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pataubagne
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 Posté - 10 sept. 2017 : 18:28:11
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Abus de majorité?
Lors de notre dernière AGO zn décembre 2016, nous avions une résolution sur laquelle l'AG devait s'exprimer:
Décision à prendre concernant la mutualisation des frais relatifs aux travaux d'infrastructures et de superstructures.
L'assemblée générale, compte tenu des précisions données à la résolution n°18, et après délibération, décide de mutualiser tous les frais relatifs aux travaux d'infrastructure et superstructures du Bâtiment C (répartition en charges générales).
Une majorité à voté contre.
La résolution n°18 concerne la décision de la cour d'appel (décision définitive au moment de l'AG et depuis juin 2016) qui condamne le syndicat des copropriétaires à entreprendre une série de travaux (réseaux gravitaires, de consolidation des fondation, des travaux sur les façades, dans des cages d'escaliers et indemniser les copropriétaires ayant subits des dommages dans leurs appartements à leur payer certaines sommes.
Depuis l'AG de décembre 2016, le JEX a condamné le SDC à une astreinte financière de 300€/j tant que les travaux ne seront pas effectués (ou achevés, je ne sais plus précisément...).
Donc le rejet de la majorité de la résolution ci-dessus peut-elle être considérée comme un abus de majorité?
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Posté - 10 sept. 2017 : 19:54:04
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pataubagne : vous revenez sur le même dossier ou vous avez toutes les réponses.
Cette résolution de " mutualisation " n'est pas juridiquement recevable.
Sous ce terme de mutualisation se cache une modification des charges de copropriétés. C'est à dire chez vous transformer un ou des charges spéciales par batiment en charges générales.
Modifier une grille de charges de copropriété se vote à l'UNANIMITE.
Et ici il s'agit de bidouiller pour que tous participent à des charges spéciales. La majorité a voter contre, avec raison.
On ne peut pas parler d'abus de pouvoir. Cette résolution adoptée était contestable devant le TGI. Vous avez éviter un lourd procès, mais votre copro aime les procès !
En plus cette question est proposée après un jugement.
Le syndic comment également ici une faute grave de gestion en proposant une telle demande. Il a OBLIGATION de respecter le RDC. Ici les charges spéciales du batiment en question. Il DOIT appelr les fonds à ces seuls copros, et poursuivre les mauvais payeurs.
Il engage sa responsabilité avec un tel bidouillage du RDC. Et le CS !!! il prépare l'OdJ en concertation avec le syndic, est il le demandeur ?
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Sunbird
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 Posté - 10 sept. 2017 : 20:49:25
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Il n'y a aucun abus de majorité.
Pour faire accepter cette résolution il fallait l'unanimité du SDC, c-a-d que tous les copropriétaires soient présents ou représentés et qu'ils votent tous pour. Bref dans un gros syndicat c'est tout simplement impossible. |
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pataubagne
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3
Posté - 10 sept. 2017 : 22:07:30
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J'ai bien lu vos réponses.
Il y a plusieurs choses qui me chagrinent:
1- le syndic et le conseil syndical avaient comme position que c'étaient uniquement aux copropriétaires du Bâtiment C de payer les travaux de renforcement des fondations dudit bâtiment.
C'est le syndic en collaboration avec le CS qui établit l'ordre du jour. Donc pourquoi avoir mis une telle résolution dans l'ODJ?
2- dans l'arrêt de la Cour d'Appel le 25/02/2016, c'est le syndicat des copropriétaires qui est condamné au titre du vice de construction. D'après vos analyses, c'est uniquement les copros du Bâtiment C qui sont visés et qui doivent faire les travaux pour les fondations. OK.
Dasn son arrêt, la cour d'appel ajoute que le Syndicat des copropriétaires est aussi condamné à verser certaines sommes d'argent aux 5 copropriétaires, correspondant à des devis pour effectuer des travaux dans leurs appartements. Donc, qui doit payer ces sommes d'argent?
3- Les travaux n'étant pas faits, les copropriétaires demandeurs ont obtenu du JEX qu'une astreinte financière soit prononcée contre le Syndicat des copropriétaires, ce qui a été fait. Donc qui est condamné à payer l'astreinte? uniquement les copropriétaires du Bâtiment C?
