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 Posté - 08 juin 2017 : 18:15:02
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dan25 : les syndics concurrents seront ils présents à cette AG ? pourront ils défendre leur contrat, comme cela doit se faire.
Vous pourrez alors poser toutes les questions sur leur contrat, ET aussi sur le non respect des lois de votre syndic sortant.
Peut-être que les copros présents seront attentifs et convaincus par les arguments d'un syndic.
Au président de séance de bien gérer cela. ET surtout, vous pouvez demandez au président de séance de faire voter en premier cette résolution. Le syndic sortant n'a strictement rien à dire la dessus, ce sont les seuls copros qui décident. Si il annonce que l'ordre de l'OdJ doit être respecté, alors allez chercher les 2 syndics qui attendent dehors.
Le syndic ne dirige pas l'AG; c'est au président de séance de lui donner la parole. D'ou l'importance d'avoir un président qui désire changer de syndic, ET un copro. secrétaire de séance.
Tout copro peut prendre la parole; vous ĂŞtes au CS, ne la lachez pas . |
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dan25
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 Posté - 08 juin 2017 : 18:51:41
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Philippe388, visiblement non ils ne seront pas la, car la loi ne les autorise pas Ă ĂŞtre dans la salle non? |
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Posté - 08 juin 2017 : 19:26:06
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dan25 : ????? Mais ils attendent dehors, comme pour tous les SDC qui désirent changer de syndic !
Proposer des contrats concurrents sans que les syndics puissent se présenter et défendre leur contrat ET leur vision de la gestion d'un SDC, ne sert à rien.
Votre CS n'est pas capable de renverser ce syndic sortant; il a beaucoup de choses Ă apprendre avant de se lancer dans cette aventure.
Pas besoin non plus de critiquer celui-ci et les autres copros |
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GĂ©dehem
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44
Posté - 08 juin 2017 : 20:01:27
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car la loi ne les autorise pas Ă ĂŞtre dans la salle
Quelle "loi" ??
C'est une évidence qu'un candidat syndic (candidat pour des travaux de ravalement, de réfection des ascenseurs etc ...) soit présent au moment de discuter de sa proposition.
Présent pour se présenter et répondre aux interrogations.
Bien entendu, le syndic sortant lui aussi candidat ne sera pas présent (*), tous les candidats devant sortir au moment du débat interne et du vote.
(*) rappel que lorsque la candidature d'un syndic concurrent est à l'ODJ, le syndic sortant ne doit JAMAIS être secrétaire de séance : il faut présenter un copropriétaire. |
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Posté - 08 juin 2017 : 20:22:01
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Aucune loi n'oblige le candidat syndic a sortit, entrer, ni meme etre présent.
La logique en revanche implique que chaque candaidat se présente en absence des autres, de façon à ce que le syndic sortant ne bénéficie pas d'une position statutaire. |
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SĂ©pia
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Posté - 08 juin 2017 : 23:39:05
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Bien d'accord avec :
- la nécessité de faire voter d'abord pour le concurrent.
Si la candidature du sortant est soumise au vote en premier, les copropriétaires vont craindre d'être privés de syndic s'il ne passe pas et voteront pour lui.
La copro de dan25 a déjà connu ce cas, l'AG ne voudra pas risquer de se trouver à nouveau dans cette situation et le sortant ne manquera pas d'agiter cette "menace".
En votant d'abord pour le concurrent l'AG pourra toujours se rassurer en pensant que s'il n'est pas Ă©lu, elle votera pour le sortant ;
- la nécessité de prendre le secrétariat.
Si l'élection du syndic a lieu en début de séance "l'épeuve" ne durera pas longtemps : il démissionnera et le syndic, l'ancien ou le nouveau deviendra automatiquement - sauf candidature bien improbable d'un copro - secrétaire de séance
Concernant la possibilité pour le concurrent d'intervenir à l'AG, il suffirait peut-être de lui remettre le pouvoir d'un copropriétaire pour que sa présence et son droit à la parole ne puissent être contestés, même s'il sort de la salle au moment du scrutin.
De plus, je conseillerais à dan25 de choisir UN SEUL - le meilleurs, bien sûr...- candidat parmi les concurrents du sortant, d'en assurer la promotion et d'obtenir du président de l'AG qu'on vote pour lui en premier.
A ce propos, il serait bon que dan25 nous dise qui, jusqu'à présent, présidait les AG. Est-ce le président du CS ? Veut-il lui aussi changer de syndic ? Sera-t-il candidat pour présider la prochaine AG ?
