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Gédehem
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21
 Posté - 21 juin 2017 : 09:12:04
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Comme souvent, certains s'ingénient à prendre des chemins tortueux, décortiquent les pattes de mouches avec des gants de boxe.
L'assemblée générale des membres de n'importe quel groupement est une réunion privée, réservée à ses membres, à ceux convoqués. Pas à d'autres, pas à des tiers étrangers.
Dans la mesure où la délégation de pouvoir est admise, elle est ouverte à leur représentant.
Point final.
La réunion n'est pas ouverte à d'autres, à un accompagnateur, un ami, un voisin et autres ....
Le reste est incident de parcours, traité au cas par cas, le principe général (réunion privé réservée aux seuls membres convoqués ou à leur représentant) n'étant pas remis en cause.
C'est sur la base de ce principe intangible que son adoptées diverses solutions, sans le remettre en cause.
Solutions que l'on peut résumer : "oui, un copropriétaire peut être accompagné, du moins si l'assemblée ne s'y oppose pas, cet accompagnateur devant rester silencieux."
Le reste est affaire de police de l'assemblée, qui est une prérogative de son président. Qui organise le débat, donne la parole, la retire. |
Édité par - Gédehem le 21 juin 2017 09:12:32 |
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andre78fr
Pilier de forums
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 22
 Posté - 21 juin 2017 : 12:06:28
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Je vais volontairement prendre le contre-pied et aborder la question sous un angle très terre à terre, pragmatique et en laissant de côté ces arguments de droit, la doctrine et la jurisprudence...
Dans mes fichers, avec chaque nom je propose un titre ; le plus souvent "M. et Mme" car de nombreux copropriétaires sont des couples, mariés ou pas, sous le régime de la communauté qui est un type d'indivision. Si on prend les textes à la lettre, je suppose qu'il faut demander à chaque fois qui de Monsieur ou de Madame est le représentant légal (?). Mais c'est quand même la réalité de très nombreuses copropriétés ; la forme d'indivision la plus répandue c'est les couples en communauté !!!
En général, quand on envoie les appels c'est adressé à "Monsieur et madame" mais suite à une demande client, dans le module AG et après importation du fichier, j'ai ajouté un bouton qui s'appelle "Remplacer 'et' par 'ou' dans les titres". L'idée étant bien de ne convoquer qu'un des deux représentants mais sans forcément imposer la désignation stricte et officielle à une époque où l'on fait des efforts pour l'égalité réelle et où les bons vieux "chefs de famille" ont été ou sont progressivement retirés des textes officiels...
Il est évident et de bon sens que dans beaucoup d'assemblée, certains couples viennent à deux, l'un des deux signe la feuille de présence, peu importe lequel, et j'imagine très mal un président refuser la parole à Monsieur ou à Madame parce que ce n'est pas celui ou celle qui a signé... Bien sûr on peut dire qu'il suffit que l'un des deux donne son mandat à l'autre mais... ça implique la désignation formelle !
Le jour où la famille débarque avec ses quatre enfants majeurs et que tout le monde veut parler ou si les n membres d'une indivision monopolisent la parole, c'est évident que ça pose problème et que le président doit gérer... |
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Gédehem
Pilier de forums
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23
Posté - 21 juin 2017 : 15:08:46
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Le problème dans ces types d'affaires, c'est qu'il n'est pas possible de faire abstraction des règles de droit pour s'en tenir aux seules pratiques, seraient elles pragmatiques.
Une notification adressée à "M. et Mme" (par ex. la convoc à une AG), impose la signature des 2, de M. ET de Mme ...
Adressée à "M. ou Mme", l'un ou l'autre, indistinctement, en est destinataire. C'est le cas classique dans un couple sous le régime de la "communauté", l'un ou l'autre pouvant agir pour cette communauté.
Il n'est donc pas possible de mélanger les 2, s'agissant de notifier un acte (convoc, PV, etc ...) au propriétaire du lot, ici une 'communauté'.
S'il s'agit d'une indivision, c'est son représentant légal qui est destinataire. Il n'y a donc pas de "M et Mme".
