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Patrick93
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 Posté - 15 août 2017 : 15:03:44
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Bonjour,
Suite à mon AG du 7/08 un avis éclairé me serait fort utile pour la situation suivante :
- Une résolution mentionne (convocation et PV d’AG) : « Mandat avec tous les pouvoirs au CS en poursuites et recouvrement des impayés»,
n’est-ce pas faire substituer les pouvoirs et devoirs du syndic au conseil syndical ?
- Cette résolution a été acceptée, est ce légal que le syndic laisse faire sans cadre précis de donner un mandat tous pouvoirs aux CS pour poursuites et recouvrement de sommes impayées ?
- Faudrait-il une rectification du PV, si oui, comment l’imposée ?
- Le conseil syndical n’a pas à laisser penser qu’il va agir comme un syndic, peut-on affirmer et signifier la clause abusive pour ce cas ?
- Avis en général sur la meilleure méthode pour traiter ce genre de conflit ?
(dans un premier temps sans procédure en annulation des 2 mois si possible)
PS/ L’impayé est sur la base d’une faute de gestion du syndic suite à travaux, ne concerne pas les charges courantes
Bien Ă vous,
Merci
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 Posté - 15 août 2017 : 16:27:08
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Bonjour
C'est bien une folie que de donner mandat pour ester en justice a un organisme qui n'a pas de personnalité juridique...
Par ailleurs, ou il s'agit bien de responsabilités du syndic, que l'AG lui ôte.
Le syndic n'a aucun pouvoir de décision et en particulier d'annuler une décision d'AG, s'il est professionnel il avait une obligation d'information et s'il ne l'a pas remplier sa responsabilité est engagée, mais personne ne peut revenir sur la décision prise et son inscription au PV, mais dans les deux mois, n'importe quel copropriétaire peut aller la faire annuler par un JUge.
citation: L’impayé est sur la base d’une faute de gestion du syndic suite à travaux, ne concerne pas les charges courantes
? Mais encore ?
On espère que le sydnicat n'a pas voté le quitus.... |
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Posté - 15 août 2017 : 16:32:57
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citation: Mandat avec tous les pouvoirs au CS en poursuites et recouvrement des impayés
Cette résolution est totalement idiote, puisque cette "activité" fait partie de la responsabilité du syndic pour lequel il perçoit des honoraires....
Maintenant si cela est voté, à part assigner au juge on ne peut plus rien faire, mais encore faudrait-il savoir ce qui a été mis derrière. Je ne vois pas comment le CS va pouvoir agir ....
Le syndic aurait du déconseiller cette résolution à l'AG en expliquant que c'était son rôle d'agir pour le recouvrement des impayés....
citation: PS/ L’impayé est sur la base d’une faute de gestion du syndic suite à travaux, ne concerne pas les charges courantes Impayé qu'il soit pour des travaux ou de la gestion courante, reste de l'impayé !!!! |
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Viviane
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3
Posté - 15 août 2017 : 18:02:18
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Comme déjà dit, le CS n'ayant pas de personnalité juridique, de de toute façon il n'a pas le pouvoir d'ester en justice. Donc s'il essayait, ce serait sans aucune chance de succès...
Maintenant, telle que rédigée, cette résolution ne dit pas que l'AG enlève au syndic son pouvoir (et devoir) de poursuivre pour impayés, et ce sans autorisation d'AG.
Donc moi je me casserais pas la tête à essayer de faire annuler rapidement cette résolution stupide. Vous en proposerez l'annulation à la prochaine AG.
Je me contenterais d'un RAR au syndic lui rappelant les obligations qui lui incombent de par la loi, qu'il se croie pas à l'abri de tout problème grâce à cette résolution dont il s'est bien gardé d'expliquer l'ineptie à l'AG. |
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Édité par - Viviane le 15 août 2017 18:04:49 |
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Sunbird
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Posté - 15 août 2017 : 18:28:31
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Cette résolution est surtout absurde. Le mauvais payeur pourra demander au TI de débouter le CS., et la copropriété aura perdu du temps et probablement de l'argent. |
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Patrick93
Nouveau Membre
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Posté - 15 août 2017 : 23:28:17
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Bonsoir,
Merci bcp à tous les quatre pour vos réponses rapides.
Pour commencer ce sujet et ne pas vous donner trop lecture je n'ai mis que le minimum concernant juste cette résolution effectivement tant incompréhensible qu'absurde.
Lors de cette dernière AG de début août, il a eu une autre pépite... (Oublie de la réélection du CS !!!)
