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Viviane
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21
 Posté - 28 août 2017 : 11:29:10
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Ps :
Dans notre cas, l'expert comptable judiciaire (judiciaire, mais pas nommé par le juge), pour les exercices qu'il a traité, a imputé la dotation sur l'exercice comptable à approuver . Et on s'est limité au montant correspondant aux créances douteuses que nous avions sur notre ancien syndic relatives à cet exercice..
Autrement dit, la dotation était prise en compte sur les annexes présentées à l'AG mais a néanmoins, comme la loi l'exige, fait l'objet d'une résolution séparée, avant approbation globale des comptes. On a donc, bien que le débiteur soit identique, voté une dotation par exercice.
Sur l'exercice (et créances douteuses relatives à cet exercice) traité par le nouveau syndic, la comptable a commencé par contester l'existence même du compte 68.... puis a imputé les dotations à la date du vote d'AG, donc sur un autre exercice que celui ayant généré la créance douteuse.
Pour moi, c'est l'expert comptable qui avait raison. Mais bon, j'ai laissé courir.
Dans le cas d'un copro débiteur, avec une créance courant sur plusieurs exercices, dont certains sans doute déjà approuvés, pour moi la dotation s'impute sur l'exercice soumis à approbation .
Exemple : vous votez la dotation en juillet, pour moi le syndic doit la présenter sur les annexes de l'exercice soumis à approbation. Ca fait partie de l'approbation des comptes de l'exercice clos.
Si vous faites une AGE juste pour la mise en vente du lot, ça me semble plus compliqué.
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Édité par - Viviane le 28 août 2017 11:38:31 |
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ainohi
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 22
Posté - 28 août 2017 : 11:37:49
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Juridiquement, rien n'interdit à l'assemblée de se raviser. Si la vente est imminente et que celle-ci permet au syndicat de recouvrer sa créance, il n'y a pas lieu à déprécier celle-ci mais plutôt à demander aux copropriétaires une avance de trésorerie le temps que la vente soit réalisée.
Il faut cependant considérer un élément déterminant qui est que les lots sont difficiles à vendre. S'il n'y a d'autres acheteurs potentiels que l'investisseur qui s'est manifesté, c'est lui qui est en position de force. Or il préfère supporter des charges que geler de la trésorerie. Lui imposer cette contrainte de trésorerie se traduira par une baisse du montant de ses offres voire même par une renonciation à acheter. |
Édité par - ainohi le 28 août 2017 11:44:40 |
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Viviane
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23
Posté - 28 août 2017 : 11:45:27
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citation: Juridiquement, rien n'interdit à l'assemblée de se raviser.
L'AG ne peut pas se raviser sur tout. Elle ne peut pas, par exemple "désapprouver" des comptes déjà approuvés. Ici, pour moi, on est à peu près dans le même cas.
Après il faudrait voir s'il existe des jurisprudences qui tranchent la chose. Perso j'en connais pas.
Ce qui est certain, c'est que si la vente a lieu le 1er décembre, et que le 1er janvier l'AG transforme cette dotation (déjà imputée sur le vendeur) en avance (que l'acheteur devra verser) ça va provoquer (et pour rien....) une pagaïe inouie, et je doute que le promoteur se laisse faire sans rien dire....
citation: Si la vente est imminente et que celle-ci permet au syndicat de recouvrer sa créance, il n'y a pas lieu à déprécier celle-ci mais plutôt à demander aux copropriétaire une avance de trésorerie le temps que la vente soit réalisée.
Certes, mais c'est déjà fait. |
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Édité par - Viviane le 28 août 2017 11:47:16 |
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BIBI
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 Posté - 28 août 2017 : 11:46:56
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Viviane ( en réponse )
* l'approbation des comptes 2016 n'ont pas été soumise aux votes ... (l'objet d'une AGE - date à fixer) - toutes résolutions envisageables ...