"dans beaucoup d'assemblée, certains couples viennent à deux, l'un des deux signe la feuille de présence, peu importe lequel, et j'imagine très mal un président refuser la parole à Monsieur ou à Madame parce que ce n'est pas celui ou celle qui a signé"
Ce n'est pas tant celui qui a signé. C'est de celui qui est copropriétaire dont nous parlons, de celui qui a droit de parole et de vote parmi ces conjoints.
C'est à dire selon leur régime matrimonial, forcément connu du syndic.. Si tel couple connu de tous vient à 2 lors des AG, alors que c'est Mme la propriétaire, son conjoint est bien un tiers au syndicat, un 'étranger' non convoqué, sans droit de parole comme de vote.
On a connu des cas ou le conjoint "grande gueule" mettait le bazar lors des AG, personne (dont le syndic) n'ayant relevé qu'il n'était même pas copropriétaire....
Ce qui n'est pas le cas pour la "communauté", même si seul l'un des 2 en est l'expression.
Autrement dit, les bonnes pratiques, c'est bien.
Mais pour être "bonnes" encore faut-il qu'elles s'inscrivent dans le cadre des règles applicables .....
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Édité par - Gédehem le 21 juin 2017 15:13:48 |
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Sépia
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24
Posté - 21 juin 2017 : 16:09:59
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citation: Initialement posté par ribouldingue
J'ai bien peur que si l'on attende de la loi qu'elle dresse une liste exhaustive des droits de présence et des droits de parole, on arrive à un monstre, certes comme les français les aiment (les usines à gaz).
votre liste est tronquée
Oui, je sais, j'ai parfois tendance à vouloir trop simplifier
citation: et ca peut aller très loin si on veut que la loi définisse tout partout et en tout temps C'est pas faux et je serais d'avis que la loi se borne à fixer cette seule option en y répondant positivement
citation: le serveur du bar peut-il furtivement certes apporter les bières et les panachés?
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25
Posté - 21 juin 2017 : 17:58:35
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Le furtivement était de trop.
On peut demander au serveur d'amener la bière avec panache. Eh...  |
Édité par - ribouldingue le 21 juin 2017 18:03:09 |
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Sépia
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26
Posté - 21 juin 2017 : 20:08:18
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citation: Initialement posté par ribouldingueOn peut demander au serveur d'amener la bière avec panache. Eh... et même avec résolution.. 
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JPM
Modérateur
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27
Posté - 21 juin 2017 : 21:48:34
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André 78 est un sympathique auteur de logiciels pour les syndics non professionnels, qui a le plus profond mépris pour les juristes. C'est le cas surtout quand on lui fait remarquer que le comptable doit respecter scrupuleusement la règle de droit.
Il nous sort sans vergogne : citation: Dans mes fichiers, avec chaque nom je propose un titre ; le plus souvent "M. et Mme" car de nombreux copropriétaires sont des couples, mariés ou pas, sous le régime de la communauté qui est un type d'indivision. Si on prend les textes à la lettre, je suppose qu'il faut demander à chaque fois qui de Monsieur ou de Madame est le représentant légal (?). Mais c'est quand même la réalité de très nombreuses copropriétés ; la forme d'indivision la plus répandue c'est les couples en communauté !!!
André 78 a l'obligation comme auteur et vendeur d'un logiciel dédié de fournir à l'acheteur un logiciel permettant l'établissement et la tenue de la liste des copropriétaires conformément à la loi, et permettant aussi l'établissement et l'expédition des convocations ou autres notifications tout aussi conformément à la loi.
Il est en outre tenu à une obligation de conseil ! Présumé fin connaisseur de tout le droit de la copropriété, il doit être en mesure de renseigner tout acquéreur sur les finesses des libellés d'adresse en fonction du régime matrimonial ou extramatrimonial des relations de n'importe quel couple. Foin de la séparation de biens ! Foin des spécificités du PACS ! La communauté pour tout le monde.
Peu lui chaut apparemment le risque d'annulation d'une convocation ! Si l'appartement est aux concubins François Durand et Nicole Dupont tout part à Monsieur et Madame Dupont Durand ???
Pas la peine de critiquer les insuffisances professionnelles des syndics quant on avoue une pareille légèreté .
Ce qui ne l'empêche pas d'être sympathique !
