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jmr91200
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 Posté - 01 oct. 2017 : 15:45:09
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Bonjour,
Lors de notre AG, le Syndic nous a dit que :
- aucune obligation d'abonder le fond travaux mais uniquement d'ouvrir le compte associé.
- les fonds travaux ne pourront être utilisés que pour des travaux relevant de la clé "dépenses générales".
Qu'en pensez-vous ? Savez-vous si la législation va évoluer sur le sujet pour correspondre à la réalité ?
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 Posté - 01 oct. 2017 : 18:19:19
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Que votre syndic sorte le texte de loi qui dit qu'il est obligatoire d'ouvrir le compte mais pas de l'approvisionner, c'est juste l'inverse
Article 14-2: citation: I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II.
Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.
Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.
.../...
III. - Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale. Donc pour qu'il n'y ait pas obligation il faut unanimité sur un syndicat de moins de 10 lots.... |
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Posté - 01 oct. 2017 : 18:22:51
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et encore 10 ;lots au total, donc on ne parle pas uniquement de moins de 10 lots principaux....
Sinon, votre syndic a totalement tort, soit il manque de formation, soit il cherche à vous berner pour faire le moins de travail possible....
Demandez lui de vous écrire ces affirmations, vous risquez d'attendre longtemps.... voir l'article 14-2 cité par ribouldingue.
Quant à l'utilisation, là aussi ce serait plus facile pour des dépenses générales, mais ce n'est pas obligatoire après c'est simplement du travail de gestion, de mémoire, etc.... |
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Posté - 01 oct. 2017 : 18:51:46
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jmr91200 : Le fonds travaux est obligatoire. Le montant obligatoire appelé est de 5% du budget.
Ce que peut décider l'AG est de porter ce montant au délà des 5%.
Une unanimité nécessaire pour ne pas ouvrir ce compte pour des copros de moins de 10 lots.
Votre syndic est il un pro ? a t'il lu l'article 14.2 ?
Et le CS n'a rien dit ??  Il ,'a pas lu l'article 14.2, non plus ? |
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JB22
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Posté - 01 oct. 2017 : 19:20:47
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"Quant à l'utilisation, là aussi ce serait plus facile pour des dépenses générales, mais ce n'est pas obligatoire après c'est simplement du travail de gestion, de mémoire, etc...."
Le "fonds travaux" est attaché au lot, il faut donc suivre sa constitution et son utilisation au niveau du lot.
Il est possible qu' à la suite d' une utilisation différente de celle de la constitution, certains lots n' aient plus de fonds alors que d' autres en auront encore. |
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jmr91200
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Posté - 01 oct. 2017 : 21:39:29
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citation: Initialement posté par philippe388Et le CS n'a rien dit ?? Il ,'a pas lu l'article 14.2, non plus ?
Ne vous inquiétez pas Philippe388, j'ai rappelé en AG que je n'avais pas la même opinion que le Syndic (et heureusement les copropriétaires m'accordent de leur confiance). L'AG a voté les 5% minimum. |
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jmr91200
Contributeur senior
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Posté - 01 oct. 2017 : 21:49:48
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Donc techniquement, on pourrait utiliser ce fonds pour des travaux votés en AG selon une ou plusieurs clé(s) spécifique(s) ? |
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JB22
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Posté - 01 oct. 2017 : 23:52:51
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Pour l' appel du fonds travaux, les copropriétaires doivent contribuer "proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots" donc suivant les tantièmes généraux.
Par contre pour l'utilisation de ce fonds les copropriétaires sont libres de voter des travaux répartis sur plusieurs clés et d' affecter tout ou partie du fonds au paiement des travaux, dans la limite de la part de chaque lot dans le fonds.
Exemple;.....Parts travaux.....Quôte Part fonds....Affectation...A payer
Lot 27.............. 280.00..........320.00....................280.00........0.00
Lot.35...............250.00..........160.00....................160.00......90.00
Lot.57...............210.00.............0.00........................0.00.....210.00
Il reste 40.00 € de fonds travaux au lot 27. |
Édité par - JB22 le 01 oct. 2017 23:56:08 |
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Posté - 02 oct. 2017 : 09:19:16
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citation: Il reste 40.00 € de fonds travaux au lot 27.
Et c'est là que se trouve la difficulté "intellectuelle" du syndic pour gérer ces différences entre lots..... et non entre copropriétaires....  |
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Posté - 02 oct. 2017 : 09:24:03
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jmr91200 : citation: Ne vous inquiétez pas Philippe388, j'ai rappelé en AG que je n'avais pas la même opinion que le Syndic (et heureusement les copropriétaires m'accordent de leur confiance). L'AG a voté les 5% minimum.
NON ! l'AG n'a pas a adopté ce fond travaux attaché au lot et les 5 %. C'est une obligation légale. Le syndic DOIT appeler ces fonds.
L'AG ne peut que voter un pourcentage supérieur.
On peut s'inquiéter de la mauvaise lecture faite par votre syndic d'un texte qui est très clair.
