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ainohi
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 Posté - 22 août 2017 : 12:46:14
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citation: Initialement posté par Patrick93
... Tant que les comptes n'ont pas été approuvés... j'imagine que s'ils peuvent toujours l'être il faudra que cela fasse l'objet d'une résolution spécifique lors d'une prochaine AG voir extraordinaire ? Bien entendu. Question mise à l'ordre du jour soit à l'initiative du syndic soit de tout copropriétaire.
citation: Initialement posté par Patrick93
D'après vos collégiales informations et confirmations seul le syndic le peut, dans ma situation voyez vous une ruse sur le pourquoi le CS à convaincu le syndic de se faire voter un Mandat avec tous les pouvoirs pour recouvrer les impayés... C'est troublant qu'un syndic professionnel ait laissé notifier ça au PV ? Il y a visiblement une certaine méconnaissance de la part du conseil syndical. De la part d'un syndic professionnel, c'est un peu troublant. Une explication possible serait que le syndic aurait essayé de donner des explications mais que les conseillers syndicaux, butés, n'auraient rien voulu savoir et exigé qu'il soit proposé à l'assemblée de leur donner mandat. Le syndic se serait alors exécuté parce qu'il ne peut refuser d'inscrire une question à l'ordre du jour, même si elle est idiote et il aurait fait profil bas en assemblée pour ne pas se mettre le conseil syndical et une majorité de copropriétaire à dos. Il est curieux aussi qu'il n'ait pas mis à l'ordre du jour l'approbation des comptes de 2012. Il doit pourtant bien savoir que c'est un obstacle aux actions en recouvrement d'impayés.
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Édité par - ainohi le 22 août 2017 12:48:59 |
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Patrick93
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 102
Posté - 22 août 2017 : 16:20:10
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citation: Initialement posté par ainohi
Merci à vous, et à tous qui vous êtes impliqué(e)s dans ce débat plus qu'instructif et espérons-le constructif.
Je ne manquerai pas de revenir vers vous pour vous informer de la suite... et mon soutien avec plaisir concernant d'avantage l'expertise technique bâtiment que juridique.
Cdlt |
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Viviane
Pilier de forums
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103
Posté - 22 août 2017 : 16:38:56
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citation: Je donne le lien, ce qui vous permet de lire les explication données. Malheureusement, vous mettez en évidence une fois de plus votre incapacité à comprendre ce que vous lisez.
Ainohi, je vous donne les textes de loi, malheureusement, vous mettez en évidence une fois de plus votre incapacité à comprendre ce que vous lisez......
citation: Patrick : Tant que les comptes n'ont pas été approuvés... j'imagine que s'ils peuvent toujours l'être il faudra que cela fasse l'objet d'une résolution spécifique lors d'une prochaine AG voir extraordinaire ?
ainohi : Bien entendu. Question mise à l'ordre du jour soit à l'initiative du syndic soit de tout copropriétaire.
La comptabilité étant du SEUL ressort du syndic, un copro ne peut pas établir (puis signifier au syndic) les pièces comptables nécessaires pour que l'approbation des comptes soit valable. |
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Édité par - Viviane le 22 août 2017 17:11:22 |
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ainohi
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104
Posté - 22 août 2017 : 20:48:26
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Le syndic aurait tout intérêt à répondre sérieusement à la demande d'inscription de l'approbation des comptes à l'ordre du jour. En ne le faisant pas, il ferait perdre au syndicat une chance sérieuse de recouvrer un impayé. Il devrait s'attendre à une assemblée houleuse et à ce que les copropriétaires lui demandent de prendre cet impayé à sa charge. |
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Patrick93
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105
Posté - 22 août 2017 : 22:33:56
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citation: Initialement posté par ainohi
Il devrait s'attendre à une assemblée houleuse et à ce que les copropriétaires lui demandent de prendre cet impayé à sa charge.
Est ce que tout le monde a tjrs en tête que c'était avec le syndic A qui a démissionné en 2014, alors qu'une majorité était pour le lâcher avec un syndic B déjà trouvé... peu de temps avant l'AG a été joint dans la même enveloppe que la convocation la lettre de démission de A, il a anticipé son remerciement !
Actuellement nous sommes toujours avec B qui a de ce fait repris le passif de A.
Une assemblée "houleuse" (ou pas) pour demander au syndic B de faire jouer son assurance professionnelle par exemple, cette pratique est elle courante dans le milieu de la copro ?
Je lui ai déjà soumis cette idée, il n'y a pas été très sensible...
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Viviane
Pilier de forums
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106
Posté - 22 août 2017 : 22:55:06
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citation: Une assemblée "houleuse" (ou pas) pour demander au syndic B de faire jouer son assurance professionnelle par exemple, cette pratique est elle courante dans le milieu de la copro ?
