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 Posté - 23 août 2017 : 20:54:16
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citation: Quel est le préjudice que peut invoquer le syndic qui serait révoqué en début de mandat? Un très fort déséquilibre devant le respect des clause du mandat puisque sans raison il peut se voir de manière non prévisible amputé d'une bonne partie des avantages de celui-ci.
Il est obliger de tenir sa parole, alors qu'en face on fait ce qu'on veut.
Ce n'est plus un contrat  . |
Édité par - ribouldingue le 23 août 2017 20:55:30 |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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 22
Posté - 23 août 2017 : 23:14:12
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citation: Initialement posté par Sunbird
Alur a modifié l'article 18-V, alinéa 3, et n'a fait que reproduire la jurisprudence qui existait avant 2014. Il ne peut y avoir deux contrats (mandats), de fait le nouveau mandat annule l'ancien mandat. C'est acquis, personne ne le conteste.
citation: Initialement posté par Sunbird
Toutefois ce texte évite les discussions interminables avec certains syndics qui faisaient pression jusqu'au vote en disant "si vous changez de syndic sachez que vous paierez le nouveau et l'ancien syndic...", et qui lorsqu'ils étaient remerciés facturaient jusqu'à la fin de leur contrat, et que le SDC devait assigner ce syndic pour avoir gain de cause. C'est l'intention du législateur mais tout d'abord il l'exprime en usant du terme de révocation qu'il faut entendre à l'opposé de ce qu'il signifie et ensuite cela vide de sa substance les modifications apportées à l'article 29 du décret en ce qui concerne la durée et les dates de prise d'effet et d'expiration du contrat de mandat. La meilleure façon de régler le problème serait tout simplement de revenir au texte initial de l'article 29 du décret, qui ne prescrivait rien sur la durée et les dates, et de supprimer l'alinéa sur la révocation dans l'article 18 de la loi. Cela permettrait d'user des anciennes formules de contrat stipulant la fin du mandat le jour de la réunion de l'assemblée générale. On marche vraiment sur la tête. |
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PROSPER83
Contributeur senior
France
504 message(s)
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23
Posté - 25 août 2017 : 16:19:35
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citation: Ainohi - Le mandat du syndic s'achève à la date fixée dans le contrat et non à la date de la réunion de l'assemblée. Si l'assemblée se tient avant la date de fin de contrat du syndic sortant et fait prendre ses fonctions au nouveau syndic immédiatement, il s'agit d'une révocation du syndic quittant, c'est à dire une rupture unilatérale et anticipée du contrat en cours. La conséquence en est que les honoraires du syndic révoqué lui sont dus jusqu'à la date d'expiration mentionnée dans le contrat auxquels peuvent éventuellement s'ajouter des dommages et intérêts.
Nulle part ailleurs que dans les deux extraits de textes cités, articles 18 de la loi et 29 du décret, en faisant cependant appel à de vieux souvenirs de cours de droit des contrats et en vérifiant dans un dictionnaire le sens du mot "révocation", histoire d'être sûr de bien comprendre.
Bref, c'est ma lecture. Vous pouvez aussi donner la vôtre.
La révocation est, par définition, un acte unilatéral. Le contrat de syndic est, par définition, un acte bilatéral.
La Cour de cassation a posé le principe que le « mandat d’un syndic de copropriété peut être révoquée à tout moment », malgré la durée prévue au contrat (Cass. Civ., 27 avril 1988).
La révocation anticipée du mandat à durée déterminée, pour des motifs légitimes et sans abus de droit, n’ouvra pas droit à indemnité au profit du mandataire. Cass. civ. 1ère, 28 janv. 2003.
En cours de mandat, la révocation du syndic étant en effet possible ad nutum sur le fondement des dispositions de l’article 2004 du Code civil.
Dans le cas de la copropriété et concernant la révocation du syndic en cas de désignation de son successeur par une assemblée générale dans le cadre de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il ne peut donc être question d’une révocation unilatérale décidée arbitrairement par un des cocontractants et d'un abus de droit.
En effet, cette révocation est de droit public par la seule volonté de la loi et non par la volonté de l’un des contractants. Il s’agit d’une règle légale qui s’applique pour tout non renouvellement du contrat de mandat du syndic et que tous les contractants aceptent lors de la souscription du contrat.
La mention ‘vaut révocation » a donc bien été sciemment utilisée par le législateur.
