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nuance
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 Posté - 15 mai 2017 : 09:02:26
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Bonjour,
Est- possible d'apurer à L'AG 2017, des travaux votés à l'AG 2016 qui sont terminés, mais qui ont dépassé le budget voté et dont les factures n'ont pas été entièrement réglées aux fournisseurs.
Ne doit-on pas d'abord voter à l'Ag 2017, le dépassement du budget.
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 Posté - 15 mai 2017 : 09:17:32
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Bonjour
Tout est toujours possible, mais votre exposé laisse pointer quelques questions forcément, qui gère cela?
Pourquoi ces dépassements? Comment peut-on engager des dépassements sans avoir l'argent en caisse ni l'autorisation de l'assemblée générale?
Bref ce n'est pas un simple problème technique de 'peut-on' mais un problème de fond du genre 'comment en est-on arrivé la et doit-on vraiment payer'?
citation: Ne doit-on pas d'abord voter à l'Ag 2017, le dépassement du budget. Il ne s'agit pas du budget 2016 mais du dépassement du budget travaux spécifique. On vote des travaux qu'on finance, pas un budget. |
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GĂ©dehem
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Posté - 15 mai 2017 : 09:30:07
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Sur le principe,ce que vous exposez ne doit pas exister.
Soit c'est que la définition initiale des travaux par le syndicat n'était pas bonne (descriptif incomplet), ou que l'entreprise s'est trompée dans l'élaboration de sa proposition (sous estimation), ou qu'il y a eu en cours de route des travaux supplémentaires imprévus (??)
Le syndicat ayant approuvé telle proposition (devis), passé un marché sur le montant prévu, il ne peut exister de dépassement de facturation.
Si des travaux supplémentaires doivent être entrepris, il faut en voir la raison. Que ce soit à la demande du syndicat ou parce qu'au cours du chantier on en découvre de nouveaux (étude incomplète de l'entreprise), il faut en passer par une décision d'AG, non seulement pour passer ce marché supplémentaire mais aussi (surtout) les fonds nécessaires.
Approbation du contrat et des fonds valant autorisation au syndic. Sans vote d'AG, il ne le peut pas, ni passation du marché, ni engagement de fonds.
Ajoutons que sans décision d'une AG sur ce contrat, le syndic est réputé l'avoir passé seul, en son nom, et que les fonds correspondant ne sont pas exigibles des copropriétaires.
Ref : - le syndic qui engage des travaux en urgence doit convoquer aussitôt une AG. A défaut, l'approbation des comptes lors d'une AG ultérieure ne vaut pas ratification implicite de ces travaux (Cass 17 janvier 2007 n° 05-17119)
- dans un sens plus large, un syndic ne peut engager aucune dépense qui n’ait été préalablement décidée par une assemblée générale, soit dans le cadre du budget prévisionnel soit spécifiquement.
NB : il faudrait graver dans le marbre ce principe incontournable : le syndic ne peut passer un marché, contracter au nom du syndicat, et engager des fonds sans préalablement délégation de pouvoir d'une AG. Décision d'AG découlant d'une proposition qui lui est faite.
A défaut de cette autorisation préalable, le syndic est réputé agir en nom personnel. |
Édité par - Gédehem le 15 mai 2017 09:34:09 |
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Posté - 15 mai 2017 : 10:59:36
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au delà des remarques judicieuses présentées par les collègues, si toutes les factures sont parvenues, l'AG approuve le compte travaux par l’intermédiaire de l'annexe 4 (et si tout a été inscrit dessus), dans ce cas cela vaudra approbation du dépassement de budget et générera à la date de l'AG un solde négatif, engendrant lui-même des appels de fonds pour combler ce trou à cette même date (c'est d'ailleurs peut-être pour cela que les factures ne sont pas payées  ).
Faire une résolution spécifique pour approuver un dépassement budget ne me semble pas utile (si vous pouvez approuver un décompte définitif dans la foulée) et n'est pas prévu par les textes.
