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JPM
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 41 PostĂ© - 18 mai 2017 :  18:23:38  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Ce n'est pas la peine de reprendre les arrĂȘts antĂ©rieurs alors que j'indique qu'il y a modification de cette jurisprudence.

En l'espÚce la Cour de cassation juge que le défaut de convocation de l'assemblée n'a causé aucun préjudice au demandeur initial.

On lit dans les moyens :

qu'en l'occurrence les travaux rĂ©alisĂ©s en fĂ©vrier 2007 ont Ă©tĂ© validĂ©s le 26 juin 2007, soit postĂ©rieurement Ă  l'appel de fonds « travaux urgents solde » en date du 28 fĂ©vrier 2007 ; qu'en consĂ©quence, en procĂ©dant Ă  cet appel de fonds sans prĂ©alablement et en urgence, convoquer une assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale pour faire valider les travaux, la sociĂ©tĂ© Foncia a effectivement commis une faute ; que cependant comme le premier juge l'a rappelĂ©, il incombe Ă  M. X... de rapporter la preuve d'un prĂ©judice ayant un lien de causalitĂ© avec cette faute ; qu'en l'occurrence il soutient que le syndicat des copropriĂ©taires a perdu une occasion de profiter de son expertise pour effectuer des travaux de nature Ă  mettre fin aux difficultĂ©s d'alimentation d'eau dans la copropriĂ©tĂ© et discuter des considĂ©rations techniques devant prĂ©sider Ă  l'opĂ©ration ; que s'agissant d'une fuite d'eau importante qui a gĂ©nĂ©rĂ© une surfacturation de plus de 17. 000 euros le caractĂšre urgent et la nĂ©cessitĂ© de la rĂ©paration entreprise par la sociĂ©tĂ© Foncia ne peuvent ĂȘtre niĂ©s ; que d'ailleurs M. X... lui-mĂȘme admet cette urgence puisqu'il reproche Ă©galement son inertie au syndic ; qu'il ne pouvait donc ĂȘtre question comme le prĂ©tend M. X... de refaire l'alimentation d'eau de la copropriĂ©tĂ©, cela d'autant que, ne rapportant pas la preuve des difficultĂ©s allĂ©guĂ©es, il ne dĂ©montre pas le besoin d'entreprendre une telle reprise ; que par ailleurs les parties ne contestent pas que la rĂ©paration a Ă©tĂ© efficace et que la fuite a cessĂ© ; qu'il en rĂ©sulte qu'il n'apparaĂźt pas que des considĂ©rations techniques aient pu ĂȘtre nĂ©gligĂ©es ; que dĂšs lors on ne voit pas en quoi l'expertise de M. X... aurait pu avoir une quelconque utilitĂ© ; que sur ce point-lĂ  aucun prĂ©judice n'est Ă©tabli puisque la dĂ©pense Ă©tait incontournable et indispensable.

Il y a bien contradiction avec les arrĂȘts prĂ©cĂ©dents.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 42 PostĂ© - 18 mai 2017 :  19:00:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
C'est un cas particulier, qu'il faut sans doute creuser, mais qui ne marque pas un revirement de l'abondante jurisprudence toujours réaffirmée au seul motif que vous le trouvez intéressant.

D'autant qu'il est bien relevé :
" qu'en conséquence, en procédant à cet appel de fonds sans préalablement et en urgence, convoquer une assemblée générale pour faire valider les travaux, la société Foncia a effectivement commis une faute ;

Ce qui met à mal le reste de la démonstration, trÚs contestable.
Car elle s'appuie sur un Ă©lĂ©ment subjectif (l'absence d'un prĂ©judice) en tordant le cou Ă  une disposition lĂ©gale qu'elle cite pourtant : il n'y a pas eu convocation d'une AG mĂȘme en urgence pour ratifier ces travaux supplĂ©mentaires, absence fautive du syndic.

Impossible de suivre : arrĂȘt particulier un peu tordu Ă  oublier, comme cela arrive parfois, ne remettant pas en cause ceux trĂšs nombreux dans le bon sens.




rambouillet
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Revenir en haut de la page 43 PostĂ© - 18 mai 2017 :  19:32:47  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
gedehem a crĂ©Ă© un nouvel Ă©tage judiciaire il est devenu juge suprĂȘme, au dessus de la CC, je cite :
"Ce qui met à mal le reste de la démonstration, trÚs contestable.
Car elle s'appuie sur un Ă©lĂ©ment subjectif (l'absence d'un prĂ©judice) en tordant le cou Ă  une disposition lĂ©gale qu'elle cite pourtant : il n'y a pas eu convocation d'une AG mĂȘme en urgence pour ratifier ces travaux supplĂ©mentaires, absence fautive du syndic.

Impossible de suivre : arrĂȘt particulier un peu tordu Ă  oublier, comme cela arrive parfois, ne remettant pas en cause ceux trĂšs nombreux dans le bon sens."




ribouldingue
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Revenir en haut de la page 44 PostĂ© - 18 mai 2017 :  20:49:35  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Comme pour les bus:
Y'a les arrĂȘts Ă  oublier, et les arrĂȘts ou l'on s'arrĂȘte....

