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Viviane
Pilier de forums
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 Posté - 05 sept. 2017 : 00:47:14
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Je voulais répondre à JPM dans ce fil post 44
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=3
qui me demandait
citation: Pourquoi, s'il vous plaît, ne serait-il pas possible que tous les copropriétaires soient d'accord pour affecter le prix de la vente à une opération ?
Mais pas noyer à nouveau la questionneuse dans des débats interminables qui ne lui serviront si ça se trouve à strictement rien du tout ...
Donc je me dis qu'un nouveau fil, c'est mieux.. au cas où ça dériverait encore
Donc, je me suis un peu réveillée.
Et non, j’ai dit une ânerie hier soir, c’est pas la jurisprudence qui me fait dire ça.
1) C’est contraire à l’article 16-1 qui dispose expressément que « La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic «
2) C’est prendre deux décisions en une seule résolution, ce qui est contraire à toute la jurisprudence actuelle, qui l’interdit. Une résolution = un objet. Donc on décide pas en même temps de vendre la loge et d’ouvrir, ou d’abonder un fonds travaux, ou de faire des travaux.
3) C’est une atteinte au droit des copros de choisir la façon dont ils financent les appels. Si le prix qui me revient sur la vente est de 5000€, j’ai le droit de toucher ces 5000€, puis d’emprunter 5000€ à qui je veux pour financer les travaux. Si l’AG a directement décidé d’affecter la somme à ces travaux, j’en verrai pas la couleur, de ces 5000€, et j’aurai pas la possibilité d’emprunter. Avec deux décisions, je peux.
4) C’est potentiellement, dans le cas où les travaux décidés ne se répartiraient pas selon les mêmes clés que la vente, créer un mic mac comptable quasi ingérable.
5) On a un casse tête à résoudre en ce qui concerne les dates d’exigibilité. Quelle est dans ce cas la date d’exigibilité des appels travaux ? Où la décide-t-on ? Et si on la décide, comment on fait pour faire coïncider exactement avec la date où l’argent rentrera ?
Procéder ainsi est donc mauvais à tous points de vue. En dehors du fait que c’est pas conforme à l’article 16-1, et que c’est deux décisions en une résolution, je ne vois pas quels en seraient les avantages.
Si l’AG veut conditionner la vente au fait de consacrer l’argent à ceci ou cela, ce qui est souvent un point important dans la décision, elle peut parfaitement et tout à fait légalement procéder autrement, rien n’interdisant dans les textes de conditionner une décision d’AG à une autre, où à un événement quelconque. C’est ce qu’on fait quand on donne mandat au CS pour choisir un devis de travaux « dans la limite d’un montant maximum de 5000€ » alors qu’on a même pas les devis. Si le CS ne trouve que des devis à 6000€, ben les travaux ne sont pas faits.
Exemple :
Décision A) L’AG décide, sous réserve que la décision B soit également acceptée par la présente AG, de vendre à Untel le bout de couloir Y, lot n°1, propriété des copropriétaires de la partie commune spéciale bâtiment 2, au prix de 15000€.
Votent les propriétaires du bâtiment 2, qui seront également seuls à percevoir le prix de la vente.
Décision B) L’AG décide, sous réserve que l’acte de vente concernant le lot 1 mentionné résolution A ait effectivement été signé avant le 15 décembre 2017, de refaire l’allée principale commune aux bâtiments 1 et 2.
Et dans la résolution B-2 on décide de dates d’exigibilité pour ces appels travaux (20000€ au total) postérieures au 15 décembre 2017, pour que la vente ait pu avoir lieu et l’argent être rentré, de façon que ceux qui veulent effectivement payer avec l’argent de la vente le puissent.
Si in fine la vente ne se fait pas, les travaux ne se feront pas non plus.
Si in fine la vente se fait, le syndic fera un chèque à tout le monde. Et chacun payera les travaux comme il veut.