Pour quelle faute exactement pensez-vous que B devrait faire jouer son assurance ?
C'est pas sa compta, pas lui qui était syndic lors du refus d'approbation
C'est pas lui non plus qui était syndic au moment du choix du devis.
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ainohi
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107
Posté - 22 août 2017 : 23:36:01
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citation: Initialement posté par Patrick93
Une assemblée "houleuse" (ou pas) pour demander au syndic B de faire jouer son assurance professionnelle par exemple, cette pratique est elle courante dans le milieu de la copro ?
Je lui ai déjà soumis cette idée, il n'y a pas été très sensible... Lorsque le syndic a commis une faute, il arrive que les copropriétaires lui demandent d'assumer financièrement. J'ai ainsi vu un syndic embarrassé par un conflit avec un couple de gardiens où il avait quelque responsabilité régler le conflit par une transaction en prenant l'indemnité versée aux gardiens à sa charge. L'indemnité était assez lourde, mais c'était le prix à payer pour garder le mandat de la copropriété en question qui comptait plus de 300 lots. Qu'il paie de sa poche ou qu'il se fasse indemniser par son assurance, peu importe, c'est son affaire.
En ce qui concerne votre impayé, je ne sais pas si l'on peut vraiment parler de faute, mais votre syndic actuel n'a pas brillé. Il a pris ses fonctions alors qu'il y avait d'une part un litige avec vous et d'autre part des comptes non approuvés, ce qui est une anomalie. Cinq ans plus tard, vous en êtes toujours au même point. C'est tout à fait anormal.
Il y avait plus options possibles : vous contraindre à payer, engager la responsabilité de l'ancien syndic, négocier avec le maître d'oeuvre ou l'entreprise ou encore peut-être abandon de la créance. Il appartenait au syndic de s'attaquer au problème et de demander à l'assemblée générale de décider de l'action à mener. Visiblement, il ne l'a pas fait. Aujourd'hui, l'assemblée générale a manifesté sa volonté de vous faire payer. Au syndic d'agir. Pour vous contraindre à payer, il y a une condition nécessaire, l'approbation des comptes de 2012. Si le conseil syndical, voire n'importe quel copropriétaire, lui demande de faire approuver ces comptes lors de la prochaine assemblée et qu'il ne le fait pas, la faute est alors flagrante et, en ce cas, si les copropriétaires lui demandaient de prendre à sa charge votre impayé, ce serait parfaitement justifié. |
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Viviane
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108
Posté - 23 août 2017 : 00:16:23
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citation: engager la responsabilité de l'ancien syndic,
Pourquoi le syndic voudrait-il engager la responsabilité de l'ancien syndic sur une histoire de cette nature ? Donc suer sang et eau, gratos, à essayer d'examiner si son collègue fait une faute, mettre à l'ODJ de son propre chef la poursuite de son collègue, ce qui laisse supposer à l'AG qu'il y a des chances de gagner ?
Si un copro pense que l'ancien syndic avait fait une faute, rien ne l'empêchait de mettre lui même à l'ODJ les poursuites....
citation: négocier avec le maître d'oeuvre ou l'entreprise
Négocier quoi ? Pourquoi diable accepteraient il de faire un rabais sur un travail terminé, payé, et dont le bon achèvement n'est pas mis en cause ?
citation: ou encore peut-être abandon de la créance.
Quelle créance, celle du syndicat sur Patrick ? Et au nom de quoi le syndic pourrait-il proposer de faire une faveur à un copro et pas aux autres, ce qui ferait que les autres payent sa quote part en plus de la leur ?
Bref, je ne vois strictement aucune faute de B là -dedans...
citation: Pour vous contraindre à payer, il y a une condition nécessaire, l'approbation des comptes de 2012.
S'agissant de provisions, pas forcément, mais ça facilite plus que grandement. Et c'est sans doute pour ça qu'il n'a pas encore poursuivi. Ca et la faiblesse de la somme, qui ne vaut pas de payer un avocat... Mais il a 10 ans, et la somme grossit...
citation: Si le conseil syndical, voire n'importe quel copropriétaire, lui demande de faire approuver ces comptes lors de la prochaine assemblée et qu'il ne le fait pas, la faute est alors flagrante
C'est pas SA comptabilité, donc ça dépend beaucoup de ce qu'il a en main comme pièces.
L'ARC, que vous citez plus haut, va plus loin (cf post 91) ,
citation: Il n’en va cependant pas de même, pour ce qui est de leur représentation en assemblée générale, si une précédente les a écartés, sauf à démontrer que ce refus est la conséquence de fautes de gestion de la part du syndic et que la sanction sera, soit de le révoquer, soit de ne pas le réélire.
