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Viviane
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 Posté - 15 sept. 2017 : 19:52:27
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Bonjour
Selon l'article 2374CC, le syndicat bénéficie du privilège spécial sur les créances " afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues ; ".
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...orieLien=cid
Nous avons donc un débiteur qui nous doit un paquet (plus de 100000€ appels travaux), dernier appel dû le 1er juillet 2017.
Assigné le 8 aout 2017
PV 659 : l'huissier le trouve pas (d'après le PV il a pas beaucoup cherché), impossible d'assigner à personne.
Prise d'hypothèque en cours.
Le prix de son lot couvrirait la dette sans problème.
MAIS
On vient d'apprendre que son locataire paye désormais son loyer au trésor public. Et même à plusieurs trésors publics.
Qui sait quel est le point de départ pour calculer les fatidiques "année courante et des deux dernières années échues ?"
La date de MED ? (il y en a eu plusieurs)
La date d'assignation ?
La date de rendu du jugement ?
La date de la vente forcée du lot ?
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Édité par - Viviane le 15 sept. 2017 20:18:34 |
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Viviane
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Posté - 15 sept. 2017 : 20:15:51
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Et, bien sur, le syndicat est-il prioritaire sur le trésor public... |
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 Posté - 15 sept. 2017 : 20:41:33
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Le trésor public n'est pas prioritaire, et ici, il est remboursé par la saisie sur les loyers.
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1780-PGP.html voir la cote 50
Vous êtes en concurrence avec les notaires, droits de mutation, etc... et huissiers et décisions de justices qui sont payés avant,
Je comprends l'année en cours et les deux précédentes comme étant l'année de la vente et les deux précédentes.
les deux encore avant ne sont pas privilégiées par rapport au banquier s'il reste un emprunt,
Enfin, si il existe des dettes antérieures garanties par hypothèques, elles seront remboursée (après les frais de justice, ls frais de mutation, de notaire, etc... et les 5 années indiquées et le enfin le banquier) par le privilège lié à l'hypothèque, il y en aura certainement plusieurs si le(s) trésor(s) en a(ont) constitué également, et la vous pourriez être en mauvaise positions par rapport aux trésors publics si votre hypothèque vient juste d'être prise. |
Édité par - ribouldingue le 15 sept. 2017 20:47:03 |
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Viviane
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3
Posté - 15 sept. 2017 : 21:18:14
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Merci Ribouldingue. Déjà le TP n'est pas prioritaire sur nous...
Donc en résumé, si la procédure traine et que c'est la date de vente du lot, on sera prioritaire sur les derniers appels de charges courantes, mais on pourrait se faire avoir sur les gros appels travaux récents...
Apparemment ça fait 3-4 mois que locataire paye aux impôts.
Bref, ça sent mauvais, et si on se fait avoir à quelques mois près, on se retournera contre le syndic, parce qu'il aurait pu engager la procédure en mars, dès le premier appel... et revoir le montant en cours de procédure. Il a fallu que j'envoie des RAR pour qu'il se réveille, transfère à l'avocat un dossier bâclé en 3 minutes.... qu'il a fallu revoir
Et on peut savoir ce qu'il doit au TP ? Son lot vaut pas mal, il possède pas que ça, et c'est pas la première fois qu'un de ses locataires paye au TP. |
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Édité par - Viviane le 15 sept. 2017 21:19:32 |
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ainohi
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Posté - 15 sept. 2017 : 22:17:01
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Le privilège immobilier du syndicat ne porte pas sur les revenus du copropriétaire débiteur, qui sont des biens mobiliers, mais sur ses lots de copropriété. Il s'exerce lors de la vente, libre ou contrainte, de ces lots.
Il garantit le paiement des charges de copropriété, au sens strict du terme, à l'exclusion des dettes d'autres natures tels qu'intérêts de retard, dépens ou indemnités.
Actuellement, en septembre 2017, le privilège du syndicat devance ceux du vendeur et du prêteur de deniers pour la période commençant le 1er janvier 2015.
Il est en concurrence avec les privilèges du vendeur et du prêteur de deniers pour les années 2014 et 2015.
