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 Nature de la 'cotisation' au fond travaux?
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ribouldingue
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PostĂ© - 16 mars 2017 :  18:26:17  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour

Les syndicats de copropriétés (suivant la loi ALUR) votent et appellent désormais une cotisation au titre du fonds travaux, lequel ne peux pas faire moins de 5% du budget annuel.
Le fonds grossit donc d'année en année, mais du point de vue purement comptable, mon patrimoine (à moi) fond (ce n'est pas le même mot )

Je suis loueur en meublé professionnel, je tiens ma comptabilité, et je m'inquiète fortement de la nature de cette dépense (En tant que loueur propriétaire d'un lot de copropriété, quand je loue ce qui m'appartient en tant qu'immeuble, c'est simple, facile et de très bon gout, y'a pas à se casser la tête pour la comptabilité, du moins pas plus que d'habitude).

Sont-ce des travaux PCG=615 (entretien)?
A priori, je ne vois pas trop comment, puisqu'il n'y a en face aucune facture de travaux.

Sont-ce un actif, une somme destinée a perdurer plus d'un exercice?
La loi dit que cette somme part de l'actif du copropriétaire pour appartenir a l'actif du syndicat.
Un actif ne correspond pas vraiment à cette définition.


Apparemment il s'agirait comptablement d'une dépense qui représente une charge et qui serait déductible, mais dans quoi la classer?
Help!


Pour compliquer:

Par miracle, elle (cette somme, du moins la multiplicité de ces dons annuels) réapparait apparemment dans le patrimoine du copropriétaire le jour ou les travaux sont votés...
Si quelqu'un a une idée sur les nouvelles opérations comptables qu'il faut passer à ce nouveau moment
Don du ciel? (Si oui, quel PCG?, si non taper zéro)

Cette remarque ne me permet pas pour autant de la classer dans les actifs avec les dépôts de garantie, genre 200, puisque, si je quitte le syndicat, alors elle n'apparaitra plus jamais comme un actif puisque si elle n'est pas perdue entièrement pour le lot de copropriété (auquel elle n'appartient pas) elle est donc perdue pour moi.


C'est pour moi un ĂŞtre comptable Ă©trange.

Merci de vos lumières et de vos suggestions!

Édité par - ribouldingue le 16 mars 2017 18:39:36


biscotte
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 1 PostĂ© - 18 mars 2017 :  11:03:37  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,
pour moi je ne vois que 2 possibilités
- si ce n'est pas remboursé lors de la vente alors c'est une charge
- si ça l'est c'est un dépôt de garantie

Donc je dirais 615...


Lee75
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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 18 mars 2017 :  12:14:46  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Lee75
Bonjour,

Egalement je dirais 615 en fonction de votre situation, mais sans certitude.

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 18 mars 2017 :  14:09:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci de vos réponses.

Faute de mieux j'irais dans cette direction, mais ça n'est qu'un pis-aller parce que:

1/ il n'y a pas de facture de travaux

2/ Cela sous-entend en faisant le bilan de l'exercice que j'ai fait des travaux, ce qui n'est pas le cas.

3/ Le pire c'est que si par exemple sur 10 ans nous cotisons au fond pendant 9 ans et que la dixième nous fassions des travaux, et que cela se puisse faire avec les sous du fond, comptablement la situation est la suivante:

Pendant neuf ans l'entreprise fait des travaux
La dixième année, l'entreprise ne fait aucun travaux.

C'est ..... hum hum...... juste pile poil l'inverse de la réalité......

andre78fr
Contributeur vétéran

France
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Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 18 mars 2017 :  14:26:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Dans la mesure où ce fonds travaux appartient au syndicat, est attaché au lot et n'est pas remboursable, la cotisation ressemble davantage à une charge qu'à une avance ou un prêt en effet mais attention, comme vous le soulignez, le jour où le fonds est utilisé et affecté, il apparaître dans les comptes comme un produit (705) qui viendra financer (et compenser) les dépenses des travaux qu'il ne faudra pas comptabiliser à ce moment sans tenir compte des cotisations déjà déduites...

