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 Posté - 15 sept. 2017 : 22:15:58
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? RÉSUMÉ pour les UInautes pressés :
? Situation de maison dont je fais l’acquisition:
• Plan cadastral et situation réelle contradictoires indiquant éventuel empiètement de maison voisine
• Compromis de vente signé, qui inclut empiètement ou anomalie cadastre sans recours contre vendeur.
• Compromis indique aussi fenêtres de maison voisine avec vues directes sur ma parcelle
• Haies, non mitoyennes et certainement trentenaire, de ma parcelle, au pied de maison voisine et occultant complètement fenêtres de rez-de-chaussée en question.
? Mon principal but : avant tout empêcher acquisition servitude de vue, éventuel empiètement jugé moins prioritaire.
? Si maison voisine, du moins si ses fenêtres existent depuis PLUS de 30 ans :
• Possibilité conserver haies trentenaires de ma parcelle
• Possibilité faire valoir que haies sont une clôture, au même titre qu’un mur aveugle, et servitude de vue non constituée car pas de vue.
• à défaut point précédent, possibilité faire jouer éventuel empiètement
? Si maison voisine, du moins si ses fenêtres existent depuis MOINS de 30 ans :
• S’opposer à présence fenêtres, passage par case TGI obligatoire ?
• Droit de construire juste devant fenêtres conservé, et construction si motivation autre que pure volonté de nuire ?
• Demander au voisin de changer ses fenêtres en jours de souffrance, ce qui supprimerait la vue et règlerait de fait le problème (ma solution préférée)
? Anticipation avant acte authentique :
• Le notaire va t-il prendre quelque initiative ?
• Quoi lui demander d’inclure dans l’acte pour me protéger par avance ?
? VERSION COMPLÈTE pour ceux qui ont le temps :
Je suis acquéreur d'une maison. Compromis de vente signé.
Je sais bien que le cadastre ne vaut pas titre de propriété, mais suite à visite sur place avant signature, plan en main, j'ai remarqué qu'une construction empiétait apparemment nettement sur notre future parcelle (il s'agit de l'arrière d'une autre maison sur notre futur jardin).
Le rédacteur du compromis a intégré ce point sur l'empiètement ou l'inexactitude du plan cadastral, et que j'en faisais mon affaire personnelle sans recours contre le vendeur.
J'aurais quand même acquis le bien s’il y avait quelques mètres carrés de jardin en moins car il me plait en l’état actuel, mais j'aime toutefois connaître les limites de la propriété que j'achète, et ne sais pas encore trop quoi envisager s’il y a bien empiètement.
Je tenais en tout cas à faire cette précision, laquelle a son importance, car j'en viens maintenant au point qui me chagrine davantage.
Le rédacteur a également ajouté dans le compromis que la construction qui a priori empiète possède des fenêtres avec vue directe sur notre parcelle.
Si j’avais effectivement remarqué une fenêtre et des vélux en hauteur et en retrait d’environ 1m90 de la limite séparative, cela m’a tout de même interpellé et j’ai cherché à savoir s’il mentionnait celles-ci ou d’autres fenêtres.
Je me suis rendu compte qu’il s’agissait bien d’autres fenêtres.
Je ne les avaient même pas vues lors des visites sur place car complètement cachées par une rangée de hautes et denses haies devant laquelle je suis pourtant passé plusieurs fois. J’avais pris des photos du jardin et des haies qui ne montrent rien. C’est seulement grâce à Google Street View, qui permet d’afficher des photos d’années antérieures, que j’ai découvert l’existence de ces fenêtres.
Ces deux fenêtres sont en rez-de-chaussée et donnent directement dans notre jardin.
Cela m’embête pas mal car j’accorde beaucoup plus d’importance à l’absence de vis-à -vis qu’au nombre de mètres carrés de jardin. De plus, je ne souhaite pas, à peine arrivée, me mettre le voisin à dos. Je souhaite toutefois faire valoir mes droits s’il y en a.
? Je souhaite avant tout éviter toute servitude, particulièrement de vue, grevant ma parcelle.
Le vendeur ne déclare dans le compromis pas de servitude.
