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JPM
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41
 Posté - 18 mai 2017 : 18:23:38
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Ce n'est pas la peine de reprendre les arrêts antérieurs alors que j'indique qu'il y a modification de cette jurisprudence.
En l'espèce la Cour de cassation juge que le défaut de convocation de l'assemblée n'a causé aucun préjudice au demandeur initial.
On lit dans les moyens :
qu'en l'occurrence les travaux réalisés en février 2007 ont été validés le 26 juin 2007, soit postérieurement à l'appel de fonds « travaux urgents solde » en date du 28 février 2007 ; qu'en conséquence, en procédant à cet appel de fonds sans préalablement et en urgence, convoquer une assemblée générale pour faire valider les travaux, la société Foncia a effectivement commis une faute ; que cependant comme le premier juge l'a rappelé, il incombe à M. X... de rapporter la preuve d'un préjudice ayant un lien de causalité avec cette faute ; qu'en l'occurrence il soutient que le syndicat des copropriétaires a perdu une occasion de profiter de son expertise pour effectuer des travaux de nature à mettre fin aux difficultés d'alimentation d'eau dans la copropriété et discuter des considérations techniques devant présider à l'opération ; que s'agissant d'une fuite d'eau importante qui a généré une surfacturation de plus de 17. 000 euros le caractère urgent et la nécessité de la réparation entreprise par la société Foncia ne peuvent être niés ; que d'ailleurs M. X... lui-même admet cette urgence puisqu'il reproche également son inertie au syndic ; qu'il ne pouvait donc être question comme le prétend M. X... de refaire l'alimentation d'eau de la copropriété, cela d'autant que, ne rapportant pas la preuve des difficultés alléguées, il ne démontre pas le besoin d'entreprendre une telle reprise ; que par ailleurs les parties ne contestent pas que la réparation a été efficace et que la fuite a cessé ; qu'il en résulte qu'il n'apparaît pas que des considérations techniques aient pu être négligées ; que dès lors on ne voit pas en quoi l'expertise de M. X... aurait pu avoir une quelconque utilité ; que sur ce point-là aucun préjudice n'est établi puisque la dépense était incontournable et indispensable.
Il y a bien contradiction avec les arrêts précédents.
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Gédehem
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 42
Posté - 18 mai 2017 : 19:00:50
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C'est un cas particulier, qu'il faut sans doute creuser, mais qui ne marque pas un revirement de l'abondante jurisprudence toujours réaffirmée au seul motif que vous le trouvez intéressant.
D'autant qu'il est bien relevé :
" qu'en conséquence, en procédant à cet appel de fonds sans préalablement et en urgence, convoquer une assemblée générale pour faire valider les travaux, la société Foncia a effectivement commis une faute ;
Ce qui met à mal le reste de la démonstration, très contestable.
Car elle s'appuie sur un élément subjectif (l'absence d'un préjudice) en tordant le cou à une disposition légale qu'elle cite pourtant : il n'y a pas eu convocation d'une AG même en urgence pour ratifier ces travaux supplémentaires, absence fautive du syndic.
Impossible de suivre : arrêt particulier un peu tordu à oublier, comme cela arrive parfois, ne remettant pas en cause ceux très nombreux dans le bon sens.
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43
Posté - 18 mai 2017 : 19:32:47
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gedehem a créé un nouvel étage judiciaire il est devenu juge suprême, au dessus de la CC, je cite :
"Ce qui met à mal le reste de la démonstration, très contestable.
Car elle s'appuie sur un élément subjectif (l'absence d'un préjudice) en tordant le cou à une disposition légale qu'elle cite pourtant : il n'y a pas eu convocation d'une AG même en urgence pour ratifier ces travaux supplémentaires, absence fautive du syndic.
Impossible de suivre : arrêt particulier un peu tordu à oublier, comme cela arrive parfois, ne remettant pas en cause ceux très nombreux dans le bon sens."
  
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44
Posté - 18 mai 2017 : 20:49:35
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Comme pour les bus:
Y'a les arrêts à oublier, et les arrêts ou l'on s'arrête.... |
Édité par - ribouldingue le 18 mai 2017 20:50:27 |
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Gédehem
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45
Posté - 18 mai 2017 : 21:25:06
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Des arrêts à oublier, comme le fait JPM à propos de celui du 17.12.1997 n°96-13177 cassant celui de la CA d'AIx du 14.12.1995.
