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scuper
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 Posté - 15 juin 2017 : 08:48:59
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Lors d'une assemblée générale de copropriétaires, les copropriétaires d'un lot peuvent-ils venir à plusieurs lors d'une réunion et parler à tour de rôle, voire ensemble alors qu'ils n'ont qu'une voix pour le vote des résolutions. La question se pose, car ils monopolisent la parole et troublent les débats au détriment des autres copropriétaires qui ne parlent qu'une d'une seule voix. Quelle est la règle en la matière ? Merci pour la réponse.
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Posté - 15 juin 2017 : 09:29:05
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scuper : c'est au président de séance de gérer les débats. Il doit donc donner la parole aux copros présents qui le demandent, et faire taire ceux qui la monopolisent.
La politesse est aussi à rappeler à ce genre de personnes.
Aux autres copros de rappeler cela, et de ne pas se laisser faire, et demander au Président de séance de régler ce problème.
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nefer
Modérateur
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 2
 Posté - 15 juin 2017 : 10:00:09
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s'il s'agit d'une indivision, les co indivisaires doivent nommer un mandataire commun pour les représenter
s'ils viennent à plusieurs en AG, le président doit rappeler qu'un seul peut s'exprimer au nom de tous les indivisaires |
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Gédehem
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Posté - 15 juin 2017 : 18:34:41
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Le seul ayant droit de parole et de vote étant celui qui a émargé la feuille de présence.
Le ou les autres, c'est le cas classique dans un couple ou une indivision dont tous les membres assistent à l'AG, siègent en silence.
Au pdt d'AG de faire la "police" de la réunion, comme il est de règle dans toutes les réunions. |
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andre78fr
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4
Posté - 15 juin 2017 : 21:50:28
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Et quelle est la base juridique aux allégations qui viennent d'être formulées ? |
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Gédehem
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Posté - 15 juin 2017 : 22:53:57
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Surprenant de poser cette question !
Sur le fait qu'il s'agit d'une réunion privé à laquelle seules les personnes convoquées ou leur mandataire ont le droit de participer, selon émargement de la feuille de présence.
Les autres sont des tiers à la réunion, qui doivent y être autorisées pour simplement y assister.
Cas déjà soulevé pour le copropriétaire qui viendrait avec un "conseil", son avocat, son huissier : cette présence étrangère doit être autorisée. A défaut d'acceptation de l'assemblée, direction la sortie.
Même chose lorsqu'un couple copropriétaire participe à l'assemblée : seul celui ayant émargé à droit de parole.
Idem pour le copropriétaire donnant mandat, mais qui viendrait tout de même (?) à ses cotés. Il est "absent représenté", il devra rester silencieux, son expression étant portée par mandataire.
Seul le signataire de la feuille de présence a droit à la parole pour débattre des questions inscrites, et bien entendu pour exprimer un vote. Pas les étranger autorisés, sauf si le pdt d'AG, en charge de la police de la réunion, l'autorise.
Ceci étant, lorsqu'un copropriétaire vient avec son conjoint, qui ne dit rien ou si peu, personne ne va protester.
La question posée porte sur les interventions répétées, peut être intempestives, de personnes non convoquées, peut être pas copropriétaires, semble t-il étrangères à la réunion.
Si chacun débarque avec femme, enfants ou copains, et que tous y vont de leurs remarques, on ne va pas s'en sortir ..... |
Édité par - Gédehem le 15 juin 2017 23:08:27 |
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andre78fr
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Posté - 15 juin 2017 : 23:49:21
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Vous répétez la même chose mais ma question porte sur une référence "juridique", vous savez un texte de loi, un arrêté, un décret, un jugement, une réponse ministérielle ou quelque chose dans le genre... si vous ne savez pas ben vous dites "je ne sais pas mais je pense que ça devrait être comme ça parce que ça me plait bien comme idée" !!! |
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Gédehem
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Posté - 16 juin 2017 : 16:11:51
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Comme St Thomas ? 
Depuis le temps que vous êtes ici, votre question et maintenant votre dernière remarque sont surprenants !!
Vous devriez savoir qu'il ne s'agit pas d'opinions personnelles mais de règles de droit, qui concernent en général toutes les assemblées générales, et ici du rôle d'un pdt de séance.
Un petit coup d'œil ici pour une autre version du même propos :
http://www.jpm-copro.com/Etude%203-2-3-3.htm
S'agissant d'une réunion privée à laquelle seuls les membres concernés sont convoqués, seuls ceux-ci ou leur représentant y participent, avec droit de parole et de vote.
Comme il est de règle générale, le pdt de séance est chargé de la police de la réunion, qu'il lui appartient de donner la parole comme de la retirer, et d'exclure les personnes étrangères non autorisées.