On est dans le même principe où on constate un dépassement du budget de gestion courante. |
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Posté - 15 mai 2017 : 11:49:32
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nuance : citation: Est- possible d'apurer à L'AG 2017, des travaux votés à l'AG 2016 qui sont terminés, mais qui ont dépassé le budget voté et dont les factures n'ont pas été entièrement réglées aux fournisseurs.
Ne doit-on pas d'abord voter à l'Ag 2017, le dépassement du budget.
1. le syndic ne peut PAS dépasser le montant des travaux adoptés par l'AG. IL dévait convoquer une AG afin de présenter les causes de ce dépassement et son montant.
Le syndic est donc en faute.
2. l'AG adopte ce compte travaux ET le cout final en dépassement, elle est la seule décisionnaire; le syndic peut donc apurer ce compte travaux, c'est à dire appeler des fonds pour payer la totalité de la facture.
Si ce montant des travaux aurait été moindre que le devis adopté, 'AG aurait adopté ses travaux et le syndic apurerait alors ce compte en créditant la quote-part de chacun du solde restant.
Cette décision s'impose à tous, elle n'est pas contestable.
3. l'AG rejette ce dépassement. Alors le syndic devra prendre à sa charge ce dépassement. Il est assuré pour ce genre de problème. l'AG DOIT rejeter ce supplément.
Si, " par hasard" le syndic appelle ses fonds, les copros ne doivent pas payer cette régul. Le syndicat ne pourra pas les poursuivre, car sans décision d'AG, le syndic ne peut pas appeler de fonds ! 
4. le paiement des factures n'a rien Ă voir dans cet apurement.
Pour info : le syndic ne peut pas lancer des travaux sans avoir reçu tous les fonds. Il a au moins reçu le montant du devis adopté par l'AG.
Le dépassement sans accord de l'AG est une faute grave de gestion, à lui d'en assumer le paiement.
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Posté - 15 mai 2017 : 13:45:34
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citation: Faire une résolution spécifique pour approuver un dépassement budget ne me semble pas utile (si vous pouvez approuver un décompte définitif dans la foulée) et n'est pas prévu par les textes.
On est dans le même principe où on constate un dépassement du budget de gestion courante. Sauf que ces factures supplémentaires correspondent à des travaux supplémentaires non votés a la bonne majorité du coup , non accompagnés des appels de fonds décidés dans les bonnes conditiosn qui peuvent donc aisément entrainer quelques soucis si un copropriétaires n'est pas d'accord |
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GĂ©dehem
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Posté - 15 mai 2017 : 14:10:39
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Il faudrait que les copropriétaires soient cohérents, reviennent à des pratiques conforment.
D'un coté ils se plaignent souvent des agissements solitaires de certains syndics, dénonçant leur facilité à engager des fonds sans compter, de l'autre à défendre des positions qui facilitent ces démarches solitaires déviantes.
Le syndic ne peut en aucun cas contracter sans une délégation spécifique d'une AG.
Il ne peut dans ce cadre engager 1 € qui n'aurait pas été décidé par une AG
DĂ©fendre des positions inverses n'est pas possible.
Que ce soit dans le cadre du budget prévisionnel, ou dans le cadre de budgets spécifiques, le syndic n'a pas pouvoir sans délégation de pouvoir..
Une AG décidant de tels travaux, sur une proposition chiffrée de 10.000 €, le syndic n'a pouvoir QUE pour ce marché, QUE pour ce montant.
Il n'a pas pouvoir de décider seul la réalisation de travaux supplémentaires, non prévus, pour un montant de XX € en sus.
Contracter ici au nom du syndicat est impossible.