* l'erreur dans l'annexe 1 correspond aux 168 000 € que représentent la quasi totalité des 3 impayés ( comme précisé par JB 22 )
* En avances , il y avait eu (2014 et 2015) 125 000 € (comme prévu dans le règlement de copropriété ) et sont en 1032
* Il y a eu 3 décisions votées en 2016 + 07.2017 : pour 3 créances qualifiées de douteuses - dont une concernant la vente prochaine par adjudication
* (ELLE = le syndic)
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Viviane
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25
Posté - 28 août 2017 : 11:54:37
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Bibi, vous continuez de donner des infos totalement "mélangées"
citation: l'erreur dans l'annexe 1 correspond aux 168 000 € que représentent la quasi totalité des 3 impayés ( comme précisé par JB 22 )
Quels lots ? Quelle erreur ? Cette erreur sur les annexes est un autre sujet, non ?
citation: * En avances , il y avait eu (2014 et 2015) 125 000 € (comme prévu dans le règlement de copropriété ) et sont en 1032
Là vous me parlez des avances de trésorerie. Quel rapport avec le sujet de ce fil ?
citation: * Il y a eu 3 décisions votées en 2016 + 07.2017 : pour 3 créances qualifiées de douteuses - dont une concernant la vente prochaine par adjudication
Ok, d'accord. Mais ça sert pas à grand chose de savoir ça. Comme déjà dit, c'est copropriétaire par copropriétaire qu'il faut traiter la chose, et pas globalement.
citation: * l'approbation des comptes 2016 n'ont pas été soumise aux votes ... (l'objet d'une AGE - date à fixer) - toutes résolutions envisageables ...
Et pourquoi ? Si votre exercice est clos au 31 décembre, il n'y a aucune raison !
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BIBI
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Posté - 28 août 2017 : 12:01:46
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Ainohi
Effectivement , rien n'interdit à l'AG de se raviser (d'ou ma question ..) d'autant que l'investisseur ne sera pas encore officiellement copropriétaire..
donc pas de résolution de sa part ..
L'investisseur dispose d'une énorme enveloppe et est très intéressé par l'achat dans cette résidence services dont il a totale connaissance des difficultés et en conséquence de la valeur des biens..
* L'investissement est à réaliser avant le 31.1.2 2017)- avec des contraintes pour les locations en résidence services séniors ( modifications à prévoir à sa charge) .. ( location en meublés durant 9 ans ) et mises aux normes des locations etc .. niche pour les contribuables français (à vérifier LOI Cesu-Bouvard)
Il peut racheter à notre connaissance (de quoi : détenir plus de 50 % des tantièmes ..)
Comme ils savent qu'ils ne peuvent faire n'importe quoi avec des vendeurs (vulnérables) il semblerait qu'ils ne se comportent pas en prédateur ..
Beaucoup vont rester en tant que locataires .. c'est un grand événement après ces années de survie dans des difficultés , et des craintes pour tous ces séniors
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ainohi
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27
Posté - 28 août 2017 : 12:14:12
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citation: Initialement posté par Viviane
L'AG ne peut pas se raviser sur tout. Elle ne peut pas, par exemple "désapprouver" des comptes déjà approuvés. L'AG peut décider simultanément une reprise sur dotation et un appel de trésorerie sans effet rétroactif.
citation: Initialement posté par Viviane
Ce qui est certain, c'est que si la vente a lieu le 1er décembre, et que le 1er janvier l'AG transforme cette dotation (déjà imputée sur le vendeur) en avance (que l'acheteur devra verser) ça va provoquer (et pour rien....) une pagaïe inouie, et je doute que le promoteur se laisse faire sans rien dire.... C'est la décision en vigueur à la date de la vente qui s'appliquera. La décision prise le 1er janvier ne pourra s'appliquer à la vente conclue le 1er décembre. |
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Viviane
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28
Posté - 28 août 2017 : 12:51:19
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citation: L'AG peut décider simultanément une reprise sur dotation et un appel de trésorerie sans effet rétroactif.