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Édité par - Viviane le 05 sept. 2017 00:58:10 |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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1
Posté - 05 sept. 2017 : 01:23:36
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Il me faut donc reproduire la réponse de JPM qui ne veut pas répondre ici....
citation: Il me faut donc reproduire la réponse de Viviane qui n'a pas compris ce qu'est une décision unanime : tous le monde est d'accord pour faire quelque chose d'une certaine manière. Chaque ligne numérotée est de Viviane. La réponse de JPM vient à la suite.
1) C’est contraire à l’article 16-1 qui dispose expressément que « La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic
C'est faux. La quote-part du prix apparaît au crédit du compte du copropriétaire avec en contrepartie la quote-part de l'appel de fond
2) C’est prendre deux décisions en une seule résolution, ce qui est contraire à toute la jurisprudence actuelle, qui l’interdit. Une résolution = un objet. Donc on décide pas en même temps de vendre la loge et d’ouvrir, ou d’abonder un fonds travaux, ou de faire des travaux.
C'est inexact. Il y a unanimité donc pas de recours possible car la ou les décisions ne sont pas de nature à faire apparaître une notion d'inexistence.
D'autre part les décisions conjointes (ou en bloc) sont admises dans certains cas. Sic pour la désignation du syndic et l'approbation de son contrat de syndic qui est l'accessoire de la désignation.
3) C’est une atteinte au droit des copros de choisir la façon dont ils financent les appels.
Ce n'est pas une telle atteinte puisqu'ils sont d'accord. Vous n'avez pas Ă vous mĂŞler de leurs affaires
4) C’est potentiellement, dans le cas où les travaux décidés ne se répartiraient pas selon les mêmes clés que la vente, créer un mic mac comptable quasi ingérable.
Pas de mic mac du tout. Voyez mon étude citée plus haut.
5) On a un casse tête à résoudre en ce qui concerne les dates d’exigibilité.
Pas de casse tĂŞte non plus. Tout se fait au lendemain de la vente.
Il ne faut pas prendre les copropriétaires pour des imbéciles. De plus le syndic, instruit, intelligent, dynamique, fait le nécessaire pour que tout aille bien.
Mais comme si je lui réponds ICI il va me répondre dans l'autre fil, et ben pour le bien Catherine (de l'autre fil), bien que pas mal de choses me titillent plus qu'un peu, je ne vais pas répondre... Je crois que le monde comme le forum s'en remettront.... ce n'est que partie remise.....et JPM encore mieux, j'imagine que c'était son but, que je réponde pas.... |
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Édité par - Viviane le 05 sept. 2017 01:29:42 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 05 sept. 2017 : 11:01:37
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Sur le terrain théorique, je pense que tout a été dit.
Sur le terrain pratique, je pense que :
- la grande majorité des copropriétaires trouveraient bizarre que le syndic leur envoie sous le même pli un chèque d'une certaine somme et un appel de fonds immédiatement exigibles de la même somme ;
- si un copropriétaire est mécontent que le syndic ait compensé la créance du produit de la vente avec la dette de la dépense ou de l'avance décidée par l'assemblée, je le vois mal porter sa contestation devant un tribunal ; il risque fort d'être débouté sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile : citation: Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. Car ce serait, soit revendiquer un droit à ne pas payer une dette, soit introduire une action qui ne serait motivée par aucun intérêt légitime alors que l'article 30 du même code dispose : citation: L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention... |
Édité par - ainohi le 05 sept. 2017 11:09:48 |
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Posté - 05 sept. 2017 : 12:35:48
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viviane : vous avez raison, JPM n'est pas clair et propose des arguments non recevables comme comparer l'élection du syndic avec son " contrat", et le vote d'une seule résolution possible comprenant la vent d'un lot et l'affectation à des travaux !! Ce qui est illégal.
Le syndic remet immédiatement la quote-part du montant de la vente d'une parties communes à TOUS les copros présents au moment de la vente; peu importe si un ou des copros sont débiteurs.
