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ookik
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 Posté - 10 juin 2017 : 00:26:29
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Bonjour,
J'aimerai savoir s'il est possible de demander au syndic à combien se monte le chiffre d'affaire des différents "à côtés" qu’il facture aux copropriétaires de notre résidence.
Je vais prendre des exemples qui seront surement plus clairs :
- Simple relance sur appel de fond : 45€
- Changement du nom sur la platine de l'interphone : 55€30
- Etat daté (lors de la vente d'un lot) : X€ (Je n'ai plus souvenir du montant exact mais cela tourne autour de 500€)
- ...
Depuis 2 ans, notre syndic, qui était jusque-là relativement irréprochable, facture à tout va chacune de ses prestations qui étaient gratuites jusqu'alors. Dans tous les échanges que nous avons, l'impression qui domine est que nous sommes devenu de simples portes monnaie à leurs yeux.
En parallèle de la soudaine facturation de ces "à cotés", le syndic souhaite revaloriser le montant de notre contrat.
Nous souhaiterions donc savoir s'il est possible de leur demander à combien s'élèvent ces "à côtés"? Cela nous permettrai peut être de négocier.
J'ai bien cherché la réponse sur un moteur de recherche, je n'y suis pas arrivé faute de connaitre un terme qui pourrait correspondre à ce que j'appelle "à côtés".
Merci pour votre lecture et votre aide.
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Posté - 10 juin 2017 : 06:47:10
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Il faut que le CS demande le grand livre où tout est noté dessus.
Normalement et légalement, le syndic doit inscrire sur l'annexe 3 lors de l'AG annuelle les sommes reçues, puisque c'est le syndicat qui les paie, même si ensuite le syndicat se fait rembourser.... |
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 2
Posté - 10 juin 2017 : 09:27:09
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ookik : tout cela se trouve sur le contrat adopté par l'AG.
C'est le syndicat qui facture pas le syndic, et certaines dépenses concernent les copros comme l'état daté, les relances le changement de nom, ..... le SDC appellera ces sommes aux copropriétaires concernés, le syndic facturant au SDC.
Le syndic a obligation de produire le montant total de toutes les sommes qu'il a reçues du SDC. Cela est joint à l'OdJ.
L'état daté, les relances n'ont jamais été gratuites ! 
Il n'y a pas grand choses à négocier, car cela ne concerne que quelques copros, pas tous les copros.
Ce ne sont pas des " à cotés", mais des factures pour un travail effectué pour le SDC, et ici pour certains copros. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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3
Posté - 10 juin 2017 : 10:16:45
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facture à tout va chacune de ses prestations qui étaient gratuites jusqu'alors.
Ce devait être une œuvre de charité ......
Parce qu'un prestataire qui rend des prestations gratuitement, cela n'existe pas ....
Ou alors il met la clé sous la porte très vite.
Les exemples cités relèvent des prestations prévues par contrat. Joint à la convocation de l'AG qui l'a désigné, il faut le relire.
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ookik
Nouveau Membre
2 message(s)
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4
Posté - 10 juin 2017 : 14:51:23
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Bonjour,
Merci beaucoup pour votre aide et votre célérité! :)
Ookik |
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Posté - 10 juin 2017 : 16:30:43
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ookik : vérifiez les contrats, vous y trouverez ces clauses et leur montant. |
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Posté - 13 juin 2017 : 15:14:13
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Le syndic ne peut facturer des frais et honoraires directement aux copropriétaires : il facture le syndicat, et ce sont des charges du syndicat qui doivent toutes apparaître sur l'état de l'annexe 3 qui est par clé de répartition, au niveau d'une clé spécifique "imputations privatives". La Cour de cassation a censuré la Cour d'appel de Dijon, qui avait estimé les frais d’une assemblée générale, convoquée à la demande d’un copropriétaire et mis à la charge personnelle de ce copropriétaire, pouvaient lui avoir été facturés comme tels et n'avaient pas à figurer dans l'état des dépenses de la copropriété pour l'exercice concerné. La Cour de cassation a estimé que les comptes du syndicat doivent comporter les charges et les produits de l'exercice, induisant que ces frais bien qu’incombant à ce seul copropriétaire devaient en faire partie, et qu'est entachée de nullité une décision d'assemblée générale approuvant des comptes irréguliers.
