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 Sujet  |
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zebulon787
Nouveau Membre
France
31 message(s)
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 Posté - 18 févr. 2017 : 10:16:24
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Bonjour,
Je suis président du conseil syndical d'une petite copropriété en région parisienne.
Notre assemblée générale ordinaire approche et je suis inquiet car notre syndic a inscrit à l'ordre du jour plusieurs résolution de type "honoraires du syndic en cas de réalisation de travaux (% HT du montant HT des travaux)". Notamment 3% d'honoraires sur le ravalement de façade, alors qu'on va déjà probablement payer 5% à un architecte pour le suivi du chantier : est-ce que ça veut dire que si on décide de se passer d'un architecte, alors on payera 3% au syndic, ou ça veut dire que le syndic se met dans la poche 3% en plus des 5% que prendra l'architecte ?
Et pour des plus petits travaux qui ne demandent pas de suivi de chantier (ex. réparation de toiture ou construction d'un portail), est-il normal de payer des honoraires de travaux au syndic ou pas ?
Je souhaite donc avoir des informations au sujet des usages concernant la rémunération du syndic lors de travaux : lors de quels types de travaux est-il d'usage que le syndic prenne un %, et en général quel est ce % et à quelle prestation du syndic cela correspond-t-il ? Je suppose que la loi Alur a apporté des changements par rapport à ce qui se passait avant ?
Un grand merci !
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Posté - 18 févr. 2017 : 10:41:56
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Perso je rappelle sans cesse : on ne vote pas des honoraires, on vote une mission de laquelle découlent des honoraires..... et cette mission doit être détaillée au niveau du projet de résolution et du PV.
Des honoraires pour des appels de fonds et le suivi comptable, ce n'est pas la même chose que des honoraires pour l"élaboration du cahier des charges, du suivi de chantier, la réception des travaux, ....
Dans votre cas, vous avez un architecte, donc vous devrez au minimum tous les aspects administratifs et comptables : appels de fonds, réception des chèques, suivi comptable, solde des travaux. Et là aussi il faudrait connaitre le montant des travaux pour fixer un %, car ces missions pour 10000 €, ce n'est pas la même chose que pour 1000000 €....
maintenant si vous voulez qu'il participe aux réunion de chantier, puis à la réception, c'est encore quelque chose de plus,
Pour avoir une idée vous divisez la valeur absolue en euros des honoraires divisées par le prix de l'heure du syndic (voir son contrat) et vous en déduirez le temsp passé et vous apprécierez..... |
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Copro112
Contributeur actif
France
115 message(s)
Statut:
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 2
Posté - 18 févr. 2017 : 12:23:35
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Bonjour.
Les syndics prennent entre 3% et 10% comme honoraires sur travaux.
Reste que cela doit être négocié par le conseil syndical lors de l'élaboration de l'ordre du jour de l'AG.
Vous pouvez, éventuellement, le faire baisser lors de l'AG. Veillez à ce que cela soit noté sur le PV.
Par expérience, je sais qu'il est possible de ramener les honoraires à un taux raisonnable. Ceci dit, autant lui laisser prendre , sans rechigner, 10% sur 1500 € de travaux et négocier pour le ramener à 3% (expérience personnelle avec F...a), voire 2% s'il s'agit d'un ravalement.
citation: est-il normal de payer des honoraires de travaux au syndic ou pas ? C'est à vous de négocier lors de la préparation de l'AG !
Reste à savoir si vous êtes pour lui (la copropriété s'entend) indispensable ou pas, quelle est la marge de manœuvre de votre gestionnaire (cela s'apprend avec le temps) ? quelle est la vôtre vis à vis de lui ?
Pour compléter ma réponse, vous devez avoir sur l'ordre du jour :
* Résolution n° X : Travaux de ....
Des devis doivent être joints (du classique, je ne m'étends pas plus).
* Résolution n° X+1 : Honoraire du syndic sur travaux de ... (le rappel de la résolution n° X)
Maintenant, concernant l'architecte, celui-ci a un contrat. Faute de l'avoir démarché, vous devriez néanmoins être au courant de ce contrat sur lequel il est stipulé qu'il sera rémunéré à hauteur de 5% du montant des travaux évalués à XXX €.
À cela s'ajoutent les honoraires du syndic qui n'ont rien à voir avec l'architecte.
Tel qu'est rédigé votre ordre du jour, vous devez vous attendre à payer :
1 - Les 5% à l'architecte si les travaux sont votés et, condition indispensable, si la résolution n° XYZ concernant le contrat de l'architecte est aussi votée favorablement.
2 - Les honoraires sur travaux du syndic.
