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CC78
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 Posté - 25 sept. 2017 : 12:12:47
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Bonjour,
Je m'apprête à reprendre le syndic bénévole d'une petite copro de 4 appartements, pour une trentaines de lots environ.
Dans un des deux bâtiments, les propriétaires de l'appartement du bas ont créé un souplexe dans leurs deux caves et ceci sans demander l'avis à la copro et aucun changement n'a été fait dans le règlement de copro.
Le Souplexe (une chambre et une salle de bain) sont restaient identifiés comme Caves dans le règlement.
Autre précision, les propriétaires louent leur appartement alors que la location d'un souplexe semble interdite.
Je me pose deux questions :
- Comme je le sais, ai-je la responsabilité en tant que syndic bénévole de le signaler et de faire le nécessaire pour la prochaine AG. Si oui, que va devoir payer la copropriété ?
- La répartition des tantièmes : je pense qu'elle doit être revue, elle est trop élevée pour les proprios du 2nd et pas assez élevée pour les proprios du soupexe, non ?
Merci pour votre aide.
Bonne journée
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Posté - 25 sept. 2017 : 14:26:31
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cc78 : le syndic bénvole ou pro à la même mission, gérer la copropriété et aussi faire respecter le RDC et la loi de la copropriété.
Ces copropriétaires n'ont pas reçu l'accord de l'AG pour percer le sol. Accord obligatoire article 25 de la loi pour les travaux privatifs affectant les parties communes.
Vous devez donc les mettre en demeure de remettre les parties communes en état; et les assigner si rien ne bouge.
Il ne peut y avoir de modification du RDC sans cet accord de travaux.
citation: La répartition des tantièmes : je pense qu'elle doit être revue, elle est trop élevée pour les proprios du 2nd et pas assez élevée pour les proprios du soupexe, non ?
NON : Le syndic n'a pas à juger des tantièmes de chacun. Il y a un délai pour que les copros contestent leurs tantièmes. Le syndic ne peut pas contester cela. Ce n'est pas son role, il applique le RDC, rien de plus.
un copropriétaire qui s’estime lésé, du fait d’une irrégularité dans la répartition, peut agir auprès du Tribunal de grande instance ; mais les conditions de contestation sont limitatives : l’action ne peut être introduite que dans le délai de cinq ans de la publication du règlement de copropriété, et si la part du lot est supérieure de plus d’un quart à celle qui résulterait d’une répartition légale des charges. Et la procédure peut être longue.
Si le juge estime que plainte du copropriétaire est fondée, lune nouvelle répartition des charges est établie, mais elle ne s’applique que pour l’avenir, donc il ne faut pas envisager un effet rétroactif.
PS : La copropriété n'a rien à payer, sauf les frais de justice pour assigner ces copros. |
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Posté - 25 sept. 2017 : 14:32:57
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cc78 : citation: ont créé un souplexe
attenetion également car un souplex et une cave aménagée, ce n'est pas la même chose.
La cave est un lot de copropriété. Il y a ici une modification de la destination de m'immeuble.
Sur le plan juridique, le souplex est également atypique. Traditionnellement, les surfaces en sous-sol ne sont pas considérées comme étant habitables. Si un propriétaire aménage son sous-sol pour l'habiter, les surfaces doivent être requalifiées auprès des services de la mairie, qui s'assurent notamment des conditions sanitaires de l'habitation après travaux.
Sans ce certificat, l'aménagement du souplex ne peut être reconnu officiellement lors d'une transaction immobilière notariée. Or, certaines communes interdisent purement et simplement les travaux sur des surfaces en sous-sol. Il convient de vérifier que le Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI) n'interdit pas l’habitation en sous-sol.
En cas d'emprise au sol inférieure à 5 mètres carrés d'un aménagement de souplex, aucune formalité n’est obligatoire. Entre 5 et 40 mètres carrés, une déclaration préalable est nécessaire. Au-delà , il est indispensable d'obtenir un permis de construire pour réaliser des travaux dans un sous-sol. Il en est de même pour creuser une cave sous une maison individuelle.
boursorama.
PS : 4 appartements et 30 lots ??? |
Édité par - philippe388 le 25 sept. 2017 14:34:16 |
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CC78
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 Posté - 25 sept. 2017 : 17:02:24
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Bonjour,
Et merci d'avoir pris le temps de me répondre.
En effet, je me suis trompée nous avons une 21 lots en tout (les deux appartements sont des duplex) il y a avait donc 6 appartements et 6 caves à l'origine.