Aucun site de comtpabilité pour les SCI ne traite de cette question depuis la création du fonds travaux ?

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 18 mars 2017 :  15:48:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci Andre78.fr

J'ai fait une première recherche sur les sites de comptables et je n'ai pas trouvé de réponse.
J'ai bien peur que les premières questions ne se posent que lorsque les comptables traiteront les fins d'exercice, mais vous avez raison, je vais recommencer régulièrement.


rédaction Universimmo
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 19 mars 2017 :  14:57:59  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
La question est intéressante et il n'est pas sûr qu'il en ait été fait le tour...

Attachées au lots, les cotisations au fonds de travaux devraient être considérées comme une un actif, puisque lorsque le copropriétaire vend ses lots, elles entrent dans la valeur de son bien et sont un élément augmentatif du prix.

Elles doivent donc être immobilisées, et "dés-immobilisées", soit lorsque le copropriétaire vend son actif, ou losque la copropriété décide de puiser dans le fonds de travaux pour financer des travaux. La part du fonds de travaux prélevée doit alors être "dés-immobilisée" avec comme contrepartie une charge, qui correspond à la partie du coût des travaux qui ne fera pas l'objet d'appels de fonds pour travaux...

C'est l'approche qui devrait être adoptée par le fisc pour la déduction des travaux : dans cette approche les cotisations au fonds de travaux ne seraient pas déductibles des revenus de location et seul le prélèvement pour financement de travaux effectifs le serait, et si le copropriétaire vend ses lots avant, ses cotisations au fonds de travaux non utilisées s'ajoutent au prix d'achat et sont donc déductibles de la plus-value imposable...

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 19 mars 2017 :  15:20:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
C'est ce sur quoi j'étais désormais parti, sans savoir l'exprimer complètement.

Je ne voyais pas comment on aurait pu faire 'revenir' le total accumulé comme un 'revenu exceptionnel', dans le chapitre 770 alors qu'il n'est que la somme exacte de différents composants constatés dans la 'vie de l'entreprise'.
Andre78.fr parlait d'un produit, mais rien ne 'produit' une 'restitution' de fonds de travaux. Du côté du syndicat, ce n'est pas plus un produit du syndicat, et c'est ce qui a commencé à me faire douter.



On traiterait donc chacune de ces sommes comme un actif classe 200 non amortissable bien entendu.
Ce serait quelque chose d'analogue à un dépot de garantie, on une consignation au tribunal par exemple, voire une contribution au fonds d'assurance pour un emprunt de type crédit logement.
Dans tous ces cas, la somme quitte effectivement le patrimoine de l'entreprise, mais il reste en regard une créance sur l'entité qui reçoit, et que l'on fera valoir plus tard, à la fin de l'emprunt, au départ de la location, quand le tribunal aura jugé.

Merci universimmo


(Addendum:
Que le traitement en foncier nu et en meublé ou en Sci à l'IS par exemple soit différent n'imposera nullement qu ela solution foncier nu s'impose.
Après tout, en entreprise, le courrier les déplacements professionnels, les coups de téléphone et l'encre de l'imprimante sont des charges déductibles, alors qu'en foncier nu, on déduit 20 euros indépendamment de toute réalité)



citation:
si le copropriétaire vend ses lots avant, ses cotisations au fonds de travaux non utilisées s'ajoutent au prix d'achat et sont donc déductibles de la plus-value imposable...
En location meublée, on va comptablement passer une perte puisque l'argent ne sera pas récupéré.

En location foncier nu, on va attendre que nos législateurs s'emparent de la question pour en faire un truc complexe, qui va changer tous les ans....

