Initialement posté par Viviane

J'ai bien compris, mais ça ne répond pas à la question.

Que dit le PV MOT à MOT ?

D'après mon carnet de notes, voici le résumé de ce qui s'est dit en AG 08/2011 (ok ce n'est pas le PV mais écrit à chaud):

Initialement posté par Viviane

Absolument aucun des articles que vous citez ne stipule une quelconque obligation d’approuver les comptes dans les 6 mois…. Et le lien vers la page de l’ARC n’explique rien du tout…

Initialement posté par Viviane

Mais non, il n'y a pas d'obligation pour l'AG à les approuver... Il faudrait pour ça une obligation individuelle, pour chaque copro, de voter oui, y compris s'il n'est pas d'accord avec les comptes qu'on lui présente, ce qui n'a aucun sens...

Et donc, si vous contestez la décision de rejet et que vous gagnez, le juge statuerait quoi ?

Initialement posté par Viviane

Pour la énième fois, les provisions sont justifiées par le vote de l'AG qui les a décidées...

Initialement posté par Viviane

Le fait est que les juges n’aiment pas les comptes non ap-prouvés. Et que vous pouvez tout bêtement vous retrouver devant un juge qui ne cherche pas à comprendre… J’ai jamais dit qu’il aurait raison.

Initialement posté par Viviane

Je vais pas m’épuiser à vous réeexpliquer les histoires de solde de départ… A part vous, je crois que tout le monde a compris…

C’est un gag ? Vous voulez dire qu’il ne peut pas réclamer un trop versé 3 mois plus tôt à un moment où il est, en fait, devenu débiteur ? En dehors du fait que c'est hors-sujet, c’est sur qu’on avait tous besoin de x paragraphes d’explications sur deux posts différents, et deux articles du code civil pour le comprendre…

La plaisanterie a maintenant suffisamment duré,

je cesse de vous répondre

Article 14-1 En savoir plus sur cet article...

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
(NB : donc rien à voir avec le délai pour approuver les comptes...)

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Article 14-2 En savoir plus sur cet article...


I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Décret 1967
Article 6-2 En savoir plus sur cet article...

(...)

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.

Sur sa page, l'ARC pose la question : Y a-t-il un délai pour présenter et approuver les comptes ? à quoi elle répond : Un délai de six mois maximum à compter de la clôture des comptes
Elle appuie sa réponse sur les articles que j'ai cités.

J'admets que l'explication est alambiquée mais cela n'empêche qu'elle soit convaincante.

Y a-t-il un délai pour présenter et approuver les comptes ?
Que se passe-t-il en cas de refus par l’assemblée générale ?

Face à des syndics professionnels parfois défaillants à l’heure de convoquer l’assemblée générale annuelle appelée à approuver les comptes, les conseils syndicaux s’interrogent sur leur capacité à imposer un délai en la matière.

I. Un délai pour présenter les comptes du syndicat en assemblée générale annuelle

A. Un délai de six mois maximum à compter de la clôture des comptes

L’article 43 du décret du 17 mars 1967 impose que le « budget prévisionnel soit voté avant le début de l’exercice qu’il concerne ».
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose que le « budget prévisionnel soit voté dans les 6 mois de la fin de l’exercice comptable précédent » ;
L’article 14-3 de la même loi, énonce dans son 1er alinéa que les « comptes du syndicat » comprennent entre autres :


le « budget prévisionnel » ;
les « charges et produits de l’exercice ».

Il ajoute que ces comptes sont présentés « avec un comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ».

Enfin, l’article 2 du décret comptable du 14 mars 2005, énonce que « le syndicat des copropriétaires approuve les comptes de l’exercice clos et vote, d’une part, le budget prévisionnel concernant les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, d’autre part les dépenses pour travaux prévus par l’article 14-2 et les opérations exceptionnelles ».

De ce qui précède, le syndic est donc tenu de faire voter en assemblée générale annuelle lors de l’année en cours (N+1 selon les documents relatifs à la copropriété), d’une part, l’approbation des comptes de l’exercice N (exercice clos) et d’autre part, le réajustement éventuel du budget prévisionnel de l'exercice N+1 (exercice en cours au moment de l'AG) et le budget prévisionnel de l’exercice futur (N+2) dans les 6 mois qui suivent la fin de l’exercice comptable.

Pour plus de détails à ce sujet, nous vous renvoyons à notre conseil « Pourquoi réajuster le budget prévisionnel de l’année en cours » : www.arc-copro.com/dbff.

B. Une absence de sanction en cas de dépassement du délai

Malheureusement, ces dispositions légales et réglementaires ne sont pas assorties de sanction en cas de non-respect de ce délai par le syndic, autrement dit :


cela ne rend pas les comptes ou l’assemblée générale de facto irréguliers ;
mais cela expose tout de même le syndic à une action en réparation de la part d’un copropriétaire lésé par sa faute, sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle (art. 1382 du Code civil). En d’autres termes, si un copropriétaire s’estime lésé à cause d’une présentation tardive des comptes (exemple : un bailleur qui ne peut pas régulariser auprès de son locataire), il pourra engager la responsabilité du syndic en réparation du préjudice qui devra être établi (et chiffré).