Dans ma retraite nîmoise, j'ai pris meilleure conscience du drame des soixante huitards qui sont venus par ici " vivre une vraie vie " en ayant un troupeau sans savoir distinguer la brebis de bélier.
Tous balayés depuis longtemps !
Les cévenols accueillent toujours des couples las de l'urbanité. Mais ils ne sont vraiment admis qu'après deux ans de formation sérieuse. Dans tous les types de métiers ils sont solidement formés et ensuite bien accueillis par une population pas toujours facile. Il ne faut pas lui raconter que le pain est mou parce que c'est le jour de St Glin Glin.
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andre78fr
Pilier de forums
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28
Posté - 21 juin 2017 : 22:26:49
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Encore une fois, un contributeur s'en prend à un intervenant de manière personnelle au lieu de s'en tenir aux propos... c'est bien dommage.
Sur les obligations de l'éditeur c'est sans doute un peu plus compliqué que vous semblez croire mais ce n'est pas l'objet de la discussion.
Dans un autre domaine du droit, je trouve votre message diffamatoire et proche du dénigrement.
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29
Posté - 21 juin 2017 : 22:58:50
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**modération**
dénigrement ? non car ne venant pas d'un concurrent
diffamation ? non car exception de vérité ou, à tout le moins, de bonne foi
dépassement des règles de bienveillance qui irriguent la charte ? oui, là d'accord...
reste que votre logiciel mérite un toilettage urgent...
Alors, JPM et André, on en reste là ? |
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andre78fr
Pilier de forums
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30
Posté - 21 juin 2017 : 23:09:45
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Que connaissez-vous au juste de mon logiciel ?
Moi j'en reste la, et je cesse ce soir ma participation à ce forum.
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 22 juin 2017 : 00:42:56
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Pour ma part, même si ils devraient sans doute le faire, j'ai jamais vu un syndic pro demander à des époux de désigner un mandataire....
Et voilà ce que dit la cour de cassation :
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 12 janvier 2005
N° de pourvoi: 03-14571
Non publié au bulletin Rejet
citation: Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les époux X..., copropriétaires indivis, qui n'avaient notifié au syndic aucun mandataire commun pour les représenter aux assemblées générales et qui habitaient ensemble le même appartement dépendant de l'immeuble en copropriété, avaient été convoqués depuis 1983, sans objection ni protestation de leur part, par courrier recommandé avec demande d'avis de réception adressé à "M. ou Mme X...", que M. X... avait participé aux assemblées générales les 25 mars 1996 et 6 mai 1997 et avait sollicité par lettre du 14 novembre 1996 l'inscription de questions supplémentaires à l'ordre du jour de l'assemblée suivante, la cour d'appel a pu retenir que ces éléments confirmaient l'existence dun mandat tacite de représentation de Mme X... par son conjoint ;
(...) D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
et
citation:
citation: Qu'en statuant ainsi, alors que la convocation à une assemblée générale concernant des époux propriétaires d'un lot de copropriété dépendant de leur communauté de biens doit être libellée au nom des deux, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Donc, au nom des deux, c'est bien ce que propose le logiciel d'André, non ? J'ai pas spécialement l'impression que le "et" ou le "ou" ait une importance capitale, mais bon....
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Édité par - Viviane le 22 juin 2017 00:44:26 |
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Posté - 22 juin 2017 : 01:50:57
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votre arrêt porte sur le cas de conjoints copropriétaires indivis... avec de surcroit habitude ancienne laissant admettre l'apparence d'un mandat...
Si les propriétaires sont sous PACS ou mariés sous un régime de séparation de biens, seul le propriétaire du lot doit être convoqué.
Dans l'hypothèse d'un lot acquis en indivision par des époux, on applique les règles de l'indivision.