ÉditĂ© par - ribouldingue le 18 mai 2017 20:50:27

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 45 PostĂ© - 18 mai 2017 :  21:25:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Des arrĂȘts Ă  oublier, comme le fait JPM Ă  propos de celui du 17.12.1997 n°96-13177 cassant celui de la CA d'AIx du 14.12.1995.
Tous les détails dans son commentaire de l'art.25 (in JPM-Copro)

CA d'Aix qui avait estimé que faute d'obtenir la majorité requise par l'art.25 il y n'y avait pas eu rejet.
Solution sanctionnée en cassation, la Cour considérant que ce défaut de majorité favorable devait s'analyser comme un refus.

Point contesté par JPM et d'autres, et à juste raison, un défaut de consentement (défaut de majorité dans un sens comme dans l'autre) ne pouvant s'analyser comme une décision de rejet, cette derniÚre ne pouvant s'entendre que de la majorité défavorable qui serait atteinte.
C'est la position de la Cour d'Aix qui est la bonne, pas celle de la Cour de cassation. On est lĂ  dans du trĂšs normal.

MĂȘme chose ici, la Cour relevant bien que faute d'avoir convoquĂ©e une AG immĂ©diatement, le syndic avait bien commis une faute.
Point de droit incontestable, justement rappelé.
Sauf que, trĂšs curieusement, elle n'en tire pas elle mĂȘme la consĂ©quence. Peut ĂȘtre parce que la contestation Ă©tait viciĂ©e par d'autres considĂ©ration.

Ce n'est pas lĂ  une premiĂšre que d'avoir des arrĂȘts "curieux", juridiquement imparfaits ou contestables, qui ne sont pas du tout un revirement de la jurisprudence jusque lĂ  bien affirmĂ©e.

Sauf que quelques uns se servent de tel arrĂȘt trĂšs contestable pour justifier leur position intenable.
C'est Ă  l'Ă©vidence le cas ici.

(A propos de ces arrĂȘts de triste mĂ©moire passĂ©s aux oubliettes, il y a celui de CA d'Aix Ă  propos des mandats que pouvait dĂ©tenir un gestionnaire de biens : plus des 3 prĂ©vus par les textes. Il a fait le "buz" quelques mois, mais tout le monde s'est empressĂ© de l'oublier)

ÉditĂ© par - GĂ©dehem le 18 mai 2017 21:35:13

Viviane
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Revenir en haut de la page 46 PostĂ© - 18 mai 2017 :  21:34:02  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Cour de cassation, Chambre civile 3, 09 février 2017, 15-25572

La, un copro demande Ă  ĂȘtre indemnisĂ© pour la faute commise par le syndic en faisant faire ces travaux sans dĂ©cision d'AG prĂ©alable. La cour d'appel lui dit que comme il ne prouve pas le prĂ©judice, il n'y a pas lieu de l'indemniser, ce qui est le BA ba de la justice.... pas de DI sans prĂ©judice...

En tous cas, ces arrĂȘts successifs montrent au moins UNE chose, c'est que quand quelqu'un pose une telle questiion, lui demander de combien est le dĂ©passementet pour quelle raison , quand est la prochaine AG, etc, etccc ça peut ĂȘtre trĂšs utile avant de grimper aux rideaux.
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

ÉditĂ© par - Viviane le 18 mai 2017 21:37:12

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 47 PostĂ© - 18 mai 2017 :  21:38:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
C'est lĂ  qu'il faut voir la faille, ou du moins le cas trĂšs particulier de cet arrĂȘt : le demandeur Ă©tait gourmand, alors qu'il aurait du simplement en rester au point de droit : l'absence de convocation d'une AG prouve la faute du syndic.

RĂ©sumĂ© de cet arrĂȘt, ce que dit la Cour "Le syndic devait convoquer une AG, c'est certain, le syndic est bien en faute.
Mais ce n'est pas cela que vous demandez.
Vous voulez des DI sans démontrer quel préjudice vous auriez eu. Désolé, vous n'avancez pas de préjudice, donc pas de DI".


Il ne faut certainement pas y voir la justification des actes du syndic sans décision d'une AG, au contraire.
Surtout pour affirmer : "Ce n'est pas la peine de reprendre les arrĂȘts antĂ©rieurs alors que j'indique qu'il y a modification de cette jurisprudence."
Il n'y a aucun revirement.

ÉditĂ© par - GĂ©dehem le 18 mai 2017 21:49:23

Viviane
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Revenir en haut de la page 48 PostĂ© - 18 mai 2017 :  21:49:12  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
le demandeur Ă©tait gourmand, alors qu'il aurait du simplement en rester au point de droit : l'absence de convocation d'une AG prouve la faute du syndic.