La "Reprise de dépréciation sur créances douteuses", c'est quand la créance disparait parce que soldée par le débiteur. Ca ne résulte donc pas d'une décision d'AG, mais du versement de la somme par celui-ci.
Et juridiquement, on ne peut de toute façon PAS faire des appels rétroactifs..
citation: nitialement posté par Viviane
Ce qui est certain, c'est que si la vente a lieu le 1er décembre, et que le 1er janvier l'AG transforme cette dotation (déjà imputée sur le vendeur) en avance (que l'acheteur devra verser) ça va provoquer (et pour rien....) une pagaïe inouie, et je doute que le promoteur se laisse faire sans rien dire....
citation: ainohi : C'est la décision en vigueur à la date de la vente qui s'appliquera. La décision prise le 1er janvier ne pourra s'appliquer à la vente conclue le 1er décembre.
Monsieur X achète le 1er décembre. Pas d'avance à payer.
Le 1er janvier l'AG annule la dotation de 1000€, et la remplace par une avance de 1000€. C'est monsieur X qui est propriétaire au 1er janvier, c'est donc bien à lui que la décision d'AG s'applique.
Comptablement, c'est un pataquès.... On rend la dotation (qu'il n'a pas payée au départ) à X ? Pour lui appeler une avance ?
Effectivement, après réflexion, c'est à priori opération blanche pour lui. Et ne change rien pour le vendeur, qui a toujours "perdu" sa dotation...
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Édité par - Viviane le 28 août 2017 12:58:28 |
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ainohi
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Posté - 28 août 2017 : 13:10:06
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citation: Initialement posté par Viviane
La reprise de dotation, c'est quand la créance disparait parce que soldée par le débiteur. Le plus souvent, mais ce peut être aussi lorsqu'il apparaît qu'elle a cessé d'être douteuse. ll ne faut pas confondre mouvements de trésorerie avec charges ou produits.
citation: Initialement posté par Viviane
Et juridiquement, on nepeut de toute façon PAS faire des appels rétroactifs.. On ne peut pas, nous sommes d'accord.
citation: Initialement posté par Viviane
Le 1er janvier l'AG annule la dotation de 1000€, et la remplace par une avance de 1000€. C'est monsieur X qui est propriétaire au 1er janvier, c'est donc bien à lui que la décision d'AG s'applique. L'AG ne peut pas annuler des droits acquis ni imposer des contraintes a posteriori. Elle ne peut pas annuler la décision de dépréciation prise antérieurement, elle peut seulement décider le 1er janvier une reprise sur dotation et d'appeler des avances sur trésorerie exigibles à partir du 1er janvier. Il n'y aura pas à rembourser rétroactivement celui qui a vendu le 1er décembre. |
Édité par - ainohi le 28 août 2017 13:10:46 |
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Viviane
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Posté - 28 août 2017 : 13:26:48
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citation: citation:
Initialement posté par Viviane
La reprise de dotation, c'est quand la créance disparait parce que soldée par le débiteur.
ainohi : Le plus souvent, mais ce peut être aussi lorsqu'il apparaît qu'elle a cessé d'être douteuse. ll ne faut pas confondre mouvements de trésorerie avec charges ou produits.
Une copro n'est pas une entreprise. Perso je ne vois pas comment on peut annuler une dotation, soit rendre une charge déjà approuvée par l'AG, de quelque façon que ce soit, et comment qu'on appelle cette annulation, y compris "reprise"...
Vous n'avez pas de jurisprudence, moi non plus, restons en là .
L'AG de Bibi fera ce qu'elle veut.
citation: Il n'y aura pas à rembourser rétroactivement celui qui a vendu le 1er décembre.
C'est effectivement ce que je disais.
citation: Effectivement, après réflexion, c'est à priori opération blanche pour lui. Et ne change rien pour le vendeur, qui a toujours "perdu" sa dotation...
