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BIBI
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 Posté - 27 août 2017 : 06:35:36
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Dans le cas de ventes d'appartements dans une copropriété ou il y a eu des appels de fonds pour créances douteuses en 2016 et en 2017 (votés le 11.07.dernier - appels en octobre)
* Qu'advient ils de fonds considérés comme provisions
1) pour les vendeurs à jour de leurs charges ?
2) vendeurs créanciers ?
3) vendeurs ( créanciers / à l'origine des créances douteuses ) dont un vendu par les domaines -
*****modération****
ré écriture du titre -> Maj->Min
merci de respecter la net étiquette :
L'écriture en CAPITALES est considérée comme une parole criée, il est donc préférable d'éviter de l'utiliser
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Édité par - Numero6 le 01 sept. 2017 21:02:51 |
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JB22
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 Posté - 27 août 2017 : 09:37:56
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L' avance de trésorerie et les appels de fonds pour pallier au manque de trésorerie , sont des "avances" et sont remboursables.
1- Avances remboursables.
2-Les vendeurs n' ayant pas payé les avances celles-ci seront déduites de leurs dettes.
3-Mêmes dispositions que le deux. Peut importe qu'ils soient à l' origine des appels et quelque soit le mode de vente. |
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Posté - 27 août 2017 : 11:00:53
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citation: Qu'advient ils de fonds considérés comme provisions
Ce qui est important de savoir et cela doit être indiqué dans la résolution :
* sont ces des provisions c'est un coup et c'est "perdu" ?
* sont ce des avances : alors on trouve ces valeurs en permanence sur l'annexe 1 dans le cadre "avances" ; alors ces sommes sont récupérables... |
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Viviane
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3
Posté - 27 août 2017 : 14:35:02
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Il faut effectivement savoir ce que vous avez voté exactement... mot à mot
Les dépréciations de créance sont une CHARGE, donc non remboursable
Décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires.
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000006051416
citation: Les charges comprennent aussi les dépréciations sur créances douteuses à l'encontre des personnes autres que les copropriétaires ; leur estimation est présentée par le syndic et soumise au vote de l'assemblée générale. Les dépréciations de créances douteuses à l'encontre des copropriétaires sont à constater après avoir mis en oeuvre les diligences nécessaires au recouvrement, au moment de la décision de l'assemblée générale de procéder à la saisie immobilière.
Les avances sont, elles, remboursables.
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Édité par - Viviane le 27 août 2017 14:35:40 |
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Posté - 27 août 2017 : 15:36:53
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BIBI : mais cela fut déjà traité de nombreuses fois !!! rélisez tous vos fils.
Votre syndic appelle des provisions, elles ne sont pas remboursables. D'ou l'arnaque qui perdure sans que personne ne conteste. laissez donc ces copros perdent leur argent. Ils sont responsables de ce choix. Il adoptent ces résolutions.
Pour être remboursables, le syndic devait proposer un ou des appels de fond de " solidarité ".
C'est un emprunt du SDC auprès des copros. Hors ce n'est pas le cas ici. Cet emprunt est remboursable en totalité ou partie si les dettes sont récupérées. pas si sur après tant d"année d'arnaque.
Alors sortez les mouchoirs ! et laissez ces copros perdent tout leur capital. 
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JB22
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5
Posté - 27 août 2017 : 15:41:41
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Voir les autres sujet de BIBI, dont "Annexes fausses".
Dans la copropriété de BIBI il n' y a aucune créance passée au 459 créances douteuses ni aucune dotation au compte 68" dotation aux dépréciation sur créances douteuses". bien que le libellé en comptabilité soit: "DOT.CR.DOUTEUSES"
Il a été voté des avances pour combler le déficit financier, lesquelles figurent sur l' annexe 1 au compte 120 ? le syndic ne respecte pas le plan comptable. |
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ainohi
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6
Posté - 27 août 2017 : 16:01:48
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Les avances répondent à un besoin de trésorerie temporaire. Les sommes avancées, notamment pour combler l'insuffisance de trésorerie consécutive à des impayés sont censées devoir être recouvrées. Lors de la vente de son lot de copropriété, la quote-part des avances du vendeur lui sont remboursées et la même somme est appelée à l'acheteur.