Et pour demander quoi ? Parce que si pas de préjudice, que pensez vous qu'il aurait pu obtenir ?
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 49 PostĂ© - 18 mai 2017 :  21:54:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ben, se contenter d'en rester au point de droit, rappelé avec constance :
"Attendu que lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale ;
(....)
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui avait été demandé, si des travaux urgents avaient été ratifiés par une assemblée générale immédiatement convoquée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;"


Demande qui devait porter sur l'annulation d'une décision d'AG, contestation basée sur : :
"Le syndic qui engage des travaux en urgence doit convoquer aussitÎt une AG. A défaut, l'approbation des comptes lors d'une AG ultérieure ne vaut pas ratification implicite de ces travaux (Cass 17 janvier 2007 n° 05-17.119)"

Pour contester une décision d'AG pour violation d'une rÚgle de droit on n'a pas besoin de mettre en avant un préjudice.

Sauf que la demande initiale n'a pas porté sur ce point de droit, mais sur un prétendu préjudice et une demande de DI.
Folie, l'affaire était dÚs le départ vouée à l'échec, le demandeur n'avançant aucun préjudice.
Ce que son conseil aurait du relever aussitÎt ....., défaut qui arrive parfois (souvent ?).
Il faut bien faire tourner la machine Ă  sous ....

Cet arrĂȘt sur une demande particuliĂšre ne change rien du tout Ă  la jurisprudence bien Ă©tablie, constante, contrairement Ă  ce qu'on veut faire croire.

ÉditĂ© par - GĂ©dehem le 18 mai 2017 22:08:02

Viviane
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Revenir en haut de la page 50 PostĂ© - 18 mai 2017 :  22:37:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000007040521 =" target="_blank">Cassation 20.01.1999 n° 97-16735

Déjà c'est pas un dépassement de travaux.
C'est une grosse fuite d'eau. le syndic bĂ©nĂ©vole fait rĂ©parer (normal) mais aprĂšs il a mĂȘme pas l'intelligence de CONVOQUER une AG pour ratifier la dĂ©pense... Il part bille en tĂȘte Ă  rĂ©clamer sa quote part au voisin devant le juge. A la lecture du truc, il a mĂȘme pas mis la chose Ă  l'ODJ dune AGO..... bref, faut ĂȘtre un peu idiot...

Cassation 14 juin 2000 98-21561

Là c'est bien des travaux supplémentaires.
Et par pour des broutilles : 152 274Francs, ce qui Ă©tait pas mal d'argent en 1991. On pouvait, mĂȘme Ă  paris, acheter un petit appart avec ca.
L'AG refuse la dépense et le syndicat poursuit le syndic pour l'obliger à rembourser. Celui-ci n'arrive pas à démontrer l'urgence et l'indispensabilité des travaux. Il perd. Normal.

Cass 1.02.2005 n° 03-19787

Là encore, c'est pas un dépassement de budget. Mme X demande l'annulation de l'approbation des comptes. L'AG ayant ratifié les travaux urgents décidés par le syndic.
La cour de cass reproche à la cour d'appel de ne pas avoir, avant de statuer, cherché si le syndic avait immédiatement convoqué l'AG. Lanotion d'immédiatement restant trÚs subjective... Si vous avez une AG prévue mi juin, faut il en convoquer une autre le 1er juin parce qu'une canalisation a pété entre l'envoi des convocs et l'AG ?

Cassation 17-01-2007 05-17119

Et lĂ , on a une approbation "implicite" (dixit la cour d'appel) des travaux urgents... Je vois d'ici le topo... une rĂ©solution fourre tout et sans doute des annexes oĂč il faut une loupe pour trouver oĂč est la mention de ces travaux. Bref, pas de rĂ©solution claire et non Ă©quivoque genre "L'AG approuve les travaux de .... pour un montant de .... dĂ©cidĂ©s en urgence par le syndic le....

Si on résume, il faut surtout raison garder; Donc

1) faire la différence entre travaux d'entretien qu'on prend sur le budget prévisionnel et travaux pour lesquels il faut un accord d'ag , c'est pas forcément simple. Ce sera à l'appréciation du juge. Alors c'est pas forcément utile de monter sur ses grands chevaux avant de savoir de quels travaux on parle.
Chez nous ^par exemple, avec un réseau de canalisations antédiluvien (plus pour longtemps mais bon), si on considÚre qu'il faut convoquer l'AG a chaque segment totalement pourri et inréparable qui pÚte, on en aurait fait des AG urgentes,... un sacré paquet...... alors on fait du cas par cas, selon les dégats potentiels si on attend (c'est pas pareil en cave que dans un appart...) la proximité dans le temps de l'AG annuelle, la rapidité à obtenir des devis, le montant des devis...

2) on connait sa copro ou pas. Donc on fait la balance entre le nombre de copros susceptibles de saisir le juge parce pas d'AG "immĂ©diate" aprĂšs les travaux, et celui qui paye 15% de tout et va vous dire que vous ĂȘtes tombĂ©s sur la tĂȘte de claquer 500 ou 600€ (donc pour lui 75€ environ) Ă  convoquer une AG urgente oĂč personne ne viendra pour en dĂ©penser 2000 ou 3000€ que vous n'avez pas d'autre choix que dĂ©penser...