L'AG ne peut pas affecter le montant de la vente sur un livret A, au fond de travaux, à des travaux, au budget de fonctionnement courant ( du déjà vu !),...
par conséquent :
1.une résolution fixant le prix et les conditions de ventes de la partie commune. Le syndic répartira immédiatement ces fonds suivant la quote-part des copros présents au moment de la vente
2. une ou des résolutions travaux avec des dates d'appel de fonds.
Chaque copro paiera cet appel de fonds comme il l'entend. Avec ce montant reçu de cette vente, un emprunt, en vidant son livret A 
....
L'AG n'affectant donc pas cette somme Ă ces travaux.
On pourrait imaginer aussi une résolution pour affecter cette somme, mais quid de la légalité et à quelle majorité . SEULE une unanimité peut éviter une contestation.
Quant au copro acheteur il paie la totalité de la somme fixée par l'AG, il n'a aucun droit de retirer sa quote-part, comme le syndic n'a pas à déduire sa dette.
Cela parait si simple
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Posté - 05 sept. 2017 : 13:47:05
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citation: la grande majorité des copropriétaires trouveraient bizarre que le syndic leur envoie sous le même pli un chèque d'une certaine somme et un appel de fonds immédiatement exigibles de la même somme ;
- si un copropriétaire est mécontent que le syndic ait compensé la créance du produit de la vente avec la dette de la dépense ou de l'avance décidée par l'assemblée, je le vois mal porter sa contestation devant un tribunal ; il risque fort d'être débouté sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile : Je ne vois pas vraiment deux arguments, le premier n'en n'est pas un.
Quand le notaire me demande trop et me rembourse plus tard, jene crie pas au loup.
Quand les impots me remboursent un dégrèvement de taxe foncière tout en me demandant une CFE, je ne vas pas voir mon avocat.
Le second me parait bien présomptueux puisque la loi dit que le sydnicat (le sydnic) doit payer. C'est le syndic qui serait bien présomptueux d'engager son syndicat dans une action qu'il sait perdue d'avance, sauf recours auc onseil constitutionnel par exmeple. |
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Posté - 05 sept. 2017 : 15:20:33
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ainohi : le syndic qui ne remet pas la totalité de la quote-part du produit de la vente d'une partie commune aux copros présents lors de la vente commet une faute. Le juge condamnera le syndicat. ET que vient faire le code civil la dedans ?
Et vos suppositions pseudo-pratique n'ont rien de juridiquement recevable.
Une pratique illégale, reste illégale, même si vous trouvez cela pratique. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 05 sept. 2017 : 16:04:02
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Quand le notaire me demande trop et me rembourse plus tard, jene crie pas au loup. Cela dépend du montant en cause. S'il est important et que j'ai des arguments pour contester, je discute.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Quand les impots me remboursent un dégrèvement de taxe foncière tout en me demandant une CFE, je ne vas pas voir mon avocat. Là encore, cela dépend. Si j'estime avoir trop versé, je discute. Je n'écarte pas d'emblée le recours à un avocat.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Le second me parait bien présomptueux puisque la loi dit que le sydnicat (le sydnic) doit payer. C'est le syndic qui serait bien présomptueux d'engager son syndicat dans une action qu'il sait perdue d'avance, sauf recours auc onseil constitutionnel par exmeple. Je n'ai pas parlé du syndic mais du copropriétaire qui exigerait que le syndic lui remette une somme qui devrait être immédiatement reversée au syndicat. Je vous laisse apprécier ses chances d'obtenir gain de cause.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Le juge condamnera le syndicat. ET que vient faire le code civil la dedans ? Dans une instance judiciaire civile, on applique le code de procédure civile. Je vous ai cité les articles qui seraient appliqués. On peut les traduire en langage simple : même si l'on a théoriquement raison sur le fond, on a tout de même tort de pourrir la vie des autres et de faire perdre leur temps aux magistrats pour une pure question de principe qui ne met en cause aucun intérêt ni matériel ni moral. On peut avoir théoriquement raison et cependant être condamné et cela peut coûter jusqu'à 10 000 €. |
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Posté - 05 sept. 2017 : 16:31:06
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ainohi : citation: Je n'ai pas parlé du syndic mais du copropriétaire qui exigerait que le syndic lui remette une somme qui devrait être immédiatement reversée au syndicat. Je vous laisse apprécier ses chances d'obtenir gain de cause.
de quoi parlez vous ?? nous sommes ici sur une vente de parties communes ou le syndic a obligation d'appliquer l'article 16.1.