Les provisions pour dépréciations de créances douteuses correspondent à des créances estimées irrécouvrables. Les sommes correspondantes ne sont en conséquence ni remboursées au vendeur, ni appelées à l'acheteur mais sont traitées comme des dépenses. Ce sont des charges de copropriété. Si, ultérieurement, tout ou partie des créances qui avaient été estimées irrécouvrables sont finalement recouvrées, ce seront alors des produits.
Pour savoir si des sommes appelées aux copropriétaires sont traitées comme des provisions pour dépréciation de créances douteuses ou comme des avances de trésorerie, il faut consulter la comptabilité.
Les avances sont enregistrées sur un compte de numéro 103 qui figure dans l'annexe 1 des documents adressés aux copropriétaires avant approbation des comptes par l'assemblée générale.
Les chargées correspondant à des dépréciations de créances sont enregistrées sur un compte de n° 68 et figurent en annexe 2.
C'est à l'assemblée générale qu'appartient la décision soit d'appeler des avances soit de constituer des provisions pour dépréciations de créances douteuses.
citation: Initialement posté par BIBI
Dans le cas de ventes d'appartements dans une copropriété ou il y a eu des appels de fonds pour créances douteuses en 2016 et en 2017 (votés le 11.07.dernier - appels en octobre)
* Qu'advient ils de fonds considérés comme provisions
1) pour les vendeurs à jour de leurs charges ?
2) vendeurs créanciers ?
3) vendeurs ( créanciers / à l'origine des créances douteuses ) dont un vendu par les domaines - Je pense qu'au lieu de créanciers il faut lire débiteurs.
Lorsqu'un copropriétaire débiteur vend un lot, qu'il s'agisse d'une vente de gré à gré ou d'une vente sur saisie, la copropriété récupère sa créance sur le prix de vente. Le syndic est habilité à bloquer le montant correspondant à la créance du syndicat selon la procédure décrite à l'article 20 de la loi du10 juillet 1965.
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Édité par - ainohi le 27 août 2017 16:09:56 |
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Viviane
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Posté - 27 août 2017 : 16:34:40
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Le principal, Bibi, c'est pas la façon dont le syndic a comptablement traité la chose. Ce qui compte, c'est la décision d'AG.
Si, comme le dit JB22, c'est des AVANCES qui ont été votées, c'est des AVANCES qu'on doit avoir en compta, c'est tout.
citation: Il a été voté des avances pour combler le déficit financier,
Et elles sont remboursables.
Le vendeur n'a pas à se soucier du reste. Il prend le PV d'AG, et sur cette base demande le remboursement, point final.
Donc que disent les PV ? Mot à mot ?
Parce que si ce que vous nous donnez c'est les appellations comptables d'un syndic qui se plante, on peut pas s'en sortir.
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Édité par - Viviane le 27 août 2017 16:37:12 |
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BIBI
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 Posté - 27 août 2017 : 18:55:53
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Résolution
L'AG décide en conséquence que le complément de la dotation aux dépréciations des créances douteuses sera financé par un ou plusieurs appels de fonds exceptionnels d'un montant de 20 000 € et autorise le syndic à procèder selon la clé de répartition 'charges générales' aux appels de provisions selon les dates d' exigibilité .... |
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ainohi
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Posté - 27 août 2017 : 19:04:38
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Si le syndic fait n'importe quoi, les choses se compliquent un peu.
Il faut se référer aux décisions d'AG, mais il y en a de deux types : les décisions d'appeler des avances ou de constituer des provisions d'une part et les approbations des comptes d'autre part.
Si les comptes sont approuvés, la décision d'approbation des comptes se substitue à la décision initiale.
Supposons que le syndic ait porté en compte 68 ce qui aurait dû être porté en 1033 et que les comptes aient été approuvés. En approuvant les comptes, l'assemblée a décidé de rembourser l'avance et de constituer une provision pour dépréciation de créance.
S'il a fait l'inverse, c'est à dire porter en 1033 ce qui aurait dû être porté en 68, l'assemblée a décidé d'appeler des avances.