Je ne sais pas (encore) si la maison voisine, ou du moins si les fenêtres ont 30 ans.
Ce n’est en tout cas plus la même maison que celle figurant sur le plan cadastral (à quand remonte la dernière mise à jour de ce dernier ?)
L’état actuel : fenêtres du voisin complètement occultées par les haies, ce qui pourrait à la limite me satisfaire mais je ne peux laisser peser toute éventuelles revendications de servitude de vue ultérieures telles que le voisin qui me demanderait de supprimer les haies ou de les couper à telle hauteur, ou futur acquéreur, si je revend, faisant valoir une dépréciation du bien...
Les haies en question ne sont pas mitoyennes mais appartiennent à ma parcelle.
? Questions à propos du notaire :
Voyant le compromis de vente et ces précisions, va t-il chercher quelque éclaircissement ? Chercher quelles sont les limites séparatives précises ? de quand date la maison voisine ?
Que puis-je lui demander et/ou lui faire mettre dans l’acte authentique pour me protéger par avance un maximum ?
Le titre de propriété qu’il va rédiger va t-il décrire l’état actuel, pour ce qui est des limites séparatives, ou va t-il entériner le plan cadastral ?
Puis-je dès le transfert de propriété par l’acte, signifier mon opposition, si je suis dans les délais, à l’acquisition de toute servitude par prescription et faire par la même courir un nouveau délai, ou le passage par la case TGI est obligatoire?
? Questions si les fenêtres existent, sont translucides et ouvrantes depuis PLUS de trente ans :
Mes haies sont très certainement trentenaire, mais leur hauteur de plus de 2 mètres ne l’est pas forcément en continue. J’en déduis que je peux au moins laisser les haies en place jusqu’à une hauteur de 2m au plus.
S’il y avait eu un mur aveugle au lieu de haies, il ne pourrait pas y avoir de servitude de vue car pas de vue. Les haies, qui figure sur le plan cadastral, peuvent-elle être considérées non seulement comme une clôture, mais également comme une clôture aveugle (car c’est bien leur rôle, celui d’empêcher le regard).?
? Questions si les fenêtres existent, sont translucides et ouvrantes depuis MOINS de trente ans :
Dans ce cas, je conserve l’entièreté de mes droits tel que construire devant, ce qui revient à murer, les fenêtres du voisin, chose que je n’envisage toutefois pas.
Si je laisse les choses en l’état, il me faut au moins marquer mon opposition pour éviter l’acquisition d’une servitude de vue trentenaire paisible, publique, continue, sans opposition, etc. Mais cette opposition veut-elle nécessairement dire attaquer au TGI ou autre voie possible ?
Si moins de trente ans écoulés, je songe avant tout à demander au voisin de transformer ces fenêtres en jours de souffrance, pour moi la meilleure solution car plus raisonnable, moins rentre-dedans pour le voisin, et mettant un terme à tout délais de prétention d’acquisition de servitude.
Bien sûr, si je connaissais dès à présent l’âge de ces fenêtres, on pourrait davantage s’orienter vers des réponses et possibilités précises mais je sollicite néanmoins votre avis et vos expériences sur cette question. Merci à vous.
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Sunbird
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 Posté - 20 sept. 2017 : 17:05:45
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Il y a trop de question pour répondre à tous les points.
Concernant le notaire, il va reprendre les clauses du compromis. Puisque vous avez été informé de la situation par écrit, je ne vois pas les recours que vous pouvez avoir, sauf si le délai SRU n'est pas dépassé (10 jours) d'annuler le compromis, après seul un refus de prêt respectant les conditions de la clause vous permettrait de ne pas aller au bout de ce dossier. |
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Posté - 20 sept. 2017 : 17:25:52
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faites un tour sur le geoportail ign, dans les photos aériennes anciennes : cela permettra de dater approximativement la période de construction du batiment actuel.
le cadastre ne dit pas la propriété : un bornage est nécessaire pour identifier un empiètement, d'ailleurs peut-être prescrit (voir réponse précédente)
vous n'avez a priori aucun recours contre le vendeur ni contre la vente. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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 Posté - 21 sept. 2017 : 17:43:03
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Merci à vous pour vos réponses.
