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JPM
Modérateur
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 Posté - 30 sept. 2017 : 17:04:56
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C'est du Particulier Immobilier que je parle n° 345 Oct 2017 p. 20
Je lis :
++++++++++++++++++
Des envois réalisés en quelques clics :
En pratique, le syndic, bénévole ou professionnel, se connecte sur l'espace sécurisé d'un prestataire spécialisé pour y charger les documents qu'il veut communiquer.
Dès qu'ils sont envoyés, le copropriétaire reçoit une notification sur l'e-mail qu'il aura préalablement renseigné, l'invitant à les télécharger sur le site du prestataire. C'est très simple. Vous vous connectez sur le site. Vous chargez le document, vous envoyez, témoigne Jean Canale [syndic bénévole d'un ensemble très important ndlr].
+++++++++++++++
Il y a dans le forum des intervenants qui ont suivi l'évolution des notifications électroniques. Merci à eux de me dire si ce raccourci est bien conforme à la procédure légale, pour figurer tel que dans une revue comme Le Particulier immobilier.
Dans l'article un pavé reproche à Foncia de ne pas utiliser un tiers achemineur, le routeur. Il m semble que c'est bien cela qui manque dans l'exemple.
Il est aussi reproché à Nexity de collecter les adresses e-mail par messagerie alors que la collecte ne peut être effectuée qu'en assemblée générale ou par LRAR. C'est vrai mais le bon sens s'insurge ! Dès lors qu'il est établi que le copropriétaire a bien communiqué son adresse dans le but d'être convoqué par voie électronique, peu importe le mode de communication.
Par contre l'utilisation à cette fin d'une adresse communiquée pour des besoins courants doit être condamnée.
Merci pour vos informations
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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 Posté - 30 sept. 2017 : 19:39:05
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il ne s'agit pas d'un prestataire spécialisé, mais agrée...ce n'est pas la même chose
actuellement il n'y en a que 3 (il me semble)
ne pas oublier que le mail est anonyme, il n'indique pas l'objet de l'envoi: c'est le même principe que l'avis de passage d'un RAR
ne pas oublier qu'en tenant compte des délais(envoi du mail, délai pour le réceptionner, l'ouvrir, en accusé réception, non réception, information au syndic..) il faut compter un délai de 2 mois avant la date de l'AG pour que le syndic puisse envoyer la convocation en RAR si nécessaire.
quand on sait que les documents, ,...arrivent souvent très tard, très très peu de syndics envisagent de l'utiliser
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Posté - 30 sept. 2017 : 21:41:05
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Pour avoir pratiqué la convoc électronique avec le premier cité dans le tableau du Particulier.
Une fois que le compte du syndic a été créé une fois pour toutes :
1- on renseigne le ou les adresses mails fournis par les copros
2- on met en fichiers joints tous les documents de la convocation. Perso je fais un fichier par sujet : la convoc, l'OdJ, le pouvoir non rempli  , le projet des résolutions, chaque document financier, chaque devis, chaque courrier de copro, etc.... on est pas avare il y a de la marge (250 Mo)...
cela prend un certain temps
3- on valide et c'est parti...
A la fin du mois on reçoit une facture prélevée sur la CB.
Le copro dans l'heure qui suit reçoit un message avec une adresse pour télécharger les documents. Si rien ne se passe, tous les lundis et jeudi pendant 3 semaines le site envoie le même message au copro.
A chaque opération, le syndic reçoit un double plus les accusés d'envoi, de réception de non-retrait, (en couleurs différents comme à la Poste)etc... le tout par mail, etc...
C'est effectivement très simple....
Comme pour la convoc papier, il faut prébatir les divers documents.
La difficulté pour le syndic se trouve dans la question :
* Ã qui j'envoie en papier, Ã qui j'envoie en LRE
*************
Je vous rejoins, recevoir par LRAR la demande du copro n'est pas nécessaire, un simple courrier suffit puisqu'il suffit au syndic de montrer le document reçu pour justifier qu'il l'a bien. La LRAR est là pour que le copro justifie au juge qu'il a bien envoyé le document au syndic.
