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Travel95
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 Posté - 12 juin 2017 : 10:08:00
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Nous souhaitons régulariser une répartition de charges suite à une erreur du syndic qui n'a pas appliqué le RC correctement.
Nous avons un nouveau propriétaire. Peut-on lui réclamer les sommes dues pour rééquilibrer les comptes ?
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nefer
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 Posté - 12 juin 2017 : 10:21:08
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si le syndic a fait une erreur, il va falloir faire voter à nouveau l'approbation des comptes et la répartition correspondante.
le syndic devra alors faire voter l'annulation de la précédente résolution, recréditer les comptes des copropriétaires, et appliquer la nouvelle résolution votée qui sera opposable à tous les copropriétaires en titrer le jour de l'AG
attention : le syndic doit vérifier ce qu'il a indiqué sur l'état daté transmis au notaire concernant le vendeur
s'il a commis une erreur, il devra prendre à sa charge le différentiel |
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 Posté - 12 juin 2017 : 12:08:01
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Bonjour Travel95
Qui est nous?
Quelle répartition?
Cela date de combien de temps?
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Travel95
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Posté - 12 juin 2017 : 14:35:04
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Nous : Le conseil syndical avec l'accord des autres copropriétaires
Répartition de travaux de toiture faite sur l'ensemble de la copropriété alors qu'il y a une répartition sur deux bâtiments différents.
Les travaux datent de 2013 et 2014
Merci |
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Gédehem
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Posté - 12 juin 2017 : 15:17:25
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il va falloir faire voter à nouveau l'approbation des comptes et la répartition correspondante.
L'approbation des comptes, des dépenses du syndicat, n'entraine pas approbation de leur répartition, à supposer que cette répartition soit prévue à l'ODJ.
La répartition des charges est prévues par le RDC. Répartition éventuellement selon diverses grilles que doit suivre le syndic.
Il ne peut en être autrement.
Et en particulier lorsqu'il y a "spécialisation des charges" du fait de la spécialisation des parties communes.
Il est précisé ici :
Répartition de travaux de toiture faite sur l'ensemble de la copropriété alors qu'il y a une répartition sur deux bâtiments différents.
On suppose que cette répartition "par bâtiment" est expressément prévue au RDC.
Il faut donc voir ce qu'il en est de l'approbation de cette dépenses "travaux" : est-il prévu un vote séparé, par les seuls copropriétaires concernés de ce bâtiment ?
A défaut c'est l'ensemble du syndicat qui se prononce (cela a été fait), la dépense approuvée étant répartie sur les seuls copropriétaire de ce bâtiment.
Il n'y a pas à "approuver les comptes", ou à revenir sur ce vote s'agissant uniquement d'une grossière bévue du syndic dans la répartition.
Que tout copropriétaire pouvait rapidement identifier, à commencer par les membres du CS.
Pour des travaux qui datent de 2013 et 2014, cela pose de sérieuses questions sur le fonctionnement de ce syndicat.
Syndic comme CS n'ont pas idée de la répartition des charges ???
Une remarque sur :
"..... alors qu'il y a une répartition sur deux bâtiments différents."
Cela suppose bien entendu que cette répartition 'spécialisée par bâtiment' soit expressément prévue au RDC.
Le fait qu'existe plusieurs bâtiment ne suffit pas à en spécialiser les charges.
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Posté - 12 juin 2017 : 15:17:28
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Travel95 : citation: Peut-on lui réclamer les sommes dues pour rééquilibrer les comptes ?
Attention il ne s'agit pas de rééquilibrer les comptes du SDC. Ils sont justes en ce qui concerne ce compte de travaux.
Ce qui est à régulariser ce sont les comptes perso. de charges
Et le CS n'avait rien vu lors des vérification des comptes en 2013 et 2014 ? OU en lisant simplement les appels de fonds de ces travaux ou apparait la répartition ?
Qui a soulevé ce problème ?
Chaque copropriétaire pouvait demander une régularisation de son compte personnel, prescription de 10 ans.
Le syndic comme le CS ont commis une faute lors de la préparation même de l'OdJ de cette AG qui a adopté ces travaux. Que dit le PV de cette AG sur cette répartition ?
L'approbation des comptes ne vaut pas approbation des comptes personnels de charges.
Par conséquent le syndic peut régulariser cette situation SANS l'accord de l'AG. nefer se trompe la dessus.
Ne pas oublier que c'est le copropriétaire en place qui paie les appels de fonds pour des travaux adoptés avant son achat. Il doit donc être inclu dans cette régularisation.