Ce cas d'impayé me concernant commence à prendre une tournure un peu complexe, aussi comme la question m'est posée sur l'origine de cet impayé, afin que vous compreniez mieux ce dont il s'agit, je vous fait suivre une synthèse plus complète pour ce cas tant il est désopilant !
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Historique :
Copropriété de 10 lots (10 copropriétaires)
• Litige comptable avec le syndic depuis des travaux de ravalement en 2012
• Travaux votés e AG 2011 (août) pour un budget max de 50 000€
• Noté au PV d’AG, étude de devis à faire et accord obligatoire du CS avant signature du marché aux entreprises (maitre d’œuvre)
• Le CS était sur cette période de 2 personnes dont moi-même
• Nous avions retenu un devis de 47 700€ ainsi que les entreprises (cohérent et rentrait dans notre budget)
• Sur conseil de notre syndic nous avons pris un maître d’œuvre lequel a fait un copié collé de notre devis retenu au crédit d’autres entreprises
• Le montant de notre devis initial pour rigoureusement les mêmes postes à la ligne près est passé de 47 000€ à 51 000€ remisé à 49 980€
• Des postes sur base de tarifs unitaires (notamment les m3 d’eau) du précédent devis ont été augmentés de 33 et 35% ainsi que des travaux sur privatifs devant être sortis du devis et y étant restés inclus afin de coller au budget maxi
• J’ai engagé une rectification avec le maitre d’œuvre mais sans avoir le temps de la finaliser que seul l’autre membre du CS donnait accord au syndic de commencer urgemment les travaux sans mon avis (le syndic a signé sous influence)
• J’ai fait plusieurs courriers recommandés au syndic avec A/R, d’une part pour signifier que le PV d’AG n’avait pas été respecté et qu’il n’y avait pas urgence à commencer ces travaux. Le devis devait être revu et attendre l’avis de tous les membres du CS
• Lors de l’AG d’août 2012 non approbation des comptes ni quitus pour ce syndic
• J’ai payé selon mes parts sur le montant de 47 000€, c’est-à -dire le devis tel qu’il devrait être
• Juin 2014, démission du syndic
• AG d’août 2014, le syndicat tient l’AG chez le syndic démissionnaire, je suis exclu du CS
• Le nouveau syndic a été informé du litige avant qu’il en soit officiellement le nouveau gestionnaire
• Nouveau syndic à l’issue qui reprendra les comptes de l’ancien syndic non apurés dont ce litige non traité, avis de non-recevoir afin de justifier cette somme demandée (impayé actuel)
Aujourd’hui suite à AG août 2017 :
J’ai un solde débiteur lequel augmente au fil des relances, 800€ que j’estime ne pas devoir
• La convocation qui a prévu une résolution avec vote me concernant mentionne de donner un mandat au conseil syndical avec tous les pouvoirs pour « poursuites et recouvrement » des sommes impayés en me citant personnellement
• La résolution a été acceptée malgré ma demande en rectification afin de laisser au seul syndic cette possibilité de poursuite d’éventuels impayés mais pas d’un mandat tous pouvoirs au CS
• Également, lors de cette dernière AG, un renouvellement du CS était à faire mais il a été oublié !!! (non porté à l’ordre du jour n’y évoqué en cours d’AG)
• Le syndic à prévu une AG extraordinaire pour cette seule résolution de réélection du CS début septembre
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Pour ce dernier point, par honnêteté intellectuelle c'est moi qui en fin d'AG a donné cette info au syndic... peut être n'aurais-je pas dû, je suis le seul à mettre aperçu de ce fantastique oubli, sans cela plus de CS et dire qu'ils se sont fait donner un mandat !!!?
Espérant que cela pourra vous donner d'autres bonnes idées qui me permettraient de passer la vitesse supérieure avec ce syndic et les rageux du CS actuel.
J'ai proposé à l'AG afin de clore ce dossier impayé que le montant soit réparti entre tous, le syndic à d'ailleurs rebondi sur cette proposition, rien à faire le leader du CS a dit surtout pas...
Bien Ă vous
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ainohi
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Posté - 15 août 2017 : 23:56:12
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Si l'assemblée générale a ratifié le dépassement de budget, vous ne pouvez refuser de payer.
Seul le syndic est habilité à représenter le syndicat en justice. Une autorisation donnée au conseil syndical ne vaut pas autorisation donnée au syndic : Cass. Civ. 3, 22 mai 1990, pourvoi n° 89-11659. Mais, dans le cas présent, le syndic est habilité à agir sans autorisation préalable de l'assemblée.