Par contre, je demande l'original de ce courrier et non un mail avec le document joint. Est ce bien, est ce mal ?.... |
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JPM
Modérateur
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3
Posté - 01 oct. 2017 : 00:00:12
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Vous m'indiquez que vous utilisez le même mécanisme. J'en prends acte mais cela ne me garantit pas sa légalité.
L'article 3 du décret du 2 février 2011 dispose qu'après avoir accepté l'envoi d'une LRAR électronique le destinataire reçoit son contenu.
Dans la version incriminé le destinataire télécharge son contenu.
Le vrai est que dans bien des cas on ne sait pas si c'est bien le copropriétaire destinataire qui a reçu l'avis puis le contenu. On s'en contente parce que le copropriétaire n'avait qu'à pas accepter la notification par voie électronique.
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4
Posté - 01 oct. 2017 : 08:46:07
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Par la poste, etes vous sur que ce soit le destinataire qui l'ait reçu. Le syndic reçoit un carton signé, alors basta....
voilà ce que reçoit le destinataire/copro (la présentation physique est plus jolie ) :
"AR24
Bonjour,
English: This email is a notification for a certified mail sent to you from a french party ; to see it in english, click here
Un de vos contacts vous a fait parvenir un courrier recommandé.
Pour vous simplifier les démarches, il a utilisé le service AR24 dont les courriers recommandés certifiés sont envoyés et consultables par e-mail.
Comme pour un courrier recommandé papier, cette notification est anonyme et son identité ne vous sera révélée qu'à la lecture de votre courrier.
Lire mon courrier (il faut"cliquer" sur cette case, note de rambouillet)
Saviez-vous qu’il est maintenant possible d’envoyer, recevoir et archiver vos courriers recommandés 100% légaux depuis votre client e-mail habituel ?
Utilisé par les professions légales et para-légales, AR24 est le premier service d'envoi de recommandés avec A/R par e-mail. C'est une alternative plus fiable, plus pratique, plus économique et plus écologique que son équivalent papier. Rendez-vous sur AR24.fr pour en savoir plus :
Comment ça marche
NB : Vous avez 15 jours à compter du lendemain de l'envoi de ce courrier pour l'accepter ou le refuser. Ne pas prendre connaissance du contenu de ce recommandé peut entrainer votre responsabilité pour négligence, en cas de litige. Vous pouvez aussi refuser ce courrier en vous rendant à cette adresse :
https://app.ar24.fr/arm/refuse/1927...u6E0WDHVQ2nb
Bien à vous,
L'équipe d'AR24.fr"
Une fois la case cliquée, le copro reçoit un autre message :
"AR24
Bonjour,
Suite à votre identification, vous trouverez ci-dessous le contenu du courrier qui vous a été notifié par recommandé avec A/R.
Cliquez sur ce lien pour accéder à votre courrier :
Voir mon courrier (il faut cliquer sur cette case, note de rambouillet)
Bien à vous,
L'équipe d'AR24.fr"
et enfin le dernier message avec le texte du courrier envoyé + les documents en pièces jointes, on peut dire que les documents sont "reçus", comme on reçoit une enveloppe par la poste. Après il faut soit ouvrir l'enveloppe avec La poste, soit télécharger les documents avec AR24 :
"AR24
Bonjour,
Cet e-mail comporte le contenu du courrier électronique avec A/R
Expéditeur : AR24 Eric XXXXXXXXX , email: XXXXXXXXXX@ar24.fr, 17 rue de la Haute Montée, 67000 STRASBOURG
Destinataire : xxxxxxxxxxxxxxxxxx (en clair dans la réalité, note rambouillet)
N° d'identification de la preuve : AR192XXXXX4-a24666a1723d959e416f462fa7132ffaf8fc042e3336b4a6df26bac16c2cac28
Date et heure : 06/02/2017 12:00:57
Contenu du courrier
Monsieur XXXXX,
Suite à la conversation que vous avez eu avec ma collègue, Sophie XXXX, je vous fais parvenir XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX.
Nous sommes à votre disposition si vous souhaitez plus de renseignements.