Quelles sommes devraient être reversées immédiatement au syndicat. Expliquez vous!
ainohi : citation: même si l'on a théoriquement raison sur le fond, on a tout de même tort de pourrir la vie des autres et de faire perdre leur temps aux magistrats pour une pure question de principe qui ne met en cause aucun intérêt ni matériel ni moral. On peut avoir théoriquement raison et cependant être condamné et cela peut coûter jusqu'à 10 000 €.
Drole de vision de la justice : théoriquement, pratiquement, ... le " pas vu, pas pris", pure question de principe, ...
Heureusement que l'on peut faire valoir ses droits pour des questions de "principes juridiques"
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Édité par - philippe388 le 05 sept. 2017 16:34:32 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 05 sept. 2017 : 19:53:50
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citation: Initialement posté par philippe388
ainohi : de quoi parlez vous ?? nous sommes ici sur une vente de parties communes ou le syndic a obligation d'appliquer l'article 16.1.
Quelles sommes devraient être reversées immédiatement au syndicat. Expliquez vous! Je me suis déjà expliqué deux ou trois fois. Je vais répéter encore une fois.
L'assemblée décide deux choses :
1. Vente d'une partie commune,
2. Alimentation du fonds de travaux, pour un montant Ă©gal Ă celui du prix de vente et exigible au moment de cette vente.
Ces deux décisions ont été prises dans les règles.
Vous dites qu'en une telle circonstance le syndic devrait adresser à chaque copropriétaire un pli qui contiendrait un chèque et un appel de fonds du même montant exigible immédiatement et que s'il se contente d'un jeu d'écriture, il commet une faute. Je veux bien. Mais j'aimerais bien aussi que vous m'expliquiez quel droit serait bafoué par le jeu d'écriture et quelle serait la sanction de la faute commise par le syndic en le faisant.
citation: Initialement posté par philippe388Drole de vision de la justice : théoriquement, pratiquement, ... le " pas vu, pas pris", pure question de principe, ... Heureusement que l'on peut faire valoir ses droits pour des questions de "principes juridiques" Non, c'est vous qui avez une vision déformée. En l'espèce, il ne s'agit que d'intérêts purement matériels ne portant que sur des sommes d'argent et l'on ne va pas devant un tribunal pour réclamer 0 €. Si on le fait, on est condamné pour procédure abusive.
Tout d'abord, il ne s'agit absolument pas de "pas vu, pas pris". Le syndic n'a nui aux intérêts de personne et n'a rien caché à personne.
Ensuite, si faute il y a, il faut s'interroger sur la sanction encourue. Vous affirmez que le syndicat pourrait être condamné. Condamné à la demande de qui et condamné à quoi ? |
Édité par - ainohi le 05 sept. 2017 20:02:58 |
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Posté - 05 sept. 2017 : 20:33:44
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 05 sept. 2017 : 22:22:32
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citation: Initialement posté par philippe388
Vous Ă©crivez donc n'importe quoi.
Je pense même que vous ne comprenez pas grand chose à la copropriété et à ses lois. Laissons de côté l'étendue de mes connaissances et considérez à nouveau ce qu'a déjà répondu JPM, bien connu dans le milieu de la copropriété : citation: Il est bien certain que si le syndic est en présence d'un copropriétaire qui doit percevoir 700 € au titre de la vente d'une partie commune et qui, par ailleurs, doit 300 € au syndicat il ne lui adresse qu'un chèque limité à 400 €.