Le premier janvier 2018, il y aura incrémentation d'une année.
Le compte se fait à la date de la vente.
L'hypothèque légale du syndicat garantit le paiement des créances de toutes natures une fois servis les créanciers privilégiés et les créanciers hypothécaires de rang supérieur. Il n'est pas possible au syndicat d'inscrire l'hypothèque légale pour des créances de plus de cinq ans. La date de chaque créance est celle de son exigibilité. A la différence du privilège, elle ne glisse pas. Au cours du temps il faut procéder à des inscriptions successives au fur et à mesure que les créances s'accumulent.
Le trésor Public ne bénéficie pas d'un privilège immobilier mais d'un privilège mobilier qui devance tous les autres. Le syndicat ne peut donc venir en concurrence avec le Trésor pour saisir les loyers dus au débiteur. |
Édité par - ainohi le 15 sept. 2017 22:35:51 |
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Viviane
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Posté - 15 sept. 2017 : 22:46:25
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citation: Il garantit le paiement des charges de copropriété, au sens strict du terme, à l'exclusion des dettes d'autres natures tels qu'intérêts de retard, dépens ou indemnités.
Ca n'est plus vrai, en fait. Depuis 2014, les DI, dépens etc sont également garantis (cf art 19-1 loi 1965)
citation: Actuellement, en septembre 2017, le privilège du syndicat devance ceux du vendeur et du prêteur de deniers pour la période commençant le 1er janvier 2015.
Il est en concurrence avec les privilèges du vendeur et du prêteur de deniers pour les années 2014 et 2015.
Le premier janvier 2018, il y aura incrémentation d'une année.
Le compte se fait à la date de la vente.
Merci pour le décompte
citation: Le trésor Public ne bénéficie pas d'un privilège immobilier mais d'un privilège mobilier qui devance tous les autres. Le syndicat ne peut donc venir en concurrence avec le Trésor pour saisir les loyers dus au débiteur.
En fait, le syndicat bénéficie également (cf art 19 loi 1965) du "privilège prévu par l'article 2332 1° du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l'objet d'une location non meublée.
Dans ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dus par le locataire.
Mais semble effectivement que le privilège du TP prime sur ça.
J'ai pas trop cherché, parce que dans notre cas, et au vu des loyers qu'on connait, soit une partie minuscule seulement (genre 10m2)du lot louée environ 600€/mois, il nous faudrait plus de 10 ans pour récupérer nos billes par ce moyen.Je me dis que si le TP ne force pas la vente du lot, c'est qu'il a bien moins que nous à récupérer, du moins je l'espère. Mais on va se renseigner.
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Édité par - Viviane le 15 sept. 2017 22:53:13 |
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ainohi
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Posté - 15 sept. 2017 : 23:05:24
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Le privilège immobilier a été étendu en 2014, cela m'avait échappé.
Le syndicat des copropriétaires bénéficie effectivement du même privilège mobilier que le bailleur, mais cela ne vous est d'aucune utilité tant que le Trésor Public n'a pas recouvré sa créance. |
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Viviane
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Posté - 15 sept. 2017 : 23:10:35
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Ca n'est pas très important, car si j'en crois la côte 50 indiquée par Ribouldingue, le privilège immobilier du syndicat prime bien sur le privilège légal du trésor Public, comme il l'indique. Et c'est ce privilège qu'on va essayer de faire valoir... même si c'est long, j'espère qu'on n'arrivera pas à 10-15 ans...soit le temps qu'il nous faudrait pour récupérer nos billes sur les loyers.
A condition que la vente n'ait pas lieu trop tard...
Le tout est donc de vraiment savoir combien il doit et à qui... et qui a déjà inscrit une hypothèque....Son lot doit valoir dans les 500000€ |
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Édité par - Viviane le 15 sept. 2017 23:14:53 |
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ainohi
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Posté - 16 sept. 2017 : 00:05:05
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Il faut bien distinguer les sûretés sur les meubles des sûretés sur les immeubles et, dans chacune de ces deux catégories, distinguer encore les privilèges des gages ou hypothèques.