Définition littéraire de la révocation par le Petit Larousse :
1 Action de révoquer ; 2 Sanction disciplinaire par laquelle un fonctionnaire est définitivement exclu de la fonction publique ; 3 Acte par lequel l’auteur d’un acte juridique décide de l’annuler, ou l’auteur d’une offre de la retirer
Définition juridique de la révocation - Origine : .dictionnaire-juridique.com - Dictionnaire du droit privé français par Serge Braudo, Conseiller honoraire à la Cour d’appel de Versailles.
"La "révocation" est le résultat d'une décision autoritaire ordonnant la mise à néant des dispositions ayant constitué une situation juridique. En ce sens le licenciement est un type de "révocation". Tel est aussi le cas des donations faites entre vifs qui peuvent êtres révoquées dans les cas particuliers prévus par l'article 953 et suivants du Code civil. On citera aussi le cas de révocation de l'adoption simple (art. 370 Code civil) et celui de la révocation des mandataires sociaux par les actionnaires d'une société commerciale ou par les porteurs de parts d'une société de personnes.
Dans la procédure d'arbitrage, l'arbitre ou les arbitres désignés dans le contrat d'arbitrage ou dans la clause compromissoire, œuvre commune de toutes les parties, ne peuvent être révoqués qu'à la suite d'une décision collective et unanimes de ces dernières (article 1460 al. 2 du nouveau Code de procédure civile).
Le problème qui se pose est de savoir si la révocation doit être motivée et si elle doit donner lieu à l'observation d'un délai de préavis. Consulter la rubrique : "Ad nutum (révocabilité)" .
Ad nutum" est une expression latine ou dérivée du latin qui caractérise le fait que celui qui a confié un mandat à une autre personne, est en droit retirer les pouvoirs qu'il lui a confiés sans avoir à justifier des motifs de ce retrait, ni observer un préavis, même s'il a été convenu à durée indéterminée et sans que, sauf application des règles de l'abus de droit, il puisse être contraint de lui verser un dédommagement. (Com. 3 janvier 1996, pourvoi n°94-10765, Legifrance). Ainsi, dans le droit des sociétés commerciales, alors que les membres du Directoire ne sont révocables que pour de "justes motifs", les membres du Conseil de Surveillance sont révocables ad nutum.
Les règles ci-dessus peuvent aussi être évoquées si l'une des parties met fin d'une manière unilatérale, à l'exécution d'un contrat de concession exclusive. (Chambre commerciale 12 avril 2016, pourvoi n°13-27712, Legifrance).
Textes
• Code civil, Articles 265, 370, 370-2, 483, 489, 491-3, 802, 812-4, 812-5, 812-7, 900, 930-3, 930-4, 954, 956 et s, 961 et s."
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 26 août 2017 : 09:47:19
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On peut lire une excellente étude sur la révocation du syndic sur le site JPM-copro : http://www.jpm-copro.com/Etude%202-1-6-2.htm.
Personne ne conteste que le syndic puisse être révoqué à tout moment par l'assemblée générale mais, comme l'écrit JPM, La décision de révocation doit être justifiée par une faute lourde. A défaut la révocation abusive impose qu’une indemnisation soit accordée au syndic.
La Cour de cassation a approuvé de courant jurisprudentiel (Cass. Civ. 3e 27/04/1988 n° 86-11718)Â
Comme le révèlent les travaux parlementaires, le V de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :citation: Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. a été introduit au moyen d'un amendement adopté à la va-vite sur proposition d'un député animé d'un sentiment consumériste qui est passé comme une lettre à la poste. Il faut comprendre que cet alinéa porte sur une extinction anticipée du mandat et non sur une révocation, terme inapproprié.
L'usage est que le mandat du syndic prend effet immédiatement et donc que le mandat du précédent s'éteint dès nomination de son successeur.
Dans un temps où les textes n'imposaient rien d'autre qu'une durée du mandant maximale de trois ans, lorsque le syndic était désigné pour un an, le contrat stipulait que le mandat s'achèverait lors de la prochaine assemblée générale annuelle. C'était simple et cela ne donnait pas matière à litige.
Actuellement, une telle rédaction du contrat de mandat n'est plus possible parce que le texte réglementaire impose une mention des dates calendaires du mandat. Cependant les usages, contraires au texte, perdurent. L'usage ne respectant pas le texte, le syndic peut en tirer motif pour prétendre à une indemnisation.
Le législateur, dans l'intention de retirer un tel motif au syndic, modifie la loi au moyen d'un terme tellement inapproprié que le motif qu'aurait le syndic à prétendre à une indemnisation en est renforcé sauf à donner aux mots un sens qu'ils n'ont pas.