C'est à cela, entre autres, que sert un "président de séance" : à présider, à diriger.
Ce que rappelle justement JPM, par exemple :
"C’est au président qu’il appartient d’assurer la police de l’assemblée. C’est parfois une tâche difficile. Il n’existe pas de sanctions propres à l’exercice du droit de police sauf l’exclusion pour les tiers dont la présence ne serait pas autorisée.
Ou encore :
"La limitation raisonnable du temps de parole a pour raison d’être la sauvegarde du droit pour tout participant de s’exprimer. Le président a donc le droit de la faire respecter."
Les "participants" dont il s'agit étant ceux ayant émargés la feuille de présence, ceci s'appliquant à toute assemblée, copropriété ou autres groupements.
Si vous avez des éléments de droit contraire à présenter, ce serait parfait. |
Édité par - Gédehem le 16 juin 2017 16:18:28 |
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andre78fr
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Posté - 16 juin 2017 : 16:21:39
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Ok, aucune référence donc. Merci ! |
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Sunbird
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Posté - 16 juin 2017 : 16:22:27
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Il y a effectivement une tolérance en copropriété, mais les seuls présents devraient être ceux qui ont signés la liste de présence.
Il y a des copropriétés où c'est particulièrement pénible d'avoir les couples qui attendent cet évènement annuel comme si c'était une fête.
Lorsque vous êtes actionnaire et qu'il y a une assemblée, c'est un pouvoir une personne. |
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Gédehem
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10
Posté - 16 juin 2017 : 16:27:36
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contraire, il y en a une foultitude, trop long à citer ici et sur le fond sans intérêt !
Dont par ex :
"La présence d’un avocat n’ayant pas reçu mandat et qui s’est abstenu de prendre part aux débats n’est-elle pas une cause de nullité de l’assemblée, dès lors que personne n’a objecté à sa présence (CA d’Orléans du 15.6.09, n° 38/0682).
On aura noter la condition cumulative "ET" ....
Ou encore, plus insidieux
Il a été admis que le syndic pouvait consulter un avocat par téléphone durant le déroulement de l’assemblée (CA de Paris du 4.4.91, n°90/9334).
Comme quoi, certains sont aller chercher la petite bête .....
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Sépia
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Posté - 16 juin 2017 : 19:09:14
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citation: Initialement posté par Gédehem
"La présence d’un avocat n’ayant pas reçu mandat et qui s’est abstenu de prendre part aux débats n’est-elle pas une cause de nullité de l’assemblée, dès lors que personne n’a objecté à sa présence (CA d’Orléans du 15.6.09, n° 38/0682).
On aura noter la condition cumulative "ET" ....
Dans cet arrêt (que je n'ai pas réussi à retrouver sur internet), la Cour d'appel ne s'est-elle pas bornée à noter le silence de l'huissier comme un élément circonstanciel mais non déterminant ?
A-t-elle précisé que sa position aurait été différente si l'huissier avait pris la parole ?
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JPM
Modérateur
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Posté - 17 juin 2017 : 02:02:19
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Le sujet est citation: les copropriétaires d'un lot peuvent-ils venir à plusieurs lors d'une réunion et parler à tour de rôle, voire ensemble alors qu'ils n'ont qu'une voix pour le vote des résolutions
La réponse est non.
Les intéressés sont obligatoirement représentés par une personne physique déterminée qui est le mandataire commun ou le gérant d'une SCI familiale.
La pratique est d'accepter une personne accompagnatrice qui doit garder le silence.
André 78 demande un texte ? C'est le texte du statut de la copropriété relatif au mandataire commun. Accessoirement il peut s'agir d'un texte relatif à l'administration des biens des époux observation étant faite que pour des époux étrangers de même nationalité c'est la loi étrangère qui s'applique. Les syndics doivent le savoir et demander des informations au notaire quand ils reçoivent une notification d'acquisition par des époux étrangers.
Il peut y avoir problème quand la loi étrangère permet à l'homme d'avoir plusieurs épouses.
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Posté - 17 juin 2017 : 09:32:24
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Je plussoie Andre et Sepia, tout cela n'est pas d'une clarté textuelle, il manque de vrais références pour appuyer les affirmations faites. |
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Sépia
Contributeur actif
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14
Posté - 17 juin 2017 : 18:54:07
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Ne faudrait-il pas, pour plus de clarté, scinder la question en deux parties, sachant que le droit de vote est réservé à la personne ayant émargé la feuille de présence es-qualité ou en tant que mandataire .