Comme sunbird, je ne vois aucun intérêt à agir en annulation de cette résolution. |
Édité par - ainohi le 15 août 2017 23:59:25 |
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nefer
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7
Posté - 16 août 2017 : 09:40:46
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le compte travaux a t il été approuvé ou non? |
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Patrick93
Nouveau Membre
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Posté - 16 août 2017 : 12:46:08
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citation: Initialement posté par ainohi
Si l'assemblée générale a ratifié le dépassement de budget, vous ne pouvez refuser de payer.
Seul le syndic est habilité à représenter le syndicat en justice. Une autorisation donnée au conseil syndical ne vaut pas autorisation donnée au syndic : Cass. Civ. 3, 22 mai 1990, pourvoi n° 89-11659. Mais, dans le cas présent, le syndic est habilité à agir sans autorisation préalable de l'assemblée.
Comme sunbird, je ne vois aucun intérêt à agir en annulation de cette résolution.
Concernant la ratification en AG d'un dépassement du budget voté, comme j'ai dit dans la synthèse en bleu, c'est un problème de Devis qui devait être revu avant de donner l'accord de commencer les travaux, cela n'a pas été fait.
L'accord noté au PV d'AG travaux mentionnait :"Accord obligatoire du CS", 1 seul des 2 membres a donné l'accord de commencer en urgence et le syndic l'a suivi... Le problème est là en fait (PV d'AG non respecté)
Merci de la confirmation que ce mandat au CS exprimé pour substitution des fonctions du syndic n'a pas de sens.
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 16 août 2017 : 13:36:23
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Votre refus de payer n'est plus justifié si l'assemblée générale a postérieurement validé la commande de travaux. Elle a pu le faire soit par une résolution l'entérinant expressément soit tout simplement par l'approbation des comptes des exercices au cours desquels apparaissent les dépenses liées aux travaux, c'est à dire les comptes de 2011 et 2012. Cela a peut-être été omis. Mais la résolution que vous contestez laisse penser que les copropriétaires sont prêts à combler cette omission le cas échéant. Je doute qu'à terme vous ayez gain de cause dans cette affaire. |
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Patrick93
Nouveau Membre
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Posté - 16 août 2017 : 16:07:25
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citation: Initialement posté par ainohi
Votre refus de payer n'est plus justifié si l'assemblée générale a postérieurement validé la commande de travaux. Elle a pu le faire soit par une résolution l'entérinant expressément soit tout simplement par l'approbation des comptes des exercices au cours desquels apparaissent les dépenses liées aux travaux, c'est à dire les comptes de 2011 et 2012. Cela a peut-être été omis. Mais la résolution que vous contestez laisse penser que les copropriétaires sont prêts à combler cette omission le cas échéant. Je doute qu'à terme vous ayez gain de cause dans cette affaire.
Gain de cause... Effectivement, je ne sais pas mais j'aimerai bien car fondamentalement je ne pense pas avoir tord...
Durant l'étude des devis (au CS à cette période) j'ai relevé plusieurs "arrangements" pour être gentil du maître d'oeuvre qui après un copié/collé du devis retenu par le syndicat en a augmenté arbitrairement certains postes afin de coller au budget max que l'on avait défini en AG.
Notre devis de base était parfait, le devis revu du maître d'oeuvre a été irrégulièrement augmenté à mon sens (du moins pour certains postes dont le prix des m3 d'eau pour 33% par ex. !).
Cela devait être discuté entre le CS, maître d'oeuvre et syndic et seulement après accord du CS (PV d'AG 2011 du vote approbation travaux) donner l'accord au syndic de signer l'ordre de travaux.
Je confirme que les comptes ou apparaissent les dépenses travaux, au moins ceux de 2012 ont été non approuvés ainsi que pas de quitus...
Il est clair qu'on ne devrait jamais en AG définir un budget max, c'est la source d'ennuis ultérieurs, maintenant nous avions un devis à étudier, un départ des travaux possible qu'après validation et accord du CS, le PV d'AG le dit clairement, cela n'a pas été respecté ayant été court-circuité par l'autre membre du CS pour faire commencer ce ravallement dans l'urgence de pouvoir y venir rapidement avec sa famille (noté dans des échanges de mails).
Le pire de cette affaire c'est que le syndic a optempéré en signant l'accord des travaux sur l'avis d'un seul membre du CS alors qu'il doit savoir que c'est un organe collègial et que l'avis de tous les membres devait être requis (surtout quand il y a une mise au point à faire et que tout n'est pas clair avant de décider !)