Tous les détails dans son commentaire de l'art.25 (in JPM-Copro)
CA d'Aix qui avait estimé que faute d'obtenir la majorité requise par l'art.25 il y n'y avait pas eu rejet.
Solution sanctionnée en cassation, la Cour considérant que ce défaut de majorité favorable devait s'analyser comme un refus.
Point contesté par JPM et d'autres, et à juste raison, un défaut de consentement (défaut de majorité dans un sens comme dans l'autre) ne pouvant s'analyser comme une décision de rejet, cette dernière ne pouvant s'entendre que de la majorité défavorable qui serait atteinte.
C'est la position de la Cour d'Aix qui est la bonne, pas celle de la Cour de cassation. On est là dans du très normal.
Même chose ici, la Cour relevant bien que faute d'avoir convoquée une AG immédiatement, le syndic avait bien commis une faute.
Point de droit incontestable, justement rappelé.
Sauf que, très curieusement, elle n'en tire pas elle même la conséquence. Peut être parce que la contestation était viciée par d'autres considération.
Ce n'est pas là une première que d'avoir des arrêts "curieux", juridiquement imparfaits ou contestables, qui ne sont pas du tout un revirement de la jurisprudence jusque là bien affirmée.
Sauf que quelques uns se servent de tel arrêt très contestable pour justifier leur position intenable.
C'est à l'évidence le cas ici.
(A propos de ces arrêts de triste mémoire passés aux oubliettes, il y a celui de CA d'Aix à propos des mandats que pouvait détenir un gestionnaire de biens : plus des 3 prévus par les textes. Il a fait le "buz" quelques mois, mais tout le monde s'est empressé de l'oublier) |
Édité par - Gédehem le 18 mai 2017 21:35:13 |
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Viviane
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Posté - 18 mai 2017 : 21:34:02
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Cour de cassation, Chambre civile 3, 09 février 2017, 15-25572
La, un copro demande à être indemnisé pour la faute commise par le syndic en faisant faire ces travaux sans décision d'AG préalable. La cour d'appel lui dit que comme il ne prouve pas le préjudice, il n'y a pas lieu de l'indemniser, ce qui est le BA ba de la justice.... pas de DI sans préjudice...
En tous cas, ces arrêts successifs montrent au moins UNE chose, c'est que quand quelqu'un pose une telle questiion, lui demander de combien est le dépassementet pour quelle raison , quand est la prochaine AG, etc, etccc ça peut être très utile avant de grimper aux rideaux.
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Édité par - Viviane le 18 mai 2017 21:37:12 |
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Gédehem
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47
Posté - 18 mai 2017 : 21:38:18
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C'est là qu'il faut voir la faille, ou du moins le cas très particulier de cet arrêt : le demandeur était gourmand, alors qu'il aurait du simplement en rester au point de droit : l'absence de convocation d'une AG prouve la faute du syndic.
Résumé de cet arrêt, ce que dit la Cour "Le syndic devait convoquer une AG, c'est certain, le syndic est bien en faute.
Mais ce n'est pas cela que vous demandez.
Vous voulez des DI sans démontrer quel préjudice vous auriez eu. Désolé, vous n'avancez pas de préjudice, donc pas de DI".
Il ne faut certainement pas y voir la justification des actes du syndic sans décision d'une AG, au contraire.
Surtout pour affirmer : "Ce n'est pas la peine de reprendre les arrêts antérieurs alors que j'indique qu'il y a modification de cette jurisprudence."
Il n'y a aucun revirement. |
Édité par - Gédehem le 18 mai 2017 21:49:23 |
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Viviane
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48
Posté - 18 mai 2017 : 21:49:12
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citation: le demandeur était gourmand, alors qu'il aurait du simplement en rester au point de droit : l'absence de convocation d'une AG prouve la faute du syndic.
Et pour demander quoi ? Parce que si pas de préjudice, que pensez vous qu'il aurait pu obtenir ? |
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Gédehem
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49
Posté - 18 mai 2017 : 21:54:50
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Ben, se contenter d'en rester au point de droit, rappelé avec constance :
"Attendu que lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale ;
(....)
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui avait été demandé, si des travaux urgents avaient été ratifiés par une assemblée générale immédiatement convoquée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;"
Demande qui devait porter sur l'annulation d'une décision d'AG, contestation basée sur : :
"Le syndic qui engage des travaux en urgence doit convoquer aussitôt une AG. A défaut, l'approbation des comptes lors d'une AG ultérieure ne vaut pas ratification implicite de ces travaux (Cass 17 janvier 2007 n° 05-17.119)"
Pour contester une décision d'AG pour violation d'une règle de droit on n'a pas besoin de mettre en avant un préjudice.
