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pepa
Contributeur senior
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 Posté - 17 août 2017 : 12:18:04
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Bonjour,
Je souhaiterais examiner, à la lumière de votre expertise, une question de forme sur le vote en AG.
Je m'explique : il y a quelques années, une AG a été annulée dans sa totalité pour vice de forme, à savoir que les votes se faisaient avec les tantièmes de charges et non avec la quote-part intangible des parties communes.
Suite à ce jugement, le syndic a corrigé pour l'ensemble des résolutions mais a perduré pour voter les résolutions qui concernent les charges toujours avec les tantièmes de charges.
Je le lui ai fait remarquer à plusieurs reprises, mais il n'en tient pas compte et dit que comme cela concerne les charges on vote avec les tantièmes de charges. Comme j'ai d'autres soucis bien plus importants, j'ai laissé tomber.
Mais qu'en est-il d'après vous, (pour ma gouverne et mon instruction ) Est-ce logique ? Je sais que pour certaines copropriétés les tantièmes intangibles peuvent être les mêmes que les tantièmes de charges mais pour nous ce n'est pas le cas.
Merci pour vos informations.
Cependant,
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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1
Posté - 17 août 2017 : 14:28:53
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Bonjour,
Les dispositions légales se trouvent dans la loi du 10 juillet 1965 à l'article 10, à l'article 22 et au III de l'article 24 :
Article 10 : Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Article 22 : Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
Article 24 : Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Les cas de distorsion entre quotes-parts de propriété commune et quotes-parts de charges communes sont rares. Le cas échéant, l'argument du syndic, qui est que le nombre de voix doit être aligné sur les quotes-parts de charges est logique et conforme aux dispositions de l'article 24.
Ce qu'on peut affirmer avec certitude est que, pour toute décision ne portant pas directement sur une dépense, par exemple la désignation du syndic, le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire est déterminé par sa quote-part de propriété commune comme énoncé à l'article 22.
S'il s'agit d'une dépense d'entretien d'une partie commune spéciale, il est fait application du III de l'article 24, même lorsque le règlement de copropriété ne le stipule pas expressément (Cass. 3ème civ. 3 juin 2009 n°08-16379), et les copropriétaires votent alors avec un nombre de voix correspondant à leur quote-part de charges afférente à cette partie commune spéciale.
La même solution est généralement adoptée en ce qui concerne les éléments d'équipements et services communs visés au premier alinéa de l'article 10.
Un jugement ayant été rendu, il faut le suivre. Que dit-il exactement ? |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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 2
Posté - 18 août 2017 : 00:31:20
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citation: La même solution est généralement adoptée en ce qui concerne les éléments d'équipements et services communs visés au premier alinéa de l'article 10.
Pourquoi "généralement" ?
Sur la base de quel texte cette solution serait-elle adoptée?
Et pratiquement, de quelles dépenses parlez-vous ? Car les dépenses à l'utilité, perso je vois par exemple :
- installation et gestion des compteurs divisionnaires: on voterait selon le nombre de compteur de chaque lot ? Une voix par compteur ? Ou selon sa consommation ?
L'article 22 est clair sur le nombre de voix que possède chaque copropriétaire, et sans distinction selon qu'il s'agisse ou pas des charges.
L'article 24 introduit une exception POSSIBLE si prévue par le RC lorsque sont "à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement"
La loi ne prévoyant aucune autre exception, je ne vois aucune base légale pour procéder autrement que par un vote avec les tantièmes généraux lorsqu'ils s'agit de dépenses communes à tous.
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Édité par - Viviane le 18 août 2017 01:03:46 |
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pepa
Contributeur senior
776 message(s)
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3
Posté - 18 août 2017 : 12:15:31
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Bonjour,
Voici la conclusion du jugement :
Il n’est pas contesté en l’espèce que les votes lors de l’assemblée générale réunie le …… ont été exprimés en 10 000èmes, soit sur la base de la répartition des charges communs générales telle que résultant du modificatif du règlement de copropriété du ……. et non sur celle des tantièmes de copropriété.
La violation des règles légales dans la computation des voix est sanctionné par la nullité de l’assemblée générale.
Le juge n'a pas fait de différente de traitement pour les résolutions de l'AG concernant les éléments comptables et a bien annulé toute l'AG.
C'est pour cela que cela m'intrigue et m'interroge.