4- Dans ses conclusions en 2012, avant l'arrêt de la Cour d'Appel, dans ses conclusions l'avocat du syndicat demandait:
a- dire et juger que les fondations du Bâtiment C sont partie commune spéciale audit bâtiment et qu'il doit en assumer seul la charge pour tous travaux qui se révéleraient éventuellement utiles.
b- Débouter les demandeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions et les condamner reconventionnellement à payer chacun la somme de 150€ sur le fondement de l'article 700 du code de Procédure Civile.
Auxquelles demandes la cour d'appel a déclaré:
En droit le syndicat est responsable des dommages occasionnés aux copropriétaires par le vice de construction des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires; or en l'espèce, si les dommages sont aggravés par les mouvements de terrain dus à la sécheresse; les désordres ont pour origine l'insuffisance des fondations du Bâtiment C; pour conclure au rejet des demandes des appelants; le Syndicat des copropriétaires fait valoir qu'en vertu du règlement de copropriété celle-ci sont des parties communes spéciales aux copropriétaires de chaque immeuble; mais la spécialisation des charges n'exclut pas la responsabilité du syndicat; cette dernière est donc également engagée, ce qui justifie de plus fort l'expertise demandée;
[...]
PAR CES MOTIFS
LA COUR
[...]
Dit que la responsabilité du SDC de l'ensemble immobilier LA CLE DES CHAMPS est engagée à l'égard de [...] au titre de vice de construction affectant les fondations du Bâtiment C;
[...]
Condamne le SDC de l'ensemble immobilier LA CLE DES CHAMPS aux dépens exposés jusqu'à ce jour et dire que ceux d'appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Voilà .... Donc au vu de tout cela, vos analyses me laissent perplexe... mais je ne suis pas un habitué de ce genre de procédure et jugement....
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Édité par - pataubagne le 10 sept. 2017 22:09:23 |
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Posté - 11 sept. 2017 : 07:42:52
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Les décisions sont prises par les AGs des syndicats :
* les frais de justice sont à payer par tous
* les DI Ã payer par tous
* les frais d'astreinte à payer par tous tant que l'AG n'a pas fait exécuté les travaux
* seuls les travaux du bâtiment C sont d'après votre Rdc et vos charges spéciales à payer par les copros du bat C.
Qui doit voter les travaux du bat C : les copros du bat C. S'ils ne le font pas suite à cette décision de justice, les autres copros du syndicat peuvent se retourner contre eux pour abus de majorité, car leur refus de voter les travaux entraînent des frais pour eux, donc ils sont lésés par cet abus de majorité : refus de décider les travaux.
A mon avis, on pourrait aussi considérer, suite à ce jugement qui "ordonne" à juste titre les travaux au syndicat, que ce soit tous les copros qui votent (à la majorité 24) pour faire appliquer le jugement et cesser le désordre. |
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Posté - 11 sept. 2017 : 08:35:36
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pataubagne : citation: 1- le syndic et le conseil syndical avaient comme position que c'étaient uniquement aux copropriétaires du Bâtiment C de payer les travaux de renforcement des fondations dudit bâtiment.
C'est le syndic en collaboration avec le CS qui établit l'ordre du jour. Donc pourquoi avoir mis une telle résolution dans l'ODJ?
Ce sont les copros du batiment C qui ont notifié au syndic de porter cette résolution à l'OdJ de 2016.
Le syndic a obligation de porter cette demande.
Le syndic commet une faute en n'appelant pas les fonds aux seuls copros du C. Il doit respecter cette décision de justice.
Il pouvait depuis très longtemps demander une expertise auprès d'un avocat spécialisé sur les charges spéciales et commune générales du RDC. Expertise qu'il aurait communiqué à tous les copros, et qui cloturait le débat et les doutes.
Le laxisme dans ce genre de dossier coute cher à tous les copros.
Le CS peut aussi demander une telle expertise, au frais du SDC.
Il suffisait de porter au budget de 2017 les frais de cette expertise.
Même si ce genre de dossier est très complexe, il est très important de faire des expertises sérieuses. Syndic et CS pas très bons dans ce dossier.