Sauf que la demande initiale n'a pas porté sur ce point de droit, mais sur un prétendu préjudice et une demande de DI.
Folie, l'affaire était dès le départ vouée à l'échec, le demandeur n'avançant aucun préjudice.
Ce que son conseil aurait du relever aussitôt ....., défaut qui arrive parfois (souvent ?).
Il faut bien faire tourner la machine à sous .... 
Cet arrêt sur une demande particulière ne change rien du tout à la jurisprudence bien établie, constante, contrairement à ce qu'on veut faire croire. |
Édité par - Gédehem le 18 mai 2017 22:08:02 |
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Viviane
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50
Posté - 18 mai 2017 : 22:37:33
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https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000007040521 =" target="_blank">Cassation 20.01.1999 n° 97-16735
Déjà c'est pas un dépassement de travaux.
C'est une grosse fuite d'eau. le syndic bénévole fait réparer (normal) mais après il a même pas l'intelligence de CONVOQUER une AG pour ratifier la dépense... Il part bille en tête à réclamer sa quote part au voisin devant le juge. A la lecture du truc, il a même pas mis la chose à l'ODJ dune AGO..... bref, faut être un peu idiot...
Cassation 14 juin 2000 98-21561
Là c'est bien des travaux supplémentaires.
Et par pour des broutilles : 152 274Francs, ce qui était pas mal d'argent en 1991. On pouvait, même à paris, acheter un petit appart avec ca.
L'AG refuse la dépense et le syndicat poursuit le syndic pour l'obliger à rembourser. Celui-ci n'arrive pas à démontrer l'urgence et l'indispensabilité des travaux. Il perd. Normal.
Cass 1.02.2005 n° 03-19787
Là encore, c'est pas un dépassement de budget. Mme X demande l'annulation de l'approbation des comptes. L'AG ayant ratifié les travaux urgents décidés par le syndic.
La cour de cass reproche à la cour d'appel de ne pas avoir, avant de statuer, cherché si le syndic avait immédiatement convoqué l'AG. Lanotion d'immédiatement restant très subjective... Si vous avez une AG prévue mi juin, faut il en convoquer une autre le 1er juin parce qu'une canalisation a pété entre l'envoi des convocs et l'AG ?
Cassation 17-01-2007 05-17119
Et là, on a une approbation "implicite" (dixit la cour d'appel) des travaux urgents... Je vois d'ici le topo... une résolution fourre tout et sans doute des annexes où il faut une loupe pour trouver où est la mention de ces travaux. Bref, pas de résolution claire et non équivoque genre "L'AG approuve les travaux de .... pour un montant de .... décidés en urgence par le syndic le....
Si on résume, il faut surtout raison garder; Donc
1) faire la différence entre travaux d'entretien qu'on prend sur le budget prévisionnel et travaux pour lesquels il faut un accord d'ag , c'est pas forcément simple. Ce sera à l'appréciation du juge. Alors c'est pas forcément utile de monter sur ses grands chevaux avant de savoir de quels travaux on parle.
Chez nous ^par exemple, avec un réseau de canalisations antédiluvien (plus pour longtemps mais bon), si on considère qu'il faut convoquer l'AG a chaque segment totalement pourri et inréparable qui pète, on en aurait fait des AG urgentes,... un sacré paquet...... alors on fait du cas par cas, selon les dégats potentiels si on attend (c'est pas pareil en cave que dans un appart...) la proximité dans le temps de l'AG annuelle, la rapidité à obtenir des devis, le montant des devis...
2) on connait sa copro ou pas. Donc on fait la balance entre le nombre de copros susceptibles de saisir le juge parce pas d'AG "immédiate" après les travaux, et celui qui paye 15% de tout et va vous dire que vous êtes tombés sur la tête de claquer 500 ou 600€ (donc pour lui 75€ environ) à convoquer une AG urgente où personne ne viendra pour en dépenser 2000 ou 3000€ que vous n'avez pas d'autre choix que dépenser...
3) Dans tousles cas, ne pas essayer de "planquer" ce surcoût et faire en sorte que sa ratification soit totalement évidente.