Je les suis pas forcément sur ce truc là , mais bon, comme c'est votre bible, je suis surprise de vos affirmations. D'autant que la non-approbation des comptes du syndic A ne peut en aucun cas résulter d'une faute du syndic B |
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Édité par - Viviane le 23 août 2017 00:18:38 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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109
Posté - 23 août 2017 : 08:41:39
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Objections saugrenues comme d'habitude.
Il y a un impayé d'un copropriétaire qui affirme que son refus de payer est justifié. Que faire ? A l'assemblée d'en décider et, normalement, au syndic de s'attaquer au problème en concertation avec le conseil syndical. Je ne sais pas s'il y a une faute de quelqu'un et, si j'avais une opinion sur la question, ce ne serait pas forcément la position arrêtée par l'assemblée générale. Or c'est elle qui décide, qu'elle ait tort ou raison. Si elle pense qu'il y a une faute du syndic, elle cherchera à faire payer le syndic, si elle estime que le marché de travaux a été mal exécuté, elle cherchera à négocier réparation avec l'entrepreneur, si elle estime que le copropriétaire a tort de ne pas payer, elle approuvera les comptes en maintenant le débit de ce copropriétaire tel qu'il est et le syndic exécutera sa mission en recouvrant ce débit. Si l'assemblée générale impute à tort une faute à quelqu'un, elle supportera les inconvénients d'avoir eu tort. C'est la vie.
Aujourd'hui, puisque le conseil syndical veut contraindre le copropriétaire débiteur à payer, s'il veut être efficace, il doit demander l'approbation des comptes de 2012 et le syndic a l'obligation de l'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée en respectant la procédure, diffusion des états comptables et vérification de ces comptes. S'il ne le fait pas, il engage sa responsabilité à hauteur du préjudice qu'il crée à la copropriété.
Le syndic a tous les documents nécessaires. Maintenant, si le syndic précédant ne les lui a pas remis, si un incendie les a détruits ou si ma tante en avait ...
Je maintiens que sans cette approbation des comptes le recouvrement de la créance sur le copropriétaire débiteur est absolument impossible. Le refus d'approuver les comptes rend la créance incertaine et une créance incertaine est irrécouvrable. Les provisions ont cessé d'être exigibles à la date à laquelle l'assemblée a statué sur les comptes.
Quoi qu'il en soit, un débit apparaît en comptabilité depuis cinq ans et c'est anormal. Il faut le solder d'une façon ou d'une autre. Aujourd'hui, il n'y a plus que deux solutions, soit faire payer le débiteur, soit reconnaître la créance comme irrécouvrable. A l'assemblée d'en décider et au syndic de provoquer une décision. C'est son travail. |
Édité par - ainohi le 23 août 2017 08:48:24 |
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Viviane
Pilier de forums
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110
Posté - 23 août 2017 : 13:48:02
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citation: Objections saugrenues comme d'habitude.
Attaques personnelles , dénigrement systématique des compétences des autres, affirmations péremptoires sans fondement juridique dont on se demande comment elles peuvent justifier une auto-satisfaction aussi démesurée, gloubi-boulga prétentieux et interminable en forme de noyage de poisson histoire de systématiquement donner l'impression qu'on dit le contraire des autres, même quand c'est pas le cas, tournage en rond à l'infini... comme d'habitude...
Si Patrick veut s'amuser à essayer de mettre en oeuvre la responsabilité de B, je lui souhaite juste bonne chance...
Plus de 100 posts pour un litige vieux de 5 ans à même pas 1000€, je crois que c'est largement suffisant |
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Édité par - Viviane le 23 août 2017 14:00:55 |
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111
 Posté - 23 août 2017 : 14:53:51
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**modération**
ce fil tourne désormais en rond, autour de chamailleries inutiles
sauf contr'ordre de son initiateur, il sera clos ce soir
merci de ne plus intervenir tant que Patrick93 n'a pas répondu à cette invitation |
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Patrick93
Nouveau Membre
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112
Posté - 23 août 2017 : 17:46:17
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citation: Initialement posté par Viviane
Pour quelle faute exactement pensez-vous que B devrait faire jouer son assurance ?
C'est pas sa compta, pas lui qui était syndic lors du refus d'approbation
C'est pas lui non plus qui était syndic au moment du choix du devis.
On peut reprocher à B d'avoir pris la gestion de cette copro sans les comptes apurés.
Il était prévenu de la situation avant qu'il soit officiellement notre gestionnaire, c'est en toute connaissance de cause qu'il s'est engagé avec un problème de comptabilité.
citation: Initialement posté par ainohi
En ce qui concerne votre impayé, je ne sais pas si l'on peut vraiment parler de faute, mais votre syndic actuel n'a pas brillé. Il a pris ses fonctions alors qu'il y avait d'une part un litige avec vous et d'autre part des comptes non approuvés, ce qui est une anomalie. Cinq ans plus tard, vous en êtes toujours au même point. C'est tout à fait anormal.