Comme le rappel le juge, l'approbation des comptes lors d'une AG ultérieure ne vaut pas ratification implicite de ces travaux, l'approbation du marché/contrat. |
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Posté - 15 mai 2017 : 14:30:12
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Et que dire du CS ?? Sa mission est de vérifier que les décisions de l'AG soit bien exécutées. Ce n'est pas le cas dans ces travaux. |
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GĂ©dehem
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Posté - 15 mai 2017 : 15:53:11
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Pour être complet, on peut ajouter que les fonds qu'aurait engagé le syndic sans décision d'AG ne sont ni liquides ni exigibles, qu'ils ne peuvent être recouvrés auprès des copropriétaires. |
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Viviane
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Posté - 15 mai 2017 : 19:45:36
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Bonjour nuance
Il est de combien, ce dépassement ?
Et vous en connaissez la raison ? |
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Posté - 16 mai 2017 : 15:37:30
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viviane : la raison et le montant de ce dépassement n'ont pas d'importance; le syndic a commis une faute de gestion en dépassant le budget sans un accord obligatoire de l'AG.
Les copros seront légitimes de ne pas payer leur quote-part de ce dépassement. Le SDC ne pourra pas les poursuivre.
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Viviane
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Posté - 16 mai 2017 : 15:52:21
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C'est Ă nuance que je pose la question.
Et si je la pose c'est que j'ai des raisons de le faire.
Mais bon, je crois qu'il a déserté son propre fil... |
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Édité par - Viviane le 16 mai 2017 15:55:39 |
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Posté - 16 mai 2017 : 16:00:38
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Philippe :
citation: Les copros seront légitimes de ne pas payer leur quote-part de ce dépassement. Le SDC ne pourra pas les poursuivre.
Il faut relativiser, ..... vous n'avez jamais eu un budget dépassé ?......
Il est certains que si le dépassement est du double, il faut ruer dans les brancards, mais si le dépassement est de 1% c'est différent.
Dans les copros, on n'a pas l'habitude de faire des ajustements via une AG avant le fin d'exercice (question de cout), mais les institutions territoriales ou autres ont cette habitude (ou arrĂŞtent de payer ....  ) |
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Posté - 16 mai 2017 : 16:58:52
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Les réponses ont été faites, -en tout cas la mienne- sur la supposition que le dépassement était notable, et SI notable que même la trésorerie ne permettait pas de payer ces factures additionnelles;
Evidamment que si le dépassement faisait 1%, comme l'écrit Viviane, la réponse serait différente. |
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GĂ©dehem
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Posté - 16 mai 2017 : 17:34:28
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Il faut relativiser, ..... vous n'avez jamais eu un budget dépassé ?......
CQFD : "Il faudrait que les copropriétaires soient cohérents, reviennent à des pratiques conforment.
D'un coté ils se plaignent souvent des agissements solitaires de certains syndics, dénonçant leur facilité à engager des fonds sans compter, de l'autre à défendre des positions qui facilitent ces démarches solitaires déviantes."
S'il y a "dépassement de budget", c'est qu'il y a eu "dépenses supplémentaires sans disposer des fonds nécessaires"
Question : d'où sortent ces "fonds supplémentaires" ???
Ne nous dites pas qu'il s'agit d'un "négatif", que ce "dépassement de budget" est en fait un déficit sciemment organisé.
PS : 1% des 100.000 autorisés faisant 1000, de quelle poche sortent ces 1000 ?? |
Édité par - Gédehem le 16 mai 2017 17:37:25 |
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Posté - 16 mai 2017 : 18:10:42
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rambouillet : aucun budget dépassé, car bien établi par les CS.
Il s'agit ici de travaux, et non du budget de fonctionnement courant, ou un ehauuse du fioul peut faire basculer le budget. Pour des travaux, on vote sur un devis, pas sur une budget annuel !
Et pour des travaux, rien n'empêche l'AG de voter un montant supérieur de 5% pour éviter une AG supplémentaire;
Tout cela s'appelle de la bonne gestion. Les surprises sont rares en copropriété.
Si l'on laisse faire ce genre de pratique, on peut se retrouver avec un budget annuel dépassé de 50% !!