Les vérifications à faire par le vendeur lors de la vente porteront sur les comptes tels qu'ils ont été approuvés et, pour les exercices dont les comptes n'ont pas encore été approuvés, sur les décisions prises spécifiquement par l'assemblée générale d'appeler des avances ou de constituer des provisions. |
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ainohi
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Posté - 27 août 2017 : 19:12:51
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citation: Initialement posté par BIBI
Résolution
L'AG décide en conséquence que le complément de la dotation aux dépréciations des créances douteuses sera financé par un ou plusieurs appels de fonds exceptionnels d'un montant de 20 000 € et autorise le syndic à procèder selon la clé de répartition 'charges générales' aux appels de provisions selon les dates d' exigibilité ....
C'est dénué d'ambigüité. Ces 20 000 € sont des charges de copropriété non remboursables lors d'une vente. Cela doit figurer en annexe 2 sur les lignes 68.
Il est possible que tout ou partie de ces 20 000 € finisse par être recouvré. Ce sera alors un produit qui profitera à ceux qui seront copropriétaires au moment de l'approbation des comptes. |
Édité par - ainohi le 27 août 2017 19:14:40 |
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Viviane
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Posté - 27 août 2017 : 19:19:26
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citation: Résolution
L'AG décide en conséquence que le complément de la dotation aux dépréciations des créances douteuses sera financé par un ou plusieurs appels de fonds exceptionnels d'un montant de 20 000 € et autorise le syndic à procèder selon la clé de répartition 'charges générales' aux appels de provisions selon les dates d' exigibilité ....
En conséquence de quoi ? Qu'est-ce qui est écrit avant ?
Et pourquoi "le complément" de la dotation?
Où est la décision de voter la dotation initiale ?
Et comment peut-on DECIDER que ce sera un OU plusieurs appels ? Soit c'est un, soit c'est plusieurs.
Qu'est-ce qui est écrit APRES ? Les dates d'exigibilité sont lesquelles ? |
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Édité par - Viviane le 27 août 2017 19:24:18 |
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BIBI
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Posté - 27 août 2017 : 20:05:33
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En application de l'art.4 du D. 2005-240 du 14.03.2005 et suite au vote de la saisie immobilière en vue de la vente immobilière des lots N°.... appartenant à ...
, lors de l'A G /2015- et à la dotation aux dépréciations sur créances douteuses d'un montant de 15 000 € votée lors de l'AG /2016 , décide de complèter la dotation aux dépréciations sur créances douteuses au titre de l'exercice en cours et d'en fixer le montant complémentaire à 20 000 €
En conséquence ...
Dates d'exigibilité (1.10.2017 )
La résolution concernant l'approbation des comptes n'a pas été soumise aux votes (et fera l'objet d'une résolution /prochaine A G extra aux frais du syndic )
Annexes non équilibrées .. sujet traité sur UI comme le précise JB22 |
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Viviane
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Posté - 27 août 2017 : 20:33:13
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Donc ça donne:
citation: En application de l'art.4 du Décret 2005-240 du 14.03.2005 et suite au vote de la saisie immobilière en vue de la vente immobilière des lots N°.... appartenant à ...
, lors de l'A G /2015- et à la dotation aux dépréciations sur créances douteuses d'un montant de 15 000 € votée lors de l'AG /2016 , décide de complèter la dotation aux dépréciations sur créances douteuses au titre de l'exercice en cours et d'en fixer le montant complémentaire à 20 000 €
L'AG décide en conséquence que le complément de la dotation aux dépréciations des créances douteuses sera financé par un ou plusieurs appels de fonds exceptionnels d'un montant de 20 000 € et autorise le syndic à procèder selon la clé de répartition 'charges générales' aux appels de provisions selon les dates d' exigibilité suivantes : 1.10.2017
C'est donc bien une "dotation aux dépréciations sur créances douteuses", soit une charge, à imputer débit compte 68, de mémoire contrepartie crédit compte 491 (Dépréciation des comptes de tiers- copropriétaires).
Et non remboursable, contrairement à une avance.
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Édité par - Viviane le 27 août 2017 21:25:49 |
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BIBI
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Posté - 27 août 2017 : 20:39:12
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merci Viviane et les autres contributeurs -
Hélas pour ces résidents malchanceux .. |
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Viviane
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15
Posté - 27 août 2017 : 21:16:10
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Si la dernière AG a moins de deux mois
- et qu'ils ont siffisamment de billes pour dire qu'il n'y avaitpas de raison de déprécier 20000€ de plus, ils peuvent attaquer la décision. Mais le résultat est incertain et la procédure longue.