S'ils sont mariés sous un régime de communauté, deux éventualités doivent être envisagées :
• si le lot est un bien propre de l'un des époux, ce dernier seul doit être convoqué à l'assemblée. Lorsque deux époux sont propriétaires en propre chacun d'un lot, les deux lots réunis formant un duplex, chacun des époux doit être convoqué à l'assemblée (CA Colmar, 14 mars 1997) ;
• "La convocation à une assemblée générale concernant des époux propriétaires d'un lot de copropriété dépendant de leur communauté de biens doit être libellée au nom des deux" (votre arrêt)
Dans le dernier cas, on admet le M et Mme (Cass. 3e civ., 19 déc. 2007, n° 07-13.703) comme "M. ou Mme" (CA Paris, 23e ch. B, 1er févr. 2007, n° 06/07505, CA Paris, 11 févr. 2015, n° 13/10658) |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 22 juin 2017 02:15:03 |
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Posté - 22 juin 2017 : 07:09:43
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Aux explications de Emmanuel, je rajouterai que dans le dernier cas (biens en communauté), il vaut mieux vis à vis du distributeur La Poste, mettre Mr ou Mme.
En effet, en mettant Mr et Mme, un facteur rigoureux pourrait exiger la présence des deux personnes pour retirer la LRAR, même si la CC estime que vis à vis de la loi sur la copropriété on arrive à la même chose. |
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34
Posté - 22 juin 2017 : 12:21:08
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Bonjour,
#andré 78fr dit « proposer » le plus souvent et non pas systématiquement !
Ayant tâté de la programmation, j’ai pu constater, pour être performant, qu’il fallait une sacrée dose de rigueur et de pragmatisme, ne pas sauter la moindre « infime » étape, et, surtout ne pas oublier ce qui a été écrit précédemment, même si c’est plusieurs centaines de lignes avant : c’est un véritable casse-tête.
J’ai pu apprécier et j’apprécierai toujours les « justes » interventions d’André.
Mettre en doutes ses compétences sur une « interprétation » personnelle de son logiciel me parait, l’on dira, plutôt cavalier.
Rappel : Pour la Cour de cassation, contrairement à ce qui a été prétendu dans ce fil : Madame X, épouse, sous le régime de la communauté, de Monsieur X, seul convoqué on non, n’est pas un tiers lors d’une AG ; ce qui met en l’air la « théorie » que seul a le droit de parler celui ou celle qui a signé la feuille de présence !
Cdt. |
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35
Posté - 22 juin 2017 : 12:44:19
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Je ne comprends pas l'intervention de Emmanuel Wormser:
citation: votre arrêt porte sur le cas de conjoints copropriétaires indivis... avec de surcroit habitude ancienne laissant admettre l'apparence d'un mandat...
La cours de cassation constate qu'il existe de fait un mandat... dont Emmanuel se sert à l'intervention suivante
citation: dépassement des règles de bienveillance qui irriguent la charte ? oui, là d'accord...
reste que votre logiciel mérite un toilettage urgent... Donc JPM dépasse les règles, ce que vous énoncer clairement, et du coup on oublie et on se permet en tant que modérateur d'interpeller andre78.fr sur son logiciel.
Elle est belle, la modération....
Encore une fois, JPM est le grand protégé, il fait ce qu'il veut.... Vos règles, vous en faites ce que vous voulez quand vous voulez, ce ne sont pas des règles.
citation: Dans ma retraite nîmoise, j'ai pris meilleure conscience du drame des soixante huitards qui sont venus par ici " vivre une vraie vie " en ayant un troupeau sans savoir distinguer la brebis de bélier. On s'en tape. |
Édité par - ribouldingue le 22 juin 2017 12:56:12 |
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Posté - 22 juin 2017 : 13:05:30
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citation: Aux explications de Emmanuel, je rajouterai que dans le dernier cas (biens en communauté), il vaut mieux vis à vis du distributeur La Poste, mettre Mr ou Mme.
En effet, en mettant Mr et Mme, un facteur rigoureux pourrait exiger la présence des deux personnes pour retirer la LRAR, même si la CC estime que vis à vis de la loi sur la copropriété on arrive à la même chose. Rambouillet, c'est bien et c'est votre opinion, mais j'ai peur que vous n'en tiriez pas toutes les conséquences à l'instant de ce débat, ou clairement donc vous 'welcomez' l'intervention du modérateur et ne faites donc pas cas du départ de Andrez78.fr?