Bien à vous,
---
Eric XXXXX
Tél.: 08XXXXXX45
M. : 07XXXXXXXX
XXXXXXX@ar24.fr
Ces informations, le courrier ainsi que ses éventuelles pièces jointes, seront archivées sur des serveurs sécurisés conformément à la Loi, pendant une période de 10 ans.
Bien à vous,
L'équipe d'AR24.fr"
je résume :
* le premier mail, c'est le coup de sonnette du facteur et le carton de notification
* le second mail, le copro reçoit physiquement l'enveloppe des mains du facteur
* le troisième mail, le copro ouvre l'enveloppe pour accéder aux documents.
A signaler que dans mon cas, tous les copros qui ont utilisés ce système ont été satisfaits et certains sont venus en AG avec leur tablette....
Quant au syndic, il reçoit un message coloré à chaque opération (bleu, jaune et/ou rouge), tout comme La poste.
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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Posté - 01 oct. 2017 : 09:05:33
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Merci pour ce document très intéressant
Le mécanisme est effectivement simple, même s'il n'est pas tout à fait conforme aux textes.
Le destinataire doit être en mesure d'imprimer au moins une partie de l'envoi. C'est un obstacle sérieux pour une partie de la population.
Il est incontestable que l'on n'a pas l'assurance formelle que le message a bien été reçu par le destinataire lui-même. Mais, en donnant son accord au syndic pour l'envoi de la convocation par ce moyen il ne peut ignorer que le pli peut tomber entre les mains de son épouse séparée de biens non copropriétaire auprès de qui il n'est présentement pas en odeur de sainteté, de la femme de ménage autorisée à relever les message ou d'un des enfants pas content d'avoir été privé de sortie pour la journée.
Pour la convocation par LRAR, si le préposé fait bien son travail, ces difficultés n'existent pas, encore que le destinataire peut avoir donné procuration à la concierge.
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Posté - 01 oct. 2017 : 10:05:11
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citation: Le destinataire doit être en mesure d'imprimer au moins une partie de l'envoi. C'est un obstacle sérieux pour une partie de la population.
D'une part il n'y a pas obligation à imprimer (utilisation de tablette, par ex ou smartphone), d'autre part les copros concernés sont volontaires, donc c'est à eux de voir la possibilité chez eux...
citation: Il est incontestable que l'on n'a pas l'assurance formelle que le message a bien été reçu par le destinataire lui-même. Mais, en donnant son accord au syndic pour l'envoi de la convocation par ce moyen il ne peut ignorer que le pli peut tomber entre les mains de son épouse séparée de biens non copropriétaire auprès de qui il n'est présentement pas en odeur de sainteté, de la femme de ménage autorisée à relever les message ou d'un des enfants pas content d'avoir été privé de sortie pour la journée.
Comme je l'ai déjà dit, avec La Poste, le pli peut être remis à l'épouse, à la femme de ménage, à un enfant, le/la concierge, etc.... sans que personne ne "moufte", le principal pour le syndic c'est de recevoir le carton signé (parfois même pas daté...  ).
Mais perso, je fais remplir par le copro volontaire le document ci-dessous (pour un couple copro, je demande la signature des deux). J'ai un similaire pour un copro unique et un autre pour le mandataire d'une SCI :
"DEMANDE de COPROPRIETAIRES POUR RECEVOIR toutes NOTIFICATIONS :
• dont LA CONVOCATION à l'ASSEMBLEE GENERALE
• dont LE PROCES VERBAL de l'ASSEMBLEE GENERALE
Nous soussignés :
Monsieur....(nom) ......................................(prénom)........................
Madame.....(nom) ......................................(prénom)........................
Demeurant à (votre adresse postale) :
….......................................................................
….......................................................................
….......................................................................
Demandons et autorisons le syndic du syndicat coopératif de la résidence
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Ã leur adresser les
notifications, d'une part des convocations aux Assemblées Générales du
syndicat, et d'autre part des procès verbaux des Assemblées Générales du
syndicat et aussi autres notifications et mises en demeure par courrier
recommandé électronique avec accusé de réception électronique à l'adresse de
messagerie suivante :
….....................................................@.............................................