Pour ce qui est des personnes n’ayant pas émargé la feuille de présence et, donc, ne pouvant participer aux votes, il s’agit de distinguer entre la présence silencieuse et la présence avec possibilité de prendre la parole.
A/ Droit (découlant d’un texte y compris le RdC ou de la jurisprudence) de présence à l’AG :
a) propriétaire non signataire de la feuille de présence qu’il soit ou non mandant
b) conjoint propriétaire en indivision avec le signataire de la feuille de présence : ne relèverait que d’une pratique habituellement admise ?
c) conjoints multiples propriétaires en indivision avec le signataire de la feuille de présence (cas soulevé par JPM)
d) propriétaires personnes physiques en indivision - hors conjoint(s) - quel que soit leur nombre : ?
e) propriétaire personne morale
f) conjoint(s) non-propriétaire(s)
g) autres (cas du « conseil » ou de l’huissier) : présence admise sauf opposition
B/ Droit (découlant d’un texte y compris le RdC ou de la jurisprudence) de prise de parole à l’AG s’appliquant aux personnes décrites en B/ et dont la présence serait admise :
h) propriétaire(s) non signataire(s) de la feuille de présence qu’il soit ou non mandant
i) conjoint propriétaire en indivision avec le signataire de la feuille de présence
j) conjoints multiples propriétaires en indivision avec le signataire de la feuille de présence
k) propriétaires personnes physiques en indivision - hors conjoint(s) - quel que soit leur nombre
l) propriétaires personnes morales
m) conjoint(s) non-propriétaire(s)
n) autres (cas du « conseil » ou de l’huissier) : à lui seul, l’extrait cité par Gédehem de l’arrêt de la CA d’Orléans ne répond pas à cette question
Certes, si on admet que le président a tous les pouvoirs (y compris celui de s’opposer à la présence d’un copropriétaire à l’AG) ou que le mandataire commun jouit d’une exclusivité sans partage, le problème de scuper est résolu.
Cependant, je serais d’avis de demander à scuper de préciser si les personnes qu’il vise, relèvent de b), d) et/ou e) et leurs corollaires i), k), l) ou encore de cas qui m’auraient échappé.
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ainohi
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Posté - 20 juin 2017 : 13:31:23
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Qu'est-ce qu'une vraie référence ? A défaut de loi, de règlement, de jurisprudence ou de réponse ministérielle, il y a encore les avis des juristes. C'est la doctrine et la doctrine est une référence qui peut être utilement invoquée dans un procès. Si tel professeur, avocat spécialisé ou autre dit telle chose, cela peut éclairer le juge et ce n'est pas à négliger.
Ce qu'ont répondu et Gedehem et JPM peut se lire dans les ouvrages ou revues spécialisées. Ce sont des références doctrinaires.
Enfin, quand un raisonnement se tient, il se suffit à lui-même. Il n'a pas besoin de loi ou de jurisprudence pour être juste. Il sera d'autant plus convaincant qu'il sera difficile d'argumenter en sens contraire.
Cela dit, sur la question posée, je donnerais une réponse moins tranchée. Tout d'abord, il faut se garder de soumettre tout systématiquement au droit. Peut importe que plusieurs personnes plutôt qu'une seule assistent à l'assemblée et prennent la parole s'il n'y a pas d'abus. Ensuite, je pense que la réponse dépend des circonstances. Supposons par exemple une question litigieuse sur laquelle s'affrontent d'un côté un copropriétaire et de l'autre le syndicat. La position du syndicat sera défendue par le syndic éventuellement assisté par un de ses collaborateurs, l'avocat de la copropriété ou autre expert. Dans une telle situation, il me semble parfaitement légitime que le copropriétaire en cause se fasse également assister par un professionnel. Il y aurait certainement abus à le lui refuser. |
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Posté - 20 juin 2017 : 23:41:30
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Bonsoir,
Je suis content d’apprendre que les avis de juristes bouchent les trous laissés en route par la jurisprudence.
Mais alors de quel avis l’on tient compte ; car le jeu favori des juristes c’est d’avoir des avis et non un avis.
« Je pense que… » qui n’est pas suffisant pour faire jurisprudence, s’apparenterait plutôt une brève de comptoir.
Cdt.
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Viviane
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Posté - 21 juin 2017 : 00:05:37
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Scuper pose la question d'indivisaires assistant tous à l'AG.
On lui répond avec des jurisprudences sur des avocats (tiers à la copropriété)
Pour ma part, je crains que votre seul recours soit de trouver assez de gens à poigne pour leur clouer le bec. Il est possible en effet que le président ait du mal à y arriver sans aide.