Bref, la vie... |
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Édité par - Viviane le 18 mai 2017 22:46:30 |
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Gédehem
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51
Posté - 18 mai 2017 : 23:36:18
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Chez nous par exemple, ....
Pardon, mais ce n'est pas là un argument juridiquement étayé.
Il ne s'agit pas de parler de pratiques, certaines pertinentes, d'autres folklo voire déviantes, mais de principe, d'un point de droit.
Que ce soit pour 500 € ou pour 5000, si les fonds existent au budget prévisionnel ("Poste : travaux d'entretien courant") le syndic n'a besoin de rien pour engager les fonds nécessaire à la réparation de la fuite d'eau qui dégouline à 10h du soir dans la cage d'escalier.
Au besoin il utilise un autre budget disponible et qui devrait le rester. La prochaine AG dans 3 ou 6 mois votera un "budget prévis rectificatif".
Certes, on peut ergoter : ce n'est pas de l'entretien, il y aurai "urgence" ......
Autre chose est la même fuite d'eau dans l'escalier, le syndic n'ayant pas un € à mettre sur la table.
Le fonds de roulement n'est pas du tout prévu pour cela.
Comme il ne va pas financer ces travaux sur fonds propres, qu'il ne peut en faire l'avance, il doit convoquer aussitôt, sans délai, une AG.
Autre chose encore, si ces travaux "urgents" (la canalisation d'alimentation d'eau de l'immeuble qui saute) nécessitent plus que le simple colmatage, un changement de canalisation, ou des travaux accessoires. Là aussi le syndic doit convoquer une AG "en urgence", sans délai (2 jours) pour adopter ou ratifier ces travaux.
C'est de la procédure toute bête, qui ne demande pas de tourner autour du pot ou de se lancer dans des élucubrations.
Procédure protectrice des syndicats, le syndic ne pouvant de sa seule initiative engager des fonds à l'insu du plein gré des copropriétaires.
Hors des budgets selon 14-1 et 14-2.
Encore une fois, je ne comprends pas du tout, mais du tout, que des copropriétaires, toujours soucieux de leurs deniers et voulant passer au fil de l'épée leur syndic qui change sans rien demander le contrat d'assurance ou accorde des primes au gardien, viennent ici défendre ce "pauvre" syndic qui engage abusivement sans décision d'AG des fonds du syndicat pour des travaux dont personne ne sait rien, qu'aucune AG, au besoin "en urgence" n'a décidé ou ratifié.
Qui plus est avec des arguments ....... (censure) ....contraire aux dispositions légales et a ce qu'en dit le juge depuis toujours.
Sidérant.
Viviane, sur : "La notion d'immédiatement restant très subjective ...."
Immédiatement n'a rien de subjectif, c'est de français courant : "Tout de suite, à l'instant même, sans intervalle de temps ....."
Ce qui n'est pas le cas des AG ordinaires, les 21 jours imposés mettant à mal l'immédiateté. |
Édité par - Gédehem le 18 mai 2017 23:56:14 |
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JPM
Modérateur
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52
Posté - 19 mai 2017 : 00:07:35
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Les travaux urgents de l'article D 37 ne peuvent être que des travaux de l'article 14-2 puisqu'ils nécessitent une assemblée générale.
La faute est au pouvoir réglementaire qui n'a pas voulu reconnaître l'existence de sinistres dont la nature exige la réalisation immédiate d'un chantier comportant l'intégralité des travaux à réaliser.
Il n'a semble-t-il jamais été plaidé que l'article D 37 ne peut pas s'appliquer à ce type de travaux puisqu'il vise des cas dans lesquels la sauvegarde de l'immeuble est compatible avec le défaut d'instantanéité de la réfection et de la remise en service et l'immédiateté d'une assemblée générale.
Les praticiens peuvent affirmer que dans 95 % des cas les copropriétaires sont reconnaissants envers le syndic d'avoir fait le nécessaire pour une réparation rapide et sans convocation coûteuse et inutile d'une assemblée ne pouvant être tenue dans les meilleurs cas qu'après l'achèvement des travaux.
La rapidité des travaux est souvent liée à l'existence d'un entrepreneur attitré dans la branche technique concernée, ce qui écarte les questions saugrenues relatives à une mise en concurrence.
L'immédiateté d'une remise en état intégrale est aussi un facteur important de réduction des dégâts dans les parties communes et privatives.