Chaque copropriétaire reconnaît et garantit qu'il dispose de la maîtrise
exclusive du compte e-mail qu'il a lui-même indiqué, notamment pour son
accès régulier, la confidentialité des identifiants qui lui permettent d'y accéder
et la gestion des paramétrages de réception et de filtrage de courriers
entrants. Le cas échéant, chaque copropriétaire garantit que tout tiers
accédant au compte e-mail est autorisé par lui à le représenter et agir en son
nom. Le copropriétaire s’engage à signaler immédiatement toute perte ou
usage abusif de son compte e-mail. Jusqu'à réception d'une telle notification,
toute action effectuée par un copropriétaire au travers de son compte e-mail
sera réputée effectuée par ce copropriétaire et relèvera de la responsabilité
exclusive de ce dernier pour toutes conséquences légales et réglementaires
des notifications susmentionnées.
Fait à …............... le …..../..../........
Signature : Signature :
Monsieur ….......... Madame ….............."
Après si le copro fait n'importe quoi avec son adresse mail comme pour son adresse postale, c'est son problème. |
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Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
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7
Posté - 01 oct. 2017 : 11:45:50
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La convocation électronique est bien plus fiable que le LRAR papier.
1/ La distribution
Par le facteur, risque de perte du courrier, temps variable, aucun contrôle de l'identité à qui il est remis.
Par l'Internet, perte peu probable, distribution quasi instantanée dans le monde entier, contrôle du destinataire par l'adresse mail.
2/ le contenu
Par le facteur, aucune garantie que toutes les annexes sont présentes, et que chacun des copropriétaires reçoivent un contenu identique
Par l'internet, document unique permettant de garantir le même contenu pour tous.
L'inconvénient par l'internet est que les serveurs du prestataire subissent une attaque, et là c'est la catastrophe. |
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8
Posté - 01 oct. 2017 : 11:50:51
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citation: L'inconvénient par l'internet est que les serveurs du prestataire subissent une attaque, et là c'est la catastrophe.
Perso, j'ai récupéré sur mon propre serveur tous les documents et accudés ; serveur lui-même sauvegardé sur un DD externe et sur un cloud français.... donc les risques de perte sont minimisés. Le plus gros risque est que je perde la tête.....   |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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9
Posté - 01 oct. 2017 : 12:04:15
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On se bornera momentanément à compter les points.
Quel que soit le mode de convocation, il sera difficile dix ans après une assemblée de justifier la régularité d'une convocation dans le cadre d'une procédure.
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Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
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Posté - 01 oct. 2017 : 12:37:15
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citation: Initialement posté par JPM
Quel que soit le mode de convocation, il sera difficile dix ans après une assemblée de justifier la régularité d'une convocation dans le cadre d'une procédure.
C'est effectivement ce que je pensais il y a une 10aine d'année, où nous devions jongler entre les bandes, les disques optiques...
Aujourd'hui les supports n'ont aucun problème pour tenir des décennies. Ce qui me gêne le plus ce sont vraiment les sécurités des systèmes en terme d'intrusion. Personne n'est à l'abri d'un virus, malware, pirate...
Maintenant sur des dossiers professionnels, hormis des systèmes de sauvegarde multiples (au moins 2) sur des serveurs localisés dans 2 datacenters différents, j'imprime un dossier papier.
En cas d'incendie des bureaux, je perdrais le dossier papier. En cas d'altération des sauvegardes des serveurs j'aurais au moins ma copie papier...
Ce qui est important c'est surtout de ne pas se reposer sur le prestataire qui gère l'envoi, mais de mettre en place de son côté des procédures. |
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Posté - 01 oct. 2017 : 12:44:09
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citation: Par la poste, etes vous sur que ce soit le destinataire qui l'ait reçu. Le syndic reçoit un carton signé, alors basta.... Théoriquement la Poste ne doit remettre le pli qu'au dstinataire OU a celui qui a délégation de siganture enregistrée préalablement.