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4
Posté - 18 août 2017 : 14:04:42
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il est vraisemblable que tantièmes de copropriété et tantièmes de charges sont différents (non ?) |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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5
Posté - 18 août 2017 : 15:16:15
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citation: Initialement posté par Viviane
Et pratiquement, de quelles dépenses parlez-vous ? Lorsqu'on envisage de gros travaux sur l'ascenseur ou le chauffage collectif, la pratique habituelle est que les copropriétaires votent avec un nombre de voix égal à leur quote-part de charges ascenseur ou chauffage.
citation: Initialement posté par Viviane
- installation et gestion des compteurs divisionnaires: on voterait selon le nombre de compteur de chaque lot ? Une voix par compteur ? Ou selon sa consommation ? Pour la décision de l'installation, qui est une amélioration, on tient compte des quotes-parts de propriété commune. Mais faut-il inclure les lots qui seront dépourvus de compteurs, cave, garages etc ? La réponse n'est pas évidente. Il me paraît parfaitement légitime d'exclure du vote les copropriétaires de ces lots.
citation: Initialement posté par Viviane
L'article 22 est clair sur le nombre de voix que possède chaque copropriétaire, et sans distinction selon qu'il s'agisse ou pas des charges. Et il s'obscurcit légèrement à la lecture du III de l'article 24.
citation: Initialement posté par Viviane
L'article 24 introduit une exception POSSIBLE si prévue par le RC lorsque sont "à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement" Exception qui vaut dès lors qu'il y a des parties communes spéciales, même si le règlement de copropriété ne prévoit pas de vote restreint.
Me Joan Dray (https://www.legavox.fr/blog/maitre-...oit-8393.htm) : Dès lors se pose la question de savoir si les travaux sur les parties communes spéciales doivent être décidés dans tous les cas par les seuls copropriétaires à qui elles appartiennent ou seulement quand le règlement de copropriété le stipule expressément comme le laisserait penser la rédaction elle-même ambiguë de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ? ?
La Cour de cassation, dans un arrêt du 3 juin 2009, lève toute ambigüité et confirme que le fait qu’il s’agisse de parties communes spéciales - en l’occurrence des parties communes de chaque bâtiment - a pour conséquence que seuls les copropriétaires qui sont propriétaires de lots dans un bâtiment peuvent décider des travaux sur ces dernières (Cass 3ème civ 3 juin 2009 n°08-16379).
JPM (http://www.jpm-copro.com/Etude%203-4-3.htm) : On y trouve par contre souvent, dans le cas des groupes d’immeubles, la création de catégories de charges spéciales attachées respectivement à chacun des bâtiments, notamment pour les charges de conservation et d’entretien visées présentement par l’article L 10 alinéa 2.
Cette seule stipulation ne permet certainement pas la tenue d’assemblées spéciales. L’existence de ces catégories permet sans nul doute le recours à la disposition dérogatoire de l’article L 24. Même en l’absence d’une clause insérée dans le règlement de copropriété, les décisions concernant les parties communes et éléments d’équipement commun propres à un bâtiment sont fréquemment prises à l’issue d’un scrutin restreint. Les contestations sont rares. Les propriétaires d’un lot étranger au bâtiment concerné n’y auraient aucun intérêt. Les propriétaires d’un lot concerné, opposants ou défaillants, ne connaissent généralement pas le moyen qui leur permettrait de contester.
citation: Initialement posté par Viviane
La loi ne prévoyant aucune autre exception, je ne vois aucune base légale pour procéder autrement que par un vote avec les tantièmes généraux lorsqu'ils s'agit de dépenses communes à tous. Tout d'abord, de quels tantièmes généraux parlez-vous ? de propriété ou de charges ? car c'est sur quoi porte la question. Ensuite, je n'ai pas affirmé le contraire. Enfin, il n'empêche que l'article 24 n'introduit pas seulement une exception mais une incohérence dès lors que les tantièmes de charges communes et les tantièmes de propriété commune ne coïncident pas.
citation: Initialement posté par Viviane
Le juge n'a pas fait de différente de traitement pour les résolutions de l'AG concernant les éléments comptables et a bien annulé toute l'AG. Alors, il ne faut pas faire de différence de traitement, sauf peut-être pour certaines dépenses lorsqu'elles portent sur des parties communes spéciales ou des équipements ou services communs, à voir cas par cas.