3) Dans tousles cas, ne pas essayer de "planquer" ce surcoût et faire en sorte que sa ratification soit totalement évidente.

Bref, la vie...
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

ÉditĂ© par - Viviane le 18 mai 2017 22:46:30

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 51 PostĂ© - 18 mai 2017 :  23:36:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Chez nous par exemple, ....

Pardon, mais ce n'est pas là un argument juridiquement étayé.
Il ne s'agit pas de parler de pratiques, certaines pertinentes, d'autres folklo voire déviantes, mais de principe, d'un point de droit.

Que ce soit pour 500 € ou pour 5000, si les fonds existent au budget prĂ©visionnel ("Poste : travaux d'entretien courant") le syndic n'a besoin de rien pour engager les fonds nĂ©cessaire Ă  la rĂ©paration de la fuite d'eau qui dĂ©gouline Ă  10h du soir dans la cage d'escalier.
Au besoin il utilise un autre budget disponible et qui devrait le rester. La prochaine AG dans 3 ou 6 mois votera un "budget prévis rectificatif".
Certes, on peut ergoter : ce n'est pas de l'entretien, il y aurai "urgence" ......

Autre chose est la mĂȘme fuite d'eau dans l'escalier, le syndic n'ayant pas un € Ă  mettre sur la table.
Le fonds de roulement n'est pas du tout prévu pour cela.
Comme il ne va pas financer ces travaux sur fonds propres, qu'il ne peut en faire l'avance, il doit convoquer aussitÎt, sans délai, une AG.

Autre chose encore, si ces travaux "urgents" (la canalisation d'alimentation d'eau de l'immeuble qui saute) nécessitent plus que le simple colmatage, un changement de canalisation, ou des travaux accessoires. Là aussi le syndic doit convoquer une AG "en urgence", sans délai (2 jours) pour adopter ou ratifier ces travaux.

C'est de la procĂ©dure toute bĂȘte, qui ne demande pas de tourner autour du pot ou de se lancer dans des Ă©lucubrations.
Procédure protectrice des syndicats, le syndic ne pouvant de sa seule initiative engager des fonds à l'insu du plein gré des copropriétaires.
Hors des budgets selon 14-1 et 14-2.

Encore une fois, je ne comprends pas du tout, mais du tout, que des copropriétaires, toujours soucieux de leurs deniers et voulant passer au fil de l'épée leur syndic qui change sans rien demander le contrat d'assurance ou accorde des primes au gardien, viennent ici défendre ce "pauvre" syndic qui engage abusivement sans décision d'AG des fonds du syndicat pour des travaux dont personne ne sait rien, qu'aucune AG, au besoin "en urgence" n'a décidé ou ratifié.
Qui plus est avec des arguments ....... (censure) ....contraire aux dispositions légales et a ce qu'en dit le juge depuis toujours.
Sidérant.

Viviane, sur : "La notion d'immédiatement restant trÚs subjective ...."
ImmĂ©diatement n'a rien de subjectif, c'est de français courant : "Tout de suite, Ă  l'instant mĂȘme, sans intervalle de temps ....."
Ce qui n'est pas le cas des AG ordinaires, les 21 jours imposés mettant à mal l'immédiateté.

ÉditĂ© par - GĂ©dehem le 18 mai 2017 23:56:14

JPM
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Revenir en haut de la page 52 PostĂ© - 19 mai 2017 :  00:07:35  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Les travaux urgents de l'article D 37 ne peuvent ĂȘtre que des travaux de l'article 14-2 puisqu'ils nĂ©cessitent une assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale.

La faute est au pouvoir réglementaire qui n'a pas voulu reconnaßtre l'existence de sinistres dont la nature exige la réalisation immédiate d'un chantier comportant l'intégralité des travaux à réaliser.

Il n'a semble-t-il jamais été plaidé que l'article D 37 ne peut pas s'appliquer à ce type de travaux puisqu'il vise des cas dans lesquels la sauvegarde de l'immeuble est compatible avec le défaut d'instantanéité de la réfection et de la remise en service et l'immédiateté d'une assemblée générale.

Les praticiens peuvent affirmer que dans 95 % des cas les copropriĂ©taires sont reconnaissants envers le syndic d'avoir fait le nĂ©cessaire pour une rĂ©paration rapide et sans convocation coĂ»teuse et inutile d'une assemblĂ©e ne pouvant ĂȘtre tenue dans les meilleurs cas qu'aprĂšs l'achĂšvement des travaux.

La rapidité des travaux est souvent liée à l'existence d'un entrepreneur attitré dans la branche technique concernée, ce qui écarte les questions saugrenues relatives à une mise en concurrence.