Le copro vendeur n'étant plus rien pour le syndicat, rien de ce que décidera l'AG après la vente n'aura d'incidence pour lui......... |
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Édité par - Viviane le 28 août 2017 13:44:35 |
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ainohi
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31
Posté - 28 août 2017 : 13:49:12
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citation: Initialement posté par Viviane
Une copro n'est pas une entreprise. Perso je ne vois pas comment on peut annuler une dotation, soit rendre une charge déjà approuvée par l'AG, de quelque façon que ce soit, et comment qu'on appelle cette annulation, y compris "reprise"... Et c'est reparti ! Je n'ai pas parlé d'annuler avec effet rétroactif mais de décider pour l'avenir, ce qu'on peut toujours faire.
On peut parfaitement constater en octobre 2017 que la créance considérée comme douteuse en 2016 ne l'est plus en octobre 2017 et décider d'une reprise sur dotation qui prendra effet en octobre 2017.
BIBI, il ne faut pas se polariser sur la seule question du caractère remboursable ou non des contributions demandées aux copropriétaires mais se livrer à un examen global. Comme l'arrivée de cet investisseur, qui pourrait devenir majoritaire, aura des effets ressentis par tous les copropriétaires et qu'il ne semble pas se comporter en prédateur, le conseil syndical devrait prendre contact avec lui afin de préparer en toute connaissance de cause les décisons à prendre dans l'intérêt commun.
En ce qui concerne les vendeurs, ce qui les intéresse est de savoir au bout du compte ce qu'ils tireront de la vente. Qu'ils vendent au prix de 150 000 € en récupérant en sus une avance de 5 000 € ou qu'ils vendent au prix de 155 000 € sans rien récupérer, pour eux, c'est identique. En revanche, ce ne l'est peut-être pas pour l'acheteur. Ce qu'il faut rechercher lors d'une vente est un compromis qui satisfasse les deux parties compte tenu de ce que l'une et l'autre auront à payer à la copropriété et de ce qu'ils pourront se faire rembourser. Si, comme je le pense, il est plus intéressant pour l'acheteur de payer une charge qui sera compensée ultérieurement par un profit plus tôt que de geler de la trésorerie, l'intérêt bien compris des vendeurs serait peut-être des dotations pour dépréciations de créances plutôt que des avances de trésorerie. Ce serait un point à discuter avec cet investisseur avant la prochaine assemblée générale. |
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Viviane
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32
Posté - 28 août 2017 : 14:02:23
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citation: citation:
Initialement posté par Viviane
Une copro n'est pas une entreprise. Perso je ne vois pas comment on peut annuler une dotation, soit rendre une charge déjà approuvée par l'AG, de quelque façon que ce soit, et comment qu'on appelle cette annulation, y compris "reprise"...
ainohi : Et c'est reparti ! Je n'ai pas parlé d'annuler avec effet rétroactif
Moi non plus.... d'autant que comme déjà dit, l'effet rétroactif en copro.....
Mais le fait est que votre "reprise" entrainera de fait et mécaniquement la restitution au crédit des comptes copros d'une somme correspondant à une charge déjà approuvée par l'AG. Sans produit correspondant encaissé en banque.
Tout ce que je dis c'est que j'ai des doutes, mais aucune certitude, sur la légalité de la chose.
Mais bon, c'est un dialogue de sourds...
Bonne journée |
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Édité par - Viviane le 28 août 2017 14:20:27 |
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JB22
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Posté - 28 août 2017 : 14:05:17
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De BIBI
* En avances , il y avait eu (2014 et 2015) 125 000 € (comme prévu dans le règlement de copropriété ) et sont en 1032 "
Difficile de s' y retrouver avec des informations contradictoires.
Sur l 'annexe 1 au 31/12/16 il n' y a aucune somme en 1032 en 2015 et 2016; |
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BIBI
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34
Posté - 28 août 2017 : 14:19:25
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JB 22 : pardon, les 125 000 € figurent en 1031 ... (vous avez la possibilité de le vérifier) et je n'ai aucune prétention en compta...
Pour le reste difficile de raisonner juste sur des bases fausses .. tout comme pour les annexes ..