La coutume étant confirmée par le législateur, au mieux les modifications introduites dans les textes sont de nulle conséquence, au pire elles sèment un trouble auquel le juge devra mettre fin pour dire un droit que le législateur est incapable d'écrire.
Le V de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est un exemple parfait de ce qu'il faut éviter de faire en matière législative.
Le moyen de mettre fin à cette controverse ridicule est très simple : abroger l'obligation réglementaire portant sur la mention de la durée du mandant et ses dates de prise d'effet et de fin (article 29 du décret du 17 mars 1967) ainsi que le V de l'article 18 de la loi. |
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Posté - 26 août 2017 : 11:07:07
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citation: Le moyen de mettre fin à cette controverse ridicule est très simple : abroger l'obligation réglementaire portant sur la mention de la durée du mandant et ses dates de prise d'effet et de fin (article 29 du décret du 17 mars 1967) ainsi que le V de l'article 18 de la loi.
OUI, il suffit de claquer des doigts .... 
il n'y a pas de solutions idéales... il faut seulement être prudent dans ce que l'on veut faire : soit on veut révoquer son syndic parce qu'il est ceci ou cela, et dans ce cas on met, noir sur blanc, à l'ordre du jour de l'AG sa révocation avec les motifs et explications dans le projet de résolution, soit on veut seulement changer aux dates prévues et dans ce cas l'article 18 suffit |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 26 août 2017 : 12:02:26
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Je plussoie...
Vu que personne ici n'est ni juge ni législateur, en résumé, dans l'attente des juris-prudences, le mieux, c'est la prudence.... |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 26 août 2017 : 14:10:48
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A défaut de solution idéale, il y a une bonne solution qui est d'appliquer le décret à la lettre : à moins de pouvoir justifier de griefs sérieux, laisser le mandat du syndic parvenir à son terme "théorique", le mandat du nouveau syndic ne prenant effet que passé ce terme. C'est ce que commande la prudence.
Dans le passé, il y avait une solution idéale qui consistait en ce que le mandant et le mandataire convenaient comme ils voulaient des dates de prise d'effet et de fin du mandat.
Les pouvoirs réglementaires et législatifs seraient bien avisés de revenir à la liberté contractuelle et d'abroger des dispositions inutilement contraignantes qui sont à ce point sibyllines qu'il faut attendre que le juge traduise alors qu'il n'est pas de sa compétence de dire le droit de manière générale et contraignante. |
Édité par - ainohi le 26 août 2017 14:13:15 |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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Posté - 26 août 2017 : 14:53:00
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citation: à moins de pouvoir justifier de griefs sérieux, laisser le mandat du syndic parvenir à son terme "théorique", le mandat du nouveau syndic ne prenant effet que passé ce terme.
Sauf que, comme le dit le rapporteur :
citation: Si le syndic est révoqué par l’assemblée générale alors que son mandat n’est pas achevé, c’est que celle-ci nourrit quelques griefs à son encontre.
(...)
M. le rapporteur. L’élection d’un nouveau syndic – qui se fait rarement sans raison particulière ! – pourra en effet se faire sans préavis ; le syndic révoqué ne peut continuer d’administrer la copropriété ! Cela n’empêche nullement le contrat de prévoir des indemnités.
Ca doit être pour ça que faire commencer le mandat du nouveau après la date d'AG est une solution que jamais personne ou presque ne retient...
L'AG devra donc choisir entre deux risques
1) faire commencer le mandat illico, au risque que le syndic réclame les un, ou deux ou 3 mois "manquants".... sans aucune garantie, en l'état actuel d'une jurisprudence inexistante sur cette nouvelle disposition, de les obtenir devant le juge.
2) laisser aux commandes un syndic qui au mieux ne fichera à peu près rien (l'inaction, c'est le grief le plus courant... et ça peut être très grave), et au pire, ayant toujours la main sur tout, signature de contrats léonins, compte en banque.....cherchera à nuire au syndicat...
Sauf à désigner sans explications un nouveau syndic très longtemps avant la fin du contrat en cours au moment de l'AG, (par exemple si contrat de 3 ans), ce que tout le monde s'accorde à dire qu'il vaut mieux éviter, le risque 1 me semble très largement plus faible que le deux... Avec en plus moins de conséquences : au pire, si le syndic assigne pour un mois d'honoraires, et qu'on n'a pas envie de se coltiner une procédure, on les lui paye et basta. |
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Édité par - Viviane le 26 août 2017 15:06:35 |
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Article 18-V, alinéa 3 : Révocation sans motifs ? 