De ce débat il faut exclure les cas évidents de violation de la loi et du bon sens pour des travaux ne présentant qu'une urgence relative et d'un coût important.
Bref : à l'exception de certains comportements abusifs, le jurisprudence ancienne relève d'une croisade anti syndic provenant d'une institution judiciaire parfois connue pour sa lenteur.
C'est le cas particulièrement lorsque la gestion du sinistre a été validée par une assemblée ultérieure et que le juge annule cette ratification pour la seule raison du défaut de tenue immédiate d'une assemblée. Les copropriétaires sont assez grands pour ratifier une omission souvent bénéfique sans qu'un Juge vienne entraver l'effet confortateur d'une décision collective.
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Édité par - JPM le 19 mai 2017 00:28:07 |
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Gédehem
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53
Posté - 19 mai 2017 : 00:43:26
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Nous sommes d'accord, même si ces travaux relèveraient du 14-2 : dans la mesure où le syndic dispose des fonds nécessaires dans le cadre du prévisionnel, on ne trouvera personne pour rouspéter.
Dans le cas exposé initialement, comme dans celui de l'échafaudage pour réparer les bandes d'acrotère et un balcon, nous ne sommes pas du tout dans ce cadre. Il s'agit de travaux supplémentaires.
Il n'y a même aucune urgence caractérisée.
Même s'il n'y en a pas, on ne trouvera pas grand monde pour contester une AG convoquée sans délai.
Les points abordés ici traitent de l'engagement de fonds à la seule initiative du syndic, pour des travaux dont l'urgence ne saute pas aux yeux, et quand bien même, sans qu'aucune AG ne soit convoquée.
Il s'agit de ratifier en 2017 un dépassement de travaux votés en 2016, certaines factures (les dépassements ?) n'ayant pas été réglés.
C'est de cela dont il s'agit.
Sur ce point, les choses sont claires : hors décision d'AG, urgente ou pas selon le cas, le syndic ne peut engager de fonds du syndicat, ne peut contracter pour se faire de sa propre initiative.
C'est de la procédure, protectrice pour le syndicat.
"à l'exception de certains comportements abusifs, le jurisprudence ancienne relève d'une croisade anti syndic provenant d'une institution judiciaire parfois connue pour sa lenteur."
Ca, c'est de la récrimination corporatiste, bien connue, la "croisade anti syndic" étant dans la même veine que "le complot (du cabinet noir)" dont il a été question il y a peu.
Plutôt que de rectifier les travers, on en appelle au "complot", à la "croisade", c'est la démarche bien connue ....
Sans oublier "la presse", bien entendu ........
Dans le cas exposé par Nuance (qui a disparu), on n'est pas certain que "dans 95 % des cas les copropriétaires sont reconnaissants envers le syndic ....." pour ces dépenses supplémentaires dont ils ne savaient rien .... |
Édité par - Gédehem le 19 mai 2017 00:51:18 |
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Viviane
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54
Posté - 19 mai 2017 : 01:05:55
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Comment pouvez vous, gedehem, cumuler autant de propos contradictoires en un seul post ?
citation: Pardon, mais ce n'est pas là un argument juridiquement étayé.
Il ne s'agit pas de parler de pratiques, certaines pertinentes, d'autres folklo voire déviantes, mais de principe, d'un point de droit.
Donc, on fait du droit. La pratique étant une matière séparée du droit qui ne présente pas d'intérêt.
citation: Que ce soit pour 500 € ou pour 5000, si les fonds existent au budget prévisionnel ("Poste : travaux d'entretien courant") le syndic n'a besoin de rien pour engager les fonds nécessaire à la réparation de la fuite d'eau qui dégouline à 10h du soir dans la cage d'escalier.
Au besoin il utilise un autre budget disponible et qui devrait le rester. La prochaine AG dans 3 ou 6 mois votera un "budget prévis rectificatif".
Certes, on peut ergoter : ce n'est pas de l'entretien, il y aurai "urgence" ......
C'est pas de la pratique ça ?
citation: Autre chose est la même fuite d'eau dans l'escalier, le syndic n'ayant pas un € à mettre sur la table.
Le fonds de roulement n'est pas du tout prévu pour cela.
Comme il ne va pas financer ces travaux sur fonds propres, qu'il ne peut en faire l'avance, il doit convoquer aussitôt, sans délai, une AG.