Sur le fond, ce que vous dites va pourtant dans le sens inverse (Faciliter les choses), évidemment que rarissimes sont les syndics qui adressent à Monsieru et Madame puisque comme vous le dites, si la poste fait bien son travail, la quasi-totalité des convocations va soit lui revenir soit entrainer des torrents de protestations, les conjoints ayant rarement le temsp d'aller chercher de concert le pli à la poste. |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 22 juin 2017 : 13:55:42
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citation: votre arrêt porte sur le cas de conjoints copropriétaires indivis.
On est d'accord.
citation: avec de surcroit habitude ancienne laissant admettre l'apparence d'un mandat...
J'ai pas beaucoup cherché, mais il semble que le mandat apparent entre époux soit un grand classique, et pas seulement en copro. Ca explique sans doute pourquoi les syndics ne demandent quasi jamais de désigner le mandataire des époux en communauté, soit la quasi totalité
Enfin, je pense qu'il faut savoir lire l'intervention d'André78.
Quand il parle de mettre "monsieur ou madame", ou de "monsieur et Madame", je doute qu'il parle des gens PACSES, par exemple.... cas très fréquent aussi, et qui ont généralement des patronymes différents...
En résumé, demander des précisions avant de statuer sur un logiciel que personnellement je ne connais pas.
Surtout en faisant comme si le logiciel ne permettait pas d'écrire autre chose que "monsieur et/ou madame", ce qui voudrait dire qu'il n'est formaté que pour convoquer des couples mariés... ce dont je doute très très fort, car ce serait quand même un tantinet ennuyeux pour les veufs, les divorcés, les concubins, les célibataires....
citation: Il est en outre tenu à une obligation de conseil ! Présumé fin connaisseur de tout le droit de la copropriété, il doit être en mesure de renseigner tout acquéreur sur les finesses des libellés d'adresse en fonction du régime matrimonial ou extramatrimonial des relations de n'importe quel couple.
Le boulot d'un éditeur de logiciel est de proposer les cases à remplir, pas de les remplir. Ca c'est le boulot du syndic. Je voudrais bien voir la tête du juge qui verrait le syndic se retourner contre l'éditeur de logiciel pour "défaut de conseil" parce qu'il ne lui aurait pas expliqué, lot par lot, qui il doit convoquer...
Mais bon, "le logiciel qui ne permet pas de...." est une excuse ultra-récurrente chez les syndics.... |
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Édité par - Viviane le 22 juin 2017 14:43:41 |
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Posté - 22 juin 2017 : 14:05:02
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citation: Rambouillet, c'est bien et c'est votre opinion, mais j'ai peur que vous n'en tiriez pas toutes les conséquences à l'instant de ce débat, ou clairement donc vous 'welcomez' l'intervention du modérateur et ne faites donc pas cas du départ de Andrez78.fr?
Si, si j'en tire les conclusions du débat car andré sait ce que je pense de son logiciel ; mais je n'avais pas voulu m’immiscer dans les bêtises énoncées par JPM (une fois de plus), dont beaucoup de ses interventions me sont incompréhensibles (je m'excuse de ne pas être aussi et assez intelligent ....  ).
N'oublions pas que JPM a rejoint ceux qu'il appelle "les soixante huitards" sur le tard lui aussi.....
Mais je dérive sur des consignes que je me suis imposé  : essayer d'apporter un avis d'expérience et ne pas m'amuser à répondre à des propos déplacés (au sens qui n'ont pas leur place sur ce type de forum).
Quant aux propos d'Emmanuel, je ne permettrai pas de "l'accuser", car difficile est le rôle d'un modérateur, surtout lorsqu'il est lui-même intervenant (qui m'est plus compréhensible dans ses interventions).
A ce propos, je me permets de porter à connaissance (mais c'est connu), que sur bon nombre de sites, les modérateurs sont anonymisés, ce qui évite ce dernier point...
Voilà pourquoi je n'avais pas voulu rajouter une couche d'idiotie (ce que vous venez de me faire faire, cher ribouldingue  ), car je trouve que cela n'aide absolument pas nos interlocuteurs initiaux et j'essaie d'éviter d'apporter de l'eau à ce genre de moulin à paroles.... d'où peut-être ma "dérivation" mal à propos...