J'ajouterai que l'affichage de comptes-rendus n'est pas suffisant pour communiquer avec l'ensemble des copropriétaires. J'en connais, dans ma copro qui ne jettent jamais un oeil sur les panneaux d'affichage.
Je persiste à penser qu'une information diffusée dans les boîtes aux lettres des copros résidents et envoyée par la poste aux copros non-résidents reste la formule la plus efficace.
Mais faut pas trainer ! (c'est quand, l'AG ?)
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dan25
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Posté - 09 juin 2017 : 01:14:28
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Merci pour vos précisions.
J'envoie un mail aux syndics pour demander leur présences.
Concernant la présidence des AG elle était assuré par un membre qui a démissionné, voir mon autre post. Cette fois se sera une collègue du CS qui se proposera, et oui tous sommes d'accords pour changer de syndic.
L'ag est fin juin.
Je sais Sépia, vous avez entièrement raison pour ce courrier, mais je connais les copros, tant qu'il n'y a pas un ravalement de façades à 12000€ ils ne viennent pas. Alors au lieu du courrier je vais les passer des coups de fils. |
Édité par - dan25 le 09 juin 2017 01:14:50 |
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JB22
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Posté - 09 juin 2017 : 09:00:46
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De SĂ©pia
"Concernant la possibilité pour le concurrent d'intervenir à l'AG, il suffirait peut-être de lui remettre le pouvoir d'un copropriétaire pour que sa présence et son droit à la parole ne puissent être contestés, même s'il sort de la salle au moment du scrutin."
Peut -être, mais ce concurrent une fois élu devra impérativement renoncer à son pouvoir, avec émargement sur la feuille de présence, sinon l' A.G. est annnulable. |
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Posté - 09 juin 2017 : 09:34:46
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sépia : citation: Concernant la possibilité pour le concurrent d'intervenir à l'AG, il suffirait peut-être de lui remettre le pouvoir d'un copropriétaire pour que sa présence et son droit à la parole ne puissent être contestés, même s'il sort de la salle au moment du scrutin.
???? NON . les syndics concurrents seront appeler à présenter et à défendre leur contrat par le président de séance. Chacun leur tour, les 2 autres quittent la salle.
Le débat et les votes se déroulent entre copros; les 3 syndics sortent de la salle.
Encore une fois, un membre du CS DOIT se proposer comme secrétaire de séance. Il ne faut pas laisser au sortant la possibilité de quitter l'AG avec la feuille de présence et les pouvoirs.
SĂ©pia : le CS a obligation de joindre Ă l'OdJ un rapport annuel. C'est dans ce rapport que le CS donnera un avis sur les travaux, et le choix du syndic.
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dan25
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Posté - 09 juin 2017 : 09:51:06
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Donc selon la loi, les syndics sortent tous de la salle, et tous entrent Ă tour de rĂ´le pour faire leur proposition, mĂŞme le syndic actuel?
Il me faut des textes de lois précis car si le cs préside l'AG il va nous falloir du solide.
Etre secrétaire de séance cela est impossible il y a trop de choses à gérer et à préparer, je sais cela manque de sérieux, mais seul je ne peux pas tout faire...
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Posté - 09 juin 2017 : 10:53:02
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dan25 : rien dans la loi !!!!!!
Il s'agit d'un changement de syndic, avec mise en concurrence, comme pour des travaux avec mise en concurrence, l'AG peut auditionner les différents entrepreneurs prévus à l'OdJ.
L'AG ne peut pas se faire une idée sur le simple contrat joint à l'OdJ. C'est une question de bon sens de connaitre qui va gérer le SDC.
Chacun défend son contrat, le sortant aussi, et vous pourrez lui demander des comptes sur cette gestion désastreuse.
dan25 : citation: Etre secrétaire de séance cela est impossible il y a trop de choses à gérer et à préparer, je sais cela manque de sérieux, mais seul je ne peux pas tout faire...
??? le syndic sortant fait signer la feuille de présence, reçoit et vérifie la validité des pouvoirs. L'AG élit la bureau ET un membre du CS se propose comme secrétaire de séance. Le président de séance commence l'AG avec l'élection du syndic. TOUS les syndics sortent, puis entrent chacun leur tour et resortent.
L'AG délibère, vote sans leur présence. Sortant ou nouveau.
Il suffira simplement de noter les noms des opposants et abstentions, et le résultat des votes. C'est au président de séance de bien connaitre loi, l'article 25, la passerelle 25.1 et les 1/3 de voix, et la passage à l'article 24.
C'est le plus compliqué dans une élection du syndic.