Édité par - ribouldingue le 19 mars 2017 15:24:46

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 20 mars 2017 :  15:27:26  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Plus précisément:

(Extrait du plan comptable général):

275 - Dépôts et cautionnements versés
2751 - DĂ©pĂ´ts
2755 - Cautionnements

Un dépôt pour du mobilier et de l'immobilier, un cautionnement pour des obligations.....

(ET non pas 200 comme je l'ai écrit de manière vague au post précédent et qui pourrait induire en erreur)

Le site www.compta-facile.com http://www.compta-facile.com/compta...ot-garantie/ préconise en outre :
citation:
3. Comptabilisation d’une perte de caution ou de dépôt de garantie

Lorsque le recouvrement de la caution ou du dépôt de garantie est définitivement perdu, il convient de sortir l’immobilisation financière de l’actif :

On débite le compte 6756 « Valeurs comptables des éléments d’actifs cédés – immobilisations financières » ;
Et on crédite le compte 275 « »Dépôts et cautionnements versés ».



Pour le fun puisqu'on reste dans le domaine du LMP-LMnP

En 275 nous allons donc déclarer les dépôts de garantie que nous payons a un propriétaire à qui nous louons pour sous-louer à l'occupant du meublé;


En 275 nous allons mettre également les montants donné en caution (10 euros par exemple) pour un badge vigik supplémentaire exigé du syndic si un des logements fait partie d'un syndicat.

Si des loueurs en meublé veulent aller plus loin, on peut imaginer, puisque c'est un bail civil, que le propriétaire vous louant à bail un logement à fin de le sous-louer vous demande un dépôt de garantie qui porte intérêts....

Édité par - ribouldingue le 20 mars 2017 15:50:07

Clivie
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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 20 avr. 2017 :  02:46:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

vos échanges sont intéressants et je ne m’étais pas encore posée la question car ne suis pas encore confrontée au problème cette année.
Mais mon premier réflexe aurait été de comptabiliser ces sommes au compte 467.
J'aurai tout d'abord vu cette somme comme une "créance" sur la copropriété et le jour ou des travaux serait réalisés, j'aurai diminué cette créance par une charge ou une immo selon la nature des travaux.
En cas de vente, j'aurai basculé le solde du compte 467 en charge.

Mais vos Ă©changes me font maintenant douter, Ă  creuser...

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 20 avr. 2017 :  06:55:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci Clivie
Je ne vois pas le compte 467 fonctionner, tout d'abord parce que j'ai compris qu'un compte de la classe 4 renvoie provisoirement une charge, donc de la classe 6, et en ce cas quelle est-elle, et ensuite parce que la dépense effectuée valant pour plusieurs années, (jusqu'à un peu plus de dix ans) ce n'est pas une charge (Ce que j'aurais du voir dès mon premier post d'ailleurs)

Il apparait que le compte 467 est souvent utilisé pour les débours, par exemple un voyage en 625 que l'on refacture donc a son donneur d'ordre.

Édité par - ribouldingue le 20 avr. 2017 07:05:25

Clivie
Nouveau Membre



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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 20 avr. 2017 :  07:15:12  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour Ribouldingue,

certains comptes de la classe 4 renvoient Ă  une charge, tel que le 401, 408, 421, etc.
Le compte 467 est un compte "débiteurs - créditeurs divers" et sa contrepartie, dans ce cas est le compte 512 banque.
Pour moi, le fait que la dépense vaut pour plusieurs années n'est pas incompatible avec ce compte 467, en fin d'exercice vous aurez un solde dans le 467 qui représente ce qui a été versé moins ce qui a été utilisé et le solde du 467 devra correspondre au montant de l'avance travaux apparaissant sur l'état récapitulatif envoyé par le syndic.

Clivie
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 20 avr. 2017 :  07:18:47  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ce compte 467 de la classe 4 renverra effectivement à une charge (ou a une immo d'ailleurs en cas de ravalement de façade) mais seulement au moment où les travaux auront été effectués.

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 20 avr. 2017 :  07:24:13  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci de ce complément.
 
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