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sonia75
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 Posté - 05 juil. 2017 : 09:50:48
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Bonjour Ă tous,
Je reprends une question posée et débattue précédemment* et que je cherche tjs à clarifier concernant le statut d’un cabanon/abri de jardin dans une cour commune à jouissance privative transformé au fil du temps en construction en dur et ayant notamment reçu lors d’une AG datant de 16 ans maintenant « autorisation à être rénové » avec notamment installation d’une porte et d’une fenêtre.
- Cette autorisation avait été donnée à la majorité absolue de l’art.25
Toutefois le texte du PV donnant cette autorisation caractérise toujours cette construction de cabanon/abri de jardin. L’AG n’a jamais voté l’autorisation de changement de destination de cette construction qui n’avait pas vocation à être habitée.
La zone sur laquelle se trouve cette construction (indépendante du lot d’habitation du copro concerné) est d’ailleurs classée comme « zone non habitable juridiquement ».
De plus, d’après mes recherches le changement de destination d’une partie commune doit être votée à l’unanimité.
- Cette construction ne figure ni au RDC ni dans l’EDD ni sur l’acte de vente du copro qui en jouit, mais figure au cadastre mais n’est pas répertoriée comme « habitation » au niveau de la mairie. Un permis de construire n’était pas utile car la construction est en dessous des dimensions requises (13 m²)
- Philippe388 me disait Ă ce sujet :
citation: "Une nouvelle copropriétaire a peut être envie de modifié cette pièce en pièce à vivre avec un raccordement à l'eau, ce qui est son droit et qui devra être voté à l'article 25."
Après recherche, cette affirmation ne me parait pas correcte légalement parlant: sauf erreur de ma part, vous ne pouvez pas « modifer » à votre guise la destination d’un local ou tout autre dépendance, qui plus est situé sur une partie commune ?
Franck1966 pointait d’ailleurs (me semble-t-il à juste titre) que :
citation: Désolé d'insister sur ce point Philippe, mais si dans aucun papier (AG ou ODJ) il n'est fait état d'autre chose que d'un abri de jardin, c'est la transformation en pièce de vie (avec tantièmes) qu'il faudra acter , non ?
A ce sujet, une récent jurisprudence me semble aller dans ce sens, je vous la soumets pour avis :
citation: L ’usage d’origine des lieux doit être conservéLe copropriétaire qui a la jouissance exclusive d’une partie commune ne peut pas en changer l’affectation. Même s’il a reçu l’accord de la copropriété pour fermer sa terrasse, celle-ci doit conserver son usage initial. C’est ce qu’a rappelé la cour d’appel de Versailles à des copropriétaires qui avaient posé du parquet dans la continuité de leur salon et installé un piano à queue sur leur terrasse, la transformant ainsi en espace d’habitation. Dans cette affaire, les copropriétaires contestaient une décision d’assemblée générale destinée à leur faire racheter cette partie commune (CA de Versailles du 30.1.12, n°?10/07525: https://www.doctrine.fr/?chrono=fal...1&position=1)
Autre décision relative à la destination d’une partie communes qui tend à prouver qu’on ne peut pas transformer à sa guise l’usage :
citation: Dans une autre affaire, des copropriétaires, qui avaient la jouissance exclusive de jardins, avaient dallé ces derniers pour les transformer en terrasses. Le règlement de copropriété prévoyait pourtant qu’ils ne devaient les utiliser qu’à usage de «?jardins d’agrément, cette destination ne pouvant en aucun cas être modifiée?», et que les massifs devraient être «?constamment entretenus en bon état et garnis de gazon, d’arbustes ou de fleurs?». Les juges ont considéré que ces copropriétaires n’avaient pas respecté le règlement et l’usage des parcelles qu’ils avaient transformées (CA d’Aix-en-Provence du 27.1.12, n° 10/20266 et cass. civ. 3e du 3.6.09, n° 08-18037).
QUESTIONSÂ :
Aujourd’hui, étant donné que le nouveau copro ne respecte pas la destination prévue de cet « abri de jardin » et s’en sert comme pièce à vivre (chambre), nous souhaiterions lui demander de régulariser et de lui attribuer des tantièmes de charges supplémentaires s’il continue de l’utiliser dans cette nouvelle destination non conforme (cf jurisprudence sur la terrasse utilisée comme pièce à vivre ci-dessus).