Le syndic pouvait aussi demander une expertise judiciaire. L'avocat n'a pas évoquer cela ?
Quant aux travaux, les copros du batiement C ne peuvent PAS aller contre une décision de jusitce. Ce n'est qu'accepter le devis et chosire l'entreprise. Sans cet accord, le syndic ne peut pas appeler les fonds et commander les travaux. Sachant qu'il doit avoir reçu la totalité des fonds avant de lancer les travaux, à 300 € par jour d'astreinte, ..... la note va être salée.
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pataubagne
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Posté - 11 sept. 2017 : 09:49:00
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citation: Initialement posté par philippe388
Ce sont les copros du batiment C qui ont notifié au syndic de porter cette résolution à l'OdJ de 2016.
Le syndic a obligation de porter cette demande.
Le syndic a obligation, si elle est demandée en bonne et due forme par un copropriétaire...
citation: Initialement posté par philippe388
Il pouvait depuis très longtemps demander une expertise auprès d'un avocat spécialisé sur les charges spéciales et commune générales du RDC. Expertise qu'il aurait communiqué à tous les copros, et qui cloturait le débat et les doutes.
C'est bien ce que j'ai proposé lors de l'AGE du 22/06/2017, mais proposition qui est restée en plan. Et je ne suis pas au Conseil Syndical, moi... Donc je ne peux pas forcer les choses. A la limite demander cette expertise par LRAR.
citation: Initialement posté par philippe388
Le laxisme dans ce genre de dossier coute cher à tous les copros.
Ce laxisme vient du Syndic, du Conseil Syndical mais aussi des copropriétaires. J'ai l'impression d'être seul à me battre pour faire avancer les choses. C'est allucinant!
citation: Initialement posté par philippe388
Le CS peut aussi demander une telle expertise, au frais du SDC.
Je préfère ne pas parler du Conseil Syndical.... d'ailleurs pour le moment je ne suis pas sûr que le peu du CS qui reste soit encore légal....
citation: Initialement posté par philippe388
Il suffisait de porter au budget de 2017 les frais de cette expertise.
Le CS peut aussi demander une telle expertise, au frais du SDC.
J'ai pris contact avec un laboratoire de la fac de droit d'Aix-en-Provence qui travaille justement sur tous les aspects du droit immobilier et de la construction.
citation: Initialement posté par philippe388
Même si ce genre de dossier est très complexe, il est très important de faire des expertises sérieuses. Syndic et CS pas très bons dans ce dossier.
Non non, c'est faux! Ils sont très mauvais!!!
citation: Initialement posté par philippe388
Le syndic pouvait aussi demander une expertise judiciaire. L'avocat n'a pas évoquer cela ?
J'oubliais, dans les très mauvais faut ajouter notre avocat.... non, non.... quand j'en ai parlé le 22/06/2017 lors de l'AGE, il était présent. Mais non, il n'a même pas repris cette idée.
citation: Initialement posté par philippe388
[...] à 300 € par jour d'astreinte, ..... la note va être salée.
Les 300€/j ils vont finir dans la poche de qui?
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nefer
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Posté - 11 sept. 2017 : 10:16:40
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c'est celui qui a gagné la procédure qui doit ensuite demander la liquidation de l'astreinte auprès du tribunal |
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Sunbird
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Posté - 11 sept. 2017 : 12:16:52
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Il me semble que cette discussion a déjà été abordée plusieurs fois.
Vous avez un jugement qui condamne le SDC. Sachant que c'est le SDC qui a été assigné, le juge condamne le SDC, et le syndic devra répartir les sommes en fonction de l'application du RC/EDD.
J'ai l'impression que le SDC a été condamné uniquement du fait du bâtiment C, car les copropriétaires du bâtiment C refusent de faire les travaux car ils veulent que les autres copropriétaires non concernés paient.
Si le bâtiment C continue à tout bloquer, et que le syndic est incapable de faire avancer cette situation, il est très probable qu'uniquement à cause du bâtiment C toute la copropriété aura un arrêté d'insalubrité qui interdira à tous les bailleurs de toutes la copropriété de percevoir des loyers, cet arrêté autorisera la mairie à faire les travaux avec des entreprises aux frais du SDC et le syndic devra répartir ensuite ses factures en fonction de l'EDD donc uniquement sur le bâtiment C.