L'immédiateté d'une remise en état intégrale est aussi un facteur important de réduction des dégùts dans les parties communes et privatives.

De ce débat il faut exclure les cas évidents de violation de la loi et du bon sens pour des travaux ne présentant qu'une urgence relative et d'un coût important.

Bref : Ă  l'exception de certains comportements abusifs, le jurisprudence ancienne relĂšve d'une croisade anti syndic provenant d'une institution judiciaire parfois connue pour sa lenteur.

C'est le cas particuliÚrement lorsque la gestion du sinistre a été validée par une assemblée ultérieure et que le juge annule cette ratification pour la seule raison du défaut de tenue immédiate d'une assemblée. Les copropriétaires sont assez grands pour ratifier une omission souvent bénéfique sans qu'un Juge vienne entraver l'effet confortateur d'une décision collective.




Signature de JPM 
La copropriété sereine

ÉditĂ© par - JPM le 19 mai 2017 00:28:07

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 53 PostĂ© - 19 mai 2017 :  00:43:26  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Nous sommes d'accord, mĂȘme si ces travaux relĂšveraient du 14-2 : dans la mesure oĂč le syndic dispose des fonds nĂ©cessaires dans le cadre du prĂ©visionnel, on ne trouvera personne pour rouspĂ©ter.

Dans le cas exposé initialement, comme dans celui de l'échafaudage pour réparer les bandes d'acrotÚre et un balcon, nous ne sommes pas du tout dans ce cadre. Il s'agit de travaux supplémentaires.
Il n'y a mĂȘme aucune urgence caractĂ©risĂ©e.

MĂȘme s'il n'y en a pas, on ne trouvera pas grand monde pour contester une AG convoquĂ©e sans dĂ©lai.

Les points abordĂ©s ici traitent de l'engagement de fonds Ă  la seule initiative du syndic, pour des travaux dont l'urgence ne saute pas aux yeux, et quand bien mĂȘme, sans qu'aucune AG ne soit convoquĂ©e.
Il s'agit de ratifier en 2017 un dépassement de travaux votés en 2016, certaines factures (les dépassements ?) n'ayant pas été réglés.

C'est de cela dont il s'agit.
Sur ce point, les choses sont claires : hors décision d'AG, urgente ou pas selon le cas, le syndic ne peut engager de fonds du syndicat, ne peut contracter pour se faire de sa propre initiative.

C'est de la procédure, protectrice pour le syndicat.
"Ă  l'exception de certains comportements abusifs, le jurisprudence ancienne relĂšve d'une croisade anti syndic provenant d'une institution judiciaire parfois connue pour sa lenteur."

Ca, c'est de la rĂ©crimination corporatiste, bien connue, la "croisade anti syndic" Ă©tant dans la mĂȘme veine que "le complot (du cabinet noir)" dont il a Ă©tĂ© question il y a peu.
PlutÎt que de rectifier les travers, on en appelle au "complot", à la "croisade", c'est la démarche bien connue ....
Sans oublier "la presse", bien entendu ........

Dans le cas exposé par Nuance (qui a disparu), on n'est pas certain que "dans 95 % des cas les copropriétaires sont reconnaissants envers le syndic ....." pour ces dépenses supplémentaires dont ils ne savaient rien ....

ÉditĂ© par - GĂ©dehem le 19 mai 2017 00:51:18

Viviane
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Revenir en haut de la page 54 PostĂ© - 19 mai 2017 :  01:05:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Comment pouvez vous, gedehem, cumuler autant de propos contradictoires en un seul post ?

citation:
Pardon, mais ce n'est pas là un argument juridiquement étayé.
Il ne s'agit pas de parler de pratiques, certaines pertinentes, d'autres folklo voire déviantes, mais de principe, d'un point de droit.

Donc, on fait du droit. La pratique Ă©tant une matiĂšre sĂ©parĂ©e du droit qui ne prĂ©sente pas d'intĂ©rĂȘt.
citation:
Que ce soit pour 500 € ou pour 5000, si les fonds existent au budget prĂ©visionnel ("Poste : travaux d'entretien courant") le syndic n'a besoin de rien pour engager les fonds nĂ©cessaire Ă  la rĂ©paration de la fuite d'eau qui dĂ©gouline Ă  10h du soir dans la cage d'escalier.
Au besoin il utilise un autre budget disponible et qui devrait le rester. La prochaine AG dans 3 ou 6 mois votera un "budget prévis rectificatif".
Certes, on peut ergoter : ce n'est pas de l'entretien, il y aurai "urgence" ......

C'est pas de la pratique ça ?
citation:
Autre chose est la mĂȘme fuite d'eau dans l'escalier, le syndic n'ayant pas un € Ă  mettre sur la table.
Le fonds de roulement n'est pas du tout prévu pour cela.
Comme il ne va pas financer ces travaux sur fonds propres, qu'il ne peut en faire l'avance, il doit convoquer aussitÎt, sans délai, une AG.