Cela se vérifie par la signature sur l'attestation de réception, et le postier DOIT enregistrer la pièce d'identité requise de la personne qui signe.
En pratique, la poste ne fait pas son travail, et rien n'a été fait dans notre joli pays pour la forcer a respecter les lois en général et ses engagements en particulier.
La POSTE est un électron libre qui ne gère rien et se permet d'augmenter le prix du courrier postal physique de plus de 10¨% par an en période de non inflation, et qui se permet de faire payer plus cher son courrier par mail que son courrier physique.
De ce fait ses prestations sont de plus en plus lamentables. Les RAR sont en effet souvent remises à des personnes n'ayant aucune qualification pour les recevoir, et l'expéditeur n'a souvent que peu de recours
Avec 'adresse mail enregistrée, c'est le receveur qui a la charge de la bonne réception, plus l'envoyeur.
boîte de code: C'est deja un peu le cas non?
Avec les progres fulgurant liés à la blockchain et aux crypto-monnaies, je pense que ces problèmes la moins importants de conservation des preuves vont être forcément résolus d'ici deux ou trois ans de manière définitive ou presque.
Je pense à la possibilité de supprimer les notaires en ayant les actes inscrits un peu partout dans le monde et de manière non modifiable. Les accusés réceptions ne sont qu'un bête problème à côté, non?
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Édité par - ribouldingue le 01 oct. 2017 12:48:40 |
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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12
Posté - 01 oct. 2017 : 13:10:51
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"Je pense à la possibilité de supprimer les notaires en ayant les actes inscrits un peu partout dans le monde et de manière non modifiable"
Pour que les actes soient "inscrits un peu partout" il faudra bien les rédiger que ce soit par un notaire ou une autre personne.
P.S. je ne suis pas notaire.... |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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Posté - 01 oct. 2017 : 13:21:15
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Ribouldingue, n'avez vous pas conscience de la stupidité de cette phrase : citation: Je pense à la possibilité de supprimer les notaires en ayant les actes inscrits un peu partout dans le monde et de manière non modifiable
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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Posté - 01 oct. 2017 : 13:59:31
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Actuellement, il n’y a pas de système parfait.
Les facteurs de La Poste remettent les plis recommandés sans vérifier l’identité du destinataire et sans exiger de pouvoir si la personne qui reçoit le pli n’est pas le destinataire. De plus, l’avis de réception n’atteste pas du contenu du pli.
Les moyens électronique garantissent le contenu mais subsiste une incertitude sur la personne. Cependant le moyen est estimé suffisamment sûr pour qu’il soit devenu d’usage courant. Il serait possible de renforcer la sécurité des notifications par voie électronique au moyen d'un contrôle biométrique. Les technologies actuelles le permettraient. |
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Posté - 01 oct. 2017 : 17:09:13
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citation: Ribouldingue, n'avez vous pas conscience de la stupidité de cette phrase : Je pense que c'est plutot vous qui n'avez pas conscience de la vitesse à laquelle avance le monde (Je suis désolé, je ne trouve pas d'invective à vous lancer, de mon côté..).
Il y a bien de part le monde (Je ne parle pas de la France très en retard mentalement sur beaucoup de points) beaucoup de gens qui travaillent sur la block chain et ses conséquences, ne vous en déplaise.
https://blockchainfrance.net/2017/0...limmobilier/
J'aime bien ce forum ou je suis considéré comme quelqu'un d'insupportable, mais ou je me fais constamment insulter par tous sans que ces personnes ne s'émeuvent un instant...
Stupide est une insulte quand on n' a pas donné l'once d'une chance à la personne a s'expliquer.
citation: JB22 a écrit: Pour que les actes soient "inscrits un peu partout" il faudra bien les rédiger que ce soit par un notaire ou une autre personne. Oui, en effet. Ce qui ne fait pas obtruction au fait que ce puisse être une autre personne...
En fait, la vente immobilière est un contrat, et le passage par un notaire (ce n'est pas le cas général dans tous les pays du monde) bien du fait que 1/ le travail du notaire est légalement décrit, 2/ Sa responsabilité est engagée et 3/ il existe depuis très longtemps un copros de notaire qui doit travailler.