Il y a compensation immédiate entre les dettes et créances réciproques.
ou ce qu'on peut lire sur le blog d'un avocat ( https://blogavocat.fr/space/thierry...48eb5921f2c5 ):citation: En pratique l'inscription en crédit sur le compte de charges pourra convenir, sauf si le prix de vente est important et représente plusieurs termes de provisions sur charges, auquel cas seule la remise d'un versement global satisfait au voeu de la loi. Vous pouvez discuter ce que disent JPM ou cet avocat, mais un peu plus de modestie de votre part serait tout de même de mise. Il se pourrait bien qu'ils aient quelques arguments juridiques à l'appui de leurs dires auxquels vous n'avez pas pensé.
citation: Initialement posté par philippe388
L'AG ne peut PAS voter une affectation du montant de la vente des parties communes pour un fonds travaux, pour des travaux, pour les mettre sur un livret A, .... et créditer la totalité de la somme sur le compte du syndic. Bon. Je vais me répéter, ce doit être pour la cinquième fois.
1. L'assemblée décide de vendre une partie commune au prix de 40 000 €, à la majorité de l'article 26.
2. Elle décide par ailleurs, par une résolution distincte votée à la majorité de l'article 24, de refaire la toiture-terrasse, ce qui coûtera au moins 50 000 €, et d'appeler, pour financer ces gros travaux, une première provision de 40 000 € qui sera exigible dès la conclusion de la vente. C'est parfaitement légal.
Pour vous faire plaisir, en application de l'article 16-1, le syndic enverra aux copropriétaires des chèques accompagnés d'appel de fonds d'égal montant à payer immédiatement.
S'il se contente d'un jeu d'écriture, il commet une faute. Soit. Mais, puisque, contrairement à moi, vous avez une grande connaissance de la copropriété, vous devriez être en mesure de répondre à ces questions :
A qui cette faute porte-t-elle préjudice ?
Cette faute peut-elle faire l'objet d'une procédure judiciaire ?
Si oui, qui serait habilité à l'introduire ?
Et à quoi pourrait être condamné le syndicat ? |
Édité par - ainohi le 05 sept. 2017 22:26:49 |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 06 sept. 2017 : 00:49:11
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citation: ainohi ; A qui cette faute porte-t-elle préjudice ?
Relisez le post 1, la (et même les...) réponse y est... visiblement vous l'avez lu encore moins attentivement que vous ne l'aviez fait pour l'étude sur le site de JPM.
citation: JPM : Il me faut donc reproduire la réponse de Viviane qui n'a pas compris ce qu'est une décision unanime :
C'est surtout que Viviane c'est pas madame Irma, elle a pas de boule de cristal.... Et Viviane elle a vu nulle part Ă©crit dans l'Ă©tude de JPM dont le lien est ci-dessous,
http://www.jpm-copro.com/Etude%207-6-7.htm
ni dans les posts précédents de JPM, que cette solution d'affecter le fruit de la vente ne pouvait être appliquée qu'en cas de décision unanime....
Donc tout le monde présent ou représenté, tout le monde vote oui... ce qui à part dans les très petites copros n'a à peu près AUCUNE chance d'arriver.
Mais elle ne doute pas que ça y figurera incessamment sous-peu.... A moins que ne disparaisse carrément le très long paragraphe E, JPM lui même écrivant juste avant "La remise du prix présente un caractère plus complexe lorsque le prix a fait l’objet d’une décision d’affectation collective"
Car pour vendre une partie commune, l'article 26 suffit la plupart du temps... et l'unanimité, sauf dans les copros minuscules, c'est un graal que personne n'atteint jamais...
Et je m'en vas m'arrĂŞter lĂ pour l'instant.
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Édité par - Viviane le 06 sept. 2017 01:30:07 |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 06 sept. 2017 : 01:57:19
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Et juste, même l'unanimité.... :
ma quote part du fruit de la vente est de 10000€
Je dois 10000€ à un créancier (peut-être même le syndicat....). Si je les emprunte à la banque : prêt personnel, taux faramineux. Ou alors j'ai plus de 60 ans, et je trouverai pas de banque.