Si les PV d'AG sont respectés uniquement quand ils servent les intérêts du syndic ou ceux de quelques coproprètaires rageux où va t'on !?
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nefer
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11
Posté - 16 août 2017 : 16:57:58
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un syndic ne peut faire un appel de fonds qu'en application de:
- budget prévisionnel voté avec les dates
- approbation des comptes d'un exercice
- budget travaux voté avec une date pour l'appel |
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Patrick93
Nouveau Membre
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12
Posté - 16 août 2017 : 17:43:19
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citation: Initialement posté par nefer
un syndic ne peut faire un appel de fonds qu'en application de:
- budget prévisionnel voté avec les dates
- approbation des comptes d'un exercice
- budget travaux voté avec une date pour l'appel
Merci, effectivement ça mérite réflexion pour mon cas...
Je vais vérifier au plus vite mais il me semble bien que pour les comptes liés aux travaux lesquels se trouvent sur 2 exercices, à savoir 2011 et 2012, pour 2011 AG vote pour un Devis avec limite max et 2012 AG réception travaux et solde par rapport au devis :
2011 > Comptes = Acceptés / Quitus = ?
2012 > Comptes = Non approuvés / Quitus = Non
Budget travaux et date d'appel de fonds, nous n'en avons pas eu car nous attendions un devis que nous n'avions pas à cette AG 2011 (nous avons voté pour un Devis à étudié et Non un budget, la somme max donnée était pour mettre une limite haute au devis), nous avons eu du retard dans le process avec le maître d'oeuvre qui à fait que le syndic n'a pas fait d'appel de fond partiel, nous nous sommes entendus lors de l'AG 2011 pour plus de la moitié des copro à tout payé au début des travaux en 1 fois, plusieurs appels pour les autres, accepté par le syndic si mes souvenirs sont bons.
Cdlt
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 16 août 2017 : 19:21:19
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Avec un syndic agissant véritablement en professionnel ou avec un conseil syndical un peu futé, vous ne pourriez pas vous en sortir. Mais vu comment les choses se passent, vous avez des chances. Autant en profiter. |
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andre78fr
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Posté - 16 août 2017 : 20:29:23
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Je ne suis pas sûr de comprendre ; vous revendiquez le droit de payer moins que les autres pour ces travaux sous prétexte que vous aviez trouvé un devis moins cher ?!? |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 16 août 2017 : 20:55:53
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Ce sont les autres qui ne sont pas cohérents. Ils refusent d'approuver les comptes mais acceptent de payer sans engager la responsabilité du syndic qui a effectivement ordonné les travaux en méconnaissance des conditions définies par l'assemblée générale. |
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Patrick93
Nouveau Membre
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16
Posté - 16 août 2017 : 21:30:54
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[quote]Initialement posté par ainohi
Avec un syndic agissant véritablement en professionnel ou avec un conseil syndical un peu futé, vous ne pourriez pas vous en sortir. Mais vu comment les choses se passent, vous avez des chances. Autant en profiter.
[/quote
J'espère avoir une chance comme vous dites mais... comme vous avez pu le lire dans mes explications successives sur 10 copro ils s'y mettent à 7 contre moi dont un leader rageux que les autres suivent. Le syndic se veut un professionnel, il n'arrête pas de nous le dire ! Il n'est qu'un outil ce n'est jamais lui, n'y de sa faute c'est l'AG qui décide nous dit il à chaque fois... La situation était pourtant simple pour que ce problème n'arrive pas, lors de cet accord à donner pour faire valider le devis retenu, il aurait suffit que l'autre membre du CS me contacte et non pas faire seul la manip avec le syndic, lequel n'aurait d'ailleurs jamais du signer sans m'en parler...
Autant en profiter, certes... d'où mon partage avec vous tous car ce dossier va devenir un cas d'école, pour le moment je ne lâche rien (même la FNAIM m'a transmis ce dossier recevable pour faute de gestion mais ne peut rien faire car je ne suis pas adhérent, c'est le syndic qui cotise donc c'est lui qui peut bénéficier de leurs services !)
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Patrick93
Nouveau Membre
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17
Posté - 16 août 2017 : 21:39:06
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citation: Initialement posté par ainohi
Ce sont les autres qui ne sont pas cohérents. Ils refusent d'approuver les comptes mais acceptent de payer sans engager la responsabilité du syndic qui a effectivement ordonné les travaux en méconnaissance des conditions définies par l'assemblée générale.
Tout Ă fait "ainohi", bien compris ! Je confirme Ă 100%
Et ce n'est pas histoire de dire que c'est les autres... C'était pour la collectivité que j'ai travaillé, pas juste pour moi si je peux ajouter.