Ah, tiens, encore de la pratique.... (au passage, je serais curieuse de vioir le texte stipulant à quoi doit précisément servir l'avance de trésorerie°)
citation: Autre chose encore, si ces travaux "urgents" (la canalisation d'alimentation d'eau de l'immeuble qui saute) nécessitent plus que le simple colmatage, un changement de canalisation, ou des travaux accessoires. Là aussi le syndic doit convoquer une AG "en urgence", sans délai (2 jours) pour adopter ou ratifier ces travaux.
Ah, tiens, encore de la pratique... Bon, vous avez pas l'air champion en travaux quand même, hein... parce que deux jours pour remettre l'eau d'un groupe d' habitation c'est soit énorme, soit pas assez, parce qu'on refait pas un réseau entier en 2 jours, (établissement de plusieurs devis compris) sauf dans les émissions de télé réalité....Sans compter qu'il va falloir graisser la patte des postiers... Parce que si elle est pas arrivée en 2 jours, votre convoc, votre AG sera annulable...
citation: C'est de la procédure toute bête, qui ne demande pas de tourner autour du pot ou de se lancer dans des élucubrations. Là, vous venez de donner trois exemples différents dont un pas vraiment réaliste. Du coup je sais plus très bien laquelle c'est, la procédure toute bête....
citation: Procédure protectrice des syndicats, le syndic ne pouvant de sa seule initiative engager des fonds à l'insu du plein gré des copropriétaires.
Hors des budgets selon 14-1 et 14-2.
Donc quand la loi prévoit explicitement les dépassements de budgets et les soldes (créditeurs ou débiteurs) résultant de l'appribation des comptes, c'est juste pour faire joli. Tout dépassemement de budget quel qu'il soit étant purement et simplement illicite... Ouaouh...
citation: Encore une fois, je ne comprends pas du tout, mais du tout, que des copropriétaires, toujours soucieux de leurs deniers et voulant passer au fil de l'épée leur syndic qui change sans rien demander le contrat d'assurance ou accorde des primes au gardien, viennent ici défendre ce "pauvre" syndic qui engage abusivement sans décision d'AG des fonds du syndicat pour des travaux dont personne ne sait rien, qu'aucune AG, au besoin "en urgence" n'a décidé ou ratifié.
Qui plus est avec des arguments ....... (censure) ....contraire aux dispositions légales et a ce qu'en dit le juge depuis toujours.
Sidérant.
Elle s'adressent à qui ces généralités très exactement ? C'est qui ces copropriétaires dont vous parlez ?
citation: Viviane, sur : "La notion d'immédiatement restant très subjective ...."
Immédiatement n'a rien de subjectif, c'est de français courant : "Tout de suite, à l'instant même, sans intervalle de temps ....."
Ce qui n'est pas le cas des AG ordinaires, les 21 jours imposés mettant à mal l'immédiateté.
Ben non. Je suis désolée mais tant que vous m'aurez pas donné la loi qui dit combien de jours, d'heures ou de minutes c'est "immédiatement", je continuerai de trouver ça subjectif....
tout de suite l'est tout autant, et il me semble impossible de convoquer une AG "à l'instant même" ou 'sans intervalle de temps" sans faire appel à la téléportation.....
Bref si vous avez un pépin le 1er mai et une AG à convoquer de toute façon avant fin juin, je vois pas ce qui DANS LA LOI vous permet de dire que vous ne POUVEZ PAS profiter de cette AG convoquée sous 21 jours pour traiter le problème..Ce sera au juge d'apprécier ; c'est tout |
Édité par - Viviane le 19 mai 2017 01:09:28 |
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Posté - 19 mai 2017 : 09:41:52
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viviane : citation: Donc quand la loi prévoit explicitement les dépassements de budgets et les soldes (créditeurs ou débiteurs) résultant de l'appribation des comptes, c'est juste pour faire joli. Tout dépassemement de budget quel qu'il soit étant purement et simplement illicite... Ouaouh...
Et OUI !!! Sinon à quoi sert le vote de l'AG d'un budget et des montants des travaux hors budget, si le syndic peut appeler des fonds supérieurs.
Donnez nous les textes qui prévoit " explicitement " la possibilité au syndic de dépasser le budget annuel voté par l'AG, et les montants des travaux art. 14.2
Vous oubliez aussi que c'est la seule AG qui décide. Un syndic est un madataire social, il DOIT rendre des comptes sur la gestion, ce qui inclut le respect des budgets votés.