Cette demande est-elle légale à votre avis ? Peut-on l’obliger à régulariser ses tantièmes de charge et à qui revient le coût de la modification de l’EDD du RC en conséquence ?
Bonus : quelle majorité est requise (majorité absolue art. 25 ou unanimité) pour voter cette modification des tantièmes ?
Mille mercis de vos avis sur ce sujet un peu épineux ! :-)
*Précédent fil :http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=1
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Édité par - sonia75 le 05 juil. 2017 12:06:05 |
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sonia75
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 Posté - 06 juil. 2017 : 14:37:02
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Personne pour me donner son avis svp ?... :-( |
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Posté - 06 juil. 2017 : 15:59:44
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Si vous contestez l'utilisation, je ne comrpends pas pourquoi vous voulez changer ses tantièmes. Il faut demander au syndic que l'objet en question soit utilisé conformément au réglement de copropriété, et si le syndic n'obtempère pas, assigner le syndicat. |
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sonia75
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Posté - 06 juil. 2017 : 17:27:52
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Merci Riboudingue de votre avis : confirmez-vous donc que le copro n'avait pas à changer seul la destination de cette construction dénommée "abri/cabanon" de jardin dans les précédents PV ?
Autre question : ce changement de destination se vote-t-il bien à l'unanimité ?
PS : la construction ne figure pas au RC comme dit. Par contre la cour à jouissance privative où il est édifié, oui (et est considérée comme zone non habitable juridiquement.
Merci Ă vous ! |
Édité par - sonia75 le 06 juil. 2017 17:29:01 |
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sonia75
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Posté - 07 juil. 2017 : 14:58:16
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Personne pour me donner un avis sur le changement de destination d une partie commune à jouissance privative au statut d'"abri/cabanon" de jardin selon les précédents PV ?
Le copro devait il bien demander autorisation de l' AG pr ce changement ?
Merci Ă ceux qui pourront me donner leur avis ! |
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Sunbird
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Posté - 07 juil. 2017 : 15:18:36
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Dans votre cas l'approche n'est pas la bonne.
Prenons l'exemple d'une cave, si vous constatez que des personnes ont transformé une cave en chambre, vous n'allez pas demander un changement de destination d'une cave en chambre. Il en est de même pour cette cabane. Vous devez demander au syndic de faire respecter le RC.
Par ailleurs je note que vous parlez d'une cabane de jardin qui est par définition uns structure légère et démontable en "construction en dur" qui est par définition non démontable. Cela me fait penser à certaines paillotes en Corse.
La copropriété doit demander au copropriétaire de régulariser cette situation par exemple en vendant la superficie au sol (de la partie commune sur laquelle il a construit cette cabane/chambre), et en définissant précisément la construction (histoire qu'il ne fasse pas plusieurs étage), ensuite ce copropriétaire devra faire modifier à ces frais le RC.
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sonia75
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Posté - 07 juil. 2017 : 16:31:50
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citation: Initialement posté par Sunbird
Dans votre cas l'approche n'est pas la bonne.
Prenons l'exemple d'une cave, si vous constatez que des personnes ont transformé une cave en chambre, vous n'allez pas demander un changement de destination d'une cave en chambre. Il en est de même pour cette cabane. Vous devez demander au syndic de faire respecter le RC.
Merci Sunbird de me donner votre avis :-)
En fait, le "cabanon" n'est pas une partie privative contrairement Ă une cave par ex.
Il n'appartient pas au copro qui en a simplement la jouissance exclusive de même que la cour dans laquelle il a été édifié. Cette cour est classée comme un espace exclu de la zone habitable comme les combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, etc.
citation: Par ailleurs je note que vous parlez d'une cabane de jardin qui est par définition une structure légère et démontable en "construction en dur" qui est par définition non démontable.
En fait entre temps le "cabanon" est devenu en dur. L'AG a notamment donné une autorisation de poser une porte et fenêtre comme dit il y a une quinzaine d'années, mais pas de changer la destination, le statut et destination "cabanon" est demeuré.
citation: La copropriété doit demander au copropriétaire de régulariser cette situation par exemple en vendant la superficie au sol (de la partie commune sur laquelle il a construit cette cabane/chambre), et en définissant précisément la construction (histoire qu'il ne fasse pas plusieurs étage), ensuite ce copropriétaire devra faire modifier à ces frais le RC.