*******************
Et pour revenir au débat que j'ai soulevé avec ma réponse et mon conseil sur Mr ou Mme, et non Mr et Mme, c'est que j'ai été confronté à ce problème plusieurs fois par les services de LA POSTE : en théorie lorsqu'on adresse à Mr et Mme, LA POSTE peut exiger que l'un ait procuration de l'un sur l'autre, ou alors on se présente à deux et on signe à deux l'accusé de réception. Je voulais seulement attirer sur ce point. On est face à deux codes différents : la loi de la propriété et le code des postes et télécommunications.
On retrouve ce point dans le domaine de l'entreprise (entre autres) : le courrier est adressé à X, PDG de l'entreprise Y ; il est bien certain que le facteur ne fait jamais signer l'accusé au PDG, mais à une personne habilitée : assistante, concierge, etc... avec normalement un mandat/procuration formalisé. En cas de litige, un juge peut demander (tout au moins me l'avait demandé, moi) ce mandat formalisé.
Mon intervention n'était que pour "avertir" les personnes qui sont amenées à faire des convocations d'AG. |
Édité par - rambouillet le 22 juin 2017 14:06:28 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 22 juin 2017 : 15:26:21
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"en théorie lorsqu'on adresse à Mr et Mme, LA POSTE peut exiger que l'un ait procuration de l'un sur l'autre, ou alors on se présente à deux et on signe à deux l'accusé de réception"
Ce n'est certainement pas théorique, c'est la règle.
On saute un élément dans ces mayonnaises : Laposte n'invente pas son propre système.
Si elle distingue le "M et Mme" du "M ou Mme" c'est que juridiquement ce n'est pas la même chose.
"M et Mme" c'est "l'un ET l'autre distinctement", séparément, mais obligatoirement les 2.
"M ou Mme" c'est "l'un OU l'autre indistinctement", l'un valant l'autre.
Contrairement à une fâcheuse idée, il faudrait cesser de croire que la copropriété est un électron libre ayant ses propres règles sorties du chapeau.
Elles s'inscrivent dans le cadre général des règles de droit applicables dans nos contrées. Ce que rappellent entre autres JPM ou EW, n'en déplaise aux esprits chagrins ou obtus.
Ce principe "de droit" distinguant le "et" ou le "ou" s'appliquant partout, non seulement dans les administrations, à la Poste, au service des eaux, chez le fournisseur d'électricité, .... dans nos syndicats.
Un logiciel de gestion qui ne prendrait pas en compte cette particularité, ou d'autres de cet ordre, n'est pas en phase avec le cadre juridique dans lequel s'inscrivent les syndicats de copropriétaires.
Le rappeler n'est faire insulte à personne.
PS : dans un syndicat, si M ET Mme sont copropriétaires, c'est qu'ils le sont dans le cadre d'une 'indivision', chacun des conjoints étant propriétaire.
S'il s'agit de M OU Mme, c'est qu'il s'agit d'une 'communauté propriétaire', la propriété étant "conjointe', l'un ou l'autre pouvant valablement passer des actes pour cette communauté. |
Édité par - Gédehem le 22 juin 2017 15:44:38 |
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Posté - 22 juin 2017 : 15:52:45
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citation: Un logiciel de gestion qui ne prendrait pas en compte cette particularité, ou d'autres de cet ordre, n'est pas en phase avec le cadre juridique dans lequel s'inscrivent les syndicats de copropriétaires.
Le souci c'est que citation: Ce que rappellent entre autres JPM ou EW, n'en déplaise aux esprits chagrins ou obtus.
, ces esprits chagrins ou obtus, comme dit, ne connaissent pas le logiciel qu'ils ont cité, car ce logiciel peut faire tous les cas : Mr ou Mme, Mr et Mme, SCI Machin, Mr, Mme, Melle, syndicat Trucmuche (s'il y a besoin) etc...
Donc la polémique est vaine sur ce sujet...
Retenons seulement qu'il est indispensable de faire (et doit être fait) l'adresse du courrier
à Mr et Mme, S/O de Mr X
à Mr ou Mme
etc... et cela en fonction de la liste des copros que tout syndic doit tenir à jour au vu des informations qui lui sont fournis lors de la mutation (ou Mà J)
sur ce je retourne sous mon tipi climatisé.....  
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Édité par - rambouillet le 22 juin 2017 15:53:31 |
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