Dans le meilleur des cas vous aurez à payer 3% + 5%. Dans le pire des cas, seulement les 3% du syndic. Mais faire du gros œuvre sans la garantie d'un maitre d’œuvre, je vous souhaite bonne chance.  |
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| Chaque gilet jaune a un chômeur sur la conscience. |
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Édité par - Copro112 le 18 févr. 2017 12:43:48 |
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
Statut:
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3
Posté - 18 févr. 2017 : 14:16:24
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Selon le type de rénovation ou ravalement, un architecte peut s'avérer un bon choix.
Si par contre, vous faites un ravalement simple, sans changer les volets ... un bon syndic (bien payé) peut très bien s'en occuper s'il le souhaite.
Pour ma part, lors d'un ravalement nous n'avions que le syndic (3%).
par contre pour un autre immeuble avec de l'architectonique, nous avions pris un architecte (6%) pour le suivi et le syndic (2%) pour suivi et gestion.
Vous pouvez toujours essayer de négocier le pourcentage pris par le syndic |
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 Posté - 18 févr. 2017 : 16:42:30
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Si votre chantier coute 100 000 euros, que votre architecte prenne 5% (soit 6 TTC) hors taxe et votre syndic 3% hors taxe (soit 3,6) vous êtes a peu près dans les clous MAIS MAIS avec
* un architecte pas cher
* un syndic hors de prix, puisque avec 3 600 euros il ne fait que dresser les appels de fonds et assister à 2 ou 3 réunions de la responsabilité de l'architecte.
Un prix correct serait 1% HT pour le syndic (1,2 TTC), qui va crier qu'on le tue bien sur.
L'architecte engage sa responsabilité sur le chantier de 100 000 euros tout de même, le syndic sur les appels de fonds... L'écart est énorme. |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
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5
Posté - 18 févr. 2017 : 18:18:06
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zebulon787, les textes demandent une résolution honoraires en % mais ce n'est pas comme cela qu'il faut raisonner. Raisonnez en absolu :
- voyez le contrat du syndic pour avoir le coût horaire d'une prestation du gestionnaire chez le syndic,
- demandez au syndic quelles tâches il va exécuter en sachant que le ravalement est sous la maîtrise d'oeuvre d'un architecte : assister à combien de réunions ? faire noter ces tâches au PV de l'AG,
- estimez le temps de travail (dont déplacement) nécessaire pour les tâches considérées,
- multipliez le temps par le coût horaire, vous aurez une référence meilleure pour négocier avec le syndic qu'en raisonnant de manière artificielle en %.
Cette démarche doit être menée par le CS avant l'AG, elle est plus délicate en AG ne serait-ce qu'à cause des syndics peu habitués à ce raisonnement et qui peuvent se braquer.
Pour un ravalement de 100.000 € pour lequel le syndic ne participe aucune réunion avec l'architecte, vous pouvez arriver à 6 h X 80 € = 480 € soit 0,5 %.
Pour un ravalement de 100.000 € et 3 réunions de 1 heure, vous pouvez arriver à 10 h X 80 € = 800 € soit 0,8 %.
Ce n'est donc pas une question de pourcentage : un chantier autre de 25.000 € nécessitant aussi 3 réunions de 1 heure et 800 € d'honoraires donnerait un pourcentage de 3,2 %.
Il faut admettre que le syndic doit aussi être rémunéré pour la partie "ravalement" avant l'AG. Avec un architecte qui a géré l'appel d'offres, le travail du syndic est réduit à la préparation des résolutions "ravalement" de la convocation.
Le sujet "honoraires du syndic" http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=1 donnent des échanges que je trouve intéressants.
Cdlt. Louis92.
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zebulon787
Nouveau Membre
France
31 message(s)
Statut:
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Posté - 19 avr. 2017 : 23:47:12
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citation: Pour un ravalement de 100.000 € pour lequel le syndic ne participe aucune réunion avec l'architecte, vous pouvez arriver à 6 h X 80 € = 480 € soit 0,5 %.
L'AG vient de se terminer. les honoraires du syndic sur travaux (% du montant HT des travaux) ont été négociés à 1,5% sur le ravalement de façade (suivi administratif et comptable car on a pris un architecte pour le reste) et 1,5% aussi sur des autres travaux plus modestes. Il me semble que c'est correct, j'ai vu pire dans d'autres copros... Et notre syndic respecte la loi Alur dans son contrat de syndic (forfait de rémunération global : le forfait administratif et les frais de photocopies sont inclus dans le forfait général annuel).
Merci à tous pour votre aide.  |
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Posté - 20 avr. 2017 : 07:40:38
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attention : le contrat type ALUR ne dit nullement que les "frais administratifs" sont inclus dans le forfait pour les travaux exceptionnels : il faut surveiller ce point... |
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Rémunération du syndic lors de travaux 