Ah, tiens, encore de la pratique.... (au passage, je serais curieuse de vioir le texte stipulant à quoi doit précisément servir l'avance de trésorerie°)
citation:
Autre chose encore, si ces travaux "urgents" (la canalisation d'alimentation d'eau de l'immeuble qui saute) nécessitent plus que le simple colmatage, un changement de canalisation, ou des travaux accessoires. Là aussi le syndic doit convoquer une AG "en urgence", sans délai (2 jours) pour adopter ou ratifier ces travaux.

Ah, tiens, encore de la pratique... Bon, vous avez pas l'air champion en travaux quand mĂȘme, hein... parce que deux jours pour remettre l'eau d'un groupe d' habitation c'est soit Ă©norme, soit pas assez, parce qu'on refait pas un rĂ©seau entier en 2 jours, (Ă©tablissement de plusieurs devis compris) sauf dans les Ă©missions de tĂ©lĂ© rĂ©alitĂ©....Sans compter qu'il va falloir graisser la patte des postiers... Parce que si elle est pas arrivĂ©e en 2 jours, votre convoc, votre AG sera annulable...
citation:
C'est de la procĂ©dure toute bĂȘte, qui ne demande pas de tourner autour du pot ou de se lancer dans des Ă©lucubrations.
LĂ , vous venez de donner trois exemples diffĂ©rents dont un pas vraiment rĂ©aliste. Du coup je sais plus trĂšs bien laquelle c'est, la procĂ©dure toute bĂȘte....
citation:
Procédure protectrice des syndicats, le syndic ne pouvant de sa seule initiative engager des fonds à l'insu du plein gré des copropriétaires.
Hors des budgets selon 14-1 et 14-2.

Donc quand la loi prévoit explicitement les dépassements de budgets et les soldes (créditeurs ou débiteurs) résultant de l'appribation des comptes, c'est juste pour faire joli. Tout dépassemement de budget quel qu'il soit étant purement et simplement illicite... Ouaouh...

citation:
Encore une fois, je ne comprends pas du tout, mais du tout, que des copropriétaires, toujours soucieux de leurs deniers et voulant passer au fil de l'épée leur syndic qui change sans rien demander le contrat d'assurance ou accorde des primes au gardien, viennent ici défendre ce "pauvre" syndic qui engage abusivement sans décision d'AG des fonds du syndicat pour des travaux dont personne ne sait rien, qu'aucune AG, au besoin "en urgence" n'a décidé ou ratifié.

Qui plus est avec des arguments ....... (censure) ....contraire aux dispositions légales et a ce qu'en dit le juge depuis toujours.
Sidérant.

Elle s'adressent à qui ces généralités trÚs exactement ? C'est qui ces copropriétaires dont vous parlez ?

citation:
Viviane, sur : "La notion d'immédiatement restant trÚs subjective ...."
ImmĂ©diatement n'a rien de subjectif, c'est de français courant : "Tout de suite, Ă  l'instant mĂȘme, sans intervalle de temps ....."
Ce qui n'est pas le cas des AG ordinaires, les 21 jours imposés mettant à mal l'immédiateté.

Ben non. Je suis désolée mais tant que vous m'aurez pas donné la loi qui dit combien de jours, d'heures ou de minutes c'est "immédiatement", je continuerai de trouver ça subjectif....
tout de suite l'est tout autant, et il me semble impossible de convoquer une AG "Ă  l'instant mĂȘme" ou 'sans intervalle de temps" sans faire appel Ă  la tĂ©lĂ©portation.....

Bref si vous avez un pépin le 1er mai et une AG à convoquer de toute façon avant fin juin, je vois pas ce qui DANS LA LOI vous permet de dire que vous ne POUVEZ PAS profiter de cette AG convoquée sous 21 jours pour traiter le problÚme..Ce sera au juge d'apprécier ; c'est tout

ÉditĂ© par - Viviane le 19 mai 2017 01:09:28

philippe388
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Revenir en haut de la page 55 PostĂ© - 19 mai 2017 :  09:41:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
viviane :
citation:
Donc quand la loi prévoit explicitement les dépassements de budgets et les soldes (créditeurs ou débiteurs) résultant de l'appribation des comptes, c'est juste pour faire joli. Tout dépassemement de budget quel qu'il soit étant purement et simplement illicite... Ouaouh...


Et OUI !!! Sinon à quoi sert le vote de l'AG d'un budget et des montants des travaux hors budget, si le syndic peut appeler des fonds supérieurs.

Donnez nous les textes qui prévoit " explicitement " la possibilité au syndic de dépasser le budget annuel voté par l'AG, et les montants des travaux art. 14.2

Vous oubliez aussi que c'est la seule AG qui décide. Un syndic est un madataire social, il DOIT rendre des comptes sur la gestion, ce qui inclut le respect des budgets votés.

En cas de travaux d'urgence, le syndic peut commander des travaux nécessaires en payant un acompte, AVEC l'obligation de convoquer une AG pour adopter le montant des travaux nécessaires; sans cet accord le syndic ne peut pas appeler ces fonds.

