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 Sujet  |
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ESTEPHE
Contributeur senior
France
512 message(s)
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 Posté - 19 avr. 2017 : 10:17:24
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Bonjour, 
Lors de notre récente AG, les copropriétaires ont décidé d'utiliser la totalité des avances spéciales travaux pour financer les travaux prévus à l'ordre du jour pour un montant d'environ 2 500 €.
Il y avait eu de légères réticences de la part de un ou 2 copropriétaires au moment de cotiser pour les provisions mais, là , ils étaient très satisfaits de leur existence pour le financement de ces travaux.
Je suppose qu'il en sera de même pour le fonds de travaux en général. Certains copropriétaires rechignent à cotiser mais ils seront contents de puiser dans le fonds quand le moment sera venu.
A l'AG, le syndic nous a dit que nous avons raison d'utiliser les avances travaux pour ces petits travaux et de ne pas les transmettre sur le fonds de travaux car, selon elle, le fonds de travaux est destiné à ne financer que les gros travaux, donc pas des travaux de peinture à 2 500 €.
Mais elle nous a dit aussi que c'était flou et qu'on ne savait pas encore ce qu'il en sera.
Qu'en pensez vous ? Que doit financer exactement le fonds de travaux ?
Les "gros" travaux type ravalement, toiture, ascenseur seulement ? Les autres ?
Y a t il un décret en attente pour le préciser ? Si non, qui décidera que des travaux sont "petits" ou "gros" ? A partir de quel montant ?
Si une AG décidait de financer des travaux de 2 500 €, qui pourrait l'en empêcher ?
Un copropriétaire, qui ne voit pas l'intérêt du fonds de travaux mais n'est pas contre pour autant, a fait remarquer que pour des gros travaux, une copropriété peut faire un emprunt et que cela lui semble une meilleure solution. Qu'en pensez vous ?
Merci d'avance pour vos réponses.
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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1
Posté - 19 avr. 2017 : 11:00:59
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es travaux entrant dans le budget prévisionnel de fonctionnement courant sont provisionnés.
Les travaux hors budget prévis ne le sont pas, peu de syndicats les anticipant, en particulier pour en assurer le financement.
C'est une évidence qu'il faut périodiquement ravaler les façades, revoir la toiture (étanchéité), entretenir les cages d'escalier, le circuit ECS/chauffage collectif, éventuellement changer la chaufferie vétuste, etc etc ....
Le montant de ces travaux dépasse les moyens de financement habituels, ce que chacun est à même de comprendre.
D'où la juste création de ce "fonds de réserve travaux" permanent, permettant au syndicat d'envisager des travaux nécessaires sans que la pression financière e soit trop important pour les copropriétaires.
Pour faire simple, c'est une sorte de "pré financement" pour la globalité des travaux à venir, permettant d'alléger la charge au moment de leur réalisation.
Comme si, pour les grosses réparations de son véhicule, chacun mettait quelques €€ de coté chaque mois. Lors du changement des 4 pneus, il y aura moins à débourser d'un coup.
Sans parler de la grosse panne, de l'accident.
Reste l'utilisation de ce "fonds permanent" : est-il judicieux de le ponctionner pour financer 2500 € de travaux ?. Sans doute pas, la part de chacun (combien ?) étant minime. Qu'elle peut être assuré sur quelques mois.
une copropriété peut faire un emprunt et que cela lui semble une meilleure solution.
Pourquoi donc ce copropriétaire ne ferait-il pas un emprunt personnel pour ces travaux ???
Pourquoi solliciter la collectivité ? Posez lui la question ...
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Édité par - Gédehem le 19 avr. 2017 11:01:45 |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
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 2
Posté - 19 avr. 2017 : 11:37:48
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Le syndic a été de mauvais conseil : le fonds travaux a été institué pour lisser les dépenses à prévoir pour les grands travaux car il est des copropriétaires qui disent : "le ravalement ce sera pour dans 3 ans, on ne peut pas sortir une grosse somme en un 1 an" et les immeubles sont entretenus trop tardivement (pour plus cher). 5% du budget est déjà ridiculement faible pour l'objectif à atteindre, utiliser ces 5% de budget pour des petits travaux de 2.500 € c'est empêcher de lisser les dépenses pour les gros travaux, raison d'être du fonds travaux.
Pas de décret à attendre pour connaître la raison d'être du fonds travaux.
Cdlt. Louis92. |
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3
Posté - 19 avr. 2017 : 12:53:26
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Aucun texte ne spécifie l'utilisation du fonds travaux, si ce n'est l'article 14-2 :
" pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article."
Donc aucun plancher minimal n'est fixé..... |
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4
 Posté - 19 avr. 2017 : 14:00:40
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Il y a surtout qu'avec la création du fonds pour travaux, objet lourd et encore pas tout a fait totalement défini (d'autres vont dire que si) et qui échappe aux cotisants, les avances antérieures ont vocation à disparaitre:
On ne peut pas impunément charger la barque des copropriétaires en leur imposant 5% de budget en plus, et donc encore plus que ces 5¨% en plus....
citation: une copropriété peut faire un emprunt et que cela lui semble une meilleure solution.
Pourquoi donc ce copropriétaire ne ferait-il pas un emprunt personnel pour ces travaux ???
Pourquoi solliciter la collectivité ? Posez lui la question ... Simplement la loi a prévu cette disposition, donc il n'a pas a en justifier. Il peut juste 'vouloir' .... |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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5
Posté - 19 avr. 2017 : 15:05:53
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On ne peut pas impunément charger la barque des copropriétaires en leur imposant 5% de budget en plus, et donc encore plus que ces 5¨% en plus....
 ...
On ne peut pas impunément obliger les automobilistes à rouler en leur imposant de changer le train de pneus lorsqu'il est usé .....