Je veux bien faire les travaux, parce que c'est le toit qui fuit, et ça fuit chez moi, en plus, et qu'avec un crédit copropriété, on me prêtera, et moins cher.
Je vote quoi à la résolution qui m'oblige à choisir la vente et les travaux en même temps ?
Je vote oui sous la pression des autres parce que c'est une copro minuscule et qui si je dis non à la vente tout le monde me fera la gueule ? Ou parce que je me dis bon, c'est toujours UN problème de résolu...
Alors que j'aurais pu résoudre les deux...uniquement si on me proposait deux résolutions au lieu d'une. Un travail faramineux pour le syndic, de rédiger deux résolutions au lieu d'une.... et de rédiger un chèque par copropriétaire...
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Édité par - Viviane le 06 sept. 2017 02:05:18 |
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Posté - 06 sept. 2017 : 08:35:43
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ainohi : je vous renvoie à ma réponse du 05 sept. 2017 : 12:35:48 .
Vous en faites maintenant votre argument avec ce copier-coller Vous revenez à la loi, et plus une pratique illégale. En contradiction avec tous vos précédents posts.
Faire un appel de fonds travaux, n'est pas voter l'affectation du produit de la vente d'une partie commune! vous l'avez enfin compris.
PS : JPM se trompe avec la compensation.
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ainohi
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Posté - 06 sept. 2017 : 09:05:44
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citation: Initialement posté par philippe388
JPM se trompe avec la compensation. Dire que vous n'êtes pas d'accord avec JPM serait plus approprié. Un peu de modestie s'il vous plaît.
Si le syndic fait une compensation, quels sont les recours ? Je vous ai posé la question hier. Vous vous êtes bien gardé de répondre.
Je la répète :
Cette faute peut-elle faire l'objet d'une procédure judiciaire ?
Si oui, qui serait habilité à l'introduire ?
Et à quoi pourrait être condamné le syndicat ? |
Édité par - ainohi le 06 sept. 2017 09:07:11 |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 06 sept. 2017 : 10:40:49
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Ainohi, c’est fou toutes les contorsions que vous faites pour déplacer le problème posé afin de
- Cacher le fait que vous avez dit n’importe quoi post 2
- Donner l’impression que vous êtes d’accord avec JPM, que vous ne cessez de caresser dans le sens du poil (et je suis gentille) quoi qu’il dise, et pas d’accord avec les autres…
Alors que sur le fond, vous pensez aussi finalement (et contrairement à JPM) qu’on ne peut pas « affecter le fruit de la vente » et qu’il faut bien deux résolutions.
Je vous cite post 10
citation: Bon. Je vais me répéter, ce doit être pour la cinquième fois. (sauf que vous vous répétez pas du tout, là …)
1. L'assemblée décide de vendre une partie commune au prix de 40 000 €, à la majorité de l'article 26.
2. Elle décide par ailleurs, par une résolution distincte votée à la majorité de l'article 24, de refaire la toiture-terrasse, ce qui coûtera au moins 50 000 €, et d'appeler, pour financer ces gros travaux, une première provision de 40 000 € qui sera exigible dès la conclusion de la vente. C'est parfaitement légal.
Vous espérez donc embarquer donc tout le monde à ergoter indéfiniment sur une histoire de « chèque ou jeu d’écriture ? » alors qu’une fois admis qu’il y a deux décisions, la réponse coule de source : non seulement c’est la loi, mais si le syndic veut être certain que chacun pourra faire le choix de comment il paye ces travaux, il fait un chèque, ou un virement…
Et c’est comme ça, grâce à quelqu’un qui se préoccupe plus de ses amitiés ou inimitiés envers tel ou tel membre du forum que de répondre clairement au problème juridique posé, qu’on a des fils interminables qui tournent en rond, plus personne ne sachant de quoi on parle et/ou plus personne ne parlant de la même chose, et des questionneurs qui ne comprennent plus rien…et ne lisent d’ailleurs plus.