Je sais que ça serait déjà plus simple si je connaissais l’âge de la maison voisine.
J’ai bien regardé les photos anciennes sur le Géoportail mais je ne peux pas être catégorique.
Cette maison est pour sûr d’après 1985 car à cette date on voit bien une autre construction en retrait de la limite séparative. La photo de 1991 n’est pas assez précise et nette pour en distinguer les contours mais la couleur du toit, elle, n’est pas la couleur actuelle, ce qui peut laisser penser qu’elle n’existe toujours pas sous cette forme à cette date-là .
Pour ce qui est de la vente et du vendeur, je ne souhaite pas faire de recours.
Je veux ce bien et le prends volontiers en l’état, chose qui ne m’empêche pas d’étudier mes possibilités quant au délai bientôt ou peut-être déjà trentenaire concernant la servitude de vue et l’éventuel empiètement.
Je sais bien que le cadastre n’est pas un titre de propriété. Ce dernier, c’est le notaire qui va le rédiger, mais décrit-t-il les limites de la propriété ? Se rend t-il sur place pour cela ou se contente t’il d’entériner le plan cadastral en le reprenant à son compte ?
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Posté - 21 sept. 2017 : 21:36:02
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Je n'ai jamais vu un notaire se déplacer, et de toutes façons, ce n'est pas son métier, c'est celui du géomètre comme deja dit.
citation: Le rédacteur du compromis a intégré ce point sur l'empiètement ou l'inexactitude du plan cadastral, et que j'en faisais mon affaire C'est donc bien à vous de déterminer si la description faite à l'acte correspond a la réalité ou pas, donc ..; de payer le géomètre pour borner
Sauf erreur, il n'y a pas de prescription trentenaire pour un empiètement.
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Posté - 21 sept. 2017 : 23:04:10
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Posté - 22 sept. 2017 : 07:18:56
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J'aurais mieux fait de me taire.... sur ce point.
Sans doute etc connait-il la nuance, est-ce que pour moi qui ne la connait pas vous pouvez expliquer ce qu'est l'action imprescriptible sur un empiètement prescrit? Merci d'avance. |
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Posté - 22 sept. 2017 : 08:23:37
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une action engagée au TGI n'est pas irrecevable au delà de 30 ans mais celui qui défend peut faire valoir une possession trentenaire... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 22 sept. 2017 : 09:28:55
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etc
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Posté - 22 sept. 2017 : 13:10:24
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Effectivement, un notaire ne se déplace jamais. Mais à circonstances particulières, ici éventuel empiètement, je me demandais à tout hasard si ce dernier chercherait à en savoir plus.
D’accord. Donc le notaire se contente de donner les références cadastrales du bien, et éventuellement le plan et, si ça ne correspond pas sur le terrain, pas d'autre solution que bornage.
Merci pour cet éclaircissement.
Pour l'empiètement, je savais qu'il y avait nuance avec "construction sur le sol d'autrui" et qu'il pouvait il y avoir une différence en terme de délai.
Donc, au-delà de 30 ans, l'action est recevable mais vouée à l'échec ?
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Contributeur senior
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Posté - 22 sept. 2017 : 16:34:59
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Nouvel élément :
Je m'étais concentré sur les photos anciennes Géoportail datant de plus ou moins 30 ans mais, en remontant plus récemment de 20-25 ans, j'ai acquis la conviction que la maison voisine n'existait pas sous sa forme actuelle en 1995 voire 1997.
Je m'oriente donc vers les solutions évoquées plus haut :
citation: Initialement posté par etc
? Questions si les fenêtres existent, sont translucides et ouvrantes depuis MOINS de trente ans :
Dans ce cas, je conserve l’entièreté de mes droits tel que construire devant, ce qui revient à murer, les fenêtres du voisin, chose que je n’envisage toutefois pas.
Si je laisse les choses en l’état, il me faut au moins marquer mon opposition pour éviter l’acquisition d’une servitude de vue trentenaire paisible, publique, continue, sans opposition, etc. Mais cette opposition veut-elle nécessairement dire attaquer au TGI ou autre voie possible ?