J'ai raconté cette histoire à plusieurs reprises. Vote de l'AG sur un montant de 1500 € dédié au CS pour des travaux divers d'entretien, .... Un CS " dictateur" a dépensé 10 fois 1499 €, la résolution ne précisant pas ne nbre de fois, ou 1500 € par an. Le syndic n'a rien dit.
Alors si l'on a des doutes sur la chaudière, sur un procès, on vote un budget en conséquence, le solde positif sera remboursé, et les copors contents, ET la loi enfin respectée.
viviane : citation: C'est Ă nuance que je pose la question.
Nous sommes sur un forum, chacun donne son opinion. C'est la base de tout débat ! |
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JPM
Modérateur
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Posté - 16 mai 2017 : 18:44:57
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Question posée : Est- possible d'apurer à L'AG 2017, des travaux votés à l'AG 2016 qui sont terminés, mais qui ont dépassé le budget voté et dont les factures n'ont pas été entièrement réglées aux fournisseurs.
Ne doit-on pas d'abord voter à l'Ag 2017, le dépassement du budget.
RĂ©ponse :
Il est obligatoire d'apurer à l'AG 2017 des travaux votés à l'AG 2016 et terminés.
Il faut soumettre à l'assemblée la ratification du dépassement du budget voté
La bonne gestion commande d'inclure dans le crédit ouvert par l'assemblée un poste pour les " imprévus " qu'on pourrait aussi baptiser imprévisibles. Il est souvent de 5 % montant du ou des devis. Certains grands esprits rejettent la notion d'imprévu. Il ne faut pas les écouter.
Une pratique relativement récente est de donner délégation au conseil syndical pour valider un complément de crédit avec un plafonnement.
Dans bien des cas les travaux imprévus concernent un corps de métier autre que celui du chantier principal. On a découvert un petit pan de toiture en mauvais état. La réparation vaut 2500 € mais il faudrait 3000 € d'échafaudage pour y accéder. Or l'échafaudage est en place pour le ravalement. Il serait stupide de ne pas faire le travail !
Dans cette hypothèse précise on a connu des mécréants refusant la ratification et demandant que le syndic paie de sa poche.
Il faut préciser que dans certains cas le syndic ne prend pas la peine d'informer les copropriétaires ni même le conseil syndical. C'est cette manière de procéder qui peut être condamnable.
Dans le cas présent il a été demandé à juste titre une information sur la nature et le montant de l'imprévu.
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Posté - 16 mai 2017 : 20:08:15
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citation: J'ai raconté cette histoire à plusieurs reprises. Vote de l'AG sur un montant de 1500 € dédié au CS pour des travaux divers d'entretien, .... Un CS " dictateur" a dépensé 10 fois 1499 €, la résolution ne précisant pas ne nbre de fois, ou 1500 € par an. Le syndic n'a rien dit. Rien à voir il ne s'agit pas de dépassement, ou alors on parle de 900%.
Je lis bien que Gedehem me dit 1% c'est Ă©norme, et Philippe388 saute sur ses grands chevaux pour prouver qu'en effet c'est Ă©norme, .........il suffit d'aillerus de voir ce que cela fait avec 900%....
Merci de la démonstration 
En plus il ne s'agit pas de travaux mais de budget 
Il s'agit enfin d'un syndic qui plante un budget de 13 500 euros, je ne sais pas comment on peut faire cela, tolérer cela, mais c'est ubuesque. |
Édité par - ribouldingue le 16 mai 2017 20:23:20 |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 16 mai 2017 : 21:36:33
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Je viens de découvrir ce sujet et je suis surpris d'y lire qu'il ne devrait pas y avoir de dépassement pour les travaux par rapport au montant voté et appelé. C'est l'idéal mais ce n'est pas forcément la pratique.
Les dépassements arrivent forcément car personne n'est parfait.
Ouf, le message n°16 de JPM me rassure sur les pratiques que je constate.