II. Absence de délai pour représenter les comptes du syndicat en assemblée générale, en cas de rejet initial

A. L’assemblée générale annuelle peut souverainement refuser les comptes

Cela peut apparaître pour certains comme une lapalissade, mais au regard d’une question récurrente des copropriétaires, il faut rappeler que :


l’assemblée générale souveraine peut parfaitement ne pas approuver les comptes clos du syndicat présentés par le syndic, si ceux-ci paraissent irréguliers (dépenses injustifiées, imputations contraires au règlement de copropriété…) ;
le rejet des comptes du syndicat en assemblée générale a pour SEULE incidence d’interdire toute régularisation des charges auprès des copropriétaires par le syndic, que le solde soit créditeur ou débiteur ;
NB : Et là, vous avez visiblement confondu dans votre analyse de ce que dit l'ARC, solde du compte du copropriétaire en général et l'impossibilité de lui réclamer ou lui verser sa quote part du solde -débiteur ou créditeur- de l'EXERCICE (soit le trop ou moins perçu sur provisions), qui lui ne peut effectivement résulter que de l'approbation des comptes
cela ne constitue pas un obstacle à l’administration de l’immeuble par le syndic, puisque celui-ci doit seulement disposer :
d’un mandat en vigueur, selon une proposition de contrat annexée à la convocation (art. 11 alinéa 4 du décret du 17 mars 1967) ;
du budget prévisionnel, voté en assemblée générale (art. 14-1 de la loi du 10 juillet 1965).


B. Les usages de la profession en cas de rejet des comptes

Si l’assemblée générale annuelle n’approuve pas les comptes clos du syndicat, aucune disposition légale ou réglementaire n’impose au syndic de délai pour présenter à nouveau les comptes de l’exercice (avec ou sans les corrections appropriées) à l’approbation d’une assemblée générale ultérieure, mais il est cependant d’usage de représenter ceux-ci, lors de l’assemblée générale annuelle suivante.

Le conseil syndical dispose donc bel et bien d’un fondement légal et réglementaire pour imposer, dans un délai déterminé, la présentation des comptes clos du syndicat en assemblée générale annuelle.

Il n’en va cependant pas de même, pour ce qui est de leur représentation en assemblée générale, si une précédente les a écartés, sauf à démontrer que ce refus est la conséquence de fautes de gestion de la part du syndic et que la sanction sera, soit de le révoquer, soit de ne pas le réélire.

Initialement posté par Viviane



Retrouvez le PV. Ce qui s'est dit n'a aucune valeur juridique. Ce qui compte c'est le PV

Juste cette phrase dont l'auteur est JPM (http://www.jpm-copro.com/Etude%207-...Toc341715005) :
Le refus d’approbation des comptes a pour effet l’impossibilité de mettre en recouvrement les soldes individuels débiteurs.

, notamment les soldes rendus débiteurs du fait de non-versements de provisions.

B. effets juridiques du refus d’approbation des comptes

Le refus d’approbation des comptes a pour effet l’impossibilité de mettre en recouvrement les soldes individuels débiteurs. Il est également impossible de rembourser les soldes individuels créditeurs. Ils ne sont ni certains ni liquides.

1. Non-exigibilité des soldes débiteurs individuels

Elle se déduit de nos précédentes indications relatives aux effets de l’approbation des comptes. Toutefois le refus d’approbation ne permet pas à un copropriétaire de demander le remboursement des provisions versées en cours d’exercice. Le refus d’approbation ne fait pas disparaître l’exigibilité qui résultait d’une décision antérieure approuvant un budget prévisionnel qui demeure valable.

2. Non-exigibilité des soldes créditeurs individuels

Les copropriétaires dont les soldes individuels apparaissaient créditeurs dans les comptes présentés (donc ceux après répartition.....incluant la quote part du solde créditeur") ne peuvent pas non plus en demander le paiement.

Initialement posté par ainohi

....et comme tout cela devient confus, je résume :

Une fois que l'exercice est clos, si les comptes n'ont pas été approuvés,

- les dépenses ne peuvent être réparties et les comptes individuels soldés,
- les provisions cessent d'être exigibles,
- le syndicat ne peut plus recouvrer les impayés sur cet exercice.

Mais cela n'a pas d'incidence sur les exercices ultérieurs dont les comptes seraient approuvés.

En ce qui concerne l'affaire exposée par Patrick93 :

- Tant que les comptes 2012 n'ont pas été approuvés, le syndicat n'a aucun moyen pour recouvrer la somme réclamée à Patrick93,
- rechercher quelles ont été les modalités de financement décidées à l'époque ne présente strictement aucun intérêt,
- cette situation ne peut avoir d'incidence sur le recouvrement d'impayés sur les exercices ultérieurs,
- l'action en recouvrement du syndicat sera prescrite au bout de 10 ans, soit en 2022.

Initialement posté par ainohi

Si l'assemblée persiste à rejeter les comptes, dans quel but le ferait-elle ? Contester le montant des factures des intervenants ? Engager la responsabilité du syndic ? Il y a maintenant prescription.