615 mais cela ne me va pas du tout), et le fonds de roulement, qui me semble un actif, donc n'apparait pas dans la 2033B mais dans la 2033C

citation:
Dans quelle case vont les appels de charges trimestrielles ?
Dans les charges déductibles, a priori.
Cet ensembel est une ensemble comptablement disparatre: Dans votre compta il y a une partie récupérable puisque vous êtes bailleur, PCG 614 compensée par un transfert de charges PCG 791 (re)facturé au locataire
et
une part qui vous revient directement en tant que copropriétaire, qui peut être de l'assurance d'immeuble PCG616,
une part d'entretien PCG 615,
voire de l'eau et de l'électricité utilisée par la concierge dans sa loge PCG 606
voire une part de taxe foncière de la loge de la concierge PCG 615 auquel cas c'est un morceau qu'il faudrait 'remettre' dans les impôts et séparer des autres charges.


citation:
Dans quelle case vont l'assurance pour les loyers impayés?
Aussi PCG=616 et donc charges déductibles

citation:
Dans quelle case vont les provisions pour risque d'impayés?
Ca n'existe pas.
1/ Vous avez un impayé ou 2/ vous n'en n'avez pas.

1/ Si vous en avez,
1-1/ vous avez un espoir d'etre payé, auquel cas vous attendez, le compte 410 est théoriquement fait pour cela

1-2/ un risque fort et justifié qu'une partie ou tout ne soit pas payé, auquel cas vous passez une provision qui apparait en bas de la 2033D provision pour risque

1-3/ ou vous pouvez encore avoir la certitude définitive que ce ne soit jamais payé (décision de justice, ou rapport de l'huissier indiquant que tout est perdu), auquel cas vous passez une perte exceptionnelle PCG 770 qui apparait en 2033 C en pertes exceptionnelles.


==================================================
Je m'apercois que j'ai traité la demande avec une compta simplifiée.

Avec une compta super-simplifiée, je ne sais pas faire, pour moi, c'est ... plus compliqué que avec une vraie compta..... Désolé.....

Avec une compta super-simplifiée par exemple, vous devez ajoutez des opérations de clotures qui par exemple rajoutent les dettes et les impayés..
Si vous attendez 7 200 euros et qu'on vous paye 5 000 votre compta super-simplifiée comptabilise 5 000.
Or vous devez rajouter par une opération de cloture les 2 200 manquant
==================================================

Édité par - ribouldingue le 16 mars 2017 19:08:42

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 17 mars 2017 :  06:49:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
je commence à préparer mon premier "bilan" cette année et mes cerfa 2033 et 2031 etc avec mon comptable.
A relire, je ne comprends pas votre question, je ne connais pas de comptable qui tiendrait une comptabilité super-simplifiée, et cela pour plusieurs raisons:

1/ Leurs logiciels ne sont pas conçus pour cela

2/ Leur métier leur impose des méthodes, et en particulier l'application du PCG

3/ Je ne comprends pas le recours a un comptable, en particulier pour, comme vous dites, dresser un bilan, ce qui dans votre cas n'est pas nécessaire, et le travail complémentaire et toujours approximatif a une comptabilité super-simpifiée.

4/ Franchement, quand on veut éviter de bricoler, une compta super-simplifiée ce n'est pas le mieux. C'est juste que ca permet en théorie d'économiser ... le recours à un comptable.

niko0392
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 17 mars 2017 :  09:22:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour Ribouldingue,

Merci de tes éclaircissements. Pour les cases je parlais des cases de la 2033B car j'ai parfois du mal a classer les charges dans ces cases entre frais de notaire assu crédit, assu PNO etc (voir ci dessus) mais tes éclaircissements comptables m'aide beaucoup.

En fait, pour tout dire le comptable c'est ma mère et elle aussi me dit que faire un compta détaillée est mieux.. Je pense que je vais opter pour cela, ça me permettra d'apprendre des choses premièrement et que ça soit plus transparent en cas de contrôle.

Erreur de ma part quand je dis "bilan" = 2033 pour moi... Oui c'est totalement faux. Je sais bien que de part ma situation je suis exempté de remplir la partie A de la 2033.

Merci de tes explications mais je parlais bien de la répartitions des charges dans les cases de la 2033 B ( j'ai du mal m'exprimer).

Merci!!

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 17 mars 2017 :  11:15:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On dit faire le bilan, de manière générale, en fait le traitement fiscal a partir des résultats comptables, c'est la 2033-B et la 2031, le bilan proprement dit c'est la 2033-A qui n'est obligatoire qu'au dela d'un certain chiffre d'affaire.

Votre mère doit pouvoir saisir rapidement ce genre d'opérations peu nombreuses pour un seul logement. C'est le B-A-BA de tout comptable.

De même, normalement, tous les traitements et retraitements fiscaux, y compris les ARD sont en revanche du domaine d'un expert-comptable. A savoir quelles sont les étendues de ses connaissances en comptabilité?

niko0392
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 17 mars 2017 :  14:43:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Elle n'est pas expert comptable c'est vrai mais avec 35 ans d'experience et google on devait s'en sortir ;).

Je vais m'y attaquer ce week end je reviendrai eventuellement sur ce post on bute sur le classement des charges dans les cases de la 2033 B.

Merci

niko0392
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 17 mars 2017 :  16:16:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Excusez moi Ribouldingue,

Pour la décomposition des loyers percus au niveau des comptes comptables:
les charges que me verse les locataire sont une avance (appel de fonds) qui seront régularisé en fin d'année (avril), c'est quel compte ?
Distingue t-on après régularisation les charges de copro (à ma charge) et locatives? merci

Pour le loyer je crois que c'est le compte 411. Il s'agit bien du loyer Hors charges?

Merci

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 17 mars 2017 :  17:28:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le compte 411 est le compte client.

Le compte loyer est plutôt 706 ou 707

Les provisions pour charges je ne les distingue pas. La régularisation ne se fait jamais sur le même exercice.
En revanche, la régularisation, c'est du 791 je pense, compte de transfert de charges.

niko0392
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 20 mars 2017 :  14:41:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Ribouldingue j'ai déja bien avancé sur la compta et les déclarations pour 2016. je te remercie :)
 
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