Si moins de trente ans écoulés, je songe avant tout à demander au voisin de transformer ces fenêtres en jours de souffrance, pour moi la meilleure solution car plus raisonnable, moins rentre-dedans pour le voisin, et mettant un terme à tout délais de prétention d’acquisition de servitude.
Je compte donc avant tout demander à ce que les fenêtres soient transformées en jours (mais cadre à murer jusqu'à 2,60m de haut) ou que les cadres soient maçonnés avec des briques de verre non transparentes.
Si le voisin est raisonnable, ça devrait bien se passer. Par contre, je vais quand même lui demander de s'exécuter dans des délais également raisonnables...
En tout cas, si plus de vue, donc plus de délai qui court, et mon intimité retrouvée, je ne sais en revanche pas trop quoi penser de l’empiétement...
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Sunbird
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Posté - 22 sept. 2017 : 16:41:01
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Je ne suis pas certain que même si les faits ne sont pas prescrits que vous aurez gain de cause, car vous avez été informé par le vendeur.
Dans ce type de dossier, il faudrait régulariser la situation que vous avez accepté de fait, au lieu de partir dans une bataille juridique.
Le fait que votre voisin ait construit sur votre future parcelle, devrait être régularisé car vous payerez des impôts (minimes) sur quelques m2 occupés par votre voisin.
Concernant la servitude de vue, idem vous avez été informé.
Dans ce dossier, si j'étais vous je profiterais de cet achat/vente pour régulariser la situation, car ces problèmes de limites et de vue, même à la campagne sont de plus en plus fréquents.
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etc
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Posté - 23 sept. 2017 : 09:12:09
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Sunbird, je ne partage pas tout à fait votre avis.
Ce n’est pas parce que certains points sont portés à ma connaissance que je dois les accepter.
Pour l’empiétement, je n’ai effectivement aucun recours contre le vendeur et en fait mon affaire.
Pour la vue directe des voisins, le vendeur ne déclare aucune servitude existante, mais précise la présence de ces fenêtres.
Sans souhaiter de bataille juridique, je ne vais certainement pas pour autant régulariser une vue directe non trentenaire.
Bien qu’informé avant vente, je n’en ai pas moins de droits que le précédent propriétaire (le vendeur), et cela aussi bien pour l’empiétement que pour les fenêtres.
Aussi, si l'affaire devait aller en justice, je ne doute pas obtenir gain de cause car ce n'est pas un cas laissé à l'appréciation du juge.
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Sunbird
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Posté - 23 sept. 2017 : 20:26:12
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Avez vous tout l'historique du dossier?
Est-il possible qu'il y ait eu une division de la parcelle, ou que la maison qui a mis cette fenêtre possédait également le terrain que vous achetez ?
J'ai déjà vu dans des dossiers, qu'il existait une servitude de vue, et qu'on retrouvait celle-ci uniquement dans le titre qui profitait de cette servitude.
Parlez en avec votre notaire. |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 24 sept. 2017 : 09:34:21
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Je vous suis sur la servitude par destination du père de famille mais nous ne sommes pas dans ce cas-là . De plus, la construction voisine antérieure, d'avant 1995 voire 1997 était bien en retrait de la limite séparative.
Ensuite, si le voisin me produit un titre de propriété avec bénéfice de servitude alors que mon propre titre n'en fait pas état, je vous accorde que j'aborderai le problème sous un autre angle.
Le notaire va en tout cas faire sa demande aux hypothèques sur au moins la parcelle objet de la vente.
Pensez-vous à quelque chose de particulier à demander en plus au notaire (pour avoir l’esprit tranquille ou par anticipation pour vous protéger), tel que se procurer les infos sur la parcelle voisine ?
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Sunbird
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Posté - 25 sept. 2017 : 14:17:48
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Vous pouvez demander à votre notaire qu'il récupère les titres de votre voisin auprès du service de publicité foncière. Cela ne coute pas grand chose et permettra d'avoir les informations souhaitées. |
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