Merci |
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Patrick93
Nouveau Membre
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18
Posté - 16 août 2017 : 22:21:14
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citation: Initialement posté par andre78fr
Je ne suis pas sûr de comprendre ; vous revendiquez le droit de payer moins que les autres pour ces travaux sous prétexte que vous aviez trouvé un devis moins cher ?!?
Il est vrai que ce litige qui dure depuis 5 en est devenu complexe pour y saisir la subtilité de la chose ! Ce n'est pas que je revendique de payer moins, je revendique le juste prix qu'on avait d'un devis étudié et cela pour tous pas juste pour moi. Actuellement comme les autres ont payé plus avec un devis retouché à la hausse pour coller à 20€ près au max du devis qu'on avait défini "possible" mais pas "obligatoire" à atteindre, ils veulent par souci de "y'a pas de raison !" que je paye sur le devis que je persiste à qualifié d'irrégulier (les explications du pourquoi sont dans les messages précédents).
Là où cela devient ubuesque c’est que pour couvrir l'autre membre du CS qui m'a court-circuité dans ma démarche de faire rectifier le devis "pour tous je précise" (j'avais tous les arguments mais j’étais en congés..) avant mon retour il en a profité pour intimer l'ordre au syndic de signer les travaux (alors que l'accord du CS était requis).
Pour la petite histoire, nous avions environ 6 semaines de retard sur les prévisions mais rien n'exigeait de partir sur de l'urgence... Excepté le fait que mon collègue du CS voulait les travaux terminés quand il viendrait avec sa famille aux vacances de Pâques... Hallucinant comme raison et le pire les autres le couvre ! |
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Viviane
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Posté - 16 août 2017 : 23:34:34
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Votre problème, c'est que c'est plus le même syndic.
Soit vous poursuivez l'ancien qui a commandé les travaux sans respecter la décision d'AG soit.... qui va payer cette différence?
Ensuite, votre deuxième et encore plus gros problème, c'est les trous dans l'approbation des comptes... Ce qui rend impossible la répartition des soldes.
Là , je comprends votre point de vue de principe, mais vous jouez avec le feu. Si quelqu'un se met à ne pas payer ses charges tout court, vous risquez de galérer comme des fous pour obtenir gain de cause avec des "trous" dans les approbations des exercices. Le juge va pas aimer, et pourrait vous renvoyer à la niche jusqu'à ce que tous les exercices soient approuvés.
Pire, si j'ai bien compris, vous avez refusé l'approbation de l'exercice N, puis approuvé l'exrcice N+1. Cequi est une totale aberration. Parce quand un exercice n'est pas approuvé, le solde de départ de l'exercice suivant est totalement incertain.
Bref, on peut pas avoir une compta qui tient réellement debout avec des exercices non approuvés au milieu de ceux approuvés.
Là , vous parlez d'une différence de 4000€ à diviser par 10 copros. Vous en devez 800 dont la plus grande partie est sans doute des honoraires syndic, ce qui peut se"faire sauter", (en tous cas pour le syndic actuel) et être pris en charge par tous (pour l'ancien, qui s'est déjà servi) puisque faute d'approbation des comptes le solde n'est pas exigible, et il n'y a donc pas de dette relative à ce solde.
Sur les 10, 7 ne souhaitent visiblement pas poursuivre l'ancien syndic. Et pour tout dire, ils ont pas forcément tort, parce que le poursuivre pour 4000€ vous couterait probablement plus cher que ça ne vous rapporterait, et ce même si vous gagniiez, ce qui n'est même pas sur à 100%.
La meilleure chose à faire pour le syndicat dans ce cas, et donc pour vous aussi, c'est d'approuver ces comptes. Et bien réfléchir au "comment" parce que ça risque d' être une pagaie monstre.
Vous acharner sur cette histoire ne vous mènera probablement pas à grand chose, si ce n'est consacrer toute votre énergie à un événement passé que vous ne pouvez plus changer, plutôt qu'à contrôler le syndic actuel. Et vous mettre tous dans la mouise si surgit un vrai mauvais payeur. |
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Édité par - Viviane le 16 août 2017 23:47:07 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 17 août 2017 : 08:50:40
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citation: Initialement posté par Viviane
Sur les 10, 7 ne souhaitent visiblement pas poursuivre l'ancien syndic. La question ne se pose plus. C'est trop tard. |
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Sujet |
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Donner mandat au CS avec tous les pouvoirs...? 