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ainohi
Contributeur vétéran
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16
Posté - 06 sept. 2017 : 11:28:22
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Je ne connais pas personnellement JPM et il n'a certainement pas besoin que je le caresse dans le sens du poil.
Je constate simplement qu'il fournit des études complètes et très bien argumentées. On peut ne pas être d'accord sur tout et exprimer ses désaccords, mais à condition de bien avoir réfléchi avant parce qu'il y a de fortes chances que, lorsqu'on contredit un expert, ce soit sur le fondement d'idées très discutables.
Depuis le début, je ne cesse de dire qu'il faut deux décisions séparées, l'une sur la vente, l'autre sur l'engagement de dépenses. Arrêtez de déformer systématiquement les propos de vos contradicteurs.
L'obligation de distribution immédiate inscrite à l'article 16-1 implique simplement qu'on ne peut considérer le produit de la vente comme un produit exceptionnel qui ne sera réparti qu'en fin d'exercice comme on le ferait par exemple pour une indemnité d'assurance.
Elle n'implique pas l'interdiction de compensation. Lorsque deux personnes ont chacune des créances sur l'autre, toutes liquides, certaines et exigibles, ces créances se compensent. C'est une règle générale et la loi du 10 juillet 1965 n'y déroge pas.
Maintenant, s'il n'en est pas ainsi et que la compensation est une faute, j'attends toujours de savoir quelle serait la sanction de cette faute. |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 06 sept. 2017 : 13:21:09
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citation: Lorsque deux personnes ont chacune des créances sur l'autre, toutes liquides, certaines et exigibles, ces créances se compensent.
Mais de quelle créance parlez-vous ? Pour en rester à une AG qui a voté travaux ET vente (deux résolutions), vous voulez monter des dossiers d'impayés où le débiteur débattra indéfiniment sur la date d'exigibilité du fruit de la vente ?
- date où la vente est parfaite, l'AG l'ayant approuvé ?
- date de l'acte définitif ? Qu'il est à peu près impossible de connaitre avec certitude au moment où l'AG décide la vente...
- date où le syndic reçoit effectivement la somme ? Inconnue également au moment de l'AG.
Parce que pour savoir s'il y a créance, il faut déterminer si la date d'exigibilité du fruit de la vente par le copro est antérieure ou postérieure à la date d'exigibilité des charges...
Mieux encore, créance ou pas, je vous livre deux analyses de l'article 16-1
citation: JPM : Dans la pratique il peut retenir au passage un arriéré de charges dû par l’un d’entre eux. Mais il faut savoir que cette opération est contestable. Mieux encore : l’article 16-1 précise que le paiement de la quote-part du prix doit être effectué « nonobstant l’existence de toute sûreté grevant son lot » ! Elle échappe donc légalement à un créancier hypothécaire, serait-il le syndicat des copropriétaires !!!
et l'avocat que vous citez vous mĂŞme post 10 , Ă©crit, lui :
citation: le prix de vente, qui est versé au syndic doit être directement remis par celui-ci aux copropriétaires, ce qui exclut toute affectation à des travaux votés par la copropriété ou à une provision quelconque, et même l'inscription de la quote-part du prix de vente de chaque copropriétaire en crédit sur son compte de charges : il faut une remise, c'est-à -dire un versement.
En pratique l'inscription en crédit sur le compte de charges pourra convenir, sauf si le prix de vente est important et représente plusieurs termes de provisions sur charges, auquel cas seule la remise d'un versement global satisfait au voeu de la loi.
Vous noterez que ces deux analyses diffèrent fort de votre très restrictive analyse interprétation de l'article 16-1
citation: L'obligation de distribution immédiate inscrite à l'article 16-1 implique simplement qu'on ne peut considérer le produit de la vente comme un produit exceptionnel qui ne sera réparti qu'en fin d'exercice comme on le ferait par exemple pour une indemnité d'assurance.