Tant que les dépassements sont inférieurs à 5% et sont justifiés, les AGs acceptent l'insuffisance. D'ailleurs, le jour de l'AG, les travaux peuvent être terminés depuis 9 mois et les entreprises payées depuis 8 mois. Le CS a eu à connaître le risque de dépassement bien avant la fin des travaux et a pu donner son avis au syndic : c'est là seulement que le dépassement peut être bloqué pas le jour de l'AG.
Quand les dépassements ne sont pas justifiés :
- si le CS a donné un avis défavorable (ou s'il a été inexistant), il reste à l'AG d'en faire assumer la charge par le syndic,
- si le CS a donné un avis favorable, l'AG ne peut pas en faire assumer la charge par le syndic.
Quand les dépassements sont plus significatifs, le syndic a du souci à se faire pour l'AG et le CS aussi s'il a donné un avis favorable au dépassement. L'AG est bien obligée d'accepter l'insuffisance en échange d'une mise en garde du syndic et du CS de ne plus recommencer. A défaut, la copropriété risque fort de manquer de trésorerie tant que l'insuffisance ne fait pas l'objet d'un appel (ce qui revient à accepter les travaux l'AG suivante).
Cdlt. Louis92. |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 16 mai 2017 : 22:16:48
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Je suis sidéré .......
"La réparation vaut 2500 € mais il faudrait 3000 € d'échafaudage pour y accéder. Or l'échafaudage est en place pour le ravalement. Il serait stupide de ne pas faire le travail !"
C'est exactement, et justement, ce qui est sanctionné par le juge : pour engager les 3000 € supplémentaire d'échafaudage le syndic doit y être autorisé par une assemblée.
Sur le reste, sidération aussi pour des intervenants qui par ailleurs protestent pour 450 € d'honoraires qu'impute le syndic sans justification ou hors contrat, ou encore d'un % pour travaux qu'ils trouvent abusif, sans parler de la souscription de tel contrat (assurance, entretien, etc ...) sans passage par l'AG.., etc, etc ....et parfois pour des histoires de 3 francs 6 sous ...
Sans oublier le conseil constant qu'ils donnent : il est très imprudent de passer contrat pour des travaux lorsqu'on ne dispose pas des fonds nécessaires.
Les mêmes viennent nous dire ici "Bof, 5% de dépassement sur des travaux que le syndic accepte seul, c'est 'normal", courant, qu'il n'y a pas de quoi fouetter un chat, qu'il suffit de les ratifier, et qu'il est normal que le syndic décide de commander 3000 € d'échafaudage pour réaliser des travaux complémentaires imprévus ....
Ou encore : "L'AG est bien obligée d'accepter l'insuffisance en échange d'une mise en garde du syndic et du CS de ne plus recommencer."
Autrement dit : "Attention M. le syndic, la prochaine fois c'est la fessée cul nu en place publique ...."
Sidérant ......
Roulez bolide, y'a rien voir ....
A se demander du pourquoi d'un tel forum de "conseils pour 'pauvre' lecteur béotien" .... |
Édité par - Gédehem le 16 mai 2017 22:26:06 |
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Viviane
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Posté - 16 mai 2017 : 22:18:03
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citation: S'il y a "dépassement de budget", c'est qu'il y a eu "dépenses supplémentaires sans disposer des fonds nécessaires"
Question : d'où sortent ces "fonds supplémentaires" ???
Et les 1000€ que vous allez dépenser pour convoquer l'AG afin de lui demander si elle veut boien rallonger de 1500€ parce qu'une fois le crépi pioché, ben y'a une poutre, ca se voyait pas, mais elle est morte... alors soit on la change, soit on laisse des étais chez mme Dupont...
Bref, vous les sortez d'où, ces 1000€ de frais d'AG imprévus ? |
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Édité par - Viviane le 16 mai 2017 22:20:14 |
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Apurement travaux 