Rien de compliquer dans ce dossier. Maintenant si les copropriétaires du C persistent à tout bloquer, expliquez leur que si tous les copropriétaires ne peuvent plus percevoir les loyers, ils risquent d'être condamnés à devoir ces loyers à tous les copropriétaires qui en feront la demande. |
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pataubagne
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Posté - 11 sept. 2017 : 14:13:11
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"Rien de compliqué dans ce dossier.".... soit.... en théorie....
C'est les copros du Bâtiment C qui vont demander la liquidation de l'astreinte... d'ici un mois, début novembre....
Enfin ce soir je devrais en savoir plus. A ma demande une réunion est prévue au cabinet de l'avocat, avec le syndic et un autre copropriétaire.
Mais je suis toujours surpris de voir que souvent ici, les situations décrites vous sembles pour beaucoup comme évidente, limpide. Pour avoir depuis quelques mois consulté pas mal d'arrêt de Cour de Cassation, je me rends compte que tout n'est pas aussi simple. Combien de fois les cour d'appel sont prises à défaut.
Moi je n'ai pas de réponse claire et évidente. Je ne suis qu'un modeste copro, qui depuis quelques moi essai de comprendre, de sortir de ces anomalies de gestion, de fonctionnement. Sinon, je ne serais pas venu ici vous interroger.
Mais j'ai consulté des avocats, des juristes de structures comme UNPI, l'ARC. Et tout ne semble pas aussi "clair" ou allant dans le sens souvent décrit ici.
Je vous donnerai la version venant de l'avocat et du syndic. |
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Posté - 11 sept. 2017 : 14:46:19
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pataubagne : citation: Le syndic a obligation, si elle est demandée en bonne et due forme par un copropriétaire...
Pour être certain que le syndic porte à l'OdJ votre demande elle doit être notifiée en RAR. Si elle ne figure pas à l'OdJ vous pourrez alors contester cela devant le tribunal.
Le syndic a porté cette demande à l'OdJ, nous ne savons si elle fut notifiée en RAR, et bien rédigée. Elle figure à l'OdJ, elle a été rejétée faute d'Unanimité, tout va bien de ce coté là . Rien à redire sur ce vote, qui ne servait strictement à rien car seule l'UNANIMITE était réquise, ce qui était impossible à obtenir.
pataubagne : rien ne vous empêchait depuis longtempsde notifier au syndic en RAR, avec d'autres copros,une demande d'expertise auprès d'un avocat, juriste spécialisé. L'AG aurait pu adopter celà , et tout le SDC aurait en main une expertise sure et recevable. Tout le reste n'est que du blabla ! sauf lea condamnation du SDC et les 300 e d'astreinte.
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Sunbird
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Posté - 11 sept. 2017 : 14:50:31
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Tout le monde ne se pourvoit pas en cassation, et simplement une partie casse (souvent que partiellement) l'arrêt d'appel.
Dans votre dossier, il est totalement normal que le SDC soit l'entité condamné.
Au lieu de perdre du temps, que le syndic avec le CS trouve des fonds en sollicitant l'ANAH, et des banques pour les copropriétaires du bâtiment C.
Je ne me rappelle plus, qui assigné le SDC ?
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ainohi
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Posté - 11 sept. 2017 : 15:54:19
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Le bâtiment C n'étant pas constitué en syndicat secondaire, il est normal que ce soit le syndicat qui soit condamné puisque c'est lui qui décide des travaux.
La cour d'appel répond aux prétentions qui lui sont exposées. Un copropriétaire a demandé que des travaux soient entrepris sur le bâtiment C. La cour lui a donné gain de cause en condamnant le syndicat à entreprendre ces travaux. Elle n'a pas précisé comment devait être réparti le coût de ces travaux entre les copropriétaires parce que ce n'était pas dans la demande. |
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pataubagne
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Posté - 11 sept. 2017 : 16:39:15
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citation: Initialement posté par Sunbird
Dans votre dossier, il est totalement normal que le SDC soit l'entité condamné.
