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BAILBAIL
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 Posté - 21 juil. 2017 : 18:04:26
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Bonjour,
Je suis président de CS et surtout désemparé devant une demande faite par 2 copropriétaires.
Notre copropriété est formée de deux bâtiments A et B de 15 et 4 logements et de deux maisons.
Les propriétaires des maisons représentent 49% des tantièmes et voudraient quitter la copropriété pour ne plus payer de charges qu'elles estiment indues ( syndic, assurance, nettoyage, ..).
Pour accéder aux maisons, il faut passer sous le bâtiment A, les compteurs EDF des maisons se trouvent sur le bâtiment A, toutes les canalisations sont communes et passent sous A.
Comment puis-je défendre les intérêts des bâtiments A et B?
Ne peut-on s'opposer à leur sortie?
Peut-on obtenir indemnisation pour le droit de passage, droit à construire, etc?
Pour info, les 2 copropriétaires ne payent plus leurs charges depuis plus de deux et la copropriété est débitrice de prés d'un an de budget.
Merci de vos conseils, avis ou témoignages.
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ainohi
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Posté - 21 juil. 2017 : 20:29:27
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La scission est une possibilité mais n'est pas un droit. Lisez attentivement l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965. L'article suivant pourra vous apporter des informations complémentaires : http://www.avocat-ponte.com/scissio...ur_ad97.html
Les copropriétaires qui veulent se séparer de la copropriété doivent élaborer un projet complet qui règle toutes les questions relatives à une éventuelle scission et le soumettre à l'assemblée générale qui peut très bien s'y opposer. Il faut garder à l'esprit que la division de l'immeuble en lots de copropriété est un pacte qui a vocation à perdurer aussi longtemps que l'immeuble lui-même. Si une scission est acceptée par l'assemblée, elle peut très bien ne l'être que moyennant les compensations que vous mentionnez. En pratique, il faudra une négociation préalable entre les demandeurs et le conseil syndical, celui-ci ayant tout intérêt à se faire conseiller par un juriste professionnel ou une association spécialisée.
Le désir de certains copropriétaires de se séparer de la copropriété ne les exonère pas de leurs obligations. Ils doivent s'en acquitter tant que la scission n'est pas effective.
Le montant des impayés excède largement le niveau à partir duquel il y a obligation à désigner un mandataire judiciaire en vue du redressement de la situation financière de la copropriété. Le syndic qui n'a, semble-t-il, rien fait en ce sens, me semble fautif. Lisez les articles 29-1 A et suivants de la loi du 10 juillet 1965. Il vous appartient en tant que président du conseil syndical de mettre le syndic en demeure de se conformer aux dispositions légales. En cas de carence du syndic, la loi prévoit différentes voies de saisie du juge. Il est temps pour vous d'en prendre connaissance.
Les budgets prévisionnels annuels ont-il été régulièrement adoptés par l'assemblée générale et les comptes de fins d'exercices ont-ils été approuvés ? Si cela n'a pas été fait, il y aura difficulté au recouvrement des charges impayées, ce qui justifierait la nomination d'un administrateur provisoire disposant de pouvoirs étendus. |
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nefer
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 Posté - 21 juil. 2017 : 20:29:35
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un syndicat de copropriété ne peut pas avoir un compte bancaire débiteur |
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BAILBAIL
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Posté - 21 juil. 2017 : 21:34:05
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Pour être exact, les 2 copropriétaires sont débiteurs d'environ une année de budget mais cela a été compensé par un appel de trésorerie exceptionnel fait en 2016 et des travaux dont les fonds ont été appelés mais non commandés.
Les comptes ont été approuvés par tous, 2016 compris. |
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ainohi
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Posté - 21 juil. 2017 : 22:09:10
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Il y a tout de même une sérieuse anomalie. Les copropriétaires débiteurs doivent être mis en demeure de payer et, s'ils ne s'exécutent pas, il faut engager une action en justice. Il est temps également d'inscrire l'hypothèque légale du syndicat. |
Édité par - ainohi le 21 juil. 2017 22:10:42 |
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BAILBAIL
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Posté - 21 juil. 2017 : 22:18:40
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Les débiteurs trouvaient qu'ils payaient trop de charges, ont bloqué leurs réglements et demandé une refonte du RC vieillissant et leur paraissant litigieux.
l'AG a accepté de nommer un géomètre qui a proposé un nouveau RC qui a confirmé globalement la grille de répartition existante.
Cela n'a pas été du gout des deux maisons qui ont refusé de valider le nouveau RC et veulent maintenant sortir de la copro.
Le syndic, désireux de ne pas envenimer les choses a préféré attendre ce nouveau RC et ne pas brusquer les deux maisons. Maintenant, il va les mettre en demeure! |
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Viviane
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Posté - 21 juil. 2017 : 23:54:44
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On ne se "sépare" pas dans ce genre de conditions.
D'abord ils payent leurs arriérés de charge, et ensuite vous discutez.