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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6
Posté - 18 août 2017 : 19:52:23
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citation: Initialement posté par Viviane
L'article 22 est clair sur le nombre de voix que possède chaque copropriétaire, et sans distinction selon qu'il s'agisse ou pas des charges.
ainohi : Et il s'obscurcit légèrement à la lecture du III de l'article 24.
Je ne vois pas d'obscurcissement.
citation: Lorsqu'on envisage de gros travaux sur l'ascenseur ou le chauffage collectif, la pratique habituelle est que les copropriétaires votent avec un nombre de voix égal à leur quote-part de charges ascenseur ou chauffage.
Ce qui est parfaitement normal au vu de l'article 24 sus-cité. La plupart du temps les rez-de chaussée n'ont aucune quote part d'ascenseur. Il suffit que ce soit noté au RC
citation: Exception qui vaut dès lors qu'il y a des parties communes spéciales, même si le règlement de copropriété ne prévoit pas de vote restreint.
La question des parties communes spéciales est toute autre. Ces parties communes n'appartiennent pas à tous. Il est parfaitement cohérent que vous n'ayez rien à dire sur quelque chose qui ne vous appartient pas. Hormis peut être pour des questions d'harmonie de l'immeuble. Voir alors les stipulations du RC.
Ici, si je ne m'abuse, pepa parle des travaux concernant tout le monde.
Si j'ai bonne mémoire, il y a dans sa copro un immeuble "partie commune spéciale" qui ne fait même pas les AG avec les autres.
citation: posté par ainohi : JPM ( http://www.jpm-copro.com/Etude%203-4-3.htm) : On y trouve par contre souvent, dans le cas des groupes d’immeubles, la création de catégories de charges spéciales attachées respectivement à chacun des bâtiments, notamment pour les charges de conservation et d’entretien visées présentement par l’article L 10 alinéa 2. Cette seule stipulation ne permet certainement pas la tenue d’assemblées spéciales. L’existence de ces catégories permet sans nul doute le recours à la disposition dérogatoire de l’article L 24. Même en l’absence d’une clause insérée dans le règlement de copropriété, les décisions concernant les parties communes et éléments d’équipement commun propres à un bâtiment sont fréquemment prises à l’issue d’un scrutin restreint. Les contestations sont rares. Les propriétaires d’un lot étranger au bâtiment concerné n’y auraient aucun intérêt. Les propriétaires d’un lot concerné, opposants ou défaillants, ne connaissent généralement pas le moyen qui leur permettrait de contester.
L'absence de contestation ne rend pas la chose légale.... Pour dire la chose légale, l'arrêt que vous citez se base sur un RC ambigu en interprétant celui-ci comme définissant non pas seulement des charges spéciales, mais des parties communes spéciales.
En gros : qui dit partie commune spéciale dit charges spéciales et vote limité à ceux qui payent. Mais charges spéciales ne signifie pas forcément vote limité à ceux qui payent, sauf stipulation du RC en ce sens.
citation: il n'empêche que l'article 24 n'introduit pas seulement une exception mais une incohérence dès lors que les tantièmes de charges communes et les tantièmes de propriété commune ne coïncident pas.
C'est certain, mais aussi illogique que ce soit, je ne vois pas pour autant ce qui permettrait juridiquement d'appliquer l'article 24 pour les dépenses communes à tous.
citation: citation:
Initialement posté par Viviane pepa
Le juge n'a pas fait de différente de traitement pour les résolutions de l'AG concernant les éléments comptables et a bien annulé toute l'AG.
ainohi : Alors, il ne faut pas faire de différence de traitement, sauf peut-être pour certaines dépenses lorsqu'elles portent sur des parties communes spéciales ou des équipements ou services communs, à voir cas par cas.