C'est une erreur GRAVE pour un syndic de ne pas répartir comme imposé par le RDC, lui qui est tout particulièrement chargé .. "d'assurer l'exécution des dispositions du RDC" (L.art.18 al.1)
Travel95 : avez vous estimé les montants de cette régularisation - au crédit pour ceux qui ont trop payés ou au débit pour les autres - pour chaque copro ?
PS : êtes vous certain qu'il y a une erreur de répartition ? le RDC est il clair la dessus ?
L'entreprise devait fournir 2 devis, un pour chaque batiment, et les copros de chaque batiment devait voter sur le devis concernant leur batiment.
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Édité par - philippe388 le 12 juin 2017 15:22:40 |
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nefer
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Posté - 12 juin 2017 : 15:50:09
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comme dit plus haut, les appels de fonds ont ils été faits correctement ? |
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Travel95
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Posté - 12 juin 2017 : 16:18:38
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Le CS n'avait rien vu. Personne dans la copropriete non plus comme personne ne s'occupe de rien...
C'est le CS qui a découvert le problème.
Niveau vote, l'ensemble des copropriétaires est concerné. C'est juste un problème de répartition de tantièmes.
"Ne pas oublier que c'est le copropriétaire en place qui paie les appels de fonds pour des travaux adoptés avant son achat. Il doit donc être inclus dans cette régularisation". : Les nouveaux propriétaires sont donc redevables des sommes qu'il faudra rembourser ?? Cela représente 720 euros et 420 euros pour les deux nouveaux propriétaires.
Si vous faisons voter cette régul à la prochaine AG, et que les propriétaires refusent de payer le syndic peut-il être responsable de ces dettes ?
J'ai peur que si on ne le vote pas en AG, le syndic ne prenne pas ses responsabilités et que l'on arrive jamais à régulariser les comptes. |
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Travel95
Nouveau Membre
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Posté - 12 juin 2017 : 16:20:52
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Les travaux datent de 2014. L'ensemble des factures est soldé. |
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Posté - 12 juin 2017 : 16:22:51
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nefer : les appels de fonds ont été fait sur une grille du RDC il y a plusieurs années, en 2012/2013, en charges générales.
Si le RDC dit qu'il y a une grille spéciale par batiiment, le syndic a commis une grosse erreur, si rien n'est dit au RDC, tout est correct.
Cela ne change en rien au problème. Il ne s'agit pas de régulariser les comptes du SDC, mais les comptes perso de charges. pas besoin d'accord de l'AG si cette régul. est justifiée.
Tous les copros actuels seront régularisés, même le nouveau.
Gedehem : nos réponses sont identiques et postées en même temps !  
A Travel95 de nous donner le RDC sur ces charges spéciales, et la répartition votée en 2012/13 pour ces travaux.
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Travel95
Nouveau Membre
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Posté - 12 juin 2017 : 16:43:52
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Il y a bien un tableau de répartition spéciale par bâtiment pour les travaux de toiture dans le RDC.
Pour les comptes perso, pas de soucis, je sais combien doit être remboursé par chaque propriétaire.
Le syndic est d'accord sur le fait qu'il n'a pas appliqué les règles de répartition de charges spéciales du RC. Sa réponse : "On ne les a jamais pratiquées avant !"....
Que faire si les nouveaux propriétaires refusent de payer, sachant qu'au départ, c'est une faute du syndic ?
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Posté - 12 juin 2017 : 17:06:06
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Travel95 : citation: a réponse : "On ne les a jamais pratiquées avant !"....
C'est un syndic professionnel ? C'est un grand irresponsable, un incompétent.
Mais quid des CS depuis des années ! aussi nuls et incompétents. 
10 ans !! si cette grille de charges n'a pas été respectée pour de nombreux travaux, vous pouvez donc réclamer cette régul. sur ces 10 années.
C'est une régularisation de charges, le syndic a bien obligation de le faire. Aux nouveaux copros de contester devant le TGI.
Travel95 : c'est une faute grave du syndic, mais le SDC n'a pas été lesé.
Ce sont les copros qui ont trop payés qu'ils le sont, ils ont raison de réclamer une régularisation sur 10 ans.
Dès à présent, chercher une autre syndic. Celui-ci est un incapable. Quant au CS ? gravement fautif de n'avoir rien vérifier depuis des années.
Travel95 citation: Si vous faisons voter cette régul à la prochaine AG, et que les propriétaires refusent de payer le syndic peut-il être responsable de ces dettes ?
NON. cette régularisation n'a pas à être votée par l'AG. Il ne s'agit pas des comptes du SDC, mais des comptes persos.