Je ne sais pas s'il est possible de vendre cette parcelle de partie commune maintenant que l'autorisation de construction a déjà été donnée... Mais il me semble au vue de la jurisprudence citée qu'on peut au minimum demander une régularisation pour le changement de destination récent avec des tantièmes de charges en plus ?
(ou à défaut si le copro refuse, qu'il respecte la destination du lieu et cesse de l'habiter) |
Édité par - sonia75 le 07 juil. 2017 16:33:55 |
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Sunbird
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Posté - 07 juil. 2017 : 19:40:08
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Dans ce cas je ne vois pas comment vous allez pourvoir interdire Ă une personne de dormir dans sa cabane...
Sauf à démontrer qu'il ne s'agit plus d'une cabane. Bref vous héritez d'une situation qui a été dès le début mal gérée.
Le cabanon est dans un espace à jardin/cour à jouissance privative qui bénéficie à ce propriétaire? |
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Posté - 07 juil. 2017 : 20:19:15
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sonia75 : ce copropriétaire qui dort dans ce cabanon de 13 m2 construit sur une partie commune dont il a la jouissance exclusive vousd gêne ?? De la jlousie ? une envie de l'emm...er ?
Il a le droit de dormir dans un abri de jardin. Il n'y a aucune modification de l'EDD.
Il a reçu l'accord de l'AG pour ajouter une fenêtre et une porte. Mais cela ne veut pas dire que ce cabanon est habitable.
Vous dites que cette construction est en dur ? c'est à dire que le sol est du béton ? Il a donc aliéner des parties communes sans un accord de l'AG.
La prescription est de 30 ans; vous pouvez donc assigner dès demain le syndicat - pas ce copro - pour le non respect du RDC et de la loi. UN référé, et le syndicat sera condamné dans 15 jours 1 mois.   Youpi !!!
On peut monter rune terrasse démontable sur plot dans un jardin à jouissance exclusive sans accord de l'AG, mais pas une terrasse en dur, pas une piscine, pas un abri de jardin sur une dalle béton, sans un accord de l'AG.
sonia75 : citation: Aujourd’hui, étant donné que le nouveau copro ne respecte pas la destination prévue de cet « abri de jardin » et s’en sert comme pièce à vivre (chambre), nous souhaiterions lui demander de régulariser et de lui attribuer des tantièmes de charges supplémentaires s’il continue de l’utiliser dans cette nouvelle destination non conforme (cf jurisprudence sur la terrasse utilisée comme pièce à vivre ci-dessus).
Cette jurispruden est hor sujet.
Vous parlez d'un cabanon' abri de jardin Mais qui ne figure pas au RDC. D'ou sortez vous alors que la destination de ce cabanon qui n'existe pas au RDC a été modifié ???
Et si ce copro. casse ce cabanon et dort dans une superbe tente 12 places, avec toilette, douche, jacusi, plancha, ........ ?
Vous attaquerez ce voisin pour avoir casser un cabanon sans l'accord de l'AG ?
Que cherchez vous Ă pourrir la vie de ce voisin qui fait la sieste dans un abri de 13 m2 ? 
PS : oubliez les tantièmes pour un abri de 12 m2, et bas de plafond.
Pour affecter des tantièmes , il faut donc créer un lot de copropriété?
Comment allez vous procéder ? 
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sonia75
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Posté - 08 juil. 2017 : 09:20:34
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citation: Initialement posté par philippe388
Il a le droit de dormir dans un abri de jardin. Il n'y a aucune modification de l'EDD.
Sur quoi vos basez-vous pour dire qu'il a le droit de faire dormir et vivre des gens dans un abri de jardin ? Ce n'est pas la destination d'un abri de jardin d'être moquetté et meublé comme une chambre et d'y habiter me semble-t-il ?, d'autant que la cour où il est situé est considérée comme un "expace exclu de la zone habitable"… D'après la législation que j'ai fournie il faut respecter la destination d'un lieu.
citation: Vous dites que cette construction est en dur ? c'est à dire que le sol est du béton ? Il a donc aliéner des parties communes sans un accord de l'AG.