Je ne sais pas quand a été creusé le souplexe, nous avons acheté en décembre 2017 et nous découvrons en faisant plus ample connaissance avec les résidents. Je n'ai pas l'historique. Tout ce que je sais c'est que rien n'a été voté au cours des anciennes AG et que rien n'apparaît dans les différentes modifications du règlement de copro.
Je ne sais pas si ce sont les propriétaires actuels du souplexe qui en sont à l'origine ou si ce sont ceux d'avant.
Mais visiblement, rien a été déclaré soit en mairie, je doute que les choses soient faites dans les clous. D'ailleurs, les locataires se plaignent de l'humidité au sol et sur les murs...
Petite question bête, une cave est d'office une partie commune, je vous cite : "Vous devez donc les mettre en demeure de remettre les parties communes en état" ?
Cela signifie que ces pauvres locataires dorment et se lavent dans des parties communes actuellement ?
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CC78
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 Posté - 25 sept. 2017 : 17:11:12
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Nous avons acheté en décembre 2016...Pardon, je pense que vous aviez compris.
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Gédehem
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Posté - 25 sept. 2017 : 18:15:58
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La partie commune dont parle Philippe s'entend de la dalle formant plancher du RdeCh (plafond du sous sol), dans laquelle une trémie à été percée sans autorisation.
Voir si cette cave est instituée en "lot de copropriété" distinct du lot principal (apparte)
Passer de cave à habitation nécessite une autorisation du syndicat, entrainant modification du RDC. Les frais sont intégralement à charge du bénéficiaire.
Sur le principe, il n'y a pas modification des tantièmes "parties communes" : il n'y a rien de plus rien de moins.
En revanche il peut y avoir modification des tantièmes "charges", à définir.
Le fait que les travaux aient été réalisés par un précédent propriétaire est sas intérêt : celui en place assume la situation.
D'autant qu'il ne peut ignorer avoir acheté une "cave" et non un local "habitation", le RDC annexé à ses actes n'ayant pas été modifié.
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Posté - 25 sept. 2017 : 18:37:25
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CC78 : les caves sont des parties privatives, généralement un lot de copropriété. Les parties communes sont ici le sol, comme je l'ai indiqué dans ma réponse, et également les arrivées commune d'eau et électricité.
CC78 : syndic non pro vous devez connaitre les bases du fonctionnement d'une copropriété.
Ces travaux n'ont pas recu l'accord de l'AG? le syndic a obligation de faire respecter le RDC et la loi, vous devez donc mettre en demeure les copropriétaires actuels. Peu importe si ce sont eux ou des précédents copros qui ont fait les travaux. Ils ont acheté un appartement ET une cave, pas un lot avec une pièce en sous-sol.
Les locataires se plaignent, mais cela concerne leurs bailleurs en priorité. Bailleurs qui n'ont pas respecté la loi !!! si des travaux sont à faire pour supprimer l'humidité, ils devront demander l'accord de l'AG car les murs de la cave, le sol et le plafond sont des parties communes.
ON ne creuse pas non plus une trémie sans un expertise d'un architecte. Si le sol s'affaisse, ces copros seront responsables en premier lieu, car ses travaux n'ont pas été adoptés par l'AG, et en second lieu le SDC qui n'a paris les mesures nécessaires en n'assignant pas ces contrevenants !
La responsabilité du syndic est aussi mis en cause pour ne pas avoir fait respecter le RDC et la loi.
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pepa
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Posté - 25 sept. 2017 : 19:27:51
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citation: Initialement posté par CC78
Le Souplexe (une chambre et une salle de bain) sont restaient identifiés comme Caves dans le règlement.
Autre précision, les propriétaires louent leur appartement alors que la location d'un souplexe semble interdite.
Bonsoir,
Je n'ai pas lu que le copropriétaire avait creusé pour faire un souplex, excusez-moi si j'ai mal lu mais vous parlez de deux caves qui appartiennent à ce copropriétaire.
Donc, ce que je comprends c'est que ces caves ont été transformées mais personne n'a creusé le plancher pour créer un souplex.
y-avait-il des ouvertures dans ces caves ?
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Posté - 25 sept. 2017 : 20:25:08
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En attendant, ces locataires consomment de l'eau au frais des copropriétaires si l'eau est commune. Ils doivent également consommer de l'électricité des parties communes.
SI je vous comprends bien le règlement et la répartition des charges actuelles vaut pour 6 logements d'habitations et 6 caves et 9 autres lots, mais en pratique vous avez 8 lots d'habitation, 4 caves seulement et 7 autres lots.