Il ne s'agit pas d'opinion, ni de confiance, mais de respecter ce texte de loi. 
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JB22
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Posté - 02 oct. 2017 : 10:19:42
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Citation:
"Et c'est là que se trouve la difficulté "intellectuelle" du syndic pour gérer ces différences entre lots..... et non entre copropriétaires..."
Pas de difficulté pour le syndic, c' est le logiciel qui doit gèrer les affectations automatiquement.
Dans EXCEL, pas de difficulté cela fonctionne très bien, le logiciel conserve l' historique des mouvements de chaque lot et le solde après chaque opération sur le fonds travaux. |
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Posté - 02 oct. 2017 : 10:40:53
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JB22, si il y a difficulté, car cela veut dire un second logiciel, donc double écriture, alors il ne faut pas oublier que le comptable fasse, c'est pour cela que je parlai de "difficulté intellectuelle".
et qu'en dit notre ami André ?.... |
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Posté - 02 oct. 2017 : 10:52:42
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citation: Dans EXCEL, pas de difficulté cela fonctionne très bien, le logiciel conserve l' historique des mouvements de chaque lot et le solde après chaque opération sur le fonds travaux. Excel pour le suivi de comptabilité de la copropriété ca me choque un peu.
Cette feuille de calcul ne donne aucune garantie de non modification des écritures.
Quand on sait que les copropriétaires n'ont pas droit de copie des données comptables, qu'ils ne peuvent pas sur un point juridique obliger le conseil syndical a leur fournir ladite copie des dossiers qu'ils auraient (dont la feuille de calcul excel) puisque le CS n'a pas d'existence juridique, je ne vois pas comment les copropriétaires auraient une quelconque garantie. |
Édité par - ribouldingue le 02 oct. 2017 10:54:07 |
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JB22
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Posté - 02 oct. 2017 : 11:21:42
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Citation
"Excel pour le suivi de comptabilité de la copropriété ca me choque un peu. "
Il y a deux dossiers distincts, un pour la gestion, qui fait tous les calculs pour les appels de charges courantes et fonds travaux et les appels travaux avec ou sans "utilisation" du fonds travaux.
Chaque avis aux copropriétaires donne le détail des opérations et indique le solde de chaque copropriétaire dans l' avance de trésorerie et le fonds travaux.
Un autre dossier de comptabilité enregistre toutes les opérations comptables.
Le décret comptable impose la tenue d'une comptabilité pour les syndicats de copropriétaires, sauf exception pour les petits syndicats, mais n' impose pas de support spécifique .
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Posté - 02 oct. 2017 : 11:46:43
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citation: l y a deux dossiers distincts, un pour la gestion, qui fait tous les calculs pour les appels de charges courantes et fonds travaux et les appels travaux avec ou sans "utilisation" du fonds travaux.
On parle de journaux.
On parle de clore un exercice;
Ici, c'est comme si vous traitiez la gestion du fonds travaux de manière extra-comptable, cad hors du logiciel de compta. |
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andre78fr
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Posté - 02 oct. 2017 : 12:31:35
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Pour l'avoir vu, je sais que JB22 a mis au point un classeur Excel tout à fait complet et fonctionnel pour gérer des petites copropriétés !!! Il est même très en avance et à la pointe sur des questions comme le fonds travaux ou la gestion des résidences-services ;-)
Sur la question des garanties de non modification, c'est une disposition du code des impôts et qui concerne avant tout les comptabilités commerciales mais ça pose de nombreuses difficultés aux copropriétés car l'arrêté définitif des comptes n'intervient qu'avec l'approbation par l'AG, moi-même j'ai fait le choix d'une sorte de brouillard permanent ; mes clients syndics bénévoles font de nombreuses erreurs et heureusement qu'on peut supprimer ou modifier car la plupart du temps les corrections qu'on voit dans certains systèmes ne font qu'alourdir et embrouiller les comptes et ne profitent à personne...
Rappelons que Excel peut verrouiller et bloquer un classeur et que c'est une procédure équivalente à d'autres systèmes !
Ribouldingue nous dit aussi citation: les copropriétaires n'ont pas droit de copie des données comptables ; à ma connaissance, si aucune loi n'impose la mise à disposition du grand livre je ne connais pas non plus de texte qui l'interdit et je ne vois pas ce que risque un membre de conseil syndical qui transmettrait ces documents à un copropriétaire...
Sur le fonds travaux et la question non tranchée de l'affectation à des parties spéciales, je refuse pour ma part de créer autant de sous-comptes qu'il y a de lots ; j'ai opté par la possibilité de mettre des clés de répartition sur les écritures de la classe 1 et de conserver des A Nouveaux par clé ; ce système permet de connaître à tout moment les quotes-parts de chaque fonds, par lot ou par copropriétaire.
J'attends des évolutions réglementaires (décret) ou jurisprudentielles sur les nombreuses questions en rapport avec l'utilisation par une partie spéciale.