Pas de délai légal à respecter dans ce cas, le syndic convoque immédiatement cette AG. Le délai c'est le temps de recevoir els devis et de rédoger cette convocation, an y ajoutant le délai de la, poste pour en fixer une date, ou tous les copros auront reçu cette convoc.

citation:
Bref si vous avez un pépin le 1er mai et une AG à convoquer de toute façon avant fin juin, je vois pas ce qui DANS LA LOI vous permet de dire que vous ne POUVEZ PAS profiter de


On attend pas une AG prévue 2 mois plus tard, si ce sont des travaux d'urgence !!

"Rien n'est prévue dans la loi" !!! à l'évidence non. Ou c'est urgent, ou ce n'est pas urgent. Un pépin urgent le 1er mai - le toit qui s'envole" se rÚgle immédiatement, pas 2 mois plus tard.

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 56 PostĂ© - 19 mai 2017 :  10:43:51  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
"Rien n'est prévue dans la loi" !!! à l'évidence non. Ou c'est urgent, ou ce n'est pas urgent. Un pépin urgent le 1er mai - le toit qui s'envole" se rÚgle immédiatement, pas 2 mois plus tard.
Revenons au premier arrĂȘt de cassation citĂ©.

Revenons à la premiÚre remarque faite à son sujet, la cours de cassation n'énonce pas ce que vous dites, l'urgence n'EST PAS une condition sine qua non pour que le syndic fasse faire les travaux en l'absence d'une résolution d'AG, en supplément de travaux existants;
La cours de cassation indique qu'il faut démontrer qu'il sont nécessaire la SAUVEGARDE de l'IMMEUBLE.


On peut AUSSI discuter de l'impact de l'urgence, mais ce n'est pas le sujet de ce fil, comme deja indiqué.

citation:
Donnez nous les textes qui prévoit " explicitement " la possibilité au syndic de dépasser le budget annuel voté par l'AG, et les montants des travaux art. 14.2
Du coup à répond un peu à ça

ÉditĂ© par - ribouldingue le 19 mai 2017 10:46:02

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 57 PostĂ© - 19 mai 2017 :  14:59:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Les travaux dits "nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble" sont résumés par "travaux urgents".
Ils sont urgents pour sauvegarder l'immeuble.

On retient ici la définition qu'en donne M. Atias :
" Il y a urgence lorsqu'en lui-mĂȘme le dĂ©faut de rĂ©action rapide entraĂźnerait un prĂ©judice et que ce prĂ©judice Ă  Ă©viter est imminent, ce qui empĂȘche d'envisager une convocation prĂ©alable de l'assemblĂ©e."

Le principe : tous les travaux qui concernent le syndicat (14-2) sont décidés par une AG, donc par anticipation de leur réalisation.
Il n'y a ici pas l'ombre d'une ambiguïté.
Ce qui ne peut pas ĂȘtre le cas lorsque survient un imprĂ©vu, des travaux devant ĂȘtre engagĂ©s sans dĂ©lai pour 'sauvegarder l'immeuble' (la canalisation d'eau qui saute).

D'oĂč la procĂ©dure prĂ©vue : convocation immĂ©diate d'une AG 'en urgence', donc sans dĂ©lai (vient qui peut ou veut), AG appelĂ©e au besoin Ă  ratifier 2 jours plus tard des travaux dĂ©jĂ  commandĂ©s par le syndic.

Il y a donc obligatoirement la convocation d'une AG pour décider de travaux, et dans tous les cas :
- que ce soit 'normalement' par anticipation
- ou 'aussitÎt' selon la procédure urgence.

Dans le cas de travaux anticipĂ©s, ce qui est le cas dans l'arrĂȘt citĂ© (arrĂȘt de 2000 sur utilisation de l'Ă©chafaudage), une AG en avait dĂ©cidĂ©, avec acceptation d'un devis chiffrĂ©..
Sauf que le syndic à passé une commande supplémentaire, réfection d'un balcon et de bandes d'acrotÚres, profitant de la présence de cet échafaudage.
Ce que sanctionne la Cour : le syndic n'était pas autorisé dans le cadre "normal" à passer commande de travaux sans décision d'AG.
Le syndic s'est donc défendu en prétextant l'urgence.
Ce que relĂšve la CA :
"... l'arrĂȘt (de CA) retient que, malgrĂ© l'absence de vote prĂ©alable par l'assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale des travaux exĂ©cutĂ©s par l'entreprise XXXX, c'est avec raison que le syndic s'est prĂ©valu de leur exĂ©cution en urgence, ces travaux qui nĂ©cessitaient l'emploi d'un Ă©chafaudage devant ĂȘtre, dans l'intĂ©rĂȘt de la copropriĂ©tĂ©, effectuĂ©s en mĂȘme temps que d'autres travaux rĂ©guliĂšrement votĂ©s nĂ©cessitant un tel emploi ;

L'urgence que met en avant le syndic n'est pas liée à la mise en péril de l'immeuble, à sa sauvegarde.
D'oĂč la sanction en cassation :
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les travaux litigieux étaient nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

Autrement dit, ces travaux pouvaient attendre. Mais peut ĂȘtre qu'Ă  y regarder de prĂšs, ils auraient sans doute du ĂȘtre anticipĂ©s, la rĂ©fection d'un balcon ou de bandes d'acrotĂšres ne se dĂ©couvrant pas soudainement.