Je n'en discute pas.
citation: Initialement posté par Sunbird
Au lieu de perdre du temps, que le syndic avec le CS trouve des fonds en sollicitant l'ANAH, et des banques pour les copropriétaires du bâtiment C.
Nouvelle remarque et piste intéressante. Mais en quoi l'ANAH interviendrait ici?
citation: Initialement posté par Sunbird
Je ne me rappelle plus, qui assigné le SDC ?
A l'origine une dizaine de copros du Bâtiment C.
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pataubagne
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Posté - 11 sept. 2017 : 16:44:41
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citation: Initialement posté par ainohi
La cour d'appel répond aux prétentions qui lui sont exposées. Un copropriétaire a demandé que des travaux soient entrepris sur le bâtiment C. La cour lui a donné gain de cause en condamnant le syndicat à entreprendre ces travaux. Elle n'a pas précisé comment devait être réparti le coût de ces travaux entre les copropriétaires parce que ce n'était pas dans la demande.
Certes.... mais le problème est sur le bâtiment C. Une dizaine de copros du Bâtiment C assigne (logiquement) le SDC. La justice donne raison aux demandeurs du Bâtiment C, mais en fait si je comprends elle les condamne à se payer les travaux? Curieux non?
La répartition du coût des travaux n'était pas demandée par les copros du Bâtiment C, mais l'avocat du SDC, a clairement demandé à la cour d'appel à ce que ce soit les copros du Bâtiment C qui paient lesdits travaux. Ce à quoi la justice n'a pas répondu positivement. |
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Posté - 11 sept. 2017 : 16:56:10
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citation: La justice donne raison aux demandeurs du Bâtiment C, mais en fait si je comprends elle les condamne à se payer les travaux? Curieux non?
Si je me souviens bien le litige vient de ce que les travaux n'ont pas été votés suite à la difficulté de résoudre cette question : qui votera les travaux et qui paiera les travaux ?
Alors que le RdC est clair : charges spéciales d'entretien : vote par le bat C, travaux payés par le bat C, ce que le SDC n'a pas résolu...... |
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ainohi
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Posté - 11 sept. 2017 : 17:37:33
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citation: Initialement posté par pataubagne
La répartition du coût des travaux n'était pas demandée par les copros du Bâtiment C, mais l'avocat du SDC, a clairement demandé à la cour d'appel à ce que ce soit les copros du Bâtiment C qui paient lesdits travaux. Ce à quoi la justice n'a pas répondu positivement. Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. (Code de procédure civile, article 5). Si l'avocat a demandé à la cour de se prononcer sur la répartition du coût des travaux, la cour devait répondre. Il est encore possible de le faire. Le délai pour demander de compléter l'arrêt déjà rendu est d'un an après après qu'il est passé en force de la chose jugée.
citation: Initialement posté par rambouillet
Alors que le RdC est clair : charges spéciales d'entretien : vote par le bat C, travaux payés par le bat C, ce que le SDC n'a pas résolu...... En fait, il ne s'agit pas de travaux d'entretien, qui seraient à la charge des seuls copropriétaires du bâtiment C, mais de travaux destinés à réparer un vice de construction. A mon avis, c'est de la responsabilité du syndicat dans son ensemble, d'où une répartition entre tous les copropriétaires, à moins que le bâtiment C ne soit explicitement défini dans le règlement de copropriété comme partie commune spéciale. |
Édité par - ainohi le 11 sept. 2017 17:39:46 |
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pataubagne
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Posté - 12 sept. 2017 : 06:32:29
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citation: Initialement posté par ainohicitation: Initialement posté par pataubagne
La répartition du coût des travaux n'était pas demandée par les copros du Bâtiment C, mais l'avocat du SDC, a clairement demandé à la cour d'appel à ce que ce soit les copros du Bâtiment C qui paient lesdits travaux. Ce à quoi la justice n'a pas répondu positivement. Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. (Code de procédure civile, article 5). Si l'avocat a demandé à la cour de se prononcer sur la répartition du coût des travaux, la cour devait répondre. Il est encore possible de le faire. Le délai pour demander de compléter l'arrêt déjà rendu est d'un an après après qu'il est passé en force de la chose jugée.