Le mieux serait un accord chez le notaire avec l'acheteurdans le cas où l'argent déprécié revient.
Ou signer la vente avant le 1er octobre...
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Édité par - Viviane le 27 août 2017 21:19:15 |
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ainohi
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Posté - 27 août 2017 : 21:24:35
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citation: Initialement posté par BIBI
Hélas pour ces résidents malchanceux .. Non remboursable ne signifie pas perdu.
Si, comme vous l'avez dit dans une autre discussion, la créance est de 55 000 €, que la mise à prix du lot saisi est de 100 000 € et qu'il n'y a pas d'autres créanciers que le syndicat des copropriétaires, les 55 000 € seront récupérés sur le prix de vente et la provision de 35 000 € sera reprise, comptabilisée comme un produit et viendra en déduction des charges. Les copropriétaires rentreront dans leurs fonds.
Au bout du compte, pour les copropriétaires qui n'ont ni acheté ni vendu entretemps, avances ou provisions pour dépréciation de créance ont exactement le même effet.
La différence se fait sentir lors d'une vente.
Lorsqu'il y a une avance, le vendeur est remboursé, mais l'acheteur doit la reconstituer. Il doit en être averti et cela pèse dans la négociation. Le vendeur peut avoir tendance à le dissimuler, mais c'est une manoeuvre frauduleuse contre laquelle l'acheteur peut exercer un recours. Si l'acheteur apprend qu'il devra verser une provision au moment de signer devant le notaire, cela arrive, il voudra renégocier le prix de vente avant de signer l'acte authentique.
Lorsque des provisions ont été constituées, il y a aussi lieu d'en tenir compte lors de la négociation : l'acheteur est informé qu'il aura des charges à payer à ce titre mais que ce qui a déjà été payé par le vendeur viendra en déduction et que si la créance est finalement recouvrée par le syndicat, le profit lui en reviendra.
Un fort niveau d'impayés dans la copropriété pèse défavorablement sur la valeur vénale des lots. Pour un acheteur ayant peu d'apport personnel voire aucun, devoir verser des avances d'un montant élevé peut être un obstacle sérieux à l'achat et, pour le syndicat, cela présente un risque d'impayés. La constitution de provisions pour dépréciations de créances est moins risqué pour le syndicat que l'appel d'avances de trésorerie et constitue un obstacle à la vente un peu moindre pour le vendeur. |
Édité par - ainohi le 27 août 2017 21:33:41 |
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BIBI
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Posté - 28 août 2017 : 08:43:38
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Depuis 1 mois , un investisseur fait des propositions d'achats à tour de bras, en ne restant que sur ce sujet des dépréciations pour créances douteuses
le syndic en avait connaissance (à l'inverse des résidents ) bien avant la convocation, tout comme pour les ventes par adjudication qui intéressent aussi
l'investisseur , c'est donc en connaissance de cause !
1) , qu'elle a refusé de proposer des provisions (créances douteuses ) au lieu d'avances
2) que l'une des 2 ventes par adjudication ( a fait l'objet d'un complément pour créance douteuse .. alors qu'elle savait que la date de la vente était imminente
donc une avance solidarité était préférable pour les résidents ( et moins avantageuse pour l'investisseur ...amené par son service immobilier )
Au cours de la prochaine AGE - une résolution portant sur ce sujet pourrait annuler et remplacer les décisions prises le 11.07... sans passer par la case justice
pour les 3 créances douteuses (avant la signature des premiers actes de ventes chez le notaire) |
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ainohi
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18
Posté - 28 août 2017 : 09:42:56
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L'investisseur cherche à faire baisser les prix, c'est de bonne guerre. Il n'a certainement aucune envie d'avancer de la trésorerie après avoir acheté. S'il y avait avances de trésorerie au lieu de dépréciations de créances, l'investisseur ferait baisser les prix sur l'argument des avances qu'il aurait à ajouter au prix de vente sans pouvoir les intégrer dans le prix et donc sans pouvoir les financer par emprunt. S'il est le seul candidat acheteur qui se manifeste, c'est lui qui fait le marché et les vendeurs devront quelle que soit la situation passer sous ses fourches caudines. Il serait encore plus dur dans les négociations s'il y avait des avances à reconstituer.