En cas de travaux d'urgence, le syndic peut commander des travaux nécessaires en payant un acompte, AVEC l'obligation de convoquer une AG pour adopter le montant des travaux nécessaires; sans cet accord le syndic ne peut pas appeler ces fonds.
Pas de délai légal à respecter dans ce cas, le syndic convoque immédiatement cette AG. Le délai c'est le temps de recevoir els devis et de rédoger cette convocation, an y ajoutant le délai de la, poste pour en fixer une date, ou tous les copros auront reçu cette convoc.
citation: Bref si vous avez un pépin le 1er mai et une AG à convoquer de toute façon avant fin juin, je vois pas ce qui DANS LA LOI vous permet de dire que vous ne POUVEZ PAS profiter de
On attend pas une AG prévue 2 mois plus tard, si ce sont des travaux d'urgence !!
"Rien n'est prévue dans la loi" !!! à l'évidence non. Ou c'est urgent, ou ce n'est pas urgent. Un pépin urgent le 1er mai - le toit qui s'envole" se règle immédiatement, pas 2 mois plus tard.
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Posté - 19 mai 2017 : 10:43:51
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citation: "Rien n'est prévue dans la loi" !!! à l'évidence non. Ou c'est urgent, ou ce n'est pas urgent. Un pépin urgent le 1er mai - le toit qui s'envole" se règle immédiatement, pas 2 mois plus tard. Revenons au premier arrêt de cassation cité.
Revenons à la première remarque faite à son sujet, la cours de cassation n'énonce pas ce que vous dites, l'urgence n'EST PAS une condition sine qua non pour que le syndic fasse faire les travaux en l'absence d'une résolution d'AG, en supplément de travaux existants;
La cours de cassation indique qu'il faut démontrer qu'il sont nécessaire la SAUVEGARDE de l'IMMEUBLE.
On peut AUSSI discuter de l'impact de l'urgence, mais ce n'est pas le sujet de ce fil, comme deja indiqué.
citation: Donnez nous les textes qui prévoit " explicitement " la possibilité au syndic de dépasser le budget annuel voté par l'AG, et les montants des travaux art. 14.2 Du coup à répond un peu à ça |
Édité par - ribouldingue le 19 mai 2017 10:46:02 |
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Gédehem
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57
Posté - 19 mai 2017 : 14:59:27
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Les travaux dits "nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble" sont résumés par "travaux urgents".
Ils sont urgents pour sauvegarder l'immeuble.
On retient ici la définition qu'en donne M. Atias :
" Il y a urgence lorsqu'en lui-même le défaut de réaction rapide entraînerait un préjudice et que ce préjudice à éviter est imminent, ce qui empêche d'envisager une convocation préalable de l'assemblée."
Le principe : tous les travaux qui concernent le syndicat (14-2) sont décidés par une AG, donc par anticipation de leur réalisation.
Il n'y a ici pas l'ombre d'une ambiguïté.
Ce qui ne peut pas être le cas lorsque survient un imprévu, des travaux devant être engagés sans délai pour 'sauvegarder l'immeuble' (la canalisation d'eau qui saute).
D'où la procédure prévue : convocation immédiate d'une AG 'en urgence', donc sans délai (vient qui peut ou veut), AG appelée au besoin à ratifier 2 jours plus tard des travaux déjà commandés par le syndic.
Il y a donc obligatoirement la convocation d'une AG pour décider de travaux, et dans tous les cas :
- que ce soit 'normalement' par anticipation
- ou 'aussitôt' selon la procédure urgence.
Dans le cas de travaux anticipés, ce qui est le cas dans l'arrêt cité (arrêt de 2000 sur utilisation de l'échafaudage), une AG en avait décidé, avec acceptation d'un devis chiffré..
Sauf que le syndic à passé une commande supplémentaire, réfection d'un balcon et de bandes d'acrotères, profitant de la présence de cet échafaudage.
Ce que sanctionne la Cour : le syndic n'était pas autorisé dans le cadre "normal" à passer commande de travaux sans décision d'AG.
Le syndic s'est donc défendu en prétextant l'urgence.
Ce que relève la CA :
"... l'arrêt (de CA) retient que, malgré l'absence de vote préalable par l'assemblée générale des travaux exécutés par l'entreprise XXXX, c'est avec raison que le syndic s'est prévalu de leur exécution en urgence, ces travaux qui nécessitaient l'emploi d'un échafaudage devant être, dans l'intérêt de la copropriété, effectués en même temps que d'autres travaux régulièrement votés nécessitant un tel emploi ;
L'urgence que met en avant le syndic n'est pas liée à la mise en péril de l'immeuble, à sa sauvegarde.