Pas lui directement, c'est pré-existant à son arrivée, le syndic n'a pas de trace d'accord pour le sol en béton, uniquement pour la porte et les fenêtres, mais personne ne s'est opposé à ce sol en béton connu de l'AG à l'époque. Il n'empêche qu'aucune AG n'a changé la destination de cette construction toujours désignée dans les PVs comme l'équivalent d'un abri de jardin. L’AG a juste autorisé à le fermer de même que ds la jurispridence ci-dessus une AG avait autorisé à fermer une terrasse.
citation: Cette jurisprudence est hors sujet. Vous parlez d'un cabanon' abri de jardin Mais qui ne figure pas au RDC. D'ou sortez vous alors que la destination de ce cabanon qui n'existe pas au RDC a été modifié ???
La destination d'un abri de jardin me semble claire : ce n'est pas une habitation, selon sa définition (destiné à ranger et protéger du matériel de jardinage), sauf erreur de ma part ?
citation: oubliez les tantièmes pour un abri de 12 m2, et bas de plafond.
Il n’est pas bas de plafond. Hauteur réglementaire normale.
citation: Pour affecter des tantièmes , il faut donc créer un lot de copropriété
Non, comme j’ai dit, il s’agit de tantièmes de charge uniquement pas de propriété qui correspondent juste au changement d’usage (le copro ne possédant pas la cour mais en ayant juste la jouissance exclusive, cette construction est distincte de son lot, et n'y est pas rattachée).
cf jurisprudence : un droit de jouissance exclusif attaché à un lot, s’il ne peut être assorti de tantièmes de copropriété, peut se voir attribuer des tantièmes de charges communes (cass. civ. 3e du 27.3.08, n° 07-11.801).
[Je retire ici ma question sur la régularisation des tantièmes pour la cave modifée qui n'a pas lieu d'être, étant donné que cette dernière est rattachée au lot d'habitation, pas le cas de "l'abri de jardin"]
Merci encore de vos avis utiles sur cette question pour régulariser au mieux cette situation...
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Édité par - sonia75 le 08 juil. 2017 11:05:20 |
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nefer
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Posté - 08 juil. 2017 : 09:59:43
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s'il y a des "infractions" au code de l'urbanisme, au PLU, ....c'est le propriétaire en titre au moment des procédures qui en est responsable: peu importe que ce ne soit pas lui qui ait aliéné une partie commune,.....il doit régulariser sa situation vis à vis de la commune , des services fiscaux, de la copropriété
toutes ces procédures sont indépendantes les unes vis à vis des autres |
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sonia75
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Posté - 08 juil. 2017 : 10:10:29
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Merci Nefer mais quel est votre avis svp sur le changement de destination de l'abri de jardin en espace d'habitaion ?
Pensez-vous comme Philippe388 que le copro peut faire ce qu'il veut sans autorisation de l'AG ?
J'aimerais vraiment éclaircir ce point d'un point de vue légal...
Merci beaucoup :-) |
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Sunbird
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Posté - 08 juil. 2017 : 11:27:36
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@Nefer s'agissant d'une partie commune c'est le SDC qui sera responsable vis Ă vis de l'urbanisme.
Nous avons eu ce cas sur Paris, où c'est le SDC qui a été mis en demeure, mais pas le copropriétaire contrevenant. |
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Posté - 08 juil. 2017 : 12:12:58
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Pour l'urbanisme, la cabane de jardin d'un immeuble Ă destination d'habitation est bien d'habitation, donc je ne vois pas le risque.
Pour le réglement de copropriété, transformer en usage d'habitation et donc agrandir son logement en revendiquant la jouissance privative d'une cabane de jardin pour un jardin, c'est bien un détournement de l'usage prévu.
C'est le cas s'il y a installation d'un wc, d'un lavabo, de fenĂŞtre isolantes, etc.... Sinon, il n'est interdit a personne de dormir dans la cabane de jardin, dans son frigo ni dans la niche du chien.
Certes ce n'est plus de l'usage dit de père de famille, mais l'assignation ne pourrait se faire que sur un usage non en père de famille, avec une issue beaucoup plus délicate pour celui qui assigne.
Si la cabane est visible de tous, qu'elle est accompagnée de rideau, de fenêtres double vitrage avec volets roulants, d'un étendage de linge, que sais je encore, alors oui, agissez....