La façade d'un immeuble, comme le hall d'entrée, le tapis e l'entrée, les cages d'escalier, en passant par les ascenseurs, la chaufferie, ses pompes, etc etc, étant inexorablement voués à se dégrader avec le temps, il faudra bien à un moment ou un autres que les copropriétaires mettent la main au porte feuille pour assurer le financement des travaux nécessaires.
Il en est de même dans une propriété individuel : si on ne veut pas circuler dans la maison en ciré ou avec un parapluie, il faut bien financer la réparation de la toiture qui s'est dégradée ....
C'est justement pour répondre au mieux au financement de ces travaux hors budget prévisionnel, travaux inévitables, qu'il est prévu de "mettre de l'argent de coté", comme beaucoup le faisaient autrefois pour prévenir les "cas où" ....
Ici en créant un 'bas de laine' dans les comptes du syndicat.
Il faut le rappeler : être (co)propriétaire suppose d'en avoir les moyens.
La copropriété n'est pas une œuvre de bienfaisance. Chacun doit être à même d'en supporter l'entretien courant, mais aussi les grosses réparations, qui sont inévitables.
NB : chacun consacre souvent de nombreux €€€ à son véhicule qui ne vaut pas grand chose et en perd tous les jours, plutôt que d'en apporter à son bien immobilier qui vaut souvent cher et se valorise chaque jour.
Du moins si on l'entretien bien .....
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Édité par - Gédehem le 19 avr. 2017 15:10:30 |
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Posté - 19 avr. 2017 : 18:59:52
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La bonne question à se poser au sujet de cette avance pour travaux :
Combien d'année d"avance de fonds travaux à 5% du budget annuel de fonctionnement va t'il falloir pour faire des gros travaux comme un ravalement ?
50 000 € de budget : le fonds travaux c'est 2 500 €/an, 25 000 € en 10 ans
100 000 € de budget: le fonds travaux c'est 5 000 €/an, 50 000 €
250 000 € de budget, déjà une bonne copro: le fonds travaux c'est 12 500 €/an, 125 000 e en 10 ans;
A rapprocher du cout d'un ravalement
10 ans d'avance travaux, ne paiera même pas l'échafaudage. 
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Posté - 19 avr. 2017 : 19:39:06
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citation: C'est justement pour répondre au mieux au financement de ces travaux hors budget prévisionnel, travaux inévitables, qu'il est prévu de "mettre de l'argent de coté", comme beaucoup le faisaient autrefois pour prévenir les "cas où" ....
Ici en créant un 'bas de laine' dans les comptes du syndicat. Il ne ns'agit pas de bas de laine, puisque l'argent du copropriétaire n'est pas forcément utilisable par le copropriétaire;
Il faudrait un jour comprendre que ce n'est pas parce qu'une loi est basée sur un bon principe que dans sa réalité elle est bonne....
Sur le principe, vous avez raison, sur la réalité, les copropriétaires français expriment des états d'âme...
Vous pouvez certes ne pas les entendre.....
citation: Il faut le rappeler : être (co)propriétaire suppose d'en avoir les moyens. Je vais alleer plus loin Gedehem:
Les taxes foncières ont augmenté de pas loin de 5°% en 10 ans dans certains endroits.
On va donc le répéter aussi, être copropriétaire suppose que vos revenus augmentent beaucoup plus vite que le cout de la vie..... |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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8
Posté - 19 avr. 2017 : 22:50:51
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Il ne s'agit pas de bas de laine, puisque l'argent du copropriétaire n'est pas forcément utilisable par le copropriétaire;
Aux dernières nouvelles, le copropriétaire appelé à financer des travaux utilise bien la part qu'il a mis de coté dans son "bas de laine".
On ne pique pas dans la poche du voisin.
S'il vend son bien, il n'est pas appelé à financer ces travaux n'étant plus copropriétaire ....
La valorisation d'un bien immobilier ne suit pas non plus le "coût de la vie" ni même celui des revenus. Pas plus que les besoins des collectivités locales, qui financent tout un tas de domaines nécessaires à la satisfaction de besoins collectifs étrangers au "coût de la vie".
S'il faut par exemple financer en plus les activités périscolaires, il faut bien qu'il y ait un contribuable qui paye .....
L'exposé de Philippe sur ce fonds travaux n'a pas de sens "en général".
Le copropriétaire qui peut payer 2500 € en 3 mois n'est pas le problème.
Il vient de cette "foultitude" de copropriétaires qui ne peuvent pas, ou très difficilement, assurer ce financement dans ces conditions.
D'où le parc des copropriété qui se dégradent en augmentation, une majorité de leur copropriétaires refusant ces travaux faute de pouvoir les payer.
Avec parfois une mise sous tutelle (AP), avec des plans de sauvegarde pour maintenir les équipements collectifs, type les ascenseurs (il n'y a pas que le ravalement), ou la chaufferie ...
On estime (?) en gros à 30% le parc des copropriétés 'en difficulté", certaines en quasi faillite. |
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ESTEPHE
Contributeur senior
France
512 message(s)
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Posté - 20 avr. 2017 : 08:26:50
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Merci pour tous vos avis.
Je suis bien d'accord avec vous, le fonds de travaux est essentiel pour le maintien en bon état de la copropriété.
Notre immeuble a 10 ans maintenant et il faut penser à l'avenir.
Les copros n'ont pas voulu aller au delà des 5 % mais, dans quelques années, je tâcherai de les persuader de cotiser plus.
Rambouillet, j'ai bien aimé votre commentaire sur ce que n'est pas la mission du CS, dans votre poste du 18 avril, sur les syndics professionnels. |
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Fonds de travaux. Pour quels travaux ? 