Comme pepa, je ne comprends pas cette histoire de creusement, pourtant lancée par CC78 lui-même. Voulez-vous dire que pour transformer la cave en 'souplex' il a fallu creuser, et une seconde fois pour l'autre cave?
SI la cave est partie privative, le sol de la cave est partie commune deja, et l'autorisation pour passer en usage d'habitation est nécessaire auprès du syndicat, je ne parle pas de l'éventuelle autorisation administrative (la conformité au code de la construction, la décence vis a vis des locataires ne vous regardant en théorie pas, de même que la déclaration correcte au fisc pour les taxes foncières et Taxe d'habitation).
citation: D'ailleurs, les locataires se plaignent de l'humidité au sol et sur les murs... Il y a des ouvrants sur l'extérieur, autre que de fin soupiraux, ou c'est carrément du travail de marchand de sommeil?
(Sous-entendu .... qui risque à terme d'entrainer le syndicat à court terme, qu'il le veuille ou non, dans de gros soucis avec des associations de défenses de locataires luttant à juste titre contre l'habitat insalubre, et des locataires qui refusent de déménager, par exemple puisqu'on ne quitte pas la proie pour l'ombre)? |
Édité par - ribouldingue le 25 sept. 2017 20:27:07 |
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Posté - 25 sept. 2017 : 20:26:32
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pepa : pour créer une chambre dans une cave situé dans un lot de copropriété, il faut ouvrir une trémie pour accéder à cette cave !!  
Et pour créer une cave il faut aussi casser le sol, partie commune du SDC.
Dans tous les cas, il faut creuser le sol !! accord obligatoire de l'AG
PS : pour créer une pièce sous son lot de copropriété, il faut aussi être très " gonflé" .
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Posté - 25 sept. 2017 : 20:28:57
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citation: pepa : pour créer une chambre dans une cave situé dans un lot de copropriété, il faut ouvrir une trémie pour accéder à cette cave !! Pas forcément.
Il y a beaucoup d'immeubles pour lesquels l'accès au cave se fait par une porte sur cour différente, ou par une porte donnant sur le hall d'entrée; Nul besoin de creuser quoi que ce soit. |
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CC78
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Posté - 25 sept. 2017 : 21:36:53
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Merci à tous pour vos réponses.
Oui ils ont creusé une ouverture dans le plafond puis ont placé un escalier pour arriver dans une chambre et dans la pièce d'à compter c'est une salle de bain..
Bref, vous m'avez bien eclairé. |
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CC78
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Posté - 25 sept. 2017 : 21:42:05
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Ah oui et toutes nos caves font 10m2 et sont munies de fenêtres dignes de ce nom même si clairement ça ne me viendrait pas à l'esprit de faire une chambre dedans...
Pour l'eau, il y a un compteur général duquel est déduit la consommation de l'appartement du haut (compteur individuel).
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Posté - 26 sept. 2017 : 06:25:10
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Donc il y a beaucoup de travail pour un syndic digne de ce nom..... Bon courage; |
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Gédehem
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Posté - 28 sept. 2017 : 12:22:02
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Au stade où en est l'affaire, il ne s'agit certainement pas de faire remettre les choses en état d'origine. Qui plus est personne n'ayant idée de l'origine de l'affaire, des travaux.
Qui, sauf à ce tout le monde soit sourd, ne sont pas passé inaperçus.
Creuser une trémie dans une dalle (béton), aménager des locaux, une salle d'eau, sortir des gravas ou amener des matériaux ne se passent pas "en douce", de nuit, à l'insu des habitants.
Il s'agirait ici de régulariser la situation.
C'est à dire de modifier le RDC en conséquence pour ce qui concerne ce lot "cave" d'origine.
Modification qui n'implique pas révision des tantièmes "parties communes" du lot, mais sans doute des tantièmes "charges", à identifier, à calculer (eau commune, éclairage des communs, et autres services et équipements collectifs.)
Modification EDD/RDC présentée à une AG, avec publication (notaire) au fichier immobilier. Les frais sont à la charge du propriétaire du lot (du bénéficiaire de la modif).
Voir aussi le coté administratif, qui ne concerne en fait pas le syndicat lui même. Se rapprocher du Sce urbanisme de la commune.
La modification de la destination d'un lot (cave>habitat) ayant des implications fiscales .....
NB : si le propriétaire actuel n'est pas à l'origine des travaux, il y a un hic : il acheté un lot "cave" ainsi qu'il ressort de ses actes, sans liaison interne depuis son appartement.