Bien sûr, tout à fait d'accord, il n'a pas brillé et il le prouvera encore hélas par la suite, notamment avec entre autre le renouvellement du CS oublié (un truc de plus que j'ai vu et personne d'autre, que dire du CS actuel à par une grosse dose d'incompétence !)
citation: Initialement posté par Viviane
Quelle créance, celle du syndicat sur Patrick ? Et au nom de quoi le syndic pourrait-il proposer de faire une faveur à un copro et pas aux autres, ce qui ferait que les autres payent sa quote part en plus de la leur ?
Vous avez raison, c'est que ça pourrait laisser penser... mais je ne veut pas de faveur particulière, je veux que le devis utilisé soit le bon devis, et sur le bon montant faire la quote part de chacun (toujours le pb initial avec le PV d'AG 2011 qui n'a pas été respecté).
Côté créance, j'ai payé sur le devis retenu rectiffié des erreurs du MO (celui à vérifier par le CS mais qui le l'avait pas été), dans ces conditions pour moi c'est statu quo et pour les autres ils devraient récupérer la différence selon leur quote part du trop perçu (pour le moment, les autres préférent m'attaquer pour que je paye comme eux, rien ne les gêne concernant ce devis truffé d'erreurs que j'ai toujours contesté). Techniquement, sans liquidité, versement d'assurance ou autre je ne sais pas comment ce serait possible, en théroie les autres auraient du aussi payer moins.
citation: Initialement posté par Viviane
... la non-approbation des comptes du syndic A ne peut en aucun cas résulter d'une faute du syndic B
Oui, ça paraît logique mais n'était il pas du devoir à B étant donné qu'il a été informé d'un problème de comptabilité d'avec A et de ce fait s'assurer dans le détail de pourquoi il y avait des soldes débiteurs ?
citation: Initialement posté par Viviane
Pourquoi le syndic voudrait-il engager la responsabilité de l'ancien syndic sur une histoire de cette nature ?
De son point de vue, aucune raison, de plus A est beaucoup plus gros et influent sur la région que B
citation: Initialement posté par Viviane
Si un copro pense que l'ancien syndic avait fait une faute, rien ne l'empêchait de mettre lui même à l'ODJ les poursuites....
Certes, tout a déjà été fait en amont, vous pensez bien que depuis 5 ans tous connaissent le problème... Les syndics ont en gros compris mais ils font exprès de ne pas comprendre et pour les autres copro certains on compris mais pas tous, dont quelques rageux de bon niveau... Si je posais une résolution, elle serait à la majorité immédiatement refusée.
citation: Initialement posté par ainohi
..."Si l'assemblée générale impute à tort une faute à quelqu'un, elle supportera les inconvénients d'avoir eu tort. C'est la vie."
Oui mais ça oblige à aller en justice... avec le cortège des réjouissances qui vont avec !
citation: Initialement posté par ainohi
Aujourd'hui, puisque le conseil syndical veut contraindre le copropriétaire débiteur à payer, s'il veut être efficace, il doit demander l'approbation des comptes de 2012 et le syndic a l'obligation de l'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée en respectant la procédure, diffusion des états comptables et vérification de ces comptes. S'il ne le fait pas, il engage sa responsabilité à hauteur du préjudice qu'il crée à la copropriété.
Dans ce cas aura t'il l'obligation de joindre dans les pièces comptables le devis objet du litige ainsi que tous les justificatifs et courriers que j'ai fait au 2 syndics (il faut ces pièces de preuves pour comprendre ma démarche sinon ça ne servira à rien) ?
citation: Initialement posté par ainohi
..." soit reconnaître la créance comme irrécouvrable. A l'assemblée d'en décider et au syndic de provoquer une décision. C'est son travail."
Déjà 5 ans de passés, si personne ne bouge, laisser "pourrir" la situation encore 5 ans et le problème sera réglé... c'était votre pensée ? |
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Patrick93
Nouveau Membre
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Posté - 23 août 2017 : 17:56:54
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
**modération**
ce fil tourne désormais en rond, autour de chamailleries inutiles
sauf contr'ordre de son initiateur, il sera clos ce soir
merci de ne plus intervenir tant que Patrick93 n'a pas répondu à cette invitation
Bonjour,
Ecoutez, aucun problème pour moi, j'ai répondu par politesse mais vous avez raison.
Quelques coups avant dans les interventions me suffisaient amplement, je ne connaissais pas les limites mais c'est ok, au moins cela prouve le sérieux du site.
Vous pouvez supprimer cette dernière intervention.
Merci
Cdlt |
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Posté - 23 août 2017 : 18:52:58
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**modération**
merci Patrick : le fil est clos |
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Donner mandat au CS avec tous les pouvoirs...? 