Pour le syndicat, la dépréciation de créances est moins risquée. Si l'investisseur est sans scrupule, il ne versera pas l'avance de trésorerie que le syndicat a remboursé au vendeur. |
Édité par - ainohi le 28 août 2017 09:47:04 |
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Viviane
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19
Posté - 28 août 2017 : 10:50:54
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citation: Depuis 1 mois , un investisseur fait des propositions d'achats à tour de bras, en ne restant que sur ce sujet des dépréciations pour créances douteuses
Je ne comprends pas vraiment ce que ça veut dire. Vous voulez dire qu'un investisseur parle quelque part, par écrit, des créances douteuses ? Pour dire quoi exactement ?
citation: le syndic en avait connaissance (à l'inverse des résidents ) bien avant la convocation, tout comme pour les ventes par adjudication qui intéressent aussi l'investisseur , c'est donc en connaissance de cause !
Et là c'est confus. On ne sait plus de quoi vous parlez. Convocation à l'AG ayant décidé la résolution citée plus haut ?
citation: 1) , qu'elle a refusé de proposer des provisions (créances douteuses ) au lieu d'avances
C'est qui, "elle", le syndic ? Parce que c'est pas cohérent. Elle a bien proposé une dotation pour créance douteuse, vous avez recopié la résolution !
citation: 2) que l'une des 2 ventes par adjudication ( a fait l'objet d'un complément pour créance douteuse ..
Et là vous dites le contraire du 1.....
citation: alors qu'elle savait que la date de la vente était imminente
donc une avance solidarité était préférable pour les résidents ( et moins avantageuse pour l'investisseur ...amené par son service immobilier )
Service immobilier de qui ? Du syndic ?
citation: Au cours de la prochaine AGE - une résolution portant sur ce sujet pourrait annuler et remplacer les décisions prises le 11.07... sans passer par la case justice
pour les 3 créances douteuses (avant la signature des premiers actes de ventes chez le notaire)
Et maintenant on a 3 créances douteuses.
Perso, j'arrive pas à vous suivre, Bibi. Les impayés, même si les problématiques sont similaires, ça se traite copropriétaire par copropriétaire. Il peut y avoir des lots où la dotation est justifiée, parce qu'il y a réellement des sommes qu'on peut estimer "définitivement perdues", et d'autres où ça n'est pas justifié.
Si vous mélangez l'historique de tous les lots dans un seul fil, comme si, en plus, on savait tous de quels lots il s'agit, pour lesquels il y a une vente par adjucation, provoquée par qui (les domaines ou le syndicat ?), quels sont ceux que le promoteur veut acheter .....je vois pas comment c'est possible de donner des réponses avisées. |
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Édité par - Viviane le 28 août 2017 10:51:58 |
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Viviane
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Posté - 28 août 2017 : 11:13:31
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Et à part ça, l'idée d'annuler les décisions de dotation me semble juridiquement plus que limite.
La dotation pour créance douteuse, c'est une CHARGE que l'assemblée a acceptée. C'est PAS la même chose qu'un budget prévisionnel (que ce soit pour travaux ou charges courantes) , destiné à régler des charges encore inconnues, et qu'on peut modifier.
Je vois pas comment on peut revenir sur une CHARGE déjà approuvée par l'AG, ce serait comme décider que les comptes ne sont plus approuvés...
C'est même le BUT de cette dotation : faire rentrer des sous de façon définitive, quoi qu'il arrive. Par opposition aux "avances" qui, comme leur nom l'indique, ne sont que des avances.
Si l'argent de ces dotations revient, il y aura une "reprise de dépréciation sur créance douteuse". Autrement dit un crédit partagé selon les mêmes tantièmes que la dotation, mais entre les copros qui sont copros au moment du partage.
Si tout ou partie de l'argent des dotations ne revient pas, l'AG actera le fait, aucun argent supplémentaire ne sera demandé à qui que ce soit, on soldera simplement la chose comptablement.
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Édité par - Viviane le 28 août 2017 11:18:29 |
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Créances douteuses et ventes 