Et quand bien mĂȘme ces travaux auraient Ă©tĂ© estimĂ©s "urgents", le syndic devait mettre en Ɠuvre la procĂ©dure toute simple en pareil cas : convoquer aussitĂŽt une AG "en urgence", sans dĂ©lai, ce qu'aucun copropriĂ©taire n'aurait contestĂ©.

Il faudrait se réveiller et voir les choses en face !
Le syndic ne peut engager 1 € pour des travaux sans vote prĂ©alable d'une AG.
- soit par une décision 'normale' anticipée.
- soit par une décision "urgente" immédiate.

Il n'y a pas là de quoi en mettre des pages sur un sujet qui se limite à quelques lignes et n'ouvre aucune polémique.

Ajout sur : "quand la loi prévoit explicitement les dépassements de budgets ...;"
Merci de citer les textes prévoyant "explicitement" que le syndic pourrait dépasser les budgets décidés par une AG.
Et plus généralement qu'il pourrait engager des fonds du syndicat sans décision anticipée ou ratification immédiate d'une AG

ÉditĂ© par - GĂ©dehem le 19 mai 2017 15:07:18

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 58 PostĂ© - 19 mai 2017 :  15:25:54  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Complément pour quelques sceptiques à propos des travaux dits "urgents" :

"La ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes (Cass 17.01.2007 in Loy et Copro 2007, Obs Vigneron)

"Le fait que l'assemblĂ©e ait ratifiĂ© les dĂ©penses exposĂ©es par le syndic n'est donc pas suffisant : cette rĂ©solution doit ĂȘtre annulĂ©e s'il n'est pas dĂ©montrĂ© que le syndic avait immĂ©diatement convoquĂ© une assemblĂ©e pour se prononcer sur les travaux eux-mĂȘmes (Cass 1.02.2005 in Loy et Copro 2005)

"Le paiement de leur quote-part des dĂ©penses ne peut ĂȘtre rĂ©clamĂ© aux copropriĂ©taires s'il n'y a pas eu de convocation d'assemblĂ©e (Cass 20.01.1999, et aussi 17.01.2007)

ÉditĂ© par - GĂ©dehem le 19 mai 2017 15:26:56

Viviane
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Revenir en haut de la page 59 PostĂ© - 19 mai 2017 :  15:44:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Si le fil est si long, c'est que vous ĂȘtes de mauvaise foi, gĂ©dehem...

Je vais donc pas revenir sur le reste. Juste, vous demandez :

citation:
Merci de citer les textes prévoyant "explicitement" que le syndic pourrait dépasser les budgets décidés par une AG.


Voici donc

citation:
Article 6-2 En savoir plus sur cet article...


A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :

(...)

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.


Le lĂ©gislateur prĂ©voit donc bien expressĂ©ment qu'un budget puisse ĂȘtre dĂ©passĂ©, et que ce dĂ©passement puisse ĂȘtre ratifiĂ© par l'AG.

Et c'est ce qui se passe rĂ©guliĂšrement. Pas la peine d'essayer de faire croire qu'un dĂ©passement de budget ne peut qu'ĂȘtre illicite, ni mĂȘme que TOUT dĂ©passement de budget rĂ©clamerait une AG immĂ©diate (dont vous ĂȘtes par ailleurs incapable de nous dire quel serait le dĂ©lai).

Et j'ai pas cherché partout...*

Bref, les généralités ne servent à rien ici. C'est du cas par cas, tout ça. Le principe c'est : on dépasse pas MAIS si dépassement il y a cherchons pourquoi de combien etc... avant d'expliquer aux gens que l'AG peut sans souci refuser la dépense, c'est pas grave, le syndic sera condamné à payer de sa poche, parce qu'ilsz pourraient tomber de haut.....

ÉditĂ© par - Viviane le 19 mai 2017 15:44:49

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 60 PostĂ© - 19 mai 2017 :  16:00:26  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pardon, mais ......
Avant de polémiquer inutilement, on tente de bien lire et surtout comprendre ce qui est précisé .....

Il s'agit ici du " trop ou moins perçu sur provisions" du copropriétaire dont la mutation du lot est envisagée.
Crédit ou débit pour ce lot ressortant de la répartition des comptes aprÚs leur approbation.

Cela n'a rien à voir avec le pouvoir explicite qu'aurait prétendument le syndic pour dépasser les budgets.
Qui n'existe pas. Invention.

ÉditĂ© par - GĂ©dehem le 19 mai 2017 16:19:34
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