AH... ben maintenant cela fait un an et demi que la cour d'appel a prononcé sa décision. Et hier, l'avocat du SDC, n'a même pas émis cette hypothèse, ni hier (mais cela faisait déjà plus d'un an), ni en juin, ni en décembre 2016, ni même à la publication de la décision de la CA.
citation: Initialement posté par ainohi
En fait, il ne s'agit pas de travaux d'entretien, qui seraient à la charge des seuls copropriétaires du bâtiment C, mais de travaux destinés à réparer un vice de construction. A mon avis, c'est de la responsabilité du syndicat dans son ensemble, d'où une répartition entre tous les copropriétaires, à moins que le bâtiment C ne soit explicitement défini dans le règlement de copropriété comme partie commune spéciale.
Pour moi, non, le Bâtiment C comme aucun bâtiment pris sa globalité, n'est déclaré comme étant dans sa totalité une partie commune spéciale. Mais certains éléments sont cités comme parties communes spéciales « les cages d’escaliers, les couloirs et dégagements des vestibules d’entrée, les canalisations de toutes sortes (à l’exception…), […] ».
Pour revenir à notre réunion avec le syndic et l'avocat du SDC, et 2 copropriétaires, il n'en est rien sorti de bon. L'argument de l'avocat, c'est le "contexte", le fait qu'en 2003 l'AG a refusé de collectiviser le coût des dégâts sur le Bat C. Alors que la réponse du SDC a été "il n'y a que le Bat C qui a des problèmes, donc les copros du bâtiment C se débrouillent seuls".
Il ne s'appuie même pas ou que très accessoirement sur le RDC. Quand j'ai insisté sur l'ajout d'une virgule dans la transcription de l'art 4 dans ses conclusions, il persistait à dire que cela ne changeait rien (alors pourquoi l'avoir ajouté).
Il en a encore une fois convenu qu'on peut faire une autre interprétation du RDC. Mais pour lui, c'est forcément sa lecture qui est la bonne.
J'ai soumis la demande de consulter un labo de la fac de droit d'Aix-en-Provence spécialisé sur les aspects de l'immobilier. Il a commencé par dire que cela couterait très cher. Puis en insistant cette idée a été retenue, de demander au moins déjà le coût d'une telle prestation.
Au bilan de cette réunion, j'ai eu un sentiment "d'enfumage". J'avais un doute sur ce cabinet d'avocat. Depuis hier et la rencontre avec le patron de ce cabinet, je n'ai plus de doute: je n'ai aucune confiance en eux. |
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Posté - 12 sept. 2017 : 07:37:02
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citation: le Bâtiment C comme aucun bâtiment pris sa globalité, n'est déclaré comme étant dans sa totalité une partie commune spéciale. Mais certains éléments sont cités comme parties communes spéciales « les cages d’escaliers, les couloirs et dégagements des vestibules d’entrée, les canalisations de toutes sortes (à l’exception…), […] ».
Alors dans ce cas, tout le monde vote, tout le monde paie. On pourrait même dire que le vote sur les travaux eux-mêmes n'ont pas lieu d'être puisque le syndicat est condamné à faire. Ce qui seraient votés c'est le financement, le choix des entreprises, du M.O., des honoraires du syndic, etc.... |
Édité par - rambouillet le 12 sept. 2017 07:37:31 |
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nefer
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Posté - 12 sept. 2017 : 09:24:04
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quand il y a un problème très pointu d'interpretation du RDC, qui plus est , concerne un problème important de structure dans une copropriété, il est toujours preferrable de faire appel à un avocat très spécialisé et réputé dans ce domaine: on gagne du temps...et de l'argent
il vaut toujours mieux prendre une consultation avant d'engager une procédure |
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pataubagne
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Posté - 12 sept. 2017 : 09:26:00
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citation: Initialement posté par nefer
quand il y a un problème très pointu d'interpretation du RDC, qui plus est , concerne un problème important de structure dans une copropriété, il est toujours preferable de faire appel à un avocat très spécialisé et réputé dans ce domaine: on gagne du temps...et de l'argent il vaut toujours mieux prendre une consultation avant d'engager une procédure
100% d'accord. Et justement si je me bouge autant depuis 1 an, c'est justement parce que trop longtemps j'ai laissé faire, comme beaucoup.
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