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Posté - 09 juin 2017 : 11:55:20
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citation: Donc selon la loi, les syndics sortent tous de la salle, et tous entrent Ă tour de rĂ´le pour faire leur proposition, mĂŞme le syndic actuel? Dan25
Il y a un moment ou il faut arrêter de jouer et être séreux.
Vous ne pouvez pas a la fois vouloir des changements basés sur le fait que le sydnica actuel ne respecte par la loi ni les coporpriétaires, et de l'autre sortir comme une incantation permanente que vous ne connaissez pas la loi, et sous-entendre que vous ne la connaitrez jamais.
La loi est a votre disposition, lisez la au moins un fois comme tout bon conseiller sydnical de suite, et ne comptez pas uniquement sur un forum.
...DE'autant qu'on a deja répondu a cette question (Non, la loi ne dit pas cela) et que vous avez donc même ici perdu votre fil..... |
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SĂ©pia
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Posté - 09 juin 2017 : 18:25:37
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citation: Initialement posté par philippe388
Il ne faut pas laisser au sortant la possibilité de quitter l'AG avec la feuille de présence et les pouvoirs.
Le syndic sortant qui s'éclipse avec la feuille de présence, il est à se demander si cela ne relèverait pas du pénal, s’agissant du détournement d’un document privé par une personne qui, dès lors qu’elle n’est plus syndic, n’a plus aucun droit à le détenir.
De plus, la feuille de présence étant une annexe du PV, la responsabilité du syndic éjecté pourrait également être recherchée pour avoir mis le président de séance dans l’incapacité de la signer.
On conseillerait au président et/ou au secrétaire non syndic de préparer une feuille de présence de secours. Elle sera émargée par les présents si le syndic sortant a emporté la première, laquelle sera sans valeur puisque non authentifiée par le président de l’AG.
Bien entendu, le président aura pris soin de conserver tous les pouvoirs.
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SĂ©pia
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Posté - 09 juin 2017 : 18:47:01
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citation: Initialement posté par dan25
au lieu du courrier je vais les passer des coups de fils.
Contacter les gens par téléphone n’est pas a priori une mauvaise solution, mais il faut connaître leur numéro (sinon il faudra les rechercher… et les trouver ! dans l’annuaire) et parvenir à les joindre. Dans une copropriété de 177 copropriétaires, ça risque d’être assez compliqué.
Mais c’est vous qui voyez
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Posté - 09 juin 2017 : 19:49:22
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sépia : citation: Le syndic sortant qui s'éclipse avec la feuille de présence, il est à se demander si cela ne relèverait pas du pénal, s’agissant du détournement d’un document privé par une personne qui, dès lors qu’elle n’est plus syndic, n’a plus aucun droit à le détenir.
Bien sur,une action au pénal après l'AG, voilà de quoi ralier tous les copros au syndic en place, ce n'est pas sérieux.!!
Mais le syndic sortant EST toujours syndic jusqu'Ă l'Ă©lection de son successeur, OU de lui-mĂŞme.
C'est pourquoi, il faut absolument qu'un membre du CS SOIT secrétaire de séance, ce qui n'a rien de compliqué, puisqu'il démissionnera dès l'élection du syndic, qui prendra ce secrétariat.
Il faut un controle TOTAL de l'AG pour réussir à changer de syndic. Dans le cas de dan25, c'est 99.99 % de chance de voir le sortant si critiqué renouvelé, le CS étant incapable de préparer et de tenir cette AG sérieusement.
Il est trop tard pour se remuer; écrire, téléphoner ne sert plus à rien, l'AG est déjà lancée avec l'envoi des convocs.
Un CS DOIT parler aux copros plusieurs mois avant l'AG appelée à élire le syndic. Affichage, information dans les BAL, ... et pourquoi pas réunion dans le hall de l'immeuble pour informer du souhait de TOUS les membres du CS de chager de syndic suite aux relations CS/syndic impossible, au non respect de le loi, ....
Mais ici le CS découvre le fonctionnement d'une AG quelques jours avant sa tenue, et la manière de résussir un changement de syndic.
La fiche de gedehem existe depuis des années sur forum; il n'y a plus qu'à la suivre pas à pas. pas besoin d'inventer d'autres scénarios, sous peine de garder le syndic sortant.
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SĂ©pia
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Posté - 09 juin 2017 : 22:42:55
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citation: Initialement posté par philippe388sépia : citation: Le syndic sortant qui s'éclipse avec la feuille de présence, il est à se demander si cela ne relèverait pas du pénal, s’agissant du détournement d’un document privé par une personne qui, dès lors qu’elle n’est plus syndic, n’a plus aucun droit à le détenir. Bien sur,une action au pénal après l'AG, voilà de quoi ralier tous les copros au syndic en place, ce n'est pas sérieux.!! Bien sûr que le syndicat approuverait une poursuite de l’ancien syndic (dont l’AG aura majoritairement voté l’éviction). Cela le conforterait même dans la certitude d’avoir agi sagement en préférant un autre candidat à ce malhonnête personnage.