Pour ce que ça intéresse, voir la discussion sur le forum Valcompta : http://www.valcompta.net/forum/view...c.php?id=640
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JB22
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Posté - 02 oct. 2017 : 13:15:42
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Citation, de André78:
" je refuse pour ma part de créer autant de sous-comptes qu'il y a de lots "
Je suis d' accord, c' est inutile, dans mon système c' est dans le dossier EXCEL Gestion, qu' est suivi, en extracomptable, le solde de chaque lot.
En comptabilité, dans le compte 105 il n' y a que les opérations globales, pas de sous comptes. |
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Posté - 02 oct. 2017 : 14:06:16
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Je vais résumer mes critiques envers l'intervention antérieure de JB22 pour, à l'éclairage de vos deux dernières interventions, expliciter quelque chose de plus clair:
1/ Je critique le traitement extra-comptable du fonds travaux; A mon avis, il doit être comptable.
Si la compta est faite sur Excel, alors le traitement du fonds travaux sur Excel est OK.
2/ il n'y a pas de 2/.....
Sur ce qu'énonce Andre78.fr:
10/ Rappelons que Excel peut verrouiller et bloquer un classeur et que c'est une procédure équivalente à d'autres systèmes ! <== De ma connaissance aucune comptabilité sous excel n'est compatible avec les exigences d'une compta commerciale, ni avec les exigences du fisc a partir du premier janvier 2018.
On peut certes bloquer, mais par prouver qu'on n'a pas débloqué puis rebloqué y compris 6 mois après la fin de l'exercice et après la demande de vérification fiscale.
C'est la qu'est l'os.
11/ moi-même j'ai fait le choix d'une sorte de brouillard permanent <== Si c'est compatible avec les exigences d'une copro, c'est Ok, et j'avoue avoir été ignorant du fait.
Au temps pour moi.
C'est clair (Enfin, .... on parle de brouillard...)
12/ à ma connaissance, si aucune loi n'impose la mise à disposition du grand livre je ne connais pas non plus de texte qui l'interdit et je ne vois pas ce que risque un membre de conseil syndical qui transmettrait ces documents à un copropriétaire... <== Mon point n'est pas la.
Mon point est que le copro lambda n'y a pas accès et que si personne au conseil ne veut lui donner accès, c'est insoluble. OK pour la compta qui est approuvé, mais pas pour les documents extra-comptables, dont une feuille Excel en marge du logiciel comptable.
13/ je refuse pour ma part de créer autant de sous-comptes qu'il y a de lots <== On va dire que vous les créez quand vous faites des 410nnn si on veut bienmais pour c'est bien pour Madame Durand, pas pour le lot 3 et le LoT 27 que possède Madame Durand.
En revanche, c'est vrai que la création de fonds associé à un lot pose un nouveau problème qu'il faut résoudre comptablement, et non pas de manière extra-comptable, sinon un jour un Juge va nous dire qu'on approuve la compta, mais pas les éléments extra-comptables....
citation: En comptabilité, dans le compte 105 il n' y a que les opérations globales, pas de sous comptes. Donc vous connaissez Dupont, copro, mais pas Michu a qui Dupont a acheté.
Si le fonds travaux est comptablement passé de Dupont à Michu, c'est bon.
Sinon........... (Sous-entendu: on n'est plus d'accord)....
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Édité par - ribouldingue le 02 oct. 2017 14:12:43 |
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JB22
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Posté - 02 oct. 2017 : 15:56:18
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Question à ribouldingue:
Connaissez-vous des syndicats de copropriétaires ayant en comptabilité des comptes individuels (ou sous comptes) du compte 1031 Avances de trésorerie, et des comptes individuels du compte 701 Provisions sur opérations courantes.
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Posté - 02 oct. 2017 : 18:41:01
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Actuellement je comprends si je saisi bien votre question (je ne suis pas comptable) que cela n'a pas d'utilité puisque forcément les avances individuelles son rigoureusement égales au tantième de l'avance générale.
Je commence à imaginer ou se situe le gros beans de ce fonds de travaux que décidément personnellement je n'aime pas.
Voulez-vous dire, l'un et l'autre qu'il n'y a pas d'autre solution que de tenir un compte extra-comptable pour ce fonds?
Alternativement, si les 'travaux' actuels mènent à une validation par expert comptable des comptes des copropriétés, les logiciels actuels et les facons de faire ne seront donc pas acceptables, donc soit on créera des expert comptables spéciaux, soit ce sera une révolution dans les compta (en fait, comptables qui travaillent avec des experts comptables) avec grosses hausses des couts?
Accessoirement, avec ce fonds, finalement on est en train de créer un actif de la copropriété, qu'on est donc bien obligé de gérer;... ce qui n'est aps du tout prévu.... |
Édité par - ribouldingue le 02 oct. 2017 18:46:30 |
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Posté - 02 oct. 2017 : 18:49:11
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pour ma part, je ne vois que l'éclatement du compte 105 en autant de sous comptes que de lots ; puisque ces sommes sont attachées au lot, cela ne bougera pas en cas de vente.
Mais on peut aussi attendre que la nécessité se présente  (c'est mon cas...) |
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Fonds travaux, clé générale 