Comme sûreté sur les immeubles, le Trésor Public ne dispose que de son hypothèque légale dont le rang est déterminé par la date d'inscription : le premier inscrit est le premier servi, d'où l'intérêt à ne pas tarder pour inscrire l'hypothèque légale du syndicat. N'importe quel créancier détenteur d'un titre exécutoire peut inscrire une hypothèque.
En revanche, sur les meubles, le Trésor jouit d'un privilège qui lui donne une priorité sur tout autre créancier.
Si le débiteur possède d'autres biens, il est possible au syndicat d'inscrire une hypothèque sur ceux-ci. Mais, comme tout autre créancier, il ne peut le faire que s'il a un titre. En outre, il faut entreprendre une enquête pour savoir ce qu'il possède. Cela dit, si le lot vaut 500 000 €, il doit y avoir de la marge à moins qu'il y ait un gros emprunt encore peu amorti. |
Édité par - ainohi le 16 sept. 2017 00:07:39 |
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Viviane
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Posté - 16 sept. 2017 : 00:45:13
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citation: En revanche, sur les meubles, le Trésor jouit d'un privilège qui lui donne une priorité sur tout autre créancier.
Et comme je vous l'ai dit, ça n'est pas notre souci majeur pour l'instant. Ca n'est pas le prix du loyer qu'on va essayer de récupérer, mais celui de la vente.
citation: Cela dit, si le lot vaut 500 000 €, il doit y avoir de la marge à moins qu'il y ait un gros emprunt encore peu amorti.
Il a hérité de tout, chez nous et ailleurs.
Donc maintenant j'aimerais savoir combien il doit et à qui...et depuis quand, parce que si le lot est vendu, le TP va pas forcément attendre de s'être remboursé sur les loyers... et je doute qu'il ait réglé tous les frais de succession... |
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Édité par - Viviane le 16 sept. 2017 00:55:25 |
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Posté - 16 sept. 2017 : 06:36:47
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Je suppose que en plus de la saisie sur loyer, le fisc a du prendre des hypothèques. Il faut faire un relevé des hypothèques.
Vous ne pouvez rien savoir des dettes non garanties par hypothèques qu'il aurait auprès d'autres créanciers. |
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Viviane
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Posté - 16 sept. 2017 : 10:06:14
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citation: Je suppose que en plus de la saisie sur loyer, le fisc a du prendre des hypothèques.
C'est aussi ce que je suppose
citation: Il faut faire un relevé des hypothèques.
J'attends des nouvelles de la prise d'hypothèque. Je suppose que quand on fait ça, on a automatiquement connaissance des autres hypothèques en cours ? Ou pas ? Et il faut alors demander spécifiquement le relevé ?
citation: Vous ne pouvez rien savoir des dettes non garanties par hypothèques qu'il aurait auprès d'autres créanciers.
Si j'ai bien compris, ces créanciers là passent après nous, non ? |
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Posté - 16 sept. 2017 : 11:52:29
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Les créances qui apssent avant vous sont celles qu ont une meuilleure palce dans la liste des créances spéciales, a part la justice et les frais de vente i ln'y en n'a pas pour 2015 2016 et 2017 et il y a l'emprunt banciare pour 2013 et 2014
Pour les autres impayés envers le syndicat, si vous êtes garanti d'une hypothèque, vous prenez rang, le plus ancien d'abord, le plus jeune en dernier.
Les créances hors hypothèques vous n'avez pas de moyen de les connaitre mais elles ne peuvent évidemment bénéficier d'aucune priorité ni meme de rien du tout vis a vis de la vente.