Ils ne pourront pas obtenir une scission sans l'accord des autres. La première chose à faire est qu'ils en calculent le coût (compris modification de tous les réseaux et équipements de façon à ce qu'ils soient réellement indépendants, hormis le droit de passage). Cout qui sera à leur SEULE charge puisqu'ils sont les demandeurs.... |
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BAILBAIL
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Posté - 22 juil. 2017 : 09:17:06
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Le problème est qu'ils sont quasi majoritaires avec 49/100 des tantièmes. |
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JPM
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Posté - 22 juil. 2017 : 11:59:44
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Le syndic doit procéder au recouvrement des charges dues. Pas de problème de majorité pour cela.
S'ils s'opposent au renouvellement du mandat du syndic à la prochaine assemblée il est possible de les faire condamner.
En l'état ils se trouvent bien parce que non poursuivis en paiement des charges.
Pour la scission : ils doivent présenter un projet de scission. Ce projet doit être établi par un géomètre expert, voire un notaire.
Il faudra examiner les solutions proposées pour les difficultés que vous avec exposées.
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BAILBAIL
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Posté - 22 juil. 2017 : 14:13:28
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Ma question , en clair, est:
Peut-on s'opposer à cette sortie de copropriété sinon comment et que monnayer?
Peut-on exiger la séparation des réseaux d'alimentation, d'évacuation,...?
Comment chiffrer la perte du droit à construire?
Comment chiffrer la prise en charge de leurs passage sous là copropriété restante, le nettoyage, etc..?
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andre78fr
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Posté - 22 juil. 2017 : 14:31:23
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Le projet de scission est soumis à l'assemblée générale, conformément à l'article 28 précédemment évoqué, c'est ensuite à l'assemblée de " statuer à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division." (majorité de l'article 25).
Le moyen de vous opposer ; avoir la majorité !
Le droit à construire sur les parcelles des maisons qui sont probablement des parties communes avec jouissance exclusive ? Pas sûr qu'il vaille grand chose car il faudrait l'unanimité pour réaliser un tel projet, il me semble.
Pour le reste c'est de la négociation, proposer une convention pour les servitudes diverses avec une contribution annuelle revisable ou indexée...
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ainohi
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Posté - 22 juil. 2017 : 15:06:42
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Peut-on s'opposer à cette sortie de copropriété sinon comment et que monnayer?
Oui, il suffit que le projet de séparation ne recueille pas la majorité des voix.
Peut-on exiger la séparation des réseaux d'alimentation, d'évacuation,...?
Non.
Comment chiffrer la perte du droit à construire?
En le faisant estimer par un expert immobilier.
Comment chiffrer la prise en charge de leurs passage sous là copropriété restante, le nettoyage, etc..?
En la faisant estimer par un expert immobilier. |
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JPM
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12
Posté - 22 juil. 2017 : 16:15:00
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Ce qui revient à faire préparer l'opération par un géomètre expert ou un notaire.
Ce sont les gens du métier
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Franck1966
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Posté - 23 juil. 2017 : 16:48:44
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Pour vous opposer en AG, il faudra impérativement que les 19 copro soient présents sinon ils pourront sortir rien qu'avec leurs tantièmes (une fois leurs dettes réglées, cela va de soit).
Pour éviter tout problème en cas de sortie, il faudrait que le syndic se "bouge" un peu pour les faire régler par mise en demeure.
Bien vérifier comment cela se passera pour les canalisations d'eau usées , alimentation en eau (même tuyau ???).
Pour les compteurs EDF, il faudrait profiter des nouvelles normes pour qu'Enedis fasse le transfert du compteur et du fusible devant chaque maison.
Ensuite, bien expliquer aux deux propriétaires qu'une AG extraordinaire sera à leur charge (ils veulent sortir), la mise à jour du RDC et de l'EDD aussi, et les éventuelles modifications pour les servitudes ou canalisations (cela pourrait les faire reculer ...)
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JPM
Modérateur
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Posté - 23 juil. 2017 : 17:05:40
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Ainohi est rigoureusement dans le vrai !
Laissez tomber les élucubrations de Vieux de la vielle.
Dans l'immédiat le plus urgent est de faire payer les charges dues. |
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Viviane
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Posté - 23 juil. 2017 : 22:49:43
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citation: Peut-on exiger la séparation des réseaux d'alimentation, d'évacuation,...?
Pour pouvoir diviser, il leur faut l'accord de l'AG, majorité 25.
S'ils ne l'ont pas au premier tour de vote ils peuvent l'avoir avec un second tour à la majorité 24(majorité des présents et représentés.
Ils ont 49 tantièmes sur cent.
S'ils présentent un projet et que les 51 tantièmes restant sont présents ou représentés, il leur suffira de dire non pour que ça passe pas.
Si un seul des copros possédant les 51 tantièmes restant n'est ni présent ni représenté, ça passera, et ils pourront donc vous faire avaler n'importe quelle couleuvre.
Si vous vous séparez, sans séparer un minimum les réseaux, ce sera une usine à gaz. Sous forme de copropriété, les moyens de les obliger à participer à leur entretien sont relativement simples et efficaces (encore faut-il les appliquer...) Avec une forme d'organisation, qui de plus aura été concoctée par eux et pour eux, ayant affaire à des gens qui déjà ne payent pas, vous vous ferez avoir jusqu'à la moelle.