Problème de la rédaction des actes (notaire), l'acquéreur ayant acheté une chambre+sdebains selon ses actes et non une "cave" comme prévu par RDC. |
Édité par - Gédehem le 28 sept. 2017 12:27:39 |
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pepa
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Posté - 28 sept. 2017 : 12:50:23
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Bonjour,
La réponse de Gédehem me paraît équilibrée, pas besoin comme exprimé par Philippe de remettre les choses en l'état d'origine; Il vaut mieux toujours trouver des solutions pour régulariser, il y a déjà une propension aux problèmes dans le monde de la copropriété, mieux vaut trouver des arrangements. |
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Posté - 28 sept. 2017 : 14:01:34
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Certes, mais quid de si le propriétaire en question qui paye l'eau a ses tantièmes actuel ne 'tient' pas à changer la situation?
Gédehem ne parle pas d'arrangement, mais de remise sur les bons rails (chacun doit payer ce qu'il doit payer, le syndicat n'est pas en porte à faux vis à vis des lois)
citation: Pour l'eau, il y a un compteur général duquel est déduit la consommation de l'appartement du haut (compteur individuel) Ceci ressemble à un bricolage: Soit tout le mon,de a un compteur et paye sa part exacte, soit tout le monde n'en n' a pas , il faut faire aux tantièmes, et l'absence de modification lèse considérablement les anciens copropriétaires qui n'ont rien agrandi. |
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Gédehem
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Posté - 28 sept. 2017 : 14:07:09
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Rien n'indique que seul ce lot dispose d'un compteur.
Il s'agit sans doute d'un très classique compteur divisionnaire, répartiteur, chaque lot ayant le sien. |
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pepa
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Posté - 28 sept. 2017 : 14:24:43
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Gédehem ne parle pas d'arrangement, mais de remise sur les bons rails
Et bien, dans ses bons rails, il parle de régularisation et en tout cas, cela part d'une vision constructive pour trouver une solution, si elle ne convient pas, il sera toujours possible de faire une injonction comme celle du post 2 par Philippe :"Vous devez donc les mettre en demeure de remettre les parties communes en état; et les assigner si rien ne bouge". que je considère un peu hâtive et limitée.
Mais ce n'est que mon avis ...
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Posté - 28 sept. 2017 : 14:29:21
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citation: Rien n'indique que seul ce lot dispose d'un compteur.
Il s'agit sans doute d'un très classique compteur divisionnaire, répartiteur, chaque lot ayant le sien. On va dire que pour le mois pour un futur syndic la façon de s'exprimer de CC78 est pour le moins ambiguë, pour ma part descriptive d'un cas délicat (il parle de l'appartement du haut').
Ce serait en fait mieux si c'est le cas d'expliquer que l'appartement (pas du haut du tout, l'appartement constitué d'une pièce au RdC et d'une autre au sous-sol) est en effet alimenté par un comptage individuel, donc qu'il n'y a alors pas de problème.
Dans l'art de gérer, il y a l'art de faire passer les bons messages, compréhensibles, et non interprétables. |
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Posté - 28 sept. 2017 : 14:43:11
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pepa : La régularisation passe par un vote obligatoire de l'AG.
La question posée est de savoir que fait le syndic dans ce cas. Le syndic DOIT mettre en demeure ces copros, ils n'ont pas respecter la loi.
Pepa : proposer une régularisation se fera après cette mise en demeure.
Expérience perso : Président d'un CS et président d'un conseil de l'Union j'ai proposé que TOUS les veluxs ( 100 pavillons, copro horizontale), toutes les vérandas, tous les AC,toues les terrasses, ..... soient régularisées.
Le syndic avait mis en demeure un seul voisin de démonter une pergola en dur collée à sa maison.
Cette régularisation demandait donc que chacun des contrevenants à la loi demande l'autorisation à postériori de la pose des veluxs, de la véranda, ..... une remise sur les rail de 4 SDC et 155 copros.
4 AG avec cette proposition, 4 rejet. Les syndics promettent à haut voix qu'ils n'assigneront aucun des copros irrespectueux des lois ET de leur voisins.
Notre syndic a promis également à ce copro qu'il avait mis en demeure qu'ils ne serait pas poursuivi.
ON ne respecte pas la loi, on propose une régularisation de tous les fautifs,.... mais la majorité des copros ET les syndics préfèrent continuer dans ce non respect, et surtout pne as déclarer aux impots qu'ils ont fait des travaux créer une chambre supplémentaire dans les greniers, une autre dans le box, .....
!! Pas belle la vie en copro.
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Souplexe réalisé dans deux caves 