Donc non ils ne passent pas apres vous, ils ne passent pas du tout (du moins par cette voie, ils ont parfois choisi d'autres voies comme la saisie sur loyer, saisie sur salaire, su compte bancaire ou d'épargne)
Ici on ne parle exclusivement que du produit de la vente immobilière, ainohi a a juste titre fait la différence avec les créances mobilières. |
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nefer
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Posté - 16 sept. 2017 : 11:56:06
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je ne comprends....si votre syndic avait demandé au service de la publicité foncière les fiches des lots de ce copropriétaire, il aurait obtenu les documents en 8 jours environ et aurait vu les hypothèques isncrites soit par les banques, soit par le TP soit d'autres créanciers... |
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Viviane
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Posté - 16 sept. 2017 : 12:49:13
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citation: Ici on ne parle exclusivement que du produit de la vente immobilière,
On est bien d'accord, et j'avais compris. Parce que récupérer 100000€ sur 600€ de loyer, ça risquerait d'être long..ce type d'hypothèque, et qui est prioritaire dessus, nous intéresse donc peu. La vente n'a pas de raison d'entrainer le départ du locataire. Par contre, ceux usant de ce moyen ont peut-être également inscrit une hypothèque immobilière... donc sur la vente du lot.
citation: je ne comprends....si votre syndic avait demandé au service de la publicité foncière les fiches des lots de ce copropriétaire, il aurait obtenu les documents en 8 jours environ et aurait vu les hypothèques isncrites soit par les banques, soit par le TP soit d'autres créanciers...
Et oui, si.... mais ce que le CS ne lui souffle pas très très fort de faire, il ne le fait pas. Et moi, je savais pas ça... Je vais donc souffler, en espérant, vu qu'on vient de changer de gestionnaire, ne pas avoir à passer plus de temps au téléphone à l'entendre m'expliquer qu'il n'a pas le temps / que ça sert à rien / que c'est en cours mais les hypothèques répondent pas..... que ce qu'il en passerait à le faire...
On avait un gestionnaire plus préoccupé par la poubelle qui a disparu, boulot normalement de son assistant, que par une dette de 100000€..
Y'a qu'une chose qu'il a toujours le temps de faire, c'est imputer les honos hors forfait, même quand il n'a à peu près rien fait, voire bâclé complètement le boulot...comme son dossier d'impayé. |
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Édité par - Viviane le 16 sept. 2017 13:08:42 |
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ainohi
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Posté - 16 sept. 2017 : 13:34:56
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Là , c'est un autre sujet. Il n'y a pas que le syndic, il y a aussi l'avocat. Normalement, lorsqu'un avocat a été chargé d'une affaire d'impayé, c'est lui qui se renseigne sur les hypothèques inscrites et qui inscrit celle du syndicat, à condition, bien sûr, que le syndic lui ait transmis les éléments nécessaires. |
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Viviane
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Posté - 16 sept. 2017 : 13:51:03
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citation: Il n'y a pas que le syndic, il y a aussi l'avocat
Vous avez raison, mais l'avocat n'a été saisi qu'en juillet. Et il a fallu que je me fâche pour qu'il accepte de répondre aux questions CS, il ne voulait avoir affaire qu'au syndic.
Quand le CS lui a eu envoyé le relevé de toutes âneries dans le dossier d'impayés fourni par le syndic, il a un peu changé de ton.
Sauf que c'est une histoire à 100000€, et que si le CS fait des remarques, on prend toujours la précaution de préciser qu'in fine le choix est du ressort du syndic et de l'avocat.
Néanmoins, vu le montage du dossier finalement retenu, qui nous satisfait pas vraiment puisqu'on présente un décompte expurgé des crédits pour planquer les conneries, le PV 659 établi sans autre diligence qu'interroger le gardien et chercher s'il est dans l'annuaire à l'adresse donnée (alors qu'on sait qui sont sa femme, son fils, qu'on peut avoir son portable....) , le fait que le débiteur a aussi une société en liquidation judiciaire, on a demandé hier à la nouvelle gestionnaire de nous chiffrer ce que coûterait l'avis d'un deuxième avocat sur la situation.
Même la nouvelle gestionnaire n'arrive pas (nous dit-elle) à joindre l'avocat, qui ne retourne pas ses appels. Il a été, je pense, bien "remonté" par l'ancien gestionnaire.. voire le patron de la boîte, qui cherche sans doute à sauver ses fesses et ne pas risquer une mise en jeu de sa RC si ça tourne mal... |
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Édité par - Viviane le 16 sept. 2017 14:07:40 |
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