L'AG ne peut PAS refuser cette régularisation.
Le SDC commettra alors une nouvelle faute, et les copros lésés seront une nouvelle fois leur droit d'assigner le SDC. C'est à dire des frais en plus à la charge des anciens et des nouveaux copropriétaires.
Je suis copro. depuis 15 ans dans votre SDC. Je découvre ces erreurs de répartition. je demande au syndic une régularisation de mes charges persos - le SDC me doit 2500 €- , il a obligation de la faire, ET cela entraine de facto une régularisation totale.
Il refuse, j'assigne le SDC en référé en injonction de faire avec des DI. le SDC sera condamné.
Au SDC d'assigner le syndic pour ces erreurs. ET pour cal il faut une décision de l'AG.
Un rejet de l'AG, est une GROSSE faute. Le CS ne doit pas pas propose cette régul à la prochaine AG. Cela sera alors une deuxièmes condamnation.
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Édité par - philippe388 le 12 juin 2017 17:16:18 |
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Posté - 12 juin 2017 : 19:39:19
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citation: Les nouveaux propriétaires sont donc redevables des sommes qu'il faudra rembourser ?? Cela représente 720 euros et 420 euros pour les deux nouveaux propriétaires. Les comptes ont été approuvés, aucune raison de mettre dans le schmilblic les nouveaux copropriétaires;
SI le syndic est fautif, c'est lui qui paye sur son assurance.
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JPM
Modérateur
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Posté - 13 juin 2017 : 18:06:08
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La question posée est celle de l'opposabilité aux nouveaux copropriétaires d'une éventuelle modification de la répartition.
La réponse est que toute modification leur est inopposable, dès lors qu'elle mettrait à leur charge le moindre euro.
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Posté - 13 juin 2017 : 20:24:15
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Il faut sans doute terminer la phrase: .... au motif qu'il s'agit d'un exercice approuvé et clot |
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Louis92
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Posté - 14 juin 2017 : 08:19:20
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citation: La question posée est celle de l'opposabilité aux nouveaux copropriétaires d'une éventuelle modification de la répartition. Pour moi, il n'y a pas modification de répartition mais correction d'une erreur de répartition. Il ne s'agit pas de changer une règle entre copropriétaires mais de réparer une erreur d'application d'une règle établie.
Cdlt. Louis92. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 14 juin 2017 : 08:27:46
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Le fait qu'il y ait une erreur ne change rien à la solution incontestable de l'inopposabilité.
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 14 juin 2017 : 09:09:54
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Je n'ai pas d'avis sur cette inopposabilité. Je voulais juste que les réponses correspondent à la question posée.
Cdlt. Louis92. |
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Travel95
Nouveau Membre
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Posté - 14 juin 2017 : 09:26:56
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Je vous remercie tous pour vos réponses, je n'ai pas pu le faire avant pour des problèmes de connexion.
En résumé, si j'ai bien compris :
. C'est aux copropriétaires lésés de faire la démarche auprès du syndic pour être remboursés
. On ne pourra pas demander aux nouveaux d'assumer les sommes normalement dues par les anciens propriétaires
. C'est alors au syndic de payer pour eux, voir éventuellement, en faisant fonctionner son assurance ?
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JPM
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Posté - 14 juin 2017 : 10:09:22
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Le principe est que la répartition approuvée par l'assemblée ne peut pas être modifiée ultérieurement même s'il est établi qu'elle était erronée, dès lors qu'il n'y a pas contestation dans le délai prévu par l'article 42 alinéa 2.
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andre78fr
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Posté - 14 juin 2017 : 10:22:44
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Ce qui est approuvé c'est des comptes généraux présentés dans les annexes, si on découvre ensuite que M. X a consommé 50 m3 au lieu de 150 m3 et que Mme Y a consommé 150 m3 au lieu de 50 m3 il s'agit d'une erreur dans les répartitions individuelles et il n'y a aucune raison (ni de droit, ni de bon sens) pour ne pas la corriger...
En revanche, je rejoins JPM sur des contestations sur l'affectation ; telle dépense a été mise sur la clé / catégorie de charges du bâtiment au lieu des charges générales ; tout le monde a vu l'annexe 3 et pouvait contrôler les comptes et donc si l'AG a approuvé on ne va pas tout recalculer et tout refaire. On peut cependant imaginer une correction comptable sur l'exercice suivant...
Croire que le syndic va payer à la place des copropriétaires lorsqu'il commet une erreur, c'est un peu naïf et optimiste en revanche ;-) |
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rappel charges erreur syndic et changement proprié 