Parce que virer un copro de l'AG, perso je crains que ça ne vous retombe dessus. |
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Édité par - Viviane le 21 juin 2017 00:09:59 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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18
Posté - 21 juin 2017 : 00:06:36
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citation: Initialement posté par Un vieux de la vielle
Je suis content d’apprendre que les avis de juristes bouchent les trous laissés en route par la jurisprudence.
Mais alors de quel avis l’on tient compte ; car le jeu favori des juristes c’est d’avoir des avis et non un avis.
« Je pense que… » qui n’est pas suffisant pour faire jurisprudence, s’apparenterait plutôt une brève de comptoir. La seule chose qui s'impose est la loi. Un arrêt de la cour de cassation n'est pas la loi. Il ne s'impose pas. Car il peut arriver qu'un juge statue dans le sens contraire de la jurisprudence habituellement suivie. Il peut arriver que la cour de cassation change d'avis et, lorsqu'elle le fait, c'est parce qu'un juge lui en a donné l'occasion en statuant contre la jurisprudence. Une jurisprudence n'est pas un absolu.
Inversement, l'avis d'une personne autorisée est un peu plus qu'une brève de comptoir.
Si les avis de ces personnes convergent, il est raisonnable de les suivre.
Si les avis divergent, vous êtes évidemment dans l'incertitude.
Enfin, il n'est jamais nuisible de réfléchir. Les connaissances des bases du droit aident à ne pas réfléchir de travers. |
Édité par - ainohi le 21 juin 2017 00:09:04 |
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Posté - 21 juin 2017 : 07:56:50
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citation: A défaut de loi, de règlement, de jurisprudence ou de réponse ministérielle, il y a encore les avis des juristes. C'est la doctrine et la doctrine est une référence qui peut être utilement invoquée dans un procès. Si tel professeur, avocat spécialisé ou autre dit telle chose, cela peut éclairer le juge et ce n'est pas à négliger.
citation: La seule chose qui s'impose est la loi. Un arrêt de la cour de cassation n'est pas la loi. Il ne s'impose pas. Ainohi, vous avez du prendre quelque chose de fort.
Je n'imagine pas qu'en cassation, la partie demanderesse et la partie en défense ne vienne sans un juriste de chaque côté.
Si nous suivons votre ligne (de....) alors on demande à ces deux juristes, qui sont quand même plus fort que le Juge.... Mais voila, ils ne sont pas d'accord, ils sont même opposés.
citation: Enfin, il n'est jamais nuisible de réfléchir. Voui....  |
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Posté - 21 juin 2017 : 08:05:45
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Sepia, citation: / Droit (découlant d’un texte y compris le RdC ou de la jurisprudence) de prise de parole à l’AG s’appliquant aux personnes décrites en B/ et dont la présence serait admise :
h) propriétaire(s) non signataire(s) de la feuille de présence qu’il soit ou non mandant
i) conjoint propriétaire en indivision avec le signataire de la feuille de présence
j) conjoints multiples propriétaires en indivision avec le signataire de la feuille de présence
k) propriétaires personnes physiques en indivision - hors conjoint(s) - quel que soit leur nombre
l) propriétaires personnes morales
m) conjoint(s) non-propriétaire(s)
n) autres (cas du « conseil » ou de l’huissier) : à lui seul, l’extrait cité par Gédehem de l’arrêt de la CA d’Orléans ne répond pas à cette question
J'ai bien peur que si l'on attende de la loi qu'elle dresse une liste exhaustive des droits de présence et des droits de parole, on arrive à un monstre, certes comme les français les aiment (les usines à gaz).
Par exemple, votre liste est tronquée, et pas de peu: Vous oubliez
aa/ Le sydnic
ab/ le secrétaire du sydnic le ca échéant, ou le futur remplaçant du sydnic dans l'agence
ac/ les candidats a la fonction de sydnic qui peuvent venir faire une présentation
ad/ L'architecte de l'immeuble
ae/ le conseil du syndicat le cas échéant (avocat, juriste, juriste du sydnic,...)
af/ les artisans et entreprises qui soumissionnent
ag/ les personnes qui peuvent etre appelée par le syndicat pour prendre parole sur un sujet très spécifique (un locataire, un occupant, un gardien.....). Un exemple: Le restaurateur du RdC doit modifier son évacuation de four, il demande a son conducteur des travaux ou son architecte de venir présenter le projet....
ah/ Le locataire représentant l'association des locataires de l'immeuble, ou éligible par la loi a représenter les locataires.
et ca peut aller très loin si on veut que la loi définisse tout partout et en tout temps:
ba/ le serveur du bar peut-il furtivement certes apporter les bières et les panachés? |
Édité par - ribouldingue le 21 juin 2017 08:23:07 |
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Réunion d'Assemblée générale de copropriété 