Sur un plan fiscal, l'aggrandissement de son logement principal ou secondaire par l'adjonction de l'usage en habitation de l'abri de jardin doit être déclaré afin de modifier la base de calcul de la TF (copropriété), de la TH, de la TEOM du locataire et éventuellement de la CFE si la question se posait.
Ici, c'est le syndicat qui est propriétaire de cette partie utilisée en habitation, elle est en faute de ne pas payer la TF |
Édité par - ribouldingue le 08 juil. 2017 12:33:42 |
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Posté - 08 juil. 2017 : 13:21:12
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sonia75 : citation: Pensez-vous comme Philippe388 que le copro peut faire ce qu'il veut sans autorisation de l'AG ?
NON ! je n'ai pas écrit cela !!! je parle d'une aliénation d'une partie commune SANS accord de l'AG.
L'AG a bien autorisé de percer une porte et une fenêtre. Ce ne fut pas contesté.
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sonia75
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Posté - 08 juil. 2017 : 13:53:17
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@Philippe388, vous avez Ă©crit plus haut
citation: "Il a le droit de dormir dans un abri de jardin."
Or comme j'ai indiqué il s'agit plus de dormir : il s 'agit d'y vivre, puisque l'abri est moquetté et meublé désormais, ce que n'a pas autorisé l'AG...
Je pense que l'arrêt cité ci-dessus (la terrasse transformée en salon) démontre que ce n'est pas conforme à l'usage initial de cet abri de jardin et qu'une régularisation pourrait être demandée sur cette base sauf erreur ? |
Édité par - sonia75 le 08 juil. 2017 13:54:01 |
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Posté - 08 juil. 2017 : 14:12:24
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citation: L'AG a bien autorisé de percer une porte et une fenêtre. Ce ne fut pas contesté. Il faut bien une porte pour entrer et sortir d'un local, donc ce point n'apporte rien
Un local de jardin avec fenêtre reste un local de jardin. Il faut plus pour que l'on en transforme l'usage. Comme je viens de l'écrire, rideaux au fenêtres, volets roulants ou autres (les outils de jardinage dorment très bien sans volet),etc... |
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Posté - 08 juil. 2017 : 14:58:06
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sonia75
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Posté - 08 juil. 2017 : 15:06:01
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citation: Initialement posté par philippe388
mais on ne demande pas d'autorisation pour moquetter et meubler un cabanon !!!
Alors comment expliquez vous que dans l'arrêt de la CA cité ci-dessus, la cour a admis que le fait de parquetter une terrasse et d'y mettre un piano changeait sa destination et donc justifiait la demande de régularisation du SDC (tantièmes et annexion de la partie commune) ?
Je vous ai donné ts les éléments : "abri de jardin" autorisé par l'AG à être rénové avec une porte+fenêtre avec une dalle pré-existante, dans une cour commune à jouissance privative exclue de la zone d'habitation, que voulez vous de plus ? Pas de changement de destination voté à l'AG.
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Édité par - sonia75 le 08 juil. 2017 15:12:11 |
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pepa
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Posté - 08 juil. 2017 : 15:23:50
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Bonjour Sonia75,
Juste pour mieux comprendre, car si vous dites qu'il y a changement de destination, il faut pouvoir le prouver.
citation: Un permis de construire n’était pas utile car la construction est en dessous des dimensions requises (13 m²)
Pourquoi alors dites-vous qu'il y habite ? Il y dort en dépannage ou toutes les nuits ? Comment pouvez-vous le savoir, y-a-il d'autres indications qui pourraient vous faire penser à une réelle habitation ? Aménagements de chauffage, d'eau, etc...
Vous dites que c'est une cour commune, donc cette cabane n'est pas dans le jardin mais dans la cour ?
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sonia75
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Posté - 08 juil. 2017 : 15:28:28
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@Pepa, oui l'usage à titre d'habitation est avéré et reconnu y compris par écrit (e-mails) sans souci par le copro qui s'estime dans son bon droit.
Oui il se situe dans une cour commune Ă jouissance privative.
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Édité par - sonia75 le 08 juil. 2017 15:40:54 |
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Sujet |
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Changement de destination partie commune/local 