Pour autant, la cause ne serait pas gagnée, l’ancien syndic pouvant arguer de son intention de remettre (exigence de la loi) ultérieurement à son successeur les archives du syndicat – dont la feuille de présence - et plaidant la soustraction momentanée d’une chose à propos de laquelle il ne se serait jamais comporté en propriétaire, contrairement à « l’emprunteur » d’une voiture.
En outre le tribunal pourrait considérer que le dommage n’est pas significatif puisqu’une nouvelle feuille de présence aurait - ou a pu - être établie après le départ de l’ex-syndic.
Il pourrait donc y avoir de la relaxe dans l'air et c'est la seule raison pour laquelle le syndicat - qui n'en pensera pas moins - renoncera Ă poursuivre.
Voilà , pour être vraiment « sérieux », ce que vous auriez pu me répondre en lieu et place d’une de vos habituelles et péremptoires sentences.
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dan25
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Posté - 09 juin 2017 : 23:58:03
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Pour ma part je découvre les lois depuis peu, là ou je suis très peu s'en préoccupent, pour preuve mon autre post.
J'ai parlé avec beaucoup de copropriétaires sur place, ils sont excédés des abus du syndic actuel, donc à eux de juger soit ils changent soit ils continuent à être mal gérés. |
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Posté - 10 juin 2017 : 09:19:18
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dan25 : ne suivez pas cette histoire de pénal; elle est totalement ridicule, et ce n'est pas du tout le sujet.
Prenez le poste de secrétaire à cette AG, c'est le bon sujet, et indispensable pour avoir une chance d'élire un nouveau syndic.
dan25 : cela fait des mois que vous ĂŞtes sur ce forum, vous avez appris beaucoup de choses.
Si vous avez peur d'être secrétaire de séance pour 15 minutes, oubliez ce changement de syndic,......... et regardez "plus belle la vie".
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GĂ©dehem
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Posté - 10 juin 2017 : 10:07:05
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Suj qui montre, une fois de plus, la méconnaissance de beaucoup des principes applicables à toute assemblée générale, peu importe le groupement concerné, à leur instance décisionnelle, aux jury, etc ....
Principes dans lesquels s'inscrivent nos copropriétés.
Un exemple récent : Cannes.
Les délibération de l'instance décisionnelle, le jury, ne se déroulent pas en présence des candidats, aussi éminents soient-ils, le président du jury assumant sa fonction de "président" qui préside.
Ceci à propos de la présence ou non des candidats syndic lors des débats et vote sur leur candidature.
Et à propos de président qui "préside" (c'est à dire qu'il n'est pas 'normal'), on en a eu aussi un autre exemple sous les yeux il y a très peu.
Si le pdt de séance désigné par ses pairs (les membres du syndicat) ne sait pas ce qu'est cette fonction de "président d'assemblée générale", ce qu'il devra faire, il ne faut pas qu'il se présente.
Par exemple, qu'il doit se faire remettre aussitôt sa désignation la feuille de présence.
L'histoire du syndic qui part en emportant ce document montre qu'il y a dysfonctionnement dans ce syndicat, que le pdt de séance n'est qu'une potiche, et qu'il a de ce fait engagé sa responsabilité.
Autre principe : lorsque la mise en concurrence du syndic sortant est prévue, avec potentiellement son changement, celui-ci ne doit avoir AUCUNE fonction pour l'assemblée. Il ne sera donc pas secrétaire.
Pas besoin d'avoir fait L'Ena ou mĂŞme d'avoir son BEPC pour le comprendre.
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Édité par - Gédehem le 10 juin 2017 10:09:08 |
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dan25
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Posté - 10 juin 2017 : 12:46:42
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Philippe388, GĂ©dehem
Je vous comprends au combien, et oui grâce à vous et d'autres, j'ai appris bien des choses...
Mais, être secrétaire cela est impossible, il nous faudrait avoir la convocation de l'AG en format PDF et en plus créer un fichier pour le comptage des votes, et je suis seul face à tout cela. Nous allons mettre les syndics en fin d'AG au moins elle se sera déroulée jusqu'au bout, et les gens verront à la lecture de notre rapport d'activité, ce que vaut le syndic actuel.
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Sujet |
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Faire respecter les demandes du CS pour une AG 