- et qu'entre "en pratique" et "satisfait au voeu de la loi", il y a un monde .... et un risque non négligeable de contentieux...
Je note au passage que créer un préjudice au copro qui voudrait régler ses appels travaux autrement qu'avec le fruit de la vente ne semble pas le moins du monde vous émouvoir... la seule chose qui vous préoccupe étant de savoir si le syndicat peut être condamné pour ça... |
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Édité par - Viviane le 06 sept. 2017 13:52:55 |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
Statut:
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Posté - 06 sept. 2017 : 14:11:11
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citation: Initialement posté par Viviane
Parce que pour savoir s'il y a créance, il faut déterminer si la date d'exigibilité du fruit de la vente par le copro est antérieure ou postérieure à la date d'exigibilité des charges... La date d'exigibilité du fruit de la vente est celle où le syndic a reçu le versement du notaire.
La date d'exigibilité des provisions trimestrielles est le premier jour du chaque trimestre civil.
La date d'exigibilité des autres provisions est celle décidée par l'assemblée.
La date d'exigibilité des soldes de fin d'exercice est celle de l'approbation des comptes.
J'ai répondu à vos questions. Répondez aux miennes.
citation: Initialement posté par Viviane
Je note au passage que créer un préjudice au copro qui voudrait régler ses appels travaux autrement qu'avec le fruit de la vente ne semble pas le moins du monde vous émouvoir... la seule chose qui vous préoccupe étant de savoir si le syndicat peut être condamné pour ça... Encore une fois, procès d'intention. Le copropriétaire finance ses charges de copropriété comme il veut, éventuellement par le moyen d'un emprunt du syndicat si la question a été portée à l'ordre du jour. Cette question n'a rien à voir avec le débit qui peut apparaître sur le compte du copropriétaire lequel peut être soldé par compensation. Le syndic n'a pas le droit de laisser le solde d'un copropriétaire créditeur du fait d'une vente de parties communes, mais le copropriétaire n'a pas le droit de laisser son compte débiteur. |
Édité par - ainohi le 06 sept. 2017 14:11:58 |
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Posté - 06 sept. 2017 : 15:05:09
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Allez, les duétistes sont repartis dans le HORS SUJET !
ainohi : citation: Le syndic n'a pas le droit de laisser le solde d'un copropriétaire créditeur du fait d'une vente de parties communes, mais le copropriétaire n'a pas le droit de laisser son compte débiteur.
Mais d'ou sortez vous cela ? un texte de loi précis la dessus.
citation: citation: La date d'exigibilité du fruit de la vente
Qu'est ce que c'est une date d'éxigibilité du fruit de la vente ? SI elle n'est pas respectée, qu'elles en sont les conséquences ?
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Édité par - philippe388 le 06 sept. 2017 15:27:29 |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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Posté - 06 sept. 2017 : 15:32:41
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citation: Allez, les duétistes sont repartis dans le HORS SUJET !
Un fil entier sans que vous m'agressiez, c'Ă©tait trop beau....
Mais ce qui est extrêment drôle, c'est que si certes j'ai fini par me laisser entrainer hors sujet par ainohi (le sujet étant, cf post 1 : "Pourquoi, s'il vous plaît, ne serait-il pas possible que tous les copropriétaires soient d'accord pour affecter le prix de la vente à une opération ?" ), vous nous reprochez d'être hors sujet.... alors que
- vous êtes vous-même hors-sujet puisque ce dont vous voulez absolument parler c'est : chèque ou crédit sur le compte ?
- et en plus c'est exactement ce dont nous Ă©tions en train de parler.
- et vous relancez, donc, sur deux questions hors-sujet
Dans le genre : je rédige mes réponses fonction de mes amitiés ou inimitiés pour les membres du forum, je crois qu'on peut vous mettre exactement dans le même sac qu'ainohi...
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Édité par - Viviane le 06 sept. 2017 15:35:54 |
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