La réponse est donc là . |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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7
Posté - 18 août 2017 : 20:14:08
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citation: Initialement posté par Vivianecitation: Lorsqu'on envisage de gros travaux sur l'ascenseur ou le chauffage collectif, la pratique habituelle est que les copropriétaires votent avec un nombre de voix égal à leur quote-part de charges ascenseur ou chauffage. Ce qui est parfaitement normal au vu de l'article 24 sus-cité. La plupart du temps les rez-de chaussée n'ont aucune quote part d'ascenseur. Il suffit que ce soit noté au RC On procède ainsi même quand ce n'est pas noté dans le RC et même quand le rez-de-chaussée a des quotes-parts d'ascenseur, ce qui est le cas lorsque l'ascenseur donne accès au sous-sol. C'est peut-être discutable juridiquement, mais c'est ce qui se pratique.
citation: Ici, si je ne m'abuse, pepa parle des travaux concernant tout le monde. Elle ne le précise pas, raison pour laquelle j'envisage les différentes hypothèses possibles. |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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8
Posté - 18 août 2017 : 23:10:16
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citation: On procède ainsi même quand ce n'est pas noté dans le RC et même quand le rez-de-chaussée a des quotes-parts d'ascenseur, ce qui est le cas lorsque l'ascenseur donne accès au sous-sol. C'est peut-être discutable juridiquement, mais c'est ce qui se pratique.
Alors si "ON" procède ainsi, (en tous cas selon vous....) juridiquement, tout est dit..... |
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Édité par - Viviane le 18 août 2017 23:53:42 |
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pepa
Contributeur senior
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9
Posté - 21 août 2017 : 12:35:52
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Bonjour,
Merci pour vos retours.
Je reste sur ma faim…
citation: [i]Initialement posté par ainohi Les cas de distorsion entre quotes-parts de propriété commune et quotes-parts de charges communes sont rares. Le cas échéant, l'argument du syndic, qui est que le nombre de voix doit être aligné sur les quotes-parts de charges est logique et conforme aux dispositions de l'article 24.
Nous sommes précisément dans le cas où les deux types de tantièmes ne sont pas égaux. Rien d’anormal à cela, tout est bien stipulé dans le RdC.
Pour faire simple, il y a 3 corps de bâti. Chaque partie a ses charges individualisées, il n’y a que les charges générales qui sont à payer par les 3 et qui seraient, s’il y avait un syndic pro (mais ce n’est pas le cas) : ses honoraires, puis l’assurance, et le passage commun à tous pour son entretien, plus le portail si on doit le changer etc….
L’article 24 ne joue pas dans notre cas de figure, il y a bien une toute petite surface dédiée à une partie seulement, mais il n’y a pas de charges d’entretien.
citation: [i]Initialement posté par ainohi Pour la décision de l'installation, qui est une amélioration, on tient compte des quotes-parts de propriété commune.
Justement, quand il s’agit de décisions, avec quoi on décide ? Par exemple avec quoi on vote l’approbation des comptes ? Ou par exemple sur le passage commun dont on devrait refaire l’enrobé ? Ou si on avait l’idée farfelue d’y apporter une couverture pour rentrer chez soi sous la pluie ? Avec quoi on le décidé, avec la quote-part des tantièmes intangibles ou les tantièmes de charge ? Ensuite c’est sûr que le coût s’appliquerait avec la grille des charges.
Enfin, je ne veux pas fatiguer en vain les neurones de ceux qui ont la bonne volonté de répondre, mais j’aimerais bien aller plus loin.
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
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10
Posté - 21 août 2017 : 12:43:08
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Pepa, le RDC doit vous dicter la facturation aux tantièmes (total général ou bloc partiel).
Vous parlez d'enrobé : selon les RDC, tout le monde peut être concerné (charges communes générales)ou bien les propriétaires de garages (charges garages) (je connais les deux cas !)
Vous dites que votre RDC est bien fait, donc .... |
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pepa
Contributeur senior
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Posté - 21 août 2017 : 12:52:46
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Merci pour votre retour.
Oui c'est bien ce que je dis, l'allée centrale est commune à tous, donc la grille des charges est claire sur ce point-là , tout le monde payera et ce n'est pas cela qui m'interroge. Mais sur les décisions à prendre justement sur les parties qui sont communes à tous ?
Car sur certaines résolutions comptables le syndic bénévole utilise quand cela l'arrange et en fonction du résultat qu'il veut obtenir, soit la quote part intangible, soit les tantièmes de charges. |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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12
Posté - 21 août 2017 : 13:58:47
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Je m'en tiendrais aux dispositions de l'article 22 pour tout ce que vous mentionnez, c'est à dire aux quotes-parts de propriété intangibles, d'autant plus qu'un jugement a déjà été rendu en ce sens. |
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pepa
Contributeur senior
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13
 Posté - 22 août 2017 : 11:29:28
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Bonjour,
Oui merci pour votre conclusion, c'est bien ce Ă quoi je me tiens; |
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