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...94&fastPos=1 |
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JPM
Modérateur
8598 message(s)
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7
Posté - 13 juin 2017 : 17:49:54
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Remarque intéressante
L'arrêt est libellé comme suit :
+++++++++++++++
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 14-3, ensemble l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que pour rejeter la demande d'annulation de la décision n° 3 de l'assemblée générale du 10 décembre 2009 portant approbation des comptes de l'exercice 2008-2009, la cour d'appel retient que les frais de l'assemblée générale du 19 janvier 2009, convoquée à la demande de la SCI Les Chênes, constituent une charge personnelle de ce copropriétaire, lui ont été facturés comme tels et n'ont pas à figurer dans l'état des dépenses de la copropriété pour l'exercice 2008-2009 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les comptes du syndicat doivent comporter les charges et les produits de l'exercice et qu'est entachée de nullité une décision d'assemblée générale approuvant des comptes irréguliers, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
++++++++++++++++
Ce qui veut dire à mon avis que la facture des frais d'assemblée devait apparaître dans la liste des charges de l'exercice
que ces frais devaient être imputés à la SCI comme charge individuelle et que cette imputation devait apparaître dans les produits du syndicat.
Reste à connaître le fondement juridique de l'imputation individuelle 
Certainement pas l'article 10-1 ! Tout simplement la convention intervenue entre le syndic ès-qualités et le copropriétaire demandeur avec en sus l'accord du conseil syndical : le syndic convoque l'assemblée mais aux frais du demandeur.
Le syndic facture au syndicat, le syndicat passe en charge individuelle conformément à la convention et le syndic engage le produit au profit du syndicat.
Pas d'article 10-1 dans cette affaire
Cela confirme mon observation maintes fois réaffirmée : la reddition des comptes doit faire apparaître toutes les opérations réalisées, même les plus menues.
Cela confirme aussi que la répartition des charges ne peut s'entendre de celle des soldes qui implique le recours à une compensation occulte et de ce fait interdite.
Elle exige la restitution explicite des provisions appelées et la reproduction dans chaque relevé individuel des charges de leur répartition effective dans chaque catégorie.
Comme l'a montré fort bien M. Laporte, le texte prévoyant la simple répartition des soldes est illégal.
Il me paraît souhaitable de soulever cette argumentation dans un dossier pour obtenir une décision de jurisprudence à moins que les praticiens, à mon avis minoritaires (mais je peux me tromper), qui ont conservé la répartition des soldes ne se rallient à la solution légale.
Mais il est aussi possible de profiter de l'ouverture actuelle aux solutions de bon sens pour se glisser dans la vague ....
La vague quoi d'ailleurs ? Rose non ! Bleue non ! Glauque ? Ce serait dommage ! Ah tiens : safre. Cela serait joli dans le tableau.
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
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Posté - 13 juin 2017 : 22:31:13
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Ookik : "- Simple relance sur appel de fond : 45€
- Changement du nom sur la platine de l'interphone : 55€30
- Etat daté (lors de la vente d'un lot) : X€ (Je n'ai plus souvenir du montant exact mais cela tourne autour de 500€)"
Les relances et les états datés font partie de la liste des facturations spécifiques, bien explicites sur les nouveaux contrats de syndic.
Par contre pour les plaques, tout dépend si ce sont des plaques fixes, ou bien type électroniques, et du contrat liant la société avec le syndicat |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 13 juin 2017 : 23:35:07
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Sur la remarque de JPM, on ne peut qu'être en accord.
Un exemple récent : à l'occasion d'importants travaux privatifs affectant les parties communes, le syndicat demande qu'un état des lieux soit réalisé, les frais d'huissier à charge du demandeur, qui en est bien entendu d'accord.
C'est là une démarche très classique en pareil cas.
Le syndicat commande et paye le constat, le répercute en charge particulière de ce copropriétaire.
Rien que du très banal .....
Pour la couleur, je laisse à l'imagination ....... |
Édité par - Gédehem le 13 juin 2017 23:37:05 |
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Posté - 14 juin 2017 : 07:20:18
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citation: - Changement du nom sur la platine de l'interphone : 55€30
citation: le syndicat demande qu'un état des lieux soit réalisé, les frais d'huissier à charge du demandeur, qui en est bien entendu d'accord.
Il faut séparer deux choses sur ces sujets : les honoraires et les prestations du tiers au syndicat autre que syndic.
Pour les honoraires, il ne doit pas y en avoir car non prévu au contrat type ; quant au remboursement de la prestation du tiers, pour ce qui est de l'huissier le syndicat ne devrait pas intervenir il est "commandé" directement par le copro et pour la platine de l'interphone je suis toujours dubitatif sur ce genre de prestations facturées.... |
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Montant des "à côtés" facturés par le syndic 