AInohi: effectivement le tout c'est que chacun s'y retrouve ... surtout les résidents , et nous tentons de négocier avant que les actes de ventes soient définitifs ..
Viviane : je répète les comptes de l'exercice 2016 : n'ont pas été approuvés .
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Viviane
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Posté - 28 août 2017 : 14:21:55
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citation: Viviane : je répète les comptes de l'exercice 2016 : n'ont pas été approuvés .
Et pourquoi vous répétez ? J'avais compris.
Mais je vous ai demandé pourquoi ils n'ont même pas été soumis à approbation alors que vous aviez une AG en juillet ? |
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Édité par - Viviane le 28 août 2017 14:24:07 |
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JB22
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Posté - 28 août 2017 : 14:43:05
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"JB 22 : pardon, les 125 000 € figurent en 1031 ... (vous avez la possibilité de le vérifier) et je n'ai aucune prétention en compta... "
Sur l' annexe 1 il y a en 1031 avance de trésorerie
Exercice précédent...140.00.00 et exercice en cours..125.000.00
Rien en 1032 Avances travaux
Rien en 1033 Autres avances.
En 12 solde travaux et opérations exceptionnelles..... -1.934.37
exercice clos.........................................................67.573.09
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ainohi
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Posté - 28 août 2017 : 18:14:30
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citation: Initialement posté par Viviane
Mais le fait est que votre "reprise" entrainera de fait et mécaniquement la restitution au crédit des comptes copros d'une somme correspondant à une charge déjà approuvée par l'AG.
Et l'avance de trésorerie qui sera décidée simultanément entraînera de fait, mécaniquement et simultanément, l'effet inverse de sorte que les comptes des copropriétaires seront le même jour crédités et débités d'une même somme. La charge approuvée par l'AG ne sera pas annulée, il apparaîtra simplement ultérieurement un produit. Ce n'est pas un souci, ni juridique ni comptable. Le seul souci serait que cette opération intervienne après signature d'un compromis de vente et avant signature de l'acte authentique. L'acheteur étant pris par surprise, il pourrait s'élever un litige entre lui et le vendeur. Comme le but de l'opération n'est pas de semer la zizanie entre quiconque, dès que le conseil syndical aura décidé de proposer à l'assemblée générale de passer de dépréciations de créances en avances de trésorerie, il serait bien inspiré de le faire savoir afin que les copropriétaires qui mettraient leurs lots en vente pensent à prévoir cette éventualité au moment de conclure le compromis.
citation: Initialement posté par Viviane
Sans produit correspondant encaissé en banque. Il n'y a pas obligatoirement de corrélation entre charges et produits d'une part et mouvements de trésorerie d'autre part. |
Édité par - ainohi le 28 août 2017 18:15:58 |
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Viviane
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Posté - 28 août 2017 : 19:04:00
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citation: Il n'y a pas obligatoirement de corrélation entre charges et produits d'une part et mouvements de trésorerie d'autre part.
Je sais.
Je me pose plusieurs questions sur ce type de décision d'AG
- la première, celle de la légalité en général. J'ai pas de certitude. Passons
- la deuxième, c'est celle de la pertinence à dire : faites le, alors qu'on ne connait absolument aucun détail sur LES créances en question, puisque Bibi parle de plusieurs. Et donc qu'on est totalement incapable de dire ce qui serait ou pas douteux. Car ce qui est douteux (et donc qu'on peut "estimer définitivement perdu", ça ne doit pas être comblé par des avances, mais bien par des dotations.
- la troisième c'est- à supposer que la manip soit légalement possible- que je doute que la mise en oeuvre soit aussi simple que : "l'avance de trésorerie qui sera décidée simultanément entraînera de fait, mécaniquement et simultanément, l'effet inverse de sorte que les comptes des copropriétaires seront le même jour crédités et débités d'une même somme."