Ils vous faut aussi réflechir à ce que euxou vous auront le droit de construire une fois la division effectuée. Avant la division, tout projet de construction, ouverture de fenêtres, etc, doit obtenir l'accord de l'AG. Après la division, sauf accord contraire, il n'y a plus que les règles d'urbanisme à respecter.
Vous pourriez ne plus avoir le droit d'ouvrir une fenêtre donnant sur un terrain qui est le leur et/ou ils pourraient avoir le droit de construire un mur très près de vos fenêtres...
La chose à leur dire c'est donc: quel que soit projet, l'indépendance doit être réelle et au maximum de ce qu'elle peut matériellement être . Par exemple, s'ils doivent passer par l'immeuble pour aller aux maisons, vous ne couperez pas à , au minima, une servitude de passage. Et exiger que leur projet soit examiné de près et/ou élaboré par un géomètre et un avocat choisis par l'AG, pas par eux, mais payé par eux.
A partir de là , vous pouvez exiger à peu près tout ce que voulez (je schématise), et eux devront choisir entre accepter vos conditions ou ne pas diviser.
Mais pour ça, il vous faut être TOUS présents ou représentés aux AG
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Édité par - Viviane le 23 juil. 2017 23:07:40 |
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ainohi
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Posté - 23 juil. 2017 : 23:16:42
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citation: Initialement posté par Viviane
Pour pouvoir diviser, il leur faut l'accord de l'AG, majorité 25.
S'ils ne l'ont pas au premier tour de vote ils peuvent l'avoir avec un second tour à la majorité 24(majorité des présents et représentés. L'article 28 ne fait pas référence à l'article 25. Il dispose : L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Il ne peut y avoir de second vote à la majorité de l'article 24, ce qui, en l'espèce, rend indispensable à l'acceptation d'un projet de scission demandé par un des copropriétaires d'une maison individuelle l'assentiment d'au moins un des copropriétaires des bâtiments collectifs. |
Édité par - ainohi le 23 juil. 2017 23:17:58 |
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Viviane
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Posté - 24 juil. 2017 : 10:19:12
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citation: Il dispose : L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Ce qui est la majorité article 25. Donc passerelle 25-1 possible..
Après, il faudrait voir les jurisprudences pour savoir si le fait que le législateur n'aie pas mentionné spécifiquement l'article 25, et se soit contenté de mentionner une majorité qui EST celle de l'article 25 a ou pas une incidence.
Dans le doute, personnellement je partirais du principe que non, ça n'a pas d'incidence. Que c'est l'article 25, avec passerelle possible au 25-1, et je me bougerais sacrément pour avoir tout le monde présent ou représenté à l'AG.
C'est nettement moins risqué qu'une procédure pour faire dire au juge que c'est la majorité de l'article 25 sans être l'article 25.... |
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Édité par - Viviane le 24 juil. 2017 10:20:15 |
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ainohi
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Posté - 24 juil. 2017 : 10:24:38
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Non. Ce n'est pas la majorité de l'article 25 et il n'y a pas de passerelle 25-1.
C'est la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Il suffit de lire le texte. Il est tout simple. Il n'y a pas besoin de jurisprudence. |
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Viviane
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Posté - 24 juil. 2017 : 10:40:17
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citation: Il suffit de lire le texte. Il est tout simple. Il n'y a pas besoin de jurisprudence.
Pour vous, peut-être. Pas pour moi.
Pour moi il y a doute. L'absence de la mention "article 25" dans la description d'une majorité qui EST celle de l'article 25 ne me suffit absolument pas.
Et n'ayant aucune affaire de ce genre à mon actif, où le problème aurait été tranché par un juge, je ne me permettrais pas d'affirmer quoi que ce soit ni dans un sens ni dans l'autre.
Vous avez visiblement une bien plus haute opinion de vous même que moi...
Mais c'est quand même "gonflé" d'être aussi péremptoire. Vous conseillez quelqu'un dans une affaire qui peut être très lourde de conséquences pour le syndicat. La seule chose absolument certaine c'est que si les 51 tantièmes sont présents et représentés, ils peuvent faire blocus. C'est donc ce que je conseille, et très fortement.
Maintenant, si vous avez vous même des exemples de scission où la question aurait été tranchée par le juge, je suis preneuse. |
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Édité par - Viviane le 24 juil. 2017 10:44:06 |
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Viviane
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Posté - 24 juil. 2017 : 10:50:36
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Sinon, vous avez ce lien expliquant le processus.
http://www.audineau.fr/content/la-s...-la-loi-alur
Cet avocat dit que c'est la majorité de l'article 25, mais aussi que la passerelle 25-1 n'est pas possible. Ne donne pas de jurisprudence, mais étant avocat spécialisé en immobilier, ce qui n'est ni mon cas ni le vôtre ainohi, je suppose qu'il a de bonnes raisons de l'affirmer. |
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scission copropriété 