On sent quand même que le notaire à la français n'est pas la solution géniale que l'on peut prétendre, ca craque un peu de tous les côtés, on a juré il y a 5 ans qu'on allait en augmenter le nombre, mais ce ne se fait pas....
Je vais le formuler autrement: En France, il n'y a toujours pas de vrai débat sur la sécurité de la vent immobilière, il y a toujours une bataille de lobbies...
(C'est pareil avec les Juges d'instruction, les huissiers, et de nombreuses autres professions, on a juste supprimé les avoués) |
Édité par - ribouldingue le 01 oct. 2017 17:17:06 |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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Posté - 01 oct. 2017 : 21:22:48
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citation: Initialement posté par ribouldingue
On sent quand même que le notaire à la français n'est pas la solution géniale que l'on peut prétendre, ca craque un peu de tous les côtés, on a juré il y a 5 ans qu'on allait en augmenter le nombre, mais ce ne se fait pas....
Je vais le formuler autrement: En France, il n'y a toujours pas de vrai débat sur la sécurité de la vent immobilière, il y a toujours une bataille de lobbies...
(C'est pareil avec les Juges d'instruction, les huissiers, et de nombreuses autres professions, on a juste supprimé les avoués) Réponse d'un notaire (http://www.cheuvreux-notaires.fr/ve...20140912.pdf) : Rappelons qu’en France les contentieux dans les ventes immobilières françaises représentent moins d’une vente signée sur 1 000, alors que les contentieux dans les ventes immobilières aux Etats-Unis représentent près d’1/3 des ventes signées. C'est peut-être une exagération de lobbyiste mais il doit tout de même y avoir du vrai. Quant aux coûts, je ne suis pas sûr que le lawyer américain, indispensable, soit moins gourmand que le notaire français. |
Édité par - ainohi le 01 oct. 2017 21:26:27 |
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JPM
Modérateur
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17
Posté - 01 oct. 2017 : 22:02:39
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Ainohi a bien raison.
Et pour : citation: on a juste supprimé les avoués
C'est vérité pour les gogos 
Qu'est ce qu'un avocat postulant sinon un avoué du temps passé ?
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Posté - 02 oct. 2017 : 06:55:54
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Tout cela n'est pas le fond du sujet;
Le fond du sujet est: Il est sans doute risqué de passer au courrier recommandé électrique PUISQUE les accusés réception ne sont conservés que sur le net. Il faut donc les imprimer.
Je répondais: Ce n'est pas un problème majeur, c'est un problème qui va sans doute (à mon avis) bientôt être réglé PUISQUE même des contrats, tels des ventes immobilières sans notaires, vont dans doute exister dans certains pays du monde, garantis par le principe de la block chain.
Après cela, on peut arguer que le cout du contrat ne baissera pas en interrogeant un .... notaire !!!!!!!!!!!!!!!, mais bon.....
Le pire est de donner en contre argument que le lawyer américian ne coute pas moins cher quand le recours à la block chain aurait pour but d'accélérer les transactions et de baisser les couts liés aux lawyers... |
Édité par - ribouldingue le 02 oct. 2017 07:02:27 |
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JPM
Modérateur
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19
Posté - 02 oct. 2017 : 08:06:19
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Il faut noter que blockchain est jumelle de bitcoin, la monnaie électronique.
La technique est très simple, une gigantesque armoire ou tout est très bien rangé. On peut retrouver des LRAR aussi bien que des transactions monétaires.
Le syndic expédiant sa convocation avec la liste des destinataires et leurs adresses reçoit il immédiatement une preuve de dépôt pour chaque convocation ?
C'est, me semble-t-il, un point capital.
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Posté - 02 oct. 2017 : 08:56:41
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citation: La technique est très simple, une gigantesque armoire ou tout est très bien rangé. Presque.
Je dirais que c'est une technique très complexe, ne permettant donc pas le truandage par sa complexité ultime, et qu'il y a une quasi-infinité d'armoire ou tout est mal rangé, mais existe.
Le bitcoin utilise la block chain, mais pas l'inverse. |
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