J'arrive pas à visualiser la décision d'AG précise, et les opérations comptables qui vont avec (datées). Il y a trop de paramètres. Et mon humble avis, c'est que les chances que le syndic traite ça n'importe comment, ajoutant à la confusion, aux problèmes déjà nombreux, et donc ajoutant des litiges aux litiges, compliquant les dossiers d'impayés, sont de 99,9%.
- la quatrième, c'est : quel intérêt ? Combien de gens (hormis les débiteurs) sont prêts à vendre ? Dans une copro avec une telle somme faramineuse de problèmes, est-ce vraiment pertinent de vouloir défaire ce qui a été fait, même si mal fait ? Pour le bénéfice de qui ? Et quel bénéfice, sachant qu'il est toujours possible de passer un accord chez le notaire pour le cas où une partie de la dotation "revient" ? Et que pour ceux qui ne vendent pas, ça ne change rien.
Bref, autant si c'était pas déjà fait, je dirais à Bibi de scruter à la loupe ce qui est potentiellement irrécouvrable ou pas, pour savoir si la dotation se justifie ou pas, et de combien. Autant là , je bougerais pas d'un poil. Je me contenterais de veiller à ce que personne n'oublie cette dotation dans les tréfonds de la compta, et que ce soit bien soldé une fois l'histoire finie.
Sur une copro avec une telle somme de problèmes, une telle quantité d'impayés et de procédures en cours, des ventes forcées de lot à venir, un syndic qui, fin août 2017, n'a toujours pas soumis à approbation les comptes clos en décembre 2016 (alors qu'en plus il y a eu une AG en juillet) , ça me semble très largement plus grave et plus important à traiter que s'échiner à vouloir transformer des dotations en "avances"
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Édité par - Viviane le 28 août 2017 19:32:04 |
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JB22
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France
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Posté - 28 août 2017 : 20:45:10
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De Viviane
" Et donc qu'on est totalement incapable de dire ce qui serait ou pas douteux. Car ce qui est douteux (et donc qu'on peut "estimer définitivement perdu", ça ne doit pas être comblé par des avances, mais bien par des dotations."
..."Sur une copro avec une telle somme de problèmes, une telle quantité d'impayés et de procédures en cours, des ventes forcées de lot à venir, un syndic qui, fin août 2017, n'a toujours pas soumis à approbation les comptes clos en décembre 2016 (alors qu'en plus il y a eu une AG en juillet) , ça me semble très largement plus grave et plus important à traiter que s'échiner à vouloir transformer des dotations en "avances"
Vous avez raison, dans cette copropriété il n' a jamais été estimé les créances " irrécouvrables":, aucune créance passée en "douteuses"; pas de "provision constituée, au compte 491, mais des appels pour combler le manque de trésorerie.
Le respect du plan comptable, de la loi de 1965 et le décret de 1967, ne font pas partie des soucis du syndic.
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Édité par - JB22 le 28 août 2017 20:46:07 |
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Posté - 29 août 2017 : 20:26:16
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Personne n'a demandé la nomination d'un administrateur judiciaire, ni le Maire. Les dettes dépassent le budget de plus de 25%, et maintenant 15% et ceci depuis très longtemps.
Ceci est une obligation; mais comme tout le monde s'en fout, pourquoi respecter la loi.
Le syndic comble simplement les trous avec des appels de fonds que l'AG adopte les yeux fermés. Une gestion facile.
Les montants des ventes forcées servira à combler les nouveaux trous de trésorerie. Elle est pas belle la vie de ce syndic !!  
Les copros SONT aussi responsables de l'état de faillite de cette résidence.
Cela ne sert à rien de se poser des questions sur la légalité des décisions d'AG puisqu'elles ne seront jamais contestée; sur la nature et le montant des créances douteuses puisque que personne ne demande rien. Sur le fait que le syndic devait appeler des avances de " solidarités " remboursables,...... Et une approbation des comptes ou pas ne changera en rien la gestion calamiteuse de ce syndic.
Sans oublier que BIBI n'a aucune légitimité dans cette copropriété. 
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Créances douteuses et ventes 