D'où la sanction en cassation :
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les travaux litigieux étaient nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Autrement dit, ces travaux pouvaient attendre. Mais peut être qu'à y regarder de près, ils auraient sans doute du être anticipés, la réfection d'un balcon ou de bandes d'acrotères ne se découvrant pas soudainement.
Et quand bien même ces travaux auraient été estimés "urgents", le syndic devait mettre en œuvre la procédure toute simple en pareil cas : convoquer aussitôt une AG "en urgence", sans délai, ce qu'aucun copropriétaire n'aurait contesté.
Il faudrait se réveiller et voir les choses en face !
Le syndic ne peut engager 1 € pour des travaux sans vote préalable d'une AG.
- soit par une décision 'normale' anticipée.
- soit par une décision "urgente" immédiate.
Il n'y a pas là de quoi en mettre des pages sur un sujet qui se limite à quelques lignes et n'ouvre aucune polémique.
Ajout sur : "quand la loi prévoit explicitement les dépassements de budgets ...;"
Merci de citer les textes prévoyant "explicitement" que le syndic pourrait dépasser les budgets décidés par une AG.
Et plus généralement qu'il pourrait engager des fonds du syndicat sans décision anticipée ou ratification immédiate d'une AG
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Édité par - Gédehem le 19 mai 2017 15:07:18 |
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Gédehem
Pilier de forums
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58
Posté - 19 mai 2017 : 15:25:54
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Complément pour quelques sceptiques à propos des travaux dits "urgents" :
"La ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes (Cass 17.01.2007 in Loy et Copro 2007, Obs Vigneron)
"Le fait que l'assemblée ait ratifié les dépenses exposées par le syndic n'est donc pas suffisant : cette résolution doit être annulée s'il n'est pas démontré que le syndic avait immédiatement convoqué une assemblée pour se prononcer sur les travaux eux-mêmes (Cass 1.02.2005 in Loy et Copro 2005)
"Le paiement de leur quote-part des dépenses ne peut être réclamé aux copropriétaires s'il n'y a pas eu de convocation d'assemblée (Cass 20.01.1999, et aussi 17.01.2007) |
Édité par - Gédehem le 19 mai 2017 15:26:56 |
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Viviane
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59
Posté - 19 mai 2017 : 15:44:03
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Si le fil est si long, c'est que vous êtes de mauvaise foi, gédehem...
Je vais donc pas revenir sur le reste. Juste, vous demandez :
citation: Merci de citer les textes prévoyant "explicitement" que le syndic pourrait dépasser les budgets décidés par une AG.
Voici donc
citation: Article 6-2 En savoir plus sur cet article...
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
(...)
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
Le législateur prévoit donc bien expressément qu'un budget puisse être dépassé, et que ce dépassement puisse être ratifié par l'AG.
Et c'est ce qui se passe régulièrement. Pas la peine d'essayer de faire croire qu'un dépassement de budget ne peut qu'être illicite, ni même que TOUT dépassement de budget réclamerait une AG immédiate (dont vous êtes par ailleurs incapable de nous dire quel serait le délai).
Et j'ai pas cherché partout...*
Bref, les généralités ne servent à rien ici. C'est du cas par cas, tout ça. Le principe c'est : on dépasse pas MAIS si dépassement il y a cherchons pourquoi de combien etc... avant d'expliquer aux gens que l'AG peut sans souci refuser la dépense, c'est pas grave, le syndic sera condamné à payer de sa poche, parce qu'ilsz pourraient tomber de haut..... |
Édité par - Viviane le 19 mai 2017 15:44:49 |
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Gédehem
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60
Posté - 19 mai 2017 : 16:00:26
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Pardon, mais ......
Avant de polémiquer inutilement, on tente de bien lire et surtout comprendre ce qui est précisé .....
Il s'agit ici du " trop ou moins perçu sur provisions" du copropriétaire dont la mutation du lot est envisagée.
Crédit ou débit pour ce lot ressortant de la répartition des comptes après leur approbation.
Cela n'a rien à voir avec le pouvoir explicite qu'aurait prétendument le syndic pour dépasser les budgets.
Qui n'existe pas. Invention.
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Édité par - Gédehem le 19 mai 2017 